формулировка договор аренды заключен на неопределенный срок

Формулировка договор аренды заключен на неопределенный срок

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

В чем отличие договора аренды на неопределенный срок от договора на 11 месяцев? Каковы плюсы и минусы для арендатора и арендодателя в случае заключения договора аренды на неопределенный срок?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
В случае заключения договора аренды на неопределенный срок любая из сторон вправе отказаться от его исполнения в упрощенном порядке, предупредив контрагента в срок, установленный законодательством.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Золотых Максим

Ответ прошел контроль качества

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2021. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, info@garant.ru.

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), editor@garant.ru

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), adv@garant.ru. Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Источник

Бессрочная аренда

Бессрочную аренду еще называют арендой на неопределенный срок. Кажется, что это неудобно и хозяину, и арендатору, но на самом деле такой договор проще расторгнуть.

Еще статьи об аренде:

Когда заключают бессрочный договор

Аренду на неопределенный срок заключают в двух случаях:

Еще бессрочную аренду выбирают, чтобы не регистрировать договор. Договор аренды от одного года нужно оформлять в Росреестре, поэтому чаще заключают договор на одиннадцать месяцев, а потом его продлевают.

По опыту, удобнее заключить один бессрочный договор, чем постоянно перезаключать новые. Бессрочный договор ничем не отличается от долгосрочного, только регистрировать не нужно, даже если снимаете офис на 10 лет.

Если не уверены в собственнике, можно сначала заключить договор на несколько месяцев, а потом не продлевать. Такой договор станет бессрочным сам по себе — главное, чтобы арендатор продолжал пользоваться помещением, а владелец не возражал.

Что должно быть в бессрочном договоре

Бессрочный договор выглядит так же, как и обычный. Меняют только даты — вместо них пишут «на неопределенный срок».

На что стоит обратить внимание:

К договору нужно составить акт приема-сдачи помещения. В нем описывают, в каком состоянии находится помещение, какая мебель и техника стоят и вообще всё, что заметили при осмотре. А еще помещение можно сфотографировать или снять на видео. Если возникнут споры, это станет вещдоком.

Как проверить договор аренды

Аренду можно завершить без причины

Чтобы отказаться от обычного договора раньше срока, договариваются с владельцем. Если он против, нужны веские причины, которые обозначены в договоре, или придется идти в суд.

Бессрочный же договор можно расторгнуть просто так и в любой момент — это право подтвердил Высший арбитражный суд. Поэтому в суд за расторжением бессрочного договора обращаются редко: нет смысла, если можно договориться или просто отказаться.

По бессрочному договору важно съехать в срок

Если вы снимаете помещение и хотите расторгнуть бессрочный договор, вот что нужно сделать:

Если вы передумали и хотите дальше арендовать помещение, отдельное уведомление не нужно. Просто продолжаете вносить оплату и следовать договору. Главное, чтобы собственник был согласен.

Источник

Плюсы и минусы договора аренды на неопределенный срок

Почему многие заключают договоры аренды не неопределенный срок? Видимо, исходя из того, что с таким договором хлопот меньше. Например, госрегистрация, упрощенный порядок расторжения, а теперь еще и применение нового ФСБУ об аренде.

Госрегистрация

Если договор аренды заключен в отношении недвижимости, то по общему правилу такой договор подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 609 ГК РФ).

Есть исключения. Не требуют государственной регистрации договоры аренды здания, сооружения, земельного участка, заключенные на срок менее года (п. 2 ст. 651 ГК РФ).
Именно поэтому самое частое применение получили договоры аренды, заключаемые на срок 11 месяцев. Вместе с тем, бесконечное продление такого договора на тот же срок может вызвать претензии проверяющих и риск его переквалификации.

Поэтому многие выбрали для себя другой вариант договора, не требующий госрегистрации. Это договор, заключенный на неопределенный срок. Прямых указаний на это в законодательстве нет. Но есть Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59, которым пользуются до сих пор.

Из его пункта 11 следует вывод, что регистрация договора аренды недвижимости, заключенного на неопределенный срок (так же как и договора, заключенного на 11 месяцев), не требуется.

Это бесспорный плюс такого договора.

Упрощенный порядок расторжения

Договор, заключенный на определенный срок, в общем случае нельзя расторгнуть досрочно по воле одной из сторон.

В случае существенного нарушения договора его стороной в одностороннем порядке договор может быть изменен или расторгнут только по решению суда. Существенное нарушение – это нарушение, повлекшее для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Без обращения в суд односторонний отказ возможен в случае, когда это прямо предусмотрено законом или договором (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

В случае, если договор аренды заключен на неопределенный срок, каждая из сторон может от него отказаться в одностороннем порядке (п. 2 ст. 610 ГК РФ). При этом нужно предупредить другую сторону при отказе:

Это плюс – минимум формальностей.

Вместе с тем, договор аренды, заключенный на неопределенный срок, из-за легкости расторжения в одностороннем порядке считается нестабильным. Это минус.

Учет договоров аренды

С 2022 года становится обязательным применение ФСБУ 25/2018 к договорам, предусматривающим предоставление за плату права пользования тем или иным имуществом. Предмет договора должен при этом соответствовать критериям объекта учета аренды.

Эти критерии установлены пунктом 1 ФСБУ 25/2018.

Если договор заключен на неопределенный срок, то ФСБУ 25/2018 не применяется. Его нужно применять только к договорам с указанным сроком аренды. Это, конечно, плюс.

Будьте всегда в курсе последних изменений в бухучёте и налогооблажении!
Подпишитесь на Наши новости в Я ндекс Дзен!

Мы пишем полезные статьи, чтобы помочь вам разобраться в сложных проблемах бухучета, переводим сложные документы «с чиновничьего на русский». Вы можете помочь нам в этом. Это легко.

*Нажимая кнопку отплатить вы совершаете добровольное пожертвование

Источник

Энциклопедия решений. Договор аренды, заключенный на неопределенный срок и на срок 11 месяцев: особенности, плюсы и минусы

Особенности договора аренды, заключенного на неопределенный срок

В том случае, если срок в договоре аренды не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Закон делает два исключения из общих правил о сроках предупреждения при одностороннем отказе от договора аренды:

1. арендатор вправе отказаться от договора проката в любое время, письменно предупредив о своем намерении арендодателя не менее чем за десять дней (п. 3 ст. 627 ГК РФ);

2. в случае, если заключены на неопределенный срок предусмотренные ст. 15 Федерального закона от 24.07.2008 N 161-ФЗ договоры аренды недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, органы государственной власти субъекта РФ, Фонд содействия развитию жилищного строительства в любое время вправе отказаться от таких договоров, предупредив об этом другую сторону за один месяц.

Как следует из п. 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66, право одностороннего отказа от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, не зависит от того, какие именно обстоятельства предопределили намерение стороны отказаться от договора. Закон не содержит требования о каком-либо обосновании стороной договора причин своего отказа от бессрочного договора аренды, поэтому суды признают правомерным такой отказ при выполнении стороной-инициатором требования о предупреждении об отказе.

Прекращение договора, заключенного на неопределенный срок, происходит после предупреждения стороны договора об отказе от договора и истечения предусмотренного срока для такого предупреждения*(2).

По вопросу регистрации договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на неопределенный срок, в законодательстве конкретные указания отсутствуют, однако из п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 можно сделать вывод, что регистрация договора аренды недвижимости, заключенного на неопределенный срок, не требуется.

*(1) Следует учитывать, что стороны не вправе своим соглашением полностью исключить возможность одностороннего отказа от бессрочного договора аренды (см. абзац четвертый п. 3 постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 «О свободе договора и ее пределах»).

*(2) В соответствии со ст. 165.1 ГК РФ (внесена в ГК РФ Федеральным законом от 07.05.2013 N 100-ФЗ, вступившим с силу с 01.09.2013) правовые последствия извещения или иного юридически значимого сообщения по общему правилу наступают для его получателя с момента доставки такого сообщения ему или его представителю. При этом сообщение считается доставленным и в том случае, если адресат не получил его или не ознакомился с ним по зависящим от него обстоятельствам.

Источник

Статья 610. Срок договора аренды

1. Договор аренды заключается на срок, определенный договором.

2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

3. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Комментарий к ст. 610 ГК РФ

1. Права арендатора в любом случае носят срочный характер, даже если величина соответствующего срока не определена. Это заключение основано на самой природе права аренды, при учреждении которого право собственности сохраняется за арендодателем. Срок договора аренды может быть как определенным, так и неопределенным.

В п. 1 коммент. ст. содержится общее правило о сроке договора аренды. Срок может быть определен в договоре аренды путем указания на дату окончания его действия; количество лет (иного временного периода), в течение которых договор действует.

Соглашением сторон может быть предусмотрено, что условия договора аренды применяются к фактически сложившимся до его заключения отношениям. Однако в силу такого соглашения нельзя сделать вывод об изменении срока договора, поскольку срок договора начинает течь с момента его заключения (п. 6 письма ВАС N 66).

В соответствии со ст. 190 ГК срок может определяться в договоре путем указания на событие, которое неизбежно должно наступить. Ключевым условием применения данной нормы является неизбежность наступления события. Так, по одному из дел рассматривался договор аренды, в котором было указано, что он действует до начала реконструкции сдаваемого внаем объекта. Поскольку дата реконструкции не была известна, суд признал договор заключенным на неопределенный срок (п. 4 письма ВАС N 66).

Таким образом, неустановление срока договора аренды означает вовсе не вечность пользования имуществом, а, наоборот, возможность его прекращения в любое время по инициативе любой из сторон. Если в договоре аренды, для которого законом установлен предельный срок, период его действия не определен, он действует до истечения предельного срока при условии, что до этого момента ни одна из сторон не заявит о своем отказе от договора.

Наконец, стоит отметить предусмотренную законом возможность «трансформации» договора аренды с определенным сроком в договор аренды с неопределенным сроком. Если срок договора истек, а арендатор продолжает пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор аренды считается возобновленным (п. 2 ст. 621 ГК). При этом срок, на который возобновляется договор, является неопределенным (п. 11 письма ВАС N 66). Однако допускается включение в договор аренды условия о том, что по окончании его действия он считается продленным на тот же срок на тех же условиях, если до завершения срока ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора.

3. Пункт 3 коммент. ст. подчеркивает возможность установления законодательных ограничений срока договора аренды. Для отдельных видов договора аренды, а также для договоров аренды отдельных видов имущества ГК и иные федеральные законы могут устанавливать императивные (максимальные и минимальные) сроки договора. Например, договор аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается по общему правилу на срок от 10 до 49 лет (п. 3 ст. 72 ЛК); максимальный срок договора проката установлен в один год (п. 1 ст. 627 ГК); договор субаренды не может быть заключен на срок больший, чем срок договора аренды (п. 2 ст. 615 ГК). Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Судебная практика по статье 610 ГК РФ

При указанных обстоятельствах нельзя признать доказанным факт того, что Комитет по управлению имуществом г. Лыткарино заявил о расторжении договора по правилам статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Судом апелляционной инстанции необоснованно отказано в приобщении дополнительных документов.

Разрешая заявленные требования, суды, руководствуясь положениями статей 450.1, 606, 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, условиями заключенного сторонами договора, установив, что право на односторонний отказ от договора предусмотрено изложенным в нем соглашением сторон, арендатор неоднократно выражал намерение расторгнуть спорный договор досрочно, арендодатели уведомлялись о намерении арендатора расторгнуть договор заблаговременно и надлежаще, письмом от 26.12.2017 арендодатель уведомил о расторжении договора аренды и предложил арендодателю принять имущество и фактически к 13.01.2018 арендуемое здание истцом освобождено, ключи направлены арендодателям почтой, иное имущество и оборудование, находящееся в здании, предоставлено в распоряжение арендодателя, суды пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований о расторжении договора с 13.01.2018.

Отказывая в удовлетворении иска и признавая отказ администрации от продления договора аренды земельного участка правомерным, суды руководствовались положениями статей 432, 450.1, 606, 607, 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 22, 39.1, 39.6, 39.8, 39.33, 39.36 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 10 Федерального закона от 28.12.2009 N 381-ФЗ «Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации», разъяснениями, изложенными в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», и исходили из отсутствия оснований для продления договора аренды земельного участка на новый срок без проведения торгов; ранее заключенный договор аренды от 18.10.2007 N 794-ВС прекратил свое действие 24.08.2017 в связи с односторонним отказом администрации от его исполнения на основании пункта 2.2.2 договора (уведомление от 13.07.2017 N 1880-71-2958/17) и не действовал на дату подачи предпринимателем заявления о продлении срока действия этого договора.

Источник