отказ арендодателя о снижении арендной платы образец
образец письма арендодателю о снижении аренды.
По состоянию на сегодняшний день положение арендаторов очень сильно осложнилось. Серьезные меры предпринимаемые в связи с распространением коронавирусной инфекцией фактически привели к закрытию малого предпринимательства. По этому арендодателям и арендаторам надо садиться за стол переговоров и находить компромис по оплате арендной платы. Для этого я разработала образец письма к арендодателю о снижении арендной платы. Это поможет Вам вызвать арендодателя на переговоры. Воспользуйтесь данным образцом. Если возникнут вопросы напишите на электронную почту info@abramenko.pro.
Кому: ООО «Арендодатель»
От Кого: ООО «Арендатор»
Между ООО «Арендодатель» и ООО «Арендатор» заключен договор аренды No 56 от 12.08.2018 года нежилого помещения расположенного по адресу: г. Калуга, ул.___ д.__ пом ___, сроком на 3 года.
Мы как арендаторы добросовестно исполняем взятые на себя обязательства и регулярно осуществляли арендные платежи согласно договору.
В связи с обострением ситуации и угрозой распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-2019) на территории Российской Федерации и обязательных требований для организаций независимо от организационно-правовой формы и форм собственности, указанных в Постановлениях Главного государственного санитарного врача РФ No6 от 13.03.2020года и Рекомендаций Федеральной службы Роспотребнадзора от 10.03.2020г. No02/3853-2020-27; от 23.01.2020г. No02/770-2020-32 и т.д., мы вынуждены проводить дополнительные меры по организации режима труда работников и мероприятий для профилактики распространения вышеуказанного заболевания.
По состоянию на сегодняшний день спрос на товары/услуги в нашей организации упал более чем на 90%, так как людям рекомендовано воздерживаться от посещений мест массового скопления людей, которым является торговый центр.
Покупатели избегают посещения общественных мест, в том числе и нашего магазина даже в выходные дни. С каждым днем посетителей все меньше, в связи с чем мы несем колоссальные убытки.
В настоящее время усилия сотрудников направлены на максимальную нейтрализацию негативных факторов, следствием которых является снижение выручки.
Мы понимаем, что Вы тоже несете расходы по содержанию имущества и надеемся на оптимальное для обеих сторон коммерческое решение.
Для оптимизации деятельности магазина и во избежание приостановления оплаты арендных платежей, вынуждены просить о
Варианты, которые Вы можете выбрать или указать свои:
1. О временном снижении арендных ежемесячных платежей на 50% начиная с 01 марта 2020 года по __ май 2020 года, а именно в размере ___________ рублей (без НДС) в месяц.
2. О рассрочке уплаты ежемесячных арендных платежей за март-май 2020 года до 31 декабря 2020 года включительно.
3. Не начислять штрафные санкции предусмотренные договором за несвоевременную оплату арендных платежей.
4. В случае невозможности принять предложенные нами условия данное письмо признается уведомлением об отказе от исполнения договора. Договор считается прекращенным с «__»___2020г. (если это допускает ваш договор аренды)
О принятом решении прошу сообщить письменно в кратчайшие сроки. Ответ прошу направить по адресу_________ или по электронной почте ______________.
Мы искренне надеемся на совместное сотрудничество и на Ваше понимание в сложившейся трудной ситуации для всех.
Генеральный директор ООО «Арендатор» ____________________________
Понравилась статья? Сохрани в своей соцсети!
Инструкция: составляем ответ на просьбу о снижении арендной платы
Ответ арендаторам на просьбу уменьшить арендную плату — это уведомление от арендодателя о принятом решении. Владелец помещения вправе отказать или согласиться с понижением сумм ежемесячной оплаты.
Что делать, если арендатор просит о скидке за аренду
Пандемии коронавируса присвоили статус обстоятельства непреодолимой силы. Ссылаясь на такое обоснование арендаторы направляют владельцам помещений запросы об отсрочках или льготах по ежемесячным платежам. Эти заявки абсолютно легитимны.
Сейчас у компаний есть возможность запросить уменьшение аренды, если рабочее помещение не используется по назначению в период ограничительных мер из-за распространения коронавирусной инфекции (ст. 19 98-ФЗ от 01.04.2020). Если вам поступила просьба арендодателя снизить арендную плату, детально рассмотрите ее, сопоставьте все потери и выгоды, и только после этого принимайте решение. Составьте официальное уведомление в письменной форме и направьте его фирме, арендующей ваше помещение.
Как составить отказ
Правительство обязало предоставить льготы тем арендаторам, которые используют государственное или муниципальное имущество. Для коммерческой аренды недвижимого имущества действуют такие правила (ст. 19 98-ФЗ):
Это значит, что собственник принимает решение об уменьшении ежемесячных платежей (по запросу плательщика) и согласовывает его с арендатором. Если вы не согласны на понижение выплат, составьте аргументированный отказ. Обоснуйте принятое решение и сошлитесь на законодательные нормы. Предложите плательщику иные скидки при наличии такой возможности. Если вы не хотите терять клиента, поблагодарите его за долгосрочное сотрудничество и предоставьте ему возможность принять альтернативное решение в рамках действующего договора.
Вот как выглядит отрицательный ответ арендатору на просьбу о снижении аренды от владельца помещения:
Как составить согласие
Если же вы готовы дать положительный ответ на просьбу об уменьшении платы за аренду, направьте плательщику письмо с временными условиями. Включите в ответное уведомление следующую информацию:
Когда арендатор направляет запрос об уменьшении выплат, он обязан предоставить документы, подтверждающие его фактическую деятельность. То есть, он обязан доказать, что использует ваше помещение по назначению, прописанному в арендаторском договоре. Если клиент согласится на предложенную вами сумму оплаты, заключите дополнительное соглашение на весь период, в течение которого понижаете оплату.
Вот примерный шаблон согласия на просьбу понижения арендной платы от арендодателя:
от директора ________________________________________
Исх. № ____ от ________ 2020 г.
Уважаемый (ая) _________________!
В ответ на Ваше письмо исх. № ___ от __________ о снижении арендной платы в связи с коронавирусом сообщаем следующее.
Как следует из письма, в связи с введенными в Российской Федерации ограничительными мерами из-за распространения коронавирусной инфекции, Ваша компания лишилась возможности использовать арендуемое помещение для оказания __________________________________________.
Учитывая, что договор между нашими организациями заключен до введения мер, ограничивающих деятельность _______________________________________, и руководствуясь пунктом 3 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 №98-ФЗ, наша компания согласна уменьшить размер арендной платы за ____________2020 года, при условии предоставления доказательств, подтверждающих, что Ваша компания в арендуемом помещении занимается _____________________________________________________. Также просим Вас представить _____________, подтверждающие нахождение _________________________ в арендуемом помещении.
При предоставлении подтверждающих документов, предлагаем согласовать новый размер ежемесячной арендной платы в размере ____________________________ рублей.
В случае согласия с понижением размера арендной платы до указанного выше размера, просим Вас подготовить проект дополнительного соглашения к договору аренды № ___от __________ года и направить нам на согласование.
С уважением, директор ______ подпись Ф.И.О.
В 2009 году закончила бакалавриат экономического факультета ЮФУ по специальности экономическая теория. В 2011 — магистратуру по направлению «Экономическая теория», защитила магистерскую диссертацию.
ответ арендаторам об отказе предоставлении скидки
Уважаемая Наталья Петровна, Мы предлагаем Вам привлекательные условия аренды в нестабильный период и готовы обсудить условия дальнейшего сотрудничества За все время наших деловых отношений ни разу не было ни одного недружелюбного шага с нашей стороны. Выполнение условий контракта это взаимная договоренность. Предлагаем вам рассмотреть следующие предложения: 1. Предоставляем арендные каникулы на 2 месяца, но не освобождаем от уплаты коммунальных платежей. 2. Мы готовы пересмотреть условия аренды. Думаем за 2 месяца арендных каникул и при условии оплаты всех долгов мы сможем прийти к соглашению. Назвать сейчас новую цену аренды мы не можем. Надо посмотреть, как будет развиваться ситуация. Думаю, вы это прекрасно понимаете. Сейчас мы только можем подтвердить, что будет скидка на арендный платеж. К сожалению, история платежей в последнее время сильно понизила кредит доверия и настаиваем на оплате всех долгов, включая депозит. Непонятна ваша позиция в отказе уплаты депозита. Долги прошлых лет никак не связаны с текущей обстановкой карантина. Мы подготовили для вас хорошие условия, которые позволят пережить этот сложный период.
Tatiana Logua Wed, Jun 17, 6:51 PM (20 hours ago) to Аненкова
Мы тщательно изучили рынок аренды и предложения арендодателей по аналогичному сегменту услуг, а также принимая во внимание наш акт доброй воли и освобождение от арендных платежей на 100% на этот период, считаем нашу цену вполне разумной. Убедительная просьба оплатить депозитный платеж в соответствии с договором.
С уважением, Татьяна
Высылаю что прописано в договоре аренды по этому вопросу-
3.13. Арендодатель вправе в течение срока действия договора не чаще одного раза в год пересматривать размер арендной платы в одностороннем порядке не более чем на 10%. Указанное право возникает у Арендодателя не ранее чем по истечении 1 года с момента начала Срока аренды. Арендодатель сообщает Арендатору о своем решении повысить арендную плату в письменном виде, не менее чем за 3 (три) месяца до предполагаемой даты изменения арендной платы.
3.14 Указанная в пункте 3.1 величина арендной платы сохраняется неизменной при условии нахождения значения официального курса российского рубля к доллару США, устанавливаемого банком России, в пределах 30 – 32 рублей за 1 доллар США. В случае выхода курса за указанные пределы, размер арендной платы подлежит изменению с учетом положений пункта 3.13 настоящего Договора.
Как бизнесу снизить плату за аренду
Даже после режима самоизоляции
Большая часть расходов офлайн-бизнеса связана с арендой. Последние месяцы заведения и компании были закрыты или не работали в полную силу, а помещения простаивали.
По всей стране закрылись фитнес-центры, парикмахерские, магазины одежды и бытовой техники. Кафе и рестораны могли предлагать блюда только навынос или организовывать доставку.
Ограничения постепенно снимают, но не везде и не в один момент. Мэр Москвы объявил, что с 9, 16 и 23 июня будут поэтапно отменены «антивирусные» меры и снова заработает сфера услуг
Многие предприятия не были собственниками своих помещений, а арендовали их. Внезапно лишившись дохода, арендаторы не смогли вовремя оплатить счета за апрель и май. Справедливо ли взыскивать с них неустойки? Можно ли не платить за арендованное имущество, если не пользовался им? Примерно такие вопросы возникли у предпринимателей.
С другой стороны, арендодатели часто не были готовы обнулить арендную плату, так как их расходы никуда не делись. У собственников недвижимости есть свои обязательства: платить имущественные налоги, долги по ипотеке, откладывать деньги на капитальный ремонт зданий.
Разбираемся, что можно делать, чтобы договориться о снижении арендной ставки.
На что можно рассчитывать, если помещением не пользовались
Совсем не платить за то время, когда организация не могла работать, вряд ли получится, если только арендодатель не пойдет вам навстречу.
Если вам удалось договориться, это идеальный вариант. В этом случае нужно оформить все договоренности письменно — в виде дополнительного соглашения. Если договор был на срок более одного года и вы регистрировали его в Росреестре, зарегистрировать нужно и дополнительное соглашение.
Если предприниматель не пользовался арендованным местом из-за режима повышенной готовности, но договориться с арендодателем не вышло, это еще не конец. Добиться снижения арендной платы можно и после завершения режима самоизоляции.
Вот какие есть варианты
У каждого варианта есть свои нюансы, расскажем о них ниже.
Освобождение от платежей
Еще в марте некоторые юристы стали утверждать, что арендаторы, которые приостановили деятельность, не должны ничего платить за те месяцы, когда они не могли работать. На первый взгляд, в пользу такой позиции можно привести довольно убедительные доводы.
В пункте 2 статьи 328 ГК РФ содержится базовое правило о встречном исполнении обязательств. То есть исполнять свою обязанность, например платить деньги, мы должны, только если вторая сторона тоже исполняет свою обязанность — передает нам товар, оказывает услугу или предоставляет имущество в аренду.
Из этого можно сделать вывод, что если у нас не было доступа к арендованному помещению, то и платить за нее мы не должны. К сожалению, здесь есть подвох: если вы не могли работать из-за «коронавирусных» ограничений — это не вина арендодателя. В такой ситуации наказывать арендодателя просто не за что. И все же возможна ситуация, когда вы можете сослаться на статью 328 ГК РФ и не вносить арендные платежи.
На федеральном уровне были подготовлены конкретные перечни объектов, которые могли продолжать работать. Все остальные работать не могли. Например, закрыты были все торговые центры. В то же время офисные центры закрывать не нужно было.
Перечни объектов, которые не могли работать в Москве и, наоборот, могли быть открыты на федеральном уровне
Однако некоторые собственники офисных зданий решили перестраховаться и закрыли их по собственной инициативе. Вот в таких ситуациях арендаторы не могли пользоваться помещениями исключительно из-за решения, принятого арендодателем, поэтому и не должны платить ему за период простоя.
У арендатора при этом есть два варианта действий:
При любом из вариантов арендатору нужно доказать, что он не мог попасть в здание. Например, составить вместе с другими арендаторами акт и сфотографировать объявление о закрытии офисного центра на входе.
Снижение размера арендной платы
Если договориться с арендодателем о полном списании арендных платежей не удалось, вы все же можете рассчитывать на снижение их размера.
Вот как это можно сделать.
Изменить условия договора в суде. Общие правила статей 451, 452 и 453 ГК РФ позволяют в судебном порядке менять условия договора, если после его заключения обстоятельства существенно и непредсказуемо изменились. Суды прибегают к этим статьям только в исключительных ситуациях, но пандемия — как раз исключительная ситуация.
У этих статей есть существенный недостаток: изменения в договоре, которые решил внести суд, начинают действовать только с даты вступления решения в законную силу. Имущественные споры в российских судах длятся не меньше двух-трех месяцев по простым делам, а более сложный процесс может затянуться и на полгода-год.
Снизить арендную плату можно, если после подписания договора существенно ухудшилось состояние арендованной вещи или условия, в которых ее использовали — например, изменился режим работы здания.
Но, как и в случае со встречными обязательствами, на практике суды могут связывать ухудшение условий использования со злонамеренными действиями арендодателя, а не с глобальными изменениями законодательства.
Раньше в судебной практике это встречалось реже, но сейчас все больше. Вот примеры:
Воспользоваться мерами поддержки из-за пандемии. Пункт 3 статьи 19 ФЗ № 98-ФЗ — это самый свежий документ, его приняли 1 апреля 2020 года, и он посвящен разным антикоронавирусным мерам, в том числе защите прав арендаторов.
Теперь есть правило: все арендаторы, которые не могли пользоваться помещениями из-за режима повышенной готовности, вправе требовать снижения размера арендной платы.
Закон не объясняет, с какого момента арендная плата должна уменьшиться и насколько существенно. Частично на эти вопросы ответил Верховный суд РФ в пятом вопросе Обзора № 2:
Размер арендной платы снижается с момента, когда пользоваться имуществом стало невозможно. Если работу парикмахерских запретили с 28 марта 2020 года, то требовать снижения платежей арендатор может с 28 марта. И сделать это можно до сих пор, но лучше не затягивать.
Стороны договора должны сами решить, на какую сумму снизятся платежи. Если стороны не договорятся, суд должен исходить из размера, «на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации». То есть арендатору, отстаивающему в суде свою правоту, придется провести что-то вроде небольшого исследования рынка: если для всех окрестных кофеен арендная плата снизилась в среднем на 30%, то и для своей кофейни можно добиваться аналогичного снижения. При этом арендатор может обратиться за помощью к риелтору или к независимому оценщику.
Арендодателям обещают налоговые льготы, если они дадут своим арендаторам достойную скидку. Например, в Москве — это снижение арендной ставки не менее 50%, плюс есть дополнительные требования.
Постановление Правительства Москвы № 553-ПП от 13.05.20PDF, 265 КБ
Что сделать, чтобы снизить размер арендной платы
Направить официальное письмо своему арендодателю (по почте или вручить под подпись) с предложением снизить размер арендной платы. В письме обосновать размер такого снижения.
Возможные варианты обоснований:
Подписать с арендодателем дополнительное соглашение, если он согласен на снижение.
Обратиться в суд и потребовать изменить условия договора, если арендодатель отказывает вам или просто игнорирует ваше обращение. Теоретически Верховный суд в Обзоре № 2 допускает, что вы можете и не обращаться в суд, а просто молча начать платить в меньшем размере.
Если арендодатель сам подаст на вас иск о взыскании недоимки, вы сможете возражать, ссылаясь на его обязанность снизить арендную плату.
Правда, этот путь является крайне рискованным: нельзя заранее предсказать, какой размер арендной платы суд посчитает обоснованным. Если суд снизит арендную плату не так существенно, как вы рассчитывали, арендодатель сможет не только взыскать с вас разницу, но и насчитать на нее пени.
Отсрочка арендных платежей
п. 3 Постановления Правительства РФ № 439 от 03.04.2020PDF, 218 КБ
Чтобы получить отсрочку, нужно выполнить четыре условия:
График погашения стороны могут согласовать сами, но в любом случае арендодатель не может требовать оплатить все раньше 1 января 2021, а арендатор не может тянуть с погашением долга дольше, чем до 1 января 2023 года. При этом дополнительный ежемесячный платеж в счет погашения накопившегося долга не должен быть больше 50% от обычной арендной платы.
Разберем на примере
Турфирма-арендатор обычно платит за аренду офиса 100 000 Р в месяц. Компания относится к пострадавшим отраслям и получила отсрочку на выплату аренды. Пока действует режим повышенной готовности, арендатор ничего не платит.
После отмены режима и до 1 октября 2020 года ему каждый месяц нужно будет платить по 50 000 Р — половину ежемесячного платежа.
В чем смысл отсрочки, если платить потом все равно придется? Отсрочка дает право задерживать платежи, не опасаясь штрафных санкций, пеней, неустойки или выселения из помещения.
Обратите внимание, что речь идет только об арендных платежах, а не о платежах за коммунальные услуги. Пеню за несвоевременную оплату таких услуг правительство отменило только для жилых, но не для коммерческих помещений.
Как предоставляется отсрочка
Теоретически, как и в случае со снижением арендной платы, нужно обратиться к арендодателю с предложением заключить дополнительное соглашение. Однако Верховный суд РФ смягчил это требование — в третьем вопросе упоминавшегося обзора.
Если арендатор из числа наиболее пострадавших отраслей не заплатил вовремя, арендодатель обязан сам напомнить арендатору, что у того есть право на отсрочку. По умолчанию Верховный суд считает, что арендодатель знает, чем занимаются его арендаторы, и может сам оценить, относится ли их деятельность к пострадавшим отраслям.
Арендодателям, которые дали арендаторам из пострадавших отраслей отсрочку, положена отсрочка или рассрочка по уплате налога на имущество и земельного налога
Верховный суд называет такие ситуации, когда отсрочка засчитывается и без подписания дополнительного соглашения:
Можно ли просто расторгнуть договор и съехать
По общему правилу арендатор обязан платить за имущество до конца согласованного в договоре срока аренды, даже если в этом помещении он больше не нуждается.
На практике эти нормы раньше не работали — даже падение курса рубля в 2014 году Верховный суд не посчитал достаточно существенным для изменения или расторжения договоров валютной ипотеки
Можно пойти иным путем и подробнее изучить собственный договор аренды. Возможно, в нем удастся найти некий упрощенный порядок прекращения договора. Например, нужно предупредить арендодателя за 1—2 месяца до момента освобождения помещения.
Еще договор может предусматривать, что съехать досрочно можно, лишь уплатив арендодателю определенную сумму или потеряв гарантийный платеж — сумму, которая компенсирует потери арендодателя. Такие условия вполне законны, придется их выполнять.
Если в договоре вообще ничего полезного найти не удалось, возможно, вам пригодится особое правило для ситуаций — когда в договоре аренды недвижимости либо не содержится четкий конечный срок, либо этот срок уже наступил, но помещением продолжали пользоваться.
Это предусмотрено п. 2 ст. 610 ГК РФ. Важно, что эти правила являются диспозитивными, то есть применяются «по умолчанию», если в договоре стороны не согласовали иное
Такие договоры считаются заключенными на неопределенный срок, поэтому любая сторона может отказаться от продолжения арендных отношений, предупредив своего контрагента за три месяца.
Вот что говорится в законе:
Меры поддержки при аренде у государства
Если вы арендуете помещение у государства, то можете претендовать на дополнительные льготы с некоторыми условиями:
Какие предприятия считаются малыми и средними
Предприятие считают малым или средним, если оно внесено в специальный Реестр налоговой службы. Такие предприятия должны соответствовать критериям, в том числе:
Самая щедрая из мер поддержки относится к тем, кто арендует казенное имущество и одновременно относится к пострадавшей отрасли — такие компании полностью освобождаются от платежей по аренде за апрель — июнь 2020 года. Плюс этим предпринимателям положена отсрочка.
Казенное имущество не закреплено ни за каким государственным предприятием. Договоры аренды от имени РФ в этом случае заключает Росимущество.
Если же вы заключили договор аренды с федеральным госпредприятием, то имущество будет считаться федеральным, но не казенным
подп. «б» п. 1 Распоряжения Правительства РФ № 670-р PDF, 216 КБ
Тем из арендаторов казенного имущества, кто не относится к пострадавшим отраслям, дают отсрочку арендных платежей до 1 октября 2020 года. Рассчитаться нужно будет не раньше 1 января 2021 и не позже 1 января 2023 года.
В худшем положении находятся, те, кто арендует другое федеральное (не казенное) имущество: они имеют право только на отсрочку и только если относятся к пострадавшим отраслям.
Отныне можно без торгов продлевать сроки аренды земли для тех арендаторов, кто ранее добросовестно выполнял свои обязанности по договору, то есть вовремя вносил арендные платежи и использовал землю по назначению. Максимальный срок такого продления составит 3 года, но не дольше, чем первоначальный срок договора.
Наконец, меры поддержки предпринимателей вправе принимать власти на местах. Так, Правительство Москвы освободило ряд предпринимателей от внесения арендной платы за земельные участки, которыми распоряжаются московские власти, а также за нежилую недвижимость, принадлежащую Москве. Конкретный период, на который дается такое освобождение, отличается для разных категорий арендаторов.
Например, фитнес-клубы, развлекательные, образовательные и другие организации, перечисленные в п. 3.1 постановления могут претендовать на освобождение от платежей с 1 числа месяца, в котором их деятельность была приостановлена, и до последнего дня месяца, в котором им можно будет открыться. В любом случае, арендную плату начнут брать не раньше 1 июля.
Если фитнес-клуб арендовал свое помещение у московских властей, то от аренды он освобожден с 1 марта и до 1 июля. Организации физкультуры и спорта были закрыты в Москве с 23 марта и откроются 23 июня.
Другое правило действует для организаций, перечисленных в п. 3.2 постановления — это медицинские организации, кафе, бытовые услуги и другие. Все они не платят аренду начиная с 1 марта и вплоть до дня отмены режима повышенной готовности, но тоже как минимум до 1 июля.
В отличие от пункта 3.1, здесь не важно, когда та или иная организация была вынуждена прекратить работу (в марте или в апреле) и даже прекращала ли ее вообще — начальная дата освобождения от платежей едина для всех. Но в этом случае мы не можем точно назвать конечную дату: пока неясно, будет ли отменен режим повышенной готовности в Москве до 1 июля.