отчисления в фонд защиты прав граждан участников долевого строительства
Отчисления в фонд защиты прав граждан участников долевого строительства
Представляется возможным отметить следующее нововведение – создание компенсационного фонда, средства из которого будут направлены на завершение строительства в том случае, если застройщик окажется неспособным выполнять свои обязательства (банкротство, пр.).
Целью создания компенсационного фонда является защита интересов покупателей жилья в строящихся домах. При этом до принятия Закона 218-ФЗ данную функцию выполняли страховые компании, однако механизм был признан неэффективным. Формирование компенсационного фонда осуществляется за счет обязательных отчислений (взносов) застройщиков в компенсационный фонд в размере 1,2 процента от согласованной сторонами цены каждого договора участия в долевом строительстве, которые были заключены с участниками долевого строительства.
В дальнейшем ставка может изменяться на основании федерального закона, но не чаще одного раза в год. Взносы каждый застройщик должен внести не менее чем за три рабочих дня до даты представления документов на госрегистрацию договора. В связи с созданием компенсационного фонда, учредителем которого является РФ, отменены такие способы обеспечения сделок, как страхование гражданской ответственности или банковское поручительство.
«Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» (далее по тексту – Фонд) был зарегистрирован в форме публично-правовой компании 20 октября 2017 года и начал свою работу. В отличие от системы страхования ДДУ (договоров участия в долевом строительстве), деятельность фонда направлена, в том числе, на финансирование достройки объекта. В случае банкротства застройщика, за счет средств компенсационного фонда будет осуществляться выплата возмещения гражданам – участникам долевого строительства либо финансирование мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства.
Таким образом, начиная с 21 октября 2017 года, регистрация первого договора участия в долевом строительстве без уплаты обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд не допускается.
Согласно ч. 3 ст.48 Закона о регистрации при государственной регистрации каждого договора участия в долевом строительстве, предусматривающего передачу жилого помещения, осуществляется проверка факта уплаты застройщиком обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд в порядке, предусмотренном Законом о защите прав участников долевого строительства, по представленному на госрегистрацию договору участия в долевом строительстве.
В случае банкротства застройщика Фонд позволит гражданам получить либо компенсационные выплаты, либо жилье, достроенное за счет средств Фонда. Фонд займется аккредитацией арбитражных управляющих по делам о банкротстве застройщиков. Предоставление средств компенсационного фонда на финансирование достройки объекта будет осуществляться в размере, не превышающем максимальной величины возможных выплат гражданам – участникам долевого строительства по ДДУ, если финансирование достройки объекта приведет к уменьшению затрат фонда на такие выплаты.
Таким образом, участники долевого строительства с момента создания Фонда получают дополнительную защиту своих инвестиций при банкротстве или неправомерных действиях застройщика. Участники долевого строительства в лице компенсационного фонда имеют реального гаранта того, что дом их будет достроен, и они вселятся в новую квартиру. Данный закон о создании компенсационного фонда для защиты прав участников долевого строительства сделает надежнее рынок новостроек в Российской Федерации.
Заместитель начальника Межмуниципального отдела
по г. Димитровград, Мелекесскому и Новомалыклинскому районам
Управления Росреестра по Ульяновской области
Опубликовано в журнале «Недвижимость Ульяновска» от 17 апреля 2018г. №4 (309)
Отчисления в фонд защиты прав граждан участников долевого строительства
Что делает Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства?
Кроме контролирующего органа за соблюдением Федерального закона № 214-ФЗ в системе жилищного строительства следит Фонд защиты прав граждан. Рассказываем, что это за Фонд, какую информацию он проверяет и как с ним взаимодействовать застройщикам.
Что такое Фонд защиты дольщиков?
Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства — это первая в России публично-правовая компания, которая регулирует отношения между застройщиками и дольщиками. Если коротко, Фонд:
Кто должен перечислять взносы в Фонд? Каждый застройщик, заключающий договор участия в долевом строительстве (ДДУ) на жилое помещение, обязан перевести 1,2% от суммы сделки на счет Фонда (взнос в компенсационный фонд). Ставка взноса одинакова для всех застройщиков, может изменяться один раз в год на основании федерального закона.
Кому не нужно отчислять взносы? Тем, кто не привлекает деньги граждан для строительства жилых помещений, а строит на свои средства или работает с счетами эскроу. Взносы также не перечисляют застройщики при продаже нежилых помещений: кладовых, машино-мест, коммерческой недвижимости.
Как застройщики работают с Фондом?
С 1 января 2018 года документооборот в сфере жилищного строительства переведен в электронный вид. Застройщики, Фонд, контролирующий орган и уполномоченные банки взаимодействуют в Единой информационной системе жилищного строительства.
Застройщики направляют в систему проектные декларации, а контролирующие органы выносят заключения о соответствии проектов. Фонд защиты дольщиков проверяет документацию застройщиков на соответствие 214-ФЗ.
Порядок действий при работе застройщиков с Фондом:
Зачем Фонд контролирует застройщиков?
Фонд защиты дольщиков помогает снизить риски в строительстве жилья. В системе жилищного строительства он проверяет финансовую устойчивость строительных компаний и проектную документацию, чтобы все застройщики соответствовали требованиям 214-ФЗ. Постоянный мониторинг позволяет быстрее исключать из реестра недобросовестные компании.
Миссия Фонда — следить, чтобы застройщики выполняли требования 214-ФЗ. Для дольщиков Фонд — это государственный гарант, который помогает не потерять деньги при сделках с недвижимостью. Застройщики по закону обязаны отчислять деньги в Фонд или работать с счетами эскроу, чтобы гарантировать покупателям завершение строительства или возврат вложенных денег.
Результаты работы Фонда защиты дольщиков на 15 апреля 2019 года
А как же контролирующий орган?
Контролирующий орган тоже проверяет застройщиков в системе жилищного строительства, но у них с Фондом разные задачи. Если коротко, контролирующий орган:
Фонд защиты дольщиков мониторит всех застройщиков. Если находит нарушение — сообщает в контролирующий орган или Росреестр. Контролирующий орган предпишет застройщику исправить нарушения, а Росреестр может приостановить регистрацию договоров участия в долевом строительстве.
Как следить за балансом в Фонде дольщиков?
Застройщик перечисляет процент с каждого договора участия в долевом строительстве на номинальный счет Фонда. Фонд резервирует нужную сумму и передает информацию об этом в Росреестр. Когда договор участия в долевом строительстве зарегистрируют, эти деньги зачислят на компенсационный счет Фонда.
Информацию по счету застройщика можно узнать в личном кабинете Единой информационной системы жилищного строительства. Система покажет свободный остаток, сколько денег зарезервировано на время проверки договоров участия в долевом строительстве, какая сумма на номинальном счете Фонда.
В личном кабинете застройщика удобно следить за операциями по счету
О работе Фонда в Единой информационной системе жилищного строительства. Коротко
Честный рынок
долевого строительства
Фонд создан Правительством РФ с целью урегулирования
отношений между застройщиками и дольщиками
По Федеральному закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщики многоквартирных домов или другой недвижимости обязаны отчислять взносы в компенсационный фонд долевого строительства в отношении договоров участия в долевом строительстве, которые предусматривают передачу квартир дольщикам.
С Фондом заключать договор не требуется.
Размер взносов в Фонд составляет 1,2 % от согласованной сторонами цены каждого договора долевого участия, по которому квартира /нежилое помещение до 7 кв. метров/ машино-место в диапазоне от 13,25 кв. метра до 22,32 кв. метра передается дольщику.
Вносится не менее чем за три рабочих дня до подачи документов в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии.
Движение денежных средств застройщик может контролировать в личном кабинете.
Как поступать, если денежные средства были зачислены, а затем возвращены с номинального счета?
Если Фонд уведомил застройщика о выявленных нарушениях, необходимо их устранить в течение 5 рабочих дней. Об устранении застройщик должен оповестить Фонд письмом на nash@domrf.ru.
Через 5 рабочих дней, если застройщик не устранил нарушения, Фонд направляет в контролирующие органы и Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии уведомления (согласно пункту 5.2, статьи 11 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ) о несоответствии застройщика требованиям Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»; денежные средства с номинального счета перечисляются Фондом застройщику на расчетный счет.
Об устранении нарушений застройщик должен оповестить Фонд, направив письмо по адресу электронной почты: nash@domrf.ru.
Данные изменения установлены в (ред. от ), статьи 10, части 5.1.
Каким образом поступить в случае, если в отношении договоров участия в долевом строительстве осуществлялись взносы в компенсационный фонд, а сейчас застройщик переносит сроки сдачи объекта?
В этом случае застройщик регистрирует доп. соглашение о переносе сроков в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, вносит изменения в проектную декларацию.
Каким образом будет производиться сопоставление платежа застройщика на номинальный счет Фонда и конкретного договора участия в долевом строительстве, если в назначении платежа при осуществлении застройщиком перевода денежных средств не указываются реквизиты договора участия в долевом строительстве?
При осуществлении застройщиком перевода денежных средств на номинальный счет Фонда не нужно указывать реквизиты договора участия в долевом строительстве в назначении данного платежа. Всю необходимую информацию по договору участия в долевом строительстве Фонд получает в запросе от Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии посредством электронного канала взаимодействия.
Что делать, если застройщик направил платеж в Фонд, деньги не поступили на счет и не вернулись, при этом реквизиты верные?
1. Обратиться в для уточнения, проверить поступление денежных средств в личном кабинете застройщика.
Если у застройщика несколько расчётных счетов и необходимо уплатить взносы в компенсационный Фонд за несколько договоров участия в долевом строительстве, то ему необходимо совершить платежи с одного или с разных расчётных счетов?
Такого требования нет. Необходимо понимать, что в случае если договор участия в долевом строительстве будет расторгнут, денежные средства будут возвращены на тот счет, с которого они поступили.
Может ли застройщик произвести взносы в Фонд сразу за несколько договоров участия в долевом строительстве или по каждому должен застройщик оплачивать по отдельности?
У застройщика есть возможность внесения авансовых платежей в Фонд с целью дальнейшего использования внесенной суммы для исполнение обязательств по любому количеству договоров участия в долевом строительстве.
Обманутых дольщиков больше не будет
Что стряслось?
В закон о долевом строительстве внесены изменения, которые сделают вложения в новостройки более безопасными.
С 1 января застройщики должны отчислять 1% от стоимости объектов в компенсационный фонд. Если застройщик обанкротится, то дольщику вернут все вложенные деньги. Если застройщику не хватит денег на завершение строительства, ему добавят из фонда.
Делать взносы в фонд обязательно для всех, кто строит многоквартирные дома и другие объекты. Средства фонда находятся под контролем государства.
Все застройщики обязаны публиковать на своих сайтах разрешительную документацию по объекту и фотографии с площадки.
Как было раньше?
Если дольщик покупал квартиру на этапе строительства, он рисковал никогда в нее не въехать. Если застройщик обанкротился, пропал или у него не хватает денег на завершение стройки, дольщики ничего не получали.
По договору долевого строительства продается не квартира, а доля в проекте. Поэтому все риски дольщики делили с застройщиком. Если что-то шло не так, дольщики рисковали вместе с застройщиком. Государство не обязано было достраивать дом, вводить его в эксплуатацию и выдавать разрешения на незаконные объекты.
Например, строительная фирма «Рога и копыта» объявила о строительстве многоквартирного дома. Застройщик установил на участке забор, поставил технику и объявил о распродаже квартир. Покупатели подписывали договоры долевого строительства. Такие договоры можно заключать даже на этапе котлована, когда еще нет квартиры и даже нужного этажа. Через 5 месяцев застройщик объявил о банкротстве, офис закрылся, а директор скрылся за границей. Дольщики обратились в прокуратуру и узнали, что разрешение на строительство не оформлялось, а по этому адресу должна находиться автомойка. Полиция завела уголовное дело о мошенничестве, но никаких выплат дольщики не получили.
Это не первая попытка правительства защитить дольщиков. С 1 января 2014 года застройщиков обязали страховать ответственность перед дольщиками новых проектов. Минстрой признал механизм неэффективным. Эксперты подтвердили, что фактически никакой защиты дольщикам страхование не давало. Государство это понимало, поэтому президент поручил найти другое решение.
Что изменилось?
Федеральный закон №304-ФЗ внес изменения в закон о долевом строительстве. Правительство утвердило порядок формирования компенсационного фонда и объяснило, кому и когда положены выплаты.
Все застройщики, которые получили разрешение на строительство многоквартирного дома и зарегистрировали договор с первым дольщиком проекта после 1 января 2017 года, перечисляют взнос в этот фонд.
Вся сумма перечисляется единовременно, а не с каждого договора. То есть когда договор с первым дольщиком проходит регистрацию, застройщик уже оплатил взнос за весь объект.
Взнос составит 1% от стоимости строительства, которая указана в проектной декларации. За основу берется не та сумма, за которую продаются квартиры, а себестоимость объекта.
А еще закон №304-ФЗ обязал всех застройщиков размещать на сайтах проектную декларацию, разрешения на строительство, шаблоны договоров долевого участия и заключения о соответствии. Раньше эти документы застройщики публиковали по желанию. Дольщики не могли проверить, выдано ли разрешение на строительство, и какой объект на самом деле указан в проектной декларации. Теперь застройщики обязаны раскрывать всю информацию о проекте. Если что-то изменилось, данные на сайте обновляются в течение 5 дней.
На сайте застройщика должны публиковаться фотографии хода строительства. Раньше это был коммерческий ход, теперь — требование закона.
Куда пойдут деньги из фонда?
Средства компенсационного фонда защищены государством.
Минстрой инвестирует их в облигации федерального займа, ипотечные ценные бумаги или разместит на рублевых депозитах в банках с капиталом не менее 25 млрд. руб.
Кому положены выплаты?
Если застройщику не хватит денег, чтобы закончить работы, он получит финансовую помощь из фонда и достроит объект. Если застройщик бросит объект или обанкротится, дольщики получат компенсацию из фонда.
Если дольщик имеет право на выплату, ему вернут все деньги, которые он заплатил по договору долевого строительства.
Заявление на выплату можно получить только до завершения конкурсного производства в отношении застройщика. Если случился форс-мажор, дольщик тяжело заболел или служит в армии, заявление примут позже.
Дольщик получит выплату через 10 дней после того, как предоставит документы.
Какие дома под защитой?
Под защитой фонда только те проекты, по которым дольщики стали заключать договора только в 2017 году. Сам дом могли начать строить когда угодно.
Чтобы понять, выполняет ли застройщик требования закона, проверьте:
А если договор заключен в 2016 году или раньше? Или объект продают дольщикам еще с прошлого года?
Выплаты из фонда получат только те дольщики, которые заключили договор долевого участия в строительстве объекта в 2017 году или позднее.
Если договор заключен в 2016 году, выплата из фонда не положена.
Если договор заключен в 2017 году, но застройщик уже заключал договоры с другими дольщиками в 2016 году или раньше, компенсации тоже не будет. Даже если у проекта есть один дольщик, с которым заключили договор в 2016 году, — всё, он не обязан платить взнос в фонд, и выплаты не положены.
Я могу заключить договор, а потом передумать и получить выплату?
Выплаты из фонда — это защита интересов дольщиков на случай форс-мажора. По желанию компенсацию получить нельзя.
Государство выплачивает возмещение только в тех случаях, когда суд признал застройщика банкротом и открыл конкурсное производство.
Если дольщик просто передумал, вернуть деньги можно только по договоренности с застройщиком в соответствии с договором.
А если я куплю долю в бизнес-центре?
Изменения в закон о долевом участии в строительстве распространяется не только на многоквартирные дома, но и на другие объекты недвижимости.
При соблюдении всех условий дольщики бизнес-центров, складских комплексов и промышленных объектов тоже защищены.
Что мне делать сейчас?
Если вы собираетесь покупать квартиру в строящемся доме, проверьте информацию о застройщике. Если на сайте нет документов и актуальных фотографий объекта, это нарушение закона.
Если застройщик начал продажи в 2017 году, попросите подтверждение оплаты взноса в фонд. Сверьте сумму с проектной декларацией. Если застройщик нарушит закон и не перечислит взнос, а потом обанкротится, государство не поможет.
Взносы в компенсационный фонд — это дополнительные расходы застройщиков. Они будут возмещать их за счет удорожания квартир. Если вы готовы рисковать и не хотите переплачивать, выбирайте объект, за который не нужно платить взносы.
Если вы боялись покупать квартиру в новом доме, теперь не бойтесь. Даже если застройщик обанкротится или пропадет, вы не потеряете деньги.
Это же хорошо, да?
Это хорошо, но с оговорками. Нужно понимать, что деньги, которые дольщики получат в качестве компенсации, появятся не из ниоткуда. Косвенным образом все покупатели новых квартир теперь будут доплачивать тем, кому не повезло с застройщиком.
С другой стороны, деньги будут скапливаться в фонде и зарабатывать. Фонд будет становиться больше.
Три способа получить скидку
Изменения только вступили в силу. Рынок может внести свои коррективы в порядок работы фонда. Буду появляться поправки и уточнения. Исходя из того, что Агентство страхования вкладов под контролем государства все-таки обеспечило защиту средств вкладчиков банков, можно надеяться, что и фонд хорошо себя проявит. Но посмотрим.
А как в других странах?
Права дольщиков нарушаются не только в России. Во всем мире есть недобросовестные застройщики, некачественные объекты, стройки с нарушением технологии и без разрешений.
В разных странах покупателей недвижимости государство старается защищать. Например, в Германии застройщикам по закону запрещено брать предоплату — дольщики платят только за фактически выполненные объемы работ. В Турции надежность застройщика гарантирует членство в Ассоциации строителей. А в Черногории закона о защите дольщиков нет, но брошенных объектов там почти не бывает.
В Европе применяется практика страхования депозитов. Если застройщик или агент пропадает, страховая компания выплачивает возмещение.
Риски и цены: стоит ли покупать жилье у Фонда защиты дольщиков
Фонд защиты прав дольщиков не только достраивает дома, но и полностью исполняет обязательства застройщика, включая отделку квартир и содержание жилья до оформления права собственности. Купить квартиру или другую недвижимость в проектах фонда можно на электронном аукционе.
Эксперты рассказали, как проходит процедура покупки жилья через Фонд защиты дольщиков, а также выгодно ли приобретать квартиры в подобных проектах.
Как принять участие в торгах
Участником аукциона Фонда защиты прав дольщиков может стать любой желающий. Для этого нужно зарегистрироваться на электронной площадке АО «Сбербанк-АСТ» и подготовить следующие документы:
Процедура аукциона
После того как названа минимальная цена договора, участники аукциона вносят свои предложения по стоимости квартиры. Цена не может быть ниже начальной и меньше ранее предложенной. Кроме того, нельзя дважды подать одно и то же предложение по цене.
Рекомендуемое время проведения аукциона — один час, но его могут продлить на 10–30 минут. Победителем признается гражданин, предложивший самую высокую цену. Если участники назвали равные «лучшие цены», победителем становится сделавший это первым. Если за час с начала торгов не подано ни одного предложения, аукцион признается несостоявшимся.
Если на участие в торгах поступила только одна заявка, Фонд вправе заключить договор купли-продажи объекта с единственным участником. Но гражданину придется сделать предложение по цене во время аукциона, хотя он участвует один. После завершения торгов организатор формирует протокол об итогах и размещает его на своем сайте.
Что с ценами
Покупка через фонд отличается от покупки у других застройщиков, поскольку реализуется имущество, которое достраивается с участием госсредств, и необходим аукцион. «Цены в новостройках фонда устанавливаются по нижней планке рынка — 2-комнатная квартира в ЖК «Лайково» от 3,6 млн руб., 1-комнатная от 2,4 млн руб., но по ходу торгов цена может и вырасти. Купить квартиру на аукционе можно также с помощью ипотечного кредита», — пояснила председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
Из-за невысоко спроса или его отсутствия, единственный способ для нового инвестора привлечь покупателей — демпинг к цене, подчеркнула Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). Она отметила, что каждый проект Фонда индивидуален и конечная выгода от такой покупки определяется стоимостью недвижимости, ее итоговыми качественными характеристиками и сроками сдачи.
Риски
Покупка недвижимости в проектах, которые еще вчера были долгостроем, а сегодня достраиваются в том числе фондом дольщиков, несет в себе определенные риски. «Хотя объект и получил финансирование, его завершение может затянуться на неопределенный срок, так как обычно присутствуют нюансы административного и строительного характера. Бывают ситуации, когда фонд защиты прав дольщиков не способен достроить проект. В таком случае покупателям предлагаются компенсации, рассчитанные по рыночной стоимости, но потерянное время никто вернуть не сможет», — уточнила Литинецкая.
Еще один риск — возможные проблемы с качеством. Если комплекс не прошел все этапы процедуры консервации, то впоследствии могут обнаружиться проблемы с инженерией дома, пояснила управляющий партнер компании «Метриум». По ее словам, это может выражаться, например, в появлении сырости в квартире.