отмена первоначального взноса по ипотеке
Квартира за счет банка: отменят ли для молодых семей первоначальный взнос по ипотеке
В России предлагают отменить первоначальный денежный взнос на покупку квартиры, необходимый для получения ипотеки. Инициатива касается только молодых супругов в возрасте до 35 лет, которым трудно единовременно отдать банку 30% в качестве первой платы за недвижимость. «360» узнал у экспертов, смогут ли банки пойти на столь щедрые льготы для молодых семей.
Молодежный парламент при Госдуме выступил с инициативой отменить первоначальный взнос при получении ипотеки молодыми семьями. Об этом председатель совета Мария Воропаева рассказала RT. «Чтобы сегодня вступить в программу обеспечения жильем молодых семей и получить ипотеку в банке, нужно иметь не менее 30% собственных средств от суммы кредита. То есть проблема в том, что такие условия затрудняют участие в программе, даже если доход достаточный для получения займа», — рассказала спикер изданию.
В данный момент первоначальный взнос на покупку является одним из главных условий выдачи ипотеки. При этом в некоторых банках размер суммы может колебаться от 20% до 50% в зависимости от продолжительности кредита и его процентной ставки. Также при выдаче кредита сотрудники финансовой организации обращают внимание на уровень заработной платы, стаж работы, наличие поручителя и семейное положение заемщика.
Если поправки вступят в силу, то многие российские семьи получат возможность быстро улучшить свои жилищные условия, что положительно повлияет на количество зарегистрированных браков и демографию в стране, отметила в интервью «360» инициатор предложения Мария Воропаева.
Для поправок мы выбрали именно молодые семьи в возрасте от 18 до 35 лет, поскольку для них собрать первоначальный взнос проблематично, хотя оба супруга могут иметь высокий стабильный доход. Но зачастую они вынуждены тратить часть семейного бюджета на съем жилья, что препятствует накоплению средств на покупку жилья
На практике реализация этого предложения может произойти за счет распределения первоначального взноса между ежемесячными платежами либо компенсироваться путем повышения процентной ставки по займу, объясняет Воропаева.
Неоправданные риски
РИА «Новости» / Алексей Филиппов
Инициатива по отмене первоначального капитала вряд ли будет принята правительством, так как она несет высокие риски для банковского сектора, уверена старший научный сотрудник Института социального анализа и прогнозирования РАНХиГС Александра Бурдяк.
Первоначальный взнос — это главный индикатор того, что заемщик будет выплачивать кредит и не отдаст квартиру в счет долга банку. К примеру, клиент взял два миллиона на покупку жилья без своих вложений, тогда он, ничем не рискуя, может вернуть вместо денег квартиру, а банку придется самому продавать недвижимость, стоимость которой может не покрыть убытки
Кроме того, первоначальный взнос служит банку гарантией платежеспособности заемщика. «Если клиент смог накопить нужную сумму, то он умеет распределять бюджет и, скорее всего, будет исправно осуществлять платежи — такова логика банкиров», — резюмирует собеседник «360».
Согласно последнему исследованию агентства ипотечного жилищного кредитования, за 10 месяцев 2017 года в России выдали более 800 тысяч ипотечных кредитов на общую сумму около 1,5 триллиона рублей, что на 21% больше аналогичного показателя прошлого года. Больше всего сделок по ипотечным ссудам банкам удалось совершить в ноябре прошлого года. Тогда объем выдачи кредитов составил 210–230 миллиардов рублей, что на 50–70% выше уровня 2016 года.
Повышенный интерес россиян к ипотечным займам подстегнуло снижение ставок по кредитам. Сейчас средняя ставка по ипотечному кредитованию в большинстве банков колеблется на уровне 8,5–10% годовых, в то время как в период с 2014 по 2016 годы этот показатель был на порядок выше и составлял 12–15%.
Несмотря на растущий спрос среди населения, предложений на рынке недвижимости со стороны застройщиков становится все больше, поэтому банки могут пойти на льготы для определенной группы россиян, рассказала «360» риэлтор агентства недвижимости «Простор» Юлия Лурье.
Финансовые организации работают в жесткой конкуренции друг с другом, поэтому они могут пойти на послабления для клиентов, предварительно обезопасив себя высокими процентными ставками. Похожая практика давно существует в Финляндии: банки дают ипотеку молодежи от 19 лет, причем выплаты по займу клиент начинает платить только после того, как найдет стабильную работу
ЦБ решил ужесточить ограничения в ипотечном кредитовании
Совет директоров ЦБ решил ужесточить для банков условия выдачи ипотечных кредитов с низким первоначальным взносом, говорится в сообщении регулятора. По таким кредитам с 1 августа 2021 года будет повышена надбавка к коэффициентам риска, что увеличит нагрузку на капитал и сделает их менее привлекательными для банков.
Надбавки повышаются по ипотечным кредитам, которые выдаются с первоначальным взносом в размере 15–20% от стоимости жилья: чем выше будет долговая нагрузка заемщика, получающего кредит с низким первоначальным взносом, тем больше будут отчисления в резервы и нагрузка на капитал банков. Например, по кредитам с низким первоначальным взносом, которые станут выдаваться заемщикам с высоким уровнем закредитованности (показателем долговой нагрузки, отражающим отношение ежемесячных платежей по кредитам к доходам, выше 80%), надбавки повысятся с 80 до 100%. В целом рост надбавок составит от 10 до 30 п.п. в зависимости от качества заемщика.
Почему ЦБ решил ввести ограничения
«Повышение надбавок будет способствовать снижению стимулов банков к расширению кредитования за счет предоставления заемщикам кредитов с низким первоначальным взносом», — сообщили в ЦБ. Вместе с тем повышение отчислений в резервы позволит ускорить формирование макропруденциального буфера (запаса капитала) по ипотечным кредитам и обеспечить устойчивость банков к потенциальным стрессовым сценариям, добавили в ЦБ.
ЦБ снижал надбавки по ипотечным кредитам с низким первым взносом после начала пандемии для поддержки кредитования, но уже в апреле 2021 года председатель регулятора Эльвира Набиуллина говорила, что качество жилищных кредитов снижается. «Мы в прошлом году, чтобы поддержать ипотеку, снизили надбавки для кредитов с первоначальным взносом от 15 до 20%, мы считаем необходимым вернуться к предпандемическим уровням, будем обсуждать в ближайшее время это с участниками рынка», — отмечала глава ЦБ.
Мотивируя свое решение, ЦБ сообщил, что с середины 2020 года значительно ускорился рост цен на жилую недвижимость, который существенно опережал увеличение доходов населения. В первом квартале 2021 года цены на жилье выросли по стране на 17,6% (в годовом выражении) на первичном рынке и на 13,6% на вторичном. Вместе с тем реальные располагаемые доходы населения упали в первом квартале 2021 года на 3,6% в сравнении с тем же периодом в докризисном 2020 году.
В этих условиях выросла значимость первоначального взноса, считают в ЦБ. Этот показатель коррелирует с частотой дефолтов по кредитам и характеризует платежеспособность заемщика. При этом банки увеличивают долю кредитов с низким первоначальным взносом. «Особенно это характерно для первичного рынка ипотеки, что отчасти связано с условиями льготных государственных программ ипотечного кредитования, минимальный размер первоначального взноса по которым составляет 10–15%», — напомнили в ЦБ. В результате доля кредитов с низким первоначальным взносом выросла с 24% во втором квартале 2020 года до 45% в первом квартале 2021-го (на вторичном рынке рост составил всего 3 п.п. — с 30 до 33%).
Темпы роста ипотечного рынка остаются высокими (23% в годовом выражении на 1 апреля 2021 года), что приводит к более быстрому накоплению кредитов с низким первым взносом и повышению уязвимости кредитных организаций.
Решение ЦБ о повышении надбавок для ипотечных кредитов совпадает с окончанием действия льготной ипотечной программы, в рамках которой банки выдают жилищные кредиты под 6,5% и ниже. Программа действует до 1 июля 2021 года, и пока в правительстве не принято решение о том, будет ли она продлена, и если да, то в каком формате. Представители ЦБ неоднократно заявляли, что продолжение действия программы в нынешнем виде может привести к перегреву ипотечного рынка.
Нужно ли охлаждать ипотечный рынок
Большой объем выдачи ипотеки с низким первоначальным взносом объясняется опасениями банков из-за ожидаемого прекращения льготной программы. «Уже с начала года, после объявления планов по сворачиванию льготной ипотеки, банки закладывали вариант ее прекращения в свои программы и стимулировали спрос со стороны потребителей другими способами, в том числе снижением первоначального взноса», — говорит директор по банковским рейтингам Национального рейтингового агентства Константин Бородулин. Снижение ипотечного взноса чревато ростом просроченных платежей в дальнейшем, поэтому данное ужесточение своевременно: Банк России хочет сохранить текущее качество ипотечного портфеля, продолжает эксперт.
Новая мера ЦБ не будет иметь определяющего значения для рынка, который и так ждет замедление, полагает управляющий директор по рейтингам кредитных институтов «Эксперт РА» Александр Сараев. «Ключевые факторы замедления ипотечного рынка — это разворот ставок в экономике, сокращение объемов льготной программы и снижение спроса относительно прошлого года. Наиболее платежеспособные заемщики ипотеку получили в прошлом году (в том числе и для инвестиционных целей)», — говорит он, отмечая, что «Эксперт РА» прогнозирует замедление темпов роста на 5 п.п. относительно прошлого года. По данным ЦБ, в 2020 году банки выдали 1,7 млн ипотечных кредитов на 4,3 трлн руб. В 2019 году — 1,3 млн кредитов на 2,8 трлн руб.
Окончание льготной программы приведет к спаду выдач на первичном рынке, даже если не повышать надбавки, поскольку стоимость ипотеки заметно вырастет для всех заемщиков, замечает управляющий директор рейтингового агентства НКР Михаил Доронкин. В этом году ЦБ закончил цикл снижения ключевой ставки и приступил к ее повышению.
Ставки в сегменте ипотеки с первоначальным взносом от 15 до 20% могут дополнительно вырасти из-за новации регулятора, однако вряд ли это окажет решающее влияние на рынок, добавляет Доронкин. «Все-таки основной прирост таких кредитов пришелся именно на льготную ипотеку, на вторичном рынке доля таких кредитов выросла незначительно, — рассуждает он. — Одновременно с этим для недопущения заметного спада спроса на ипотеку банки, наоборот, могут постараться сдержать рост ставок, повышая их только для заемщиков с высокой долговой нагрузкой».
«Повышение коэффициентов по высокорискованной ипотеке прежде всего окажет влияние на рынок через повышение ставок, — считает и Сараев. — Банки будут вынуждены закладывать повышенные риски в свои ставки, что может охладить интерес ряда заемщиков». ЦБ видит риски в повторении прошлогодних темпов роста, указывает он: «Рынок платежеспособных заемщиков у нас достаточно ограниченный, доходы населения сокращаются, что создает риски излишней закредитованности».
Банки начали повышать требования к первоначальному взносу по ипотеке
Крупные банки стали ужесточать условия по ипотечным кредитам: они повышают минимальный размер первоначального взноса, который требуется для оформления ссуды. В марте и начале апреля шесть банков из топ-30 в этом сегменте скорректировали пороговые значения для ипотеки, следует из статистики Frank RG (есть у РБК). В основном они повышали требования по самым популярным программам — кредитам на покупку готового жилья и новостроек.
Подробнее о требованиях банков и мерах властей по поддержке ипотеки читайте в материале «РБК Pro»
Кто поднял порог первоначального взноса
«Открытие», Росбанк и Совкомбанк одними из первых отреагировали на изменение ситуации на рынке: они начали повышать минимальный порог первоначального взноса по ипотеке еще в марте.
Банк «Открытие» и Совкомбанк подняли минимальный размер взноса на 10 п.п. — до 20% по кредитам на готовое и строящееся жилье.
Росбанк пересмотрел условия четырех программ: пороговый размер взноса по кредитам под залог имеющегося жилья, а также по ссудам на покупку квартиры, доли в ней или комнаты вырос на 5 п.п., до 35 и 15% соответственно; на 10 п.п. (до 35%) вырос первоначальный взнос по кредитам на готовые дома.
С апреля банк «Юникредит» поднял уровень первого взноса до 30% по ссудам на покупку квартиры на вторичном рынке и по кредитам на новостройки. Повышение составило 15 и 10 п.п. соответственно.
Минимальный порог первоначального взноса повысили в Альфа-банке (до 20%) и Промсвязьбанке (до 15%). Кроме того, ПСБ в апреле перестал выдавать ипотеку без первоначального взноса — этот продукт исчез из линейки на сайте, временную приостановку программы подтвердил представитель банка.
Россельхозбанк не менял условия по ипотеке, но тоже свернул одну программу с низким первоначальным взносом. Он перестал выдавать ссуды на готовые дома, требующие от заемщика взнос в размере 10% от суммы кредита.
Что говорят в банках
РБК направил запрос в организации, которые изменили условия выдачи ипотеки, а также в остальные банки из топ-30.
Почему банки ужесточают требования к заемщикам
В марте после обвала рубля и повышения волатильности на рынке крупные банки начали повышать ставки по ипотечным кредитам. Условия, в частности, пересмотрели Альфа-банк, «Дом.РФ», «Открытие», Росбанк, Райффайзенбанк, Транскапиталбанк и «Юникредит». По данным аналитического центра «Дом.РФ» (.pdf) о топ-15 банков, за 4–10 апреля ставки по кредитам на новостройки выросли до 8,91% (+0,07 п.п.), а на готовое жилье — до 9,09% (+0,08 п.п.).
«Повышение ставок — это способ сохранить маржу. А повышение уровня первоначального взноса — способ отсечения менее надежных категорий клиентов», — говорит младший директор по банковским рейтингам «Эксперт РА» Екатерина Щурихина. По ее словам, из-за снижения экономической активности кредиторы ожидают падения доходов населения и превентивно учитывают это в своих риск-моделях. Банки могли повысить общие требования к первоначальному взносу по ипотеке из-за снижения доходов заемщиков в отдельных отраслях, указывает директор — руководитель направления банковских рейтингов агентства НКР Михаил Доронкин.
Первоначальный взнос по ипотеке для молодых семей предложили отменить
Молодежный парламент при Госдуме выступил с инициативой отмены первоначального взноса по ипотеке для молодых российских семей в возрасте от 18 до 35 лет. Об этом заявила председатель парламента Мария Воропаева, сообщает RT.
Соответствующая инициатива закреплена в проекте резолюции круглого стола, который будет направлен в правительство России, Госдуму и региональные органы власти, говорится в сообщении.
В настоящее время для получения ипотечного кредита молодым семьям необходимо иметь не менее 30% собственных средств от его суммы, подчеркнула чиновница. По ее словам, это условие создает препятствие для участия в программе кредитования, даже если семья имеет достаточный доход для получения займа. «Если разработать такие поправки, что молодая семья сможет оформить ипотеку без первоначального взноса, многие семьи получат возможность быстро улучшить свои жилищные условия», — отметила Мария Воропаева.
Сумму первоначального взноса можно распределить между ежемесячными платежами либо компенсировать ее за счет повышения процентной ставки, считает глава Молодежного парламента. Тогда молодая семья сможет позволить себе платить увеличенный ежемесячный платеж, а не ждать три года, чтобы накопить вступительную сумму, пояснила председатель парламента.
Банк России в январе этого года отчитался о рекордах на рынке ипотеки. В ноябре ипотечные ставки достигли исторического минимума в 9,80%, а выдача жилищных кредитов — 232,6 млрд руб.
Ипотека с маленьким первым взносом: почему это опасно
В апреле 2020-го стартовала государственная программа льготной ипотеки на новостройки, рассчитанная до 1 ноября 2020 года. Ставка по кредитам в рамках программы может составлять до 6,5% и действовать весь срок кредитования, а первоначальный взнос должен составлять не менее 15%.
Для многих заемщиков последнее условие становится препятствием — поэтому они ищут обходные пути. Например, берут потребительский кредит для уплаты первого взноса или же ипотеку, не подпадающую под льготную госпрограмму, но предполагающую низкий первоначальный взнос или его отсутствие.
«Сегодня минимальный размер первоначального взноса по ипотеке составляет 10%. Такие параметры кредитования доступны в ряде банков, среди которых Сбербанк, ВТБ, Альфа-банк, ВБРР, Металлинвестбанк. Данные параметры кредитования действуют только по базовым программам и не распространяются на ипотеку с господдержкой», — рассказала «РБК Инвестициям» управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
Стремление поскорее купить собственное жилье без достаточного уровня благосостояния может обернуться кредитной кабалой. Особенно — если заемщик поведется на «ультравыгодное» предложение взять ипотеку с минимальным первым взносом. Выгода здесь мнимая, и опасны такие кредиты не только для заемщиков, но и для экономики в целом. Рассказываем почему.
Ипотека с маленьким первоначальным взносом рискованна, а заемщик в итоге переплачивает
Условия по ипотеке с низким первоначальным взносом могут оказаться далеко не такими выгодными, как кажутся на первый взгляд. Первоначальный взнос — гарант платежеспособности заемщика, и чем он ниже, тем выше риски просрочек или банкротства клиента, неспособного выплатить кредит. Банк компенсирует эти риски за счет более высокой процентной ставки, из-за чего заемщик в итоге переплачивает.
«В ряде организаций, в том числе в Сбербанке и ВТБ, при первоначальном взносе менее 20% действует стандартная надбавка к ставке в размере 1%. Если же размер собственных средств составляет 20% и выше, заемщик может рассчитывать на более низкую ставку. Соответственно, при выборе банка следует оценить параметры конкретной программы и правильно рассчитать собственные финансовые возможности», — отметила Мария Литинецкая.
Низкий первый взнос еще и увеличивает срок кредита: это повышает размер ежемесячных платежей и цену страховки. В итоге получается, что клиенты, у которых и так проблемы с деньгами, отдают банкам больше тех, кто заплатил высокий первоначальный взнос.
Еще один момент — поскольку ипотеку с маленьким первым взносом обычно желают взять люди с небольшими или нестабильными доходами, то банки проверяют их наиболее тщательно.
Председатель совета директоров «Базис Инвестмент Компани» Дмитрий Лебедев заявил «РБК Инвестициям», что показатель долговой нагрузки заемщика очень важен для банка. Ипотечный кредит не должен быть доступен всем и каждому — человек должен брать кредит, если действительно может с ним справиться, заявил эксперт.
«Если человек не смог накопить первоначальный взнос, это говорит о том, что у него либо маленький доход, либо недостаточно ответственности или понимания. Банки понимают, что давать кредит такому человеку не стоит, потому что, скорее всего, он не рассчитается. У него нет запасов и нечего вложить, хотя он хочет вступить в долгосрочный проект на десятилетие, при котором будет обязан платить серьезные суммы ежемесячно. Чем меньше первоначальный взнос — тем суммы выше», — добавил Дмитрий Лебедев.
Ипотека без первоначального взноса — опасность не только для физических лиц, но и для финансового сектора
Если банк предлагает ипотеку вообще без первоначального взноса, то ее практически во всех случаях могут выдать лишь под залог другой недвижимости. Это очевидно плохой вариант: заемщик рискует уже имеющимся жильем.
Кроме того, это еще и невыгодно. Ведь жилье под залог при кредитовании будет оцениваться существенно ниже рыночной стоимости.
Дмитрий Лебедев отметил, что ипотека без первоначального взноса опасна не только для физических лиц, но и для финансовой системы в целом.
«По опыту кризисов разных стран, одна из причин, почему они происходят, — это выдача финансовыми организациями ипотеки без первоначального взноса. Основные выводы финансистов по всему миру — и это доказано на практике — кредиты без первоначального взноса очень рискованны и при изменении экономической ситуации обрушивают рынок. Заемщики, которые берут такие кредиты, бросают платежи и не возвращают долги», — заявил Лебедев.
Покупка в рассрочку вместо ипотеки — вариант еще хуже
Подвид «выгодной» альтернативы ипотеке: приобретение жилья в рассрочку без первоначального взноса. Как правило, такое предлагают застройщики, желающие поскорее реализовать объекты, которые плохо продаются.
Для них риски минимальны: ведь покупатель не сможет оформить жилье в собственность, пока не выплатит всю сумму. А вот заемщик рискует: если внезапно лишится источника доходов и перестанет погашать долг, то застройщик вправе забрать квартиру.
При этом переплата заложена и в этом варианте: всегда выгоднее сразу оплатить застройщику полную стоимость жилья, и не важно, каким образом — из своих средств или через ипотеку. При выборе рассрочки покупателю придется заплатить на 12–15% больше.
Рассрочку обычно дают на срок до завершения строительства — если купить жилье на высоких стадиях готовности, то ежемесячные платежи могут оказаться очень высоки. А если не удастся найти деньги к нужному сроку, то договор с застройщиком будет расторгнут, а покупателя могут ждать немалые штрафы.
Как избежать финансового рабства?
Во-первых, стоит изучить все имеющиеся на рынке льготные программы и предложения.
Во-вторых — тщательно подсчитать все затраты и определить, в какую сумму в итоге обойдется ипотечный кредит. При выборе банка нужно отталкиваться от условий вроде процентных ставок и сроков.
В-третьих — создать финансовую подушку безопасности, размер которой будет в несколько раз превышать объем текущих расходов. И наконец, постараться накопить максимально возможную сумму на первоначальный взнос — чем больше он будет, тем выгоднее условия по ипотеке.
Если же доступен только вариант с небольшим первоначальным взносом, то стоит взять созаемщика — в этом случае банк может снизить процент по кредиту. Но найти предложение с такими условиями становится все труднее: из-за пандемии и снижения ставок многие банки ужесточили условия выдачи жилищных кредитов.
«Ведомости» со ссылкой на данные мониторинга маркетингового агентства Маrcs сообщили, что четыре из десяти крупнейших банков по величине ипотечного портфеля (Райффайзенбанк, «Открытие», Альфа-банк и Промсвязьбанк) увеличили минимальный взнос заемщика. Издание нашло программы ипотеки с первоначальным взносом в 10% от стоимости жилья у 19 банков из тридцатки крупнейших. Однако по большей части такие условия они предлагают зарплатным клиентам или владельцам материнского капитала.
Больше интересных историй и новостей об инвестициях вы найдете в нашем телеграм-канале «Сам ты инвестор»