открытие счета без договора аренды
Как открыть расчетный счет для ИП или ООО
Составили пошаговый план, как открыть расчетный счет. В статье — какие документы понадобятся и как получить реквизиты за 10 минут
Елена Лесных
Маркетолог Тинькофф Бизнеса
Расчетный счет — это специальный банковский счет для бизнеса. На него получают и вносят деньги, с него оплачивают товары, услуги, аренду и налоги, закупают материалы и перечисляют зарплаты сотрудникам. В этой статье рассказываем, как открыть расчетный счет и какие документы для этого нужны.
Пошаговый план открытия расчетного счета
В некоторых банках можно открыть счет онлайн, в других — только при личном посещении отделения. Поэтому порядок открытия расчетного счета будет разный.
Большинство банков предлагают открыть расчетный счет онлайн. Это удобно: не нужно несколько раз ездить в отделение, поэтому процесс занимает меньше времени. Но по разным причинам это подходит не всем ИП и компаниям, так что рассмотрим оба способа.
Откройте счет в Тинькофф Бизнесе за один день
Как открыть счет в отделении банка
Чтобы открыть счет офлайн, нужно прийти в отделение, написать заявку и подать документы на проверку. Советуем заранее узнать, какие документы нужны для открытия расчетного счета, — это можно сделать по телефону или через форму обратной связи на сайте конкретного банка. Так вы сможете подать их в один день с заявкой на открытие счета, поэтому не придется приезжать в банк дважды.
Обычно банк просит копии документов, но мы рекомендуем взять с собой оригиналы. Если копия окажется некачественной, бумаги не примут. Копии лучше снять заранее: если их будет делать банк, он может запросить отдельную плату.
Как правило, документы проверяют около трех дней. После этого нужно снова прийти в отделение, чтобы подписать договор и забрать бизнес-карту, если банк ее предоставляет.
Бизнес-карта привязана к расчетному счету, компания использует ее для трат на бизнес — например, оплачивает ей товары, обеды, топливо. А ИП еще и для личных расходов.
Бывает, что могут понадобиться дополнительные документы. Тогда придется еще раз приехать в отделение, чтобы их передать.
Расчетный счет в Тинькофф
Откроем расчетный счет для ИП или ООО:
Как открыть расчетный счет онлайн
Чтобы открыть расчетный счет онлайн, нужно подать заявку на сайте банка. Процесс открытия счета может быть быстрее, если вы уже пользуетесь продуктами банка как предприниматель и у вас есть личный кабинет для бизнеса.
Если вы пользовались облачным колл-центром Тинькофф, вам не нужно подавать документы для открытия расчетного счета, потому что у банка они уже есть. Будет достаточно только подать заявку на открытие счета и подписать договор — это все можно сделать онлайн в личном кабинете Тинькофф Бизнеса.
На схеме ниже — алгоритм открытия расчетного счета для новых клиентов банка и для тех, у кого уже есть личный кабинет для бизнеса.
Дальше рассмотрим подробно каждый этап открытия расчетного счета онлайн.
Шаг 1. Оставить заявку на сайте
В зависимости от банка в заявке могут попросить указать название организации, ИНН, полное имя, номер телефона и электронную почту руководителя компании. Некоторые банки просят сразу указать выбранный тариф.
Шаг 2. Подготовить документы для открытия расчетного счета
В некоторых случаях для открытия расчетного счета банк может запросить дополнительные документы.
Например, если вы открыли ООО или ИП больше трех месяцев назад, скорее всего, придется подтвердить, что у вас нет долгов. Для этого можно представить финансовый отчет.
Еще банк может попросить отзыв партнеров или других банков о работе с вами, чтобы убедиться в вашей надежности.
Шаг 3. Передать документы представителю банка
Вы можете привезти документы в отделение или договориться о встрече с представителем. Он приедет в выбранный день к вам в офис и заберет их. Обычно банки предлагают один из двух вариантов, реже — любой на выбор.
В Тинькофф можно передать документы через представителя или загрузить сканы через личный кабинет. Бумажные оригиналы в этом случае не нужны.
Способ передачи договора можно найти на сайте банка или узнать у менеджера.
Шаг 4. Подписать договор
Есть два способа подписать договор: лично и удаленно.
Лично. Обычно банк предлагает клиенту приехать в отделение или прислать к нему своего представителя. Например, в Тинькофф к клиентам выезжает сотрудник банка, место и время клиент выбирает сам. Обычно способ передачи договора указан на сайте.
Удаленно. В некоторых банках можно подписать договор дистанционно, с помощью электронной подписи. Для этого нужно иметь доступ в личный кабинет предпринимателя — его дают, когда вы начинаете пользоваться продуктами для бизнеса.
Например, если вы пользовались зарплатным проектом Тинькофф, вы можете указать, что хотите подписать договор дистанционно. Сотрудники банка вышлют его в чате приложения или личном кабинете Тинькофф Бизнеса.
Подписывать документы удаленно можно, только если вы уже клиент банка и до этого выпустили в нем внутреннюю электронную подпись.
Шаг 5. Дождаться окончания проверки
Банк проверяет документы, чтобы убедиться, что ИП или компания действительно существует и у нее хорошая репутация. Для этого банк ищет информацию о компании в разных источниках — например, на сайтах налоговой и миграционной службы. Чем меньше у банка поводов для сомнений в надежности компании, тем быстрее откроют счет.
Если с документами все в порядке, счетом можно будет пользоваться через 1—3 дня после их передачи. Если не так, могут запросить дополнительные или отказать.
Во время проверки клиенту ничего делать не нужно. После открытия счета можно сразу им пользоваться — сообщить реквизиты клиентам и получить деньги. Отправлять уведомления в налоговую, пенсионный и страховой фонды не потребуется, банк сам это сделает в течение пяти рабочих дней.
В каких случаях банк может отказать в открытии счета
Банк может отказаться открывать расчетный счет компании или предпринимателю по двум причинам:
Когда можно исправить ситуацию. В некоторых случаях банк предупредит клиента, что с документами не так, и даст возможность это исправить.
Вот несколько примеров таких ситуаций:
Когда не получится открыть расчетный счет. Есть ситуации, которые быстро исправить не удастся. Они связаны с возможным нарушением закона. Например:
Банк имеет право не раскрывать причину отказа, чтобы недобросовестные организации и ИП не научились обходить проверку.
Что делать, если нужно срочно открыть счет
Если расчетный счет нужен срочно, ищите банк, в котором его можно зарезервировать, то есть получить демоверсию счета на время, пока не откроют полноценный. Вы сразу получите реквизиты, которые можно отправить контрагентам. На зарезервированный счет можно получать деньги, но все остальные операции будут недоступны, пока не завершится проверка.
Например, вы сможете получить оплату от контрагента, но не сможете снять деньги или оплатить налоги.
Если этого не сделать, реквизиты вы получите не в день подачи заявки, а в день открытия счета — после передачи документов, подписания договора и прохождения проверки. Разница может достигать нескольких дней.
В Тинькофф такая услуга предоставляется автоматически: мы пришлем реквизиты на почту в день подачи заявки, ничего дополнительно запрашивать не надо. Их можно сразу отправить контрагентам: после открытия счета реквизиты не изменятся.
Расчетный счет в Тинькофф
Откроем расчетный счет для ИП или ООО:
Открываем расчетный счет: куда идти, какие бумаги нести?
Приветствую вас, дорогие друзья! Учитывая то, что вы сейчас читаете этот обзор, могу предположить, что вас стоит поздравить с успешным началом предпринимательского пути. Полагаю, что вы уже успели зарегистрировать свое дело, получили все сопровождающие бумаги, и теперь вам необходимо подыскать банк, в котором можно будет открыть расчетный счет. Сразу скажу, что процедура эта крайне проста и стандартна: приезжаете в банк с пакетом документов, подписываете договор на расчетно-кассовое обслуживание и сразу же получаете реквизиты своего счета и карту, привязанную к нему. Но вот какие документы необходимо собрать, в какой банк обратиться, и какие нюансы нужно учесть, делая открытие расчетного счета для ООО и для ИП? Ответы — в моей сегодняшней статье.
Расчетный счет: что это и почему он необходим?
В прошлой статье о расчетно-кассовом обслуживании юридических лиц я мельком упоминал о хранении денежных средств на расчетном счете. Так давайте же разберемся, что это за фрукт такой, и почему без него не обходится ни одно юридическое лицо.
Расчетный счет – банковская учетная запись с уникальным номером, который присваивается клиенту для его дальнейшей идентификации, для совершения безналичных расчетов в процессе совершения хозяйственной деятельности и с целью уплаты налогов и других платежей.
Счетами могут обзаводиться и «юрики», и «физики». Особенность расчетных счетов в том, что открываются они исключительно для осуществления коммерческой деятельности. Поэтому если вас интересуют денежные вклады под проценты, расчетный счет вам не потребуется. Последний необходим исключительно для ведения текущей деятельности компании. Если вы хотите обеспечить себя дополнительным пассивным доходом, советую вам подыскать себе выгодные дебетовые карты. В моей статье «Кредитная и дебетовая карта: в чем их разница» вы сможете найти несколько интересных и подходящих для этого продуктов. Если вы сомневаетесь, обязательно ли открывать расчетный счет, предлагаю оценить все его преимущества и недостатки.
Оформи РКО и пользуйся 2 месяца бесплатно
Преимущества
Недостатки
Вопрос безопасности при работе с РКО: как защитить свои деньги?
Чтобы не стать жертвой мошенников, сохранить порядок на счетах, достаточно предпринять несколько несложных мер по безопасности:
Какие документы нужны для открытия счета?
Расчетный счет зарезервируют быстро, буквально сразу же после регистрации на сайте. Нюанс в том, что снять или перевести на другой счет деньги с него можно будет только после того как будет подписан договор. Для этого вам нужно будет либо самостоятельно явиться в банк, либо попросить менеджера прислать к вам курьера с документами. Но и вам придется захватить на встречу пакет с бумагами.
Разные банки предъявляют разные требования к открытию счета. В некоторых кредитных организациях периодически проводят специальные акции, направленные на привлечение клиентов путем предоставления им возможности получить расчетный счет с минимальным пакетом бумаг. Но если вы не попадете на столь щедрое предложение, вам нужно знать, какие документы чаще всего подают в банк.
Документы для ООО
Расчетный счет для ООО открывают на основании таких бумаг:
Кроме того, в зависимости от типа бизнеса, банк может потребовать от вас лицензию, разрешение или патент, если организация работает на их основании.
Все документы нужно отсканировать и отправить по почте, а копии менеджер банка прикрепит к договору об открытии расчетного счета.
Документы для ИП
Индивидуальным предпринимателям нужно собрать следующий пакет документов:
В мае 2014 года бизнесмены были освобождены от обязательства ставить в известность о факте открытия расчетного счета налоговую службу, ПФР и ФСС. Теперь этим занимаются исключительно банки. До этих пор несвоевременное сообщение либо отказ от него карался штрафом в размере 5000 рублей для каждой из упомянутых инстанций.
На что обратить внимание при выборе банка?
При выборе кредитной организации для заключения договора, обратите внимание на такие моменты.
Надежность банка
Забудьте о государственных банках, возглавивших ТОП-30 кредитных организаций. Они, несомненно, надежны с точки зрения активов и оборотов, но при этом недостаточно поворотливы. В таких банках не стоит ждать гибкого подхода к клиентскому документообороту и оперативного решения нестандартных проблем. Кроме того, в качестве неприятного бонуса получаешь еще и общение с невероятно придирчивым отделом финансового мониторинга и валютного контроля. Поверьте мне, им ничего не стоит заморозить ваш платеж буквально на ровном месте и потребовать предоставления огромного пакета бумаг, которые подтвердят факт совершения той или иной операции.
Знаете, столь назойливый сервис может мешать, когда платежи нужно провести быстро. Гораздо разумнее доверить свои средства коммерческим банкам с гибким отношением к клиентам. Эти банки тоже совершают свою деятельность на основе лицензии ЦБ РФ, но при этом не напрягают своих клиентов тотальным контролем и всегда спешат помочь решить непростой вопрос. Кроме того, они закрепляют за клиентами по-настоящему компетентных менеджеров, упрощают прием большей части документов, перенося его в онлайн.
Абонентская плата
Дельта сумм оплаты за обслуживание счета на рынке России колеблется в пределах 500-3000 рублей. Сумма зависит от выбранного пакета услуг, который будет прикреплен к тарифному плану. К примеру, дополнительные бесплатные платежки, работа с налоговой отчетностью и так далее. Выбирайте банк, где за минимальную цену вам предложит максимум всевозможных приятных бонусов, которые сэкономят ваше время.
Комиссия за снятие средств в кассе или по чеку
Сразу смотрите, какую комиссию с вас снимут, какую сумму следует обналичить, чтобы уменьшить этот процент. Средний размер процента комиссионных составляет 0,5-1,5%. Встречаются предложения и с 4-8%, но в таком случае речь идет уже об «обналичивании» средств.
Разветвленная филиальная сеть банкоматов и офисов
Самое главное, чтобы сеть банкоматов у банка, с которым вы планируете заключить договор РКО, была большой или он находился в партнерстве с достаточным количеством банков для снятия денег без комиссий или с минимальными ее значениями. Это упростит привязку «бизнес-карты» к расчетному счету. Вы можете открыть ее на свое имя и снимать наличные с пластика в любом удобном для себя месте. Это намного удобнее постоянных поездок в офис банка.
Узнайте, насколько близко от вас находится офис обслуживания банка, за которым вы будете закреплены в дальнейшем. Все современные банки идут к тому, чтобы вы не тратили свое время и не ездили в офис по пустякам, а потому стараются решить все вопросы заранее. Тем не менее, не меньше 1 раза в 2-3 месяца вам наверняка будет необходимо решить какие-то вопросы в банковском отделении. Поэтому лучше, если оно будет находиться в шаговой доступности.
Начисление процента на остаток денег на счете
Во многих банках сегодня предоставляют услуги, аналогичные функции дебетовых карт с начислением процента на остаток средств. Представьте, что на вашем счету на неделю зависла пара миллионов рублей. Если положить эти средства на внутренний накопительный счет под 6-9% годовых, удастся заставить деньги поработать дважды.
Сроки обработки платежей операционистами
Время работы операционистов – период, в течение которого сотрудники банка проводят платежи в ручном режиме. В зависимости от того, о каком банке идет речь, это время может колебаться в пределах 9-20 часов. Я советую вам выбирать ту кредитную организацию, в которой максимальное количество платежей проходит в автоматическом режиме.
Интернет-банк
Доверить РКО банку Точка
Строгость финансового мониторинга
Один из важнейших показателей. Мониторинг – неотъемлемая составляющая работы любого банка. Но нас с вами интересуют те организации, которые готовы закрыть глаза на небольшие «хитрости» юридических лиц. Даже если вся ваша бухгалтерия «белая», уплачены все налоги, — это совсем не гарантирует, что топовый госбанк не решит промурыжить ваши документы буквально на ровном месте. Поэтому стоит придерживаться золотой середины в соотношении надежности банка и его адекватного отношения к клиентским операциям. Я не советую вам сотрудничать с финансово нестабильными организациями, которые приветствуют все виды деятельности. К сожалению, срок жизни этих Робин Гудов не превышает 2-3 лет. В случае их закрытия рассчитывать на возврат ваших средств не стоит. Если же деньги всё-таки были застрахованы, нужно обратиться в агентство страхования вкладов.
Открываем расчетный счет: инструкции для ООО и ИП
Открытие расчетного счета – обязательное условие работы для юридических лиц. Что же касается индивидуальных предпринимателей, то наличие счета крайне желательно, поскольку он понадобится для того, чтобы оплатить налоги, рассчитаться с поставщиками и тому подобное. Предлагаю вам детальную пошаговую инструкцию, которая поможет вам обзавестись столь незаменимым банковским помощником:
В каком банке выгоднее всего открыть счет?
Выбирать банк для открытия расчетного счета можно по множеству критериев. Самое главное – определиться, какой из параметров является наиболее значимым для вашего бизнеса. Я настоятельно рекомендую открывать счета и подписывать договора РКО в молодых прогрессивных банках. Лично мне импонируют два предложения двух банков – «Модуль банка» и «Точки». Предлагаю вам сравнить средние тарифные планы нескольких организаций, оценить, сколько стоит открыть РКО и решить, что вам подходит больше.
Что учесть бизнесу при заключении договора аренды
И какое помещение лучше не арендовать
В своей многолетней практике я не встречал идеальных договоров. Но правильно составленное соглашение поможет сберечь деньги, время и нервы.
У тех, кто ведет свой бизнес и арендует помещение под магазин, кафе, офис или производство, часто возникают сложности. Например, предприниматель проговорил с собственником все важные условия, но в текст договора они или не попали, или включены в таком виде, что арендодатель может их не выполнять.
В статье я расскажу о некоторых правилах, которые помогут избежать подобных проблем.
Убедитесь, что помещение действительно подходит
Аренда — это передача имущества в пользование за плату на какое-то время.
Чтобы арендовать помещение законно, нужно заключить договор. Но до того как приступать к согласованию условий, важно правильно выбрать объект аренды, то есть помещение.
Коммерческая недвижимость — инструмент бизнеса. И если помещение не отвечает задачам предпринимателя, даже безупречный договор аренды не спасет. Одна из самых типичных ошибок: арендовали больше квадратных метров, чем нужно.
«Посмотрел помещение — красивый вид из окна, нужно брать», — думает предприниматель. «А что делать с подвалом, потом придумаю. Найду субарендатора и отобью затраты».
Эмоции не должны перекрывать расчет. Для владельца недвижимость — это актив, каждый метр которого должен приносить прибыль. Ведь платить нужно независимо от того, используется помещение или нет, хорошо идет торговля или сейчас несезон. Дополнительные метры можно добавить в будущем, когда будет ясно, что без них не обойтись.
Не только площадь, но и другие характеристики объекта также должны соответствовать целям аренды. Вот на что стоит обратить внимание.
Удобное месторасположение в зависимости от задач бизнеса. Помещение должно находиться в нужном месте. Если открыть модный салон красоты возле промзоны, вряд ли в него выстроится очередь из посетителей. Если в радиусе ста метров уже есть четыре кофейные точки, есть ли смысл открывать пятую?
Например, магазин продуктов требует свободного проезда и зоны для разгрузки фургонов поставщиков. Если вы откроете торговую точку в красивом и удобном помещении, к которому не могут подъезжать автомобили с товаром — такой магазин, скорее всего, долго не протянет из-за сложностей с доставкой товаров.
Какие есть требования к деятельности бизнеса с точки зрения закона. Для некоторых видов экономической деятельности действуют свои законодательные требования. Их очень много, и они могут быть установлены самыми разными нормативно-правовыми актами.
Есть требования, установленные федеральным законодательством, вот некоторые примеры:
Заранее проверьте, что помещение соответствует всем требованиям в зависимости от того, чем вы собираетесь заниматься.
Почему это важно: если уже арендованное помещение по каким-то причинам не подходит бизнесу, риски за это несет арендатор. Если предприниматель решил торговать сигаретами и снял помещение, а потом узнал, что торговать табаком там нельзя — это проблема предпринимателя.
Арендатору не вернут вложенные в помещение деньги за аренду или ремонт, а суд в такой ситуации поддержит арендодателя — так считает Высший арбитражный суд.
Тщательно подойдите к выбору помещения
После такой подготовки вы будете понимать, где и какое помещение необходимо, и сможете выбрать подходящее. А дальше можно приступать к договору аренды.
Договор аренды должен соответствовать закону
Совершение разных сделок и арендных в частности регулируется Гражданским кодексом РФ. Бывает так, что стороны не поняли или не выполнили норму ГК, такие споры решают в суде. Судебную практику по вопросам аренды тоже стоит учитывать, чтобы понять, как должны исполняться эти нормы.
Для бизнеса это огромный риск, потеря вложений и времени и перспектива оказаться на улице. То, что стороны получили по незаключенному договору, они обязаны вернуть друг другу. А вот требовать выплаты штрафов и неустоек нельзя. То есть арендатор должен вернуть помещение, и с этим сложностей не возникнет, ведь недвижимость никуда не делась. Арендодатель должен вернуть полученную за аренду плату, но этот процесс может сильно затянуться.
Что сделать, чтобы ваш договор аренды не был признан незаключенным
Договор должны подписать уполномоченные стороны. Со стороны арендодателя это лицо, которое имеет право распоряжаться недвижимостью: собственник или его представитель. Иногда владелец передает имущество в управление, тогда со стороны арендодателя договор подписывает управляющая компания.
Право собственности подтверждается регистрационной записью в Едином государственном реестре недвижимости — ЕГРН. Чтобы убедиться, что с вами общается действительно собственник, можно заказать выписку из реестра — через МФЦ или, если есть УКЭП — усиленная квалифицированная электронная подпись — на сайте Росреестра. Данные лица, указанного в выписке в качестве владельца, должны совпадать с указанными в договоре данными арендодателя.
Если договор заключается с физическим лицом, и подписывает не владелец помещения, а его представитель — убедитесь, что у подписанта есть нотариальная доверенность с соответствующими полномочиями. Если собственник помещения — организация, то нотариальной доверенности не будет, в этом случае она необязательна.
В тексте доверенности должна быть фраза со смыслом: «Имеет право подписывать от имени доверителя договоры аренды, которые касаются принадлежащего доверителю недвижимого имущества». Нотариальную доверенность можно проверить по реквизитам в реестре ФНП — Федеральной нотариальной палаты.
Договор заключают письменно в виде единого документа, который подписали обе стороны. Единый в буквальном смысле означает цельный, это документ на нескольких скрепленных страницах, на котором должны быть подписи обеих сторон договора.
По желанию сторон договор может быть удостоверен нотариусом. Нотариус — дополнительный гарант законности сделки, он проверяет правоспособность сторон и не пропустит в договор противоречащие закону пункты.
Из своей практики могу сказать, что нотариуса для заверения договора аренды привлекают, если арендуют что-то большое, надолго и за много денег. Например, складской комплекс площадью 10 000 м² на 10 лет. Нотариус — это дополнительные расходы и отсутствие гибкости — любые изменения к нотариальному договору тоже нужно будет удостоверять у нотариуса. Поэтому для аренды небольших помещений обычно заключают простой договор.
Что такое существенные условия договора и зачем они нужны
Чтобы договор считался заключенным, стороны должны согласовать в тексте существенные условия. Это главные положения, без которых сделка не будет иметь смысла. Это касается вообще любых договоров, не только арендных.
Для любого договора существенными считаются условия:
Исходя из положений гражданского кодекса и судебной практики, для договора аренды нежилого помещения можно выделить такие существенные условия:
Например, в помещении протекает крыша, но по всем остальным параметрам оно подходит арендатору. Вопрос, за чей счет и в какой срок устранят протечку, для арендатора будет существенным, поэтому такие моменты нужно уточнить в договоре.
Рассмотрим каждый пункт подробнее.
Почему важно подробно описать объект аренды
Предмет договора, то есть объект аренды, должен быть индивидуализирован, то есть подробно описан в договоре.
Нужно указать площадь, адрес, номера комнат или помещений, если применимо — кадастровый номер.
Кадастровый номер — это индивидуальный номер объекта недвижимости. Если в аренду передается не все помещение, а только его часть, кадастрового номера у объекта такого договора не будет.
Если в договоре недостаточно четко описан его предмет, такой договор может быть признан судом незаключенным. Чтобы предотвратить разбирательства, на этапе заключения договора стоит приложить выписку из Единого государственного реестра недвижимости и планировку помещения. Если таких данных нет, условие об объекте аренды считается несогласованным, а договор — незаключенным.
Примеры из судебной практики
Арендатор остался без помещения. Институт восстановительной медицины арендовал нежилое помещение у фирмы. Но вместо того чтобы передать помещение институту, арендодатель прислал уведомление о прекращении договора.
Решения АС г. Москвы от 20.10.2016 по делу № А40-60674/16-60-521 PDF, 254 КБ
Институт остался без помещения и обратился в суд. Арендодатель предъявил встречное требование — признать договор аренды незаключенным. Дело было в том, что в договоре упоминались два приложения, в которых должны были перечислить все помещения и их поэтажный план — это было существенное условие. Ни одно из приложений не было подписано.
В итоге суд отказал арендатору и признал договор аренды незаключенным, так как в нем не содержалось ни одного идентификационного признака помещений, кроме указания на само здание и общую площадь.
Не определили объект аренды. Две организации заключили долгосрочный договор аренды здания площадью 5338,8 м², а в дополнительном соглашении уточнили номера и площади арендуемых помещений. Но дальше возникли проблемы с регистрацией, и арендодатель обратился в суд.
Общая сумма площадей в допсоглашении была указана 5066,4 м², а в тексте договора площадь была другая — 5338,8 м². Еще в договоре было расхождение в 10 квадратных сантиметров между площадью помещений первого этажа.
Суд решил, что объект аренды в договоре не определен, поэтому договор не заключен, значит, не может быть зарегистрирован. Это решение в итоге было отменено судом апелляционной инстанции, и стороны, изрядно потрепав себе нервы, заключили мировое соглашение.
Размер арендной платы нужно зафиксировать в договоре
Само определение аренды по закону подразумевает обязательную возмездность, поэтому в договоре должен быть прописан размер платы за использование помещения. Без этого договор считается незаключенным.
Для того чтобы это существенное условие договора считалось согласованным, достаточно указать размер платы в рублях за нужный период — чаще всего это месяц. Можно сделать оговорку про налог на добавленную стоимость, или НДС: включен ли в ставку или не начисляется. Но обычно, если из договора непонятно, включает ли цена НДС, считается, что включает.
Чтобы избежать недоразумений, в договоре следует указать, что входит в арендную плату, кроме самой платы за пользование помещением. Это может быть оплата коммунальных услуг, уборки или размещения внешней рекламной конструкции, плата за использование оборудования или что-то еще, о чем арендатор договорился с арендодателем.
Если условие о размере арендной платы не согласовано, договор аренды не считается заключенным — это зафиксировано в гражданском кодексе.
Арендная ставка, включающая только оплату коммунальных услуг, противоречит принципу возмездности аренды, и такой договор считается незаключенным. То есть аренда только за коммуналку нарушает закон.
Кроме размера ставки при долгосрочной аренде важно договориться, как будет меняться плата. Так арендатор будет понимать, когда и на сколько будет увеличена ставка, и сможет просчитать свой бюджет.
Чаще всего если договор заключают на срок менее года, то ставка фиксируется на все время аренды. Если речь о долгосрочной аренде — больше, чем на год — обычно с каждого нового года аренды ставка увеличивается.
Обычно арендодатель и арендатор договариваются, что ставка увеличивается раз в год на некий процент от текущей ставки. Раньше этот процент любили привязывать к индексу инфляции — величине изменения цен на разные товары и услуги, которую рассчитывает Росстат. Последние годы часто указывают определенную цифру, в среднем не более 5%.
Какой срок аренды выбрать
Аренда — передача вещи в пользование на время, поэтому в договоре должен быть указан срок, на который помещение сдается. Есть три вида договора аренды, каждый имеет свои плюсы и минусы.
Договор на неопределенный срок. Основной риск такой сделки — любая из сторон может прекратить ее, когда захочет и без объяснения причин. Достаточно письменного предупреждения за три месяца до такого прекращения. Плюс такого договора — его не нужно регистрировать.
В своей практике я практически не встречал, чтобы такой договор заключали при аренде коммерческих помещений. Считаю, что такой договор для бизнеса — не очень удачный вариант, слишком большая доля риска.
Долгосрочный договор. Его заключают, если помещение сдается на год или дольше. Такой договор нужно зарегистрировать в Росреестре.
Документы на регистрацию подаются через центр госуслуг — МФЦ, это может сделать одна из сторон.
Как зарегистрировать договор
Все изменения долгосрочного договора, в том числе и о досрочном прекращении аренды, тоже нужно зарегистрировать.
Если все документы в порядке, примерно через 9 рабочих дней Росреестр должен зарегистрировать договор, то есть внести в ЕГРН — Единый государственный реестр недвижимости — запись о том, что помещение арендуют.
Заявителю возвращают экземпляр договора с отметкой Росреестра — номером записи с печатью ведомства — в тот же МФЦ, где подавали заявление на регистрацию. Это может занять еще несколько дней.
Краткосрочный договор. Действие такого договора обычно длится 11 месяцев. Он не подлежит обязательной регистрации, а условия и порядок досрочного прекращения стороны могут согласовать по своему усмотрению.
Если срок договора истек, но стороны продолжают его исполнять — действие договора возобновляется на неопределенный срок. То есть к такому договору применяются условия договора, который заключили на неопределенный срок.
Например, предприниматель и собственник не были знакомы и заключили краткосрочный договор, чтобы присмотреться друг к другу. К окончанию краткосрочного договора поняли, что им комфортно друг с другом и продолжили работать, ничего не подписывая дополнительно, чтобы не тратить время.
В этом есть плюсы: договор по сути становится долгосрочным, но не нужно тратить деньги и время на его регистрацию в Росреестре. Минусы тоже есть: договор с неопределенным сроком любая из сторон может прекратить в любой момент, достаточно письменно предупредить об этом за три месяца.
Краткосрочный договор, действие которого продлено, регистрировать не нужно.
Зачем нужен акт приема и передачи помещения
В договоре аренды необходимо указать еще один важный момент — передачу помещения, то есть начальный срок аренды, а также дату возврата.
Все это описывается вместе с состоянием помещения, перечнем имущества и документов, которые передаются арендатору, а потом фиксируется в акте приема-передачи — обязательном документе, который подтверждает факт и дату передачи помещения.
Образец хорошего передаточного актаPDF, 53,4 КБ
Возвращается помещение тоже по передаточному акту. Пока не подписан акт возврата, арендатор обязан уплачивать арендную плату, даже если срок договора закончился и помещение физически свободно.
Пример из судебной практики
Компания и предприниматель спорили о дате прекращения договора, арендодатель требовал ИП выплатить ему около 3,5 млн рублей.
Арендатор отказывался от уплаты и аргументировал свою позицию тем, что он написал письменное уведомление о прекращении договора. Но арендодатель утверждал, что договор не может быть прекращен, так как они не подписали акт возврата помещения, о котором сказано в договоре.
Суд поддержал позицию собственника и обязал арендатора выплатить арендную плату, начисленную до даты подписания документа, который подтвердит возврат помещения собственнику.
В постановлении Апелляционного суда говорится: если стороны установили в договоре порядок досрочного прекращения, то этот порядок нужно соблюдать. То есть в судебном деле выше прав арендодатель, который настаивал на оформлении указанных в договоре документов.
Все договоренности должны быть зафиксированы на бумаге
Заключение сделки должно следовать логике. Если вам важен определенный вопрос — о нем нужно договориться. Если вы о чем-либо договорились — это должно быть в договоре. А когда договор подписан, его нужно выполнять.
Для сотрудничества договор аренды не нужен: чтобы начать пользоваться помещением, не нужно согласовывать все мелочи — хлопнули по рукам, и вперед. Но когда начинается спорная ситуация и стороны не могут договориться, то поднимают документ и читают, что там зафиксировано. Иногда оказывается, что текст отличается от устных договоренностей.
Когда суд разбирает условия договора, он учитывает буквальное значение содержания. Если буквальное значение неясно, то его определяют, сравнивая с другими условиями и смыслом договора в целом. То есть чем ближе договор к тому, что происходит в реальности — тем надежнее.
Поэтому важно, чтобы все значимые для вас вопросы были записаны в договоре — и были выражены однозначно. Проговорить детали лучше несколько раз — пока обе стороны не убедятся, что понимают одно положение одинаково. Если есть двусмысленность, меняйте на однозначность.
Что еще важно учесть при составлении договора аренды
Кроме всего, о чем мы говорили выше, в договор аренды можно включить и другие положения — все, о чем условятся арендатор и арендодатель.
Отсрочки платежа, каникулы по оплате, льготные периоды. Каникулами называют период, который нужен арендатору, чтобы подготовить помещение для работы, например сделать ремонт и завезти оборудование.
Во время каникул арендная плата не начисляется. Если стороны договорились об этом устно, но не зафиксировали в договоре — льгота может оказаться пустым звуком. Собственник не обязан давать какие-либо льготы, арендные каникулы — это результат взаимных договоренностей.
Если после подписания договора стороны договорились о каких-то еще условиях, которые меняют размер или порядок оплаты, их фиксируют письменно в дополнительных соглашениях.
Ремонт, содержание, улучшения помещения. По общему правилу капитальный ремонт делает собственник, текущий — пользователь помещения.
Вопросы внепланового ремонта, а конкретно, кто и в каких случаях оплачивает такой ремонт, лучше расписать подробнее. Например, если случилось затопление, важна причина аварии. Если труба лопнула от старости — это зона ответственности собственника. А если потоп из-за небрежности сотрудника арендатора — ремонт будет за счет арендатора.
Если арендатору требуется переоборудовать помещение, например установить перегородки, это тоже следует обозначить в договоре. Имеет смысл добавить, являются ли эти улучшения отделимыми или неотделимыми, должен ли собственник компенсировать их стоимость. При прекращении аренды это исключит споры о возможности и необходимости их демонтажа.
Принадлежности, необходимые для нормального использования помещения. Это могут быть, например:
Если подобные принадлежности передаются арендатором вместе с помещением, то стоит перечислить их вместе с идентификаторами, например серийными номерами, моделями и фотографиями. В этом перечне стоит указать состояние принадлежностей и их восстановительную стоимость — то есть сумму, которую должен заплатить арендатор, если сломает вещь. Стоит оговорить, входит ли плата за их пользование в арендную ставку или оплачивается отдельно.
Право субаренды, то есть возможность сдать часть арендованных площадей третьему лицу. Важно определить, имеет ли арендатор такое право. И если имеет, то какой порядок реализации такого права. Например, с предварительного письменного согласия арендодателя или простым уведомлением по факту.
Порядок досрочного прекращения договора. Одна из главных болей арендодателя — простой помещения: прибыли нет, затраты есть. Арендатор же может переживать, что потратился на ремонт, а собственник выгонит из помещения.
В гражданском кодексе прописаны условия, при которых арендатор и арендодатель могут расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке. Например, если арендодатель сдал помещение, но каким-то образом мешает им пользоваться. Или арендатор не платит за помещение больше двух раз подряд. Но есть один важный момент.
В тех случаях, которые указаны в статьях 619 и 620 ГК РФ, договор расторгается досрочно не стороной-инициатором, а судом. То есть такое прекращение арендных отношений может занять немало времени. Поэтому в договоре стоит четко проговорить, когда и в каком порядке сторона может выйти из арендных отношений без обращения в суд.
Здесь очень важно сформулировать условия недвусмысленно. Например, формулировка «Договор может быть прекращен в случае нарушения условий договора другой стороной» — не лучший вариант, потому что звучит неконкретно.
Пример хорошей формулировки без разночтений:
«Арендодатель вправе расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке в случае просрочки выплаты арендной платы более, чем на 14 календарных дней от предусмотренных договором сроков».
Односторонний отказ от обязательств запрещен, кроме случаев, когда это прямо согласовано сторонами в договоре. То есть нельзя просто взять и перестать исполнять договор, например прекратить платить арендную плату. Условия договора нужно выполнять.
Нужен ли юрист при заключении договора
Аренда, как и любая другая профессиональная сфера деятельности, требует специальных знаний и навыков их применения.
Не стоит учиться на своих ошибках — их уже много раз допускали другие. В интернете можно найти много советов и кейсов, но в каждой конкретной ситуации есть свои особенности. Плюс законодательство регулярно обновляется, и совет, актуальный еще вчера, сегодня может в лучшем случае не принести пользы.
Перед тем как подписать договор, советую проконсультироваться с юристом, дать ему почитать договор, рассказать, что вам нужно. Здесь как в медицине — профилактика лучше, чем лечение.
Чек-лист: как заключить договор аренды коммерческого помещения
