отменительные и отлагательные условия договора
Статья 157 ГК РФ. Сделки, совершенные под условием
1. Сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.
2. Сделка считается совершенной под отменительным условием, если стороны поставили прекращение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.
3. Если наступлению условия недобросовестно воспрепятствовала сторона, которой наступление условия невыгодно, то условие признается наступившим.
Если наступлению условия недобросовестно содействовала сторона, которой наступление условия выгодно, то условие признается ненаступившим.
Комментарии к ст. 157 ГК РФ
1. Регламентируемые в статье сделки именуются условными. Особенность предусматриваемого в ст. 157 отлагательного и отменительного условий сделки состоит в том, что такое условие является ее дополнительным элементом и по общему правилу сделки совершаются без включения в них такого условия.
Поэтому не считаются условными те сделки, в которых возможное будущее обстоятельство, влияющее на правовые последствия сделки, выражает ее существо, и без него сделка данного вида вообще совершена быть не может (страхование, конкурс, лотереи, игры).
2. Для обстоятельств, которые включаются в сделку в качестве ее условий, характерны следующие признаки: а) такое условие относится к будущему, б) неизвестно, наступит оно или нет, в) наступление условия должно быть возможным. Иногда такое условие называет закон: отменительное условие в отношении цели договора простого товарищества (ст. 1052 ГК). В других случаях условие определяется сторонами, совершающими сделку.
3. Условие обычно относится ко всей сделке, однако оно может иметь в виду только отдельные ее элементы. Например, согласно п. 30 Правил комиссионной торговли непродовольственными товарами (СЗ РФ. 1994. N 23. Ст. 2569) продажная цена товара, принятого на комиссию и не реализованного в предусмотренный договором срок, может быть снижена.
4. Условие в сделке чаще всего влечет, как сказано в ст. 157, возникновение или прекращение прав и обязанностей участников сделки. Однако в некоторых случаях условие может влечь изменение таких прав и обязанностей, давая сторонам дополнительные правомочия или, наоборот, налагая на них дополнительные обязанности (п. 3 настоящего коммент.).
5. Условие может быть отлагательным, когда наступление правовых последствий сделки откладывается до возможного наступления условия. При этом надлежит считать, что наступление условия не сопровождается обратной силой, и соответствующие правовые последствия действуют лишь на будущее. Однако из содержания сделки может вытекать иное намерение ее участников и придание наступившему отлагательному условию обратной силы, например, проведение соответствующих перерасчетов по уже состоявшимся операциям.
6. Условие в сделке может быть отменительным, когда его наступление влечет прекращение или ограничение прав и обязанностей сторон. При этом предшествующие отношения, как они были определены сторонами в предположении наступления условия, сохраняют свое правовое значение и подлежат исполнению и защите (погашение задолженности по платежам, компенсация произведенных затрат и т.д.).
Статья 157. Сделки, совершенные под условием
1. Сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.
2. Сделка считается совершенной под отменительным условием, если стороны поставили прекращение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.
3. Если наступлению условия недобросовестно воспрепятствовала сторона, которой наступление условия невыгодно, то условие признается наступившим.
Если наступлению условия недобросовестно содействовала сторона, которой наступление условия выгодно, то условие признается ненаступившим.
Комментарий к ст. 157 ГК РФ
1. Комментируемая статья воспроизводит традиционные для российского права правила об условных сделках, которые практически в неизменном виде присутствуют в нем с XIX в. Условная сделка отличается от обычной тем, что возникновение, изменение или прекращение соответствующих прав и обязанностей поставлено в ней в зависимость от какого-либо обстоятельства, которое может наступить или не наступить в будущем. При этом привязка правовых последствий к такому обстоятельству не характерна для данного вида сделок, которые обычно заключаются без включения в них подобных условий. Если же обстоятельство, которое может наступить или не наступить в будущем, выражает саму сущность сделки и без него сделка вообще не могла бы быть заключена, сделка условной в смысле ст. 157 не считается (договор страхования, объявление конкурса, проведение лотереи и проч.).
2. К условию закон и доктрина гражданского права предъявляют ряд требований. Прежде всего, условие должно относиться к будущему времени. Если обстоятельство, с которым стороны связывают наступление правовых последствий, уже наступило к моменту совершения сделки (хотя бы сами стороны об этом еще не знали), то сделка, в зависимости от конкретных обстоятельств, признается или безусловной, или недействительной.
Далее, в качестве условия может выступать лишь такое обстоятельство, относительно которого неизвестно, наступит оно или нет. В силу этого не будет условной сделка, связывающая правовые последствия с событием, которое должно неизбежно произойти (достижение определенного возраста, наступление сезона и т.п.). В данном случае налицо не условие, а срок, определенный сторонами посредством указания на событие (ст. 190 ГК).
Условие характеризуется также тем, что его наступление в принципе возможно. Если впоследствии выяснится, что соответствующее обстоятельство вообще не могло наступить, то в зависимости от конкретных обстоятельств сделка будет считаться либо безусловной, либо недействительной.
Наконец, условие не должно противоречить закону, основам правопорядка и нравственности.
3. По вопросу о том, какие обстоятельства могут выступать в качестве условия в сделке, в литературе на протяжении многих лет существуют две позиции. По мнению одних авторов, условие не должно зависеть от воли участников сделки и потому может быть лишь событием. Другие авторы полагают, что в качестве условия могут выступать не только события, но и действия как самих участников сделки, так и третьих лиц.
Более правильной представляется вторая точка зрения, в пользу которой говорит отсутствие законодательного запрета на придание действиям сторон сделки и третьих лиц значения условия, а также правила п. 3 ст. 157, из которых следует, что добросовестно содействовать наступлению или ненаступлению предусмотренного сделкой условия вполне возможно.
Сделка, включающая отлагательное условие, приводит к установлению между ее участниками особых правовых отношений: они еще не связаны друг с другом правами и обязанностями, вытекающими из этой сделки, но уже не могут произвольно отказаться от нее или недобросовестно способствовать наступлению или ненаступлению соответствующего условия.
Данная связанность участников сделки друг с другом, при том что права и обязанности из сделки еще не возникли, сближает сделку, заключенную под отлагательным условием, с предварительным договором (ст. 429 ГК). Однако условная сделка, в отличие от предварительного договора, порождает права и обязанности сразу же при наступлении соответствующего условия, без необходимости заключения какого-либо дополнительного договора.
Отменительным признается условие, с наступлением которого ранее возникшие права и обязанности участников сделки прекращаются. Например, граждане заключили договор аренды автомашины сроком на один год, но договорились о том, что если в течение этого года сам арендодатель получит водительские права, договор будет прекращен.
5. Пункт 3 ст. 157 закрепляет правила на случай, когда одна из сторон сделки недобросовестно содействовала или, напротив, воспрепятствовала наступлению условия, которое было для нее выгодно. Если данный факт будет установлен, то соответствующее условие, вопреки действительности, считается наступившим или, напротив, ненаступившим.
Указанная норма позволяет сделать несколько выводов. Во-первых, в качестве условия могут выступать не только события, но и волевые действия. Во-вторых, добросовестное содействие наступлению предусмотренного сделкой условия законом не запрещено, даже если это выгодно для той стороны, которая оказала такое содействие. В-третьих, добросовестность действий стороны, способствовавшей (воспрепятствовавшей) наступлению выгодного для нее условия, предполагается (п. 3 ст. 10 ГК). В-четвертых, под недобросовестными действиями следует понимать незаконное или противоречащее основам нравственности поведение, способствующее (препятствующее) наступлению условия. В-пятых, по смыслу закона такой же результат должно иметь поведение не только самой стороны сделки, но и некоторых других лиц, действующих в интересах этой стороны (ее родственников, знакомых и т.п.).
Судебная практика по статье 157 ГК РФ
Принимая обжалуемые судебные акты, суды, руководствуясь положениями статей 157, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, исходили из того, что условия пункта 3.4 многостороннего соглашения являются сделкой под сомнительным условием, которое до настоящего времени не наступило, следовательно, данный пункт не вступил в силу, дополнительное соглашение от 30.07.2013 осталось в силе и обязанность истца уплачивать проценты за рассрочку не прекратилась.
Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» было разъяснено, что если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).
Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).
Разрешая спор, суды, руководствуясь положениями статей 157, 309, 310, 702, 769, 774 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 29.12.2012 N 275-ФЗ «О государственному оборонном заказе», установив, что контракт между сторонами спора заключен в рамках исполнения акционерным обществом «РТИ» (головной исполнитель) обязательств по государственному контракту, государственным заказчиком по которому выступает Министерство обороны, оплата работ по спорному контракту производится после поступления денежных средств от государственного заказчика, финансирование осуществляется за счет средств федерального бюджета, при этом доказательства перечисления средств на специальные счета отсутствуют, размер понесенных объединением затрат предъявлен государственному заказчику, но не подтвержден и не проверен им, в связи с чем обоснованно пришли к выводу о ненаступлении условий, служащих основанием для осуществления расчета с объединением в связи с чем отказали в удовлетворении первоначального иска.
Принимая оспариваемые заявителем судебные акты, суды руководствовались нормами главы 7 АПК РФ, положениями статей 309, 328, 488, 157, 823 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.1998 N 13/14 «О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами», и исходили из доказанности истцом факта нарушения ответчиком обязательства по своевременной оплате поставленного товара, а также наличия на стороне последнего обусловленной условиями контракта обязанности по выплате процентов за пользование коммерческим кредитом.
Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные доказательства, руководствуясь статьями 10, 157, 421, 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» и пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 N 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», суды отказали в удовлетворении требований, придя к выводам, что в рассматриваемом случае истцом не было доказано недобросовестного воспрепятствования ответчиком наступлению отлагательного условия, предусмотренного договором; заключенные между ответчиком и ООО «РусСтройДевелопмент» соглашения о субаренде земельного участка и инвестировании не ущемляют права и законные интересы истца по договору от 07.02.2017, а способствуют скорейшему исполнению всех его условий и содержат положения, учитывающие интересы ИП Джафаровой Н.В.
Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные доказательства, руководствуясь статьями 10, 157, 421, 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» и пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 N 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», суды отказали в удовлетворении требований, придя к выводам, что в рассматриваемом случае истцом не было доказано недобросовестного воспрепятствования ответчиком наступлению отлагательного условия, предусмотренного договором; заключенные между ответчиком и ООО «РусСтройДевелопмент» соглашения о субаренде земельного участка и инвестировании не ущемляют права и законные интересы истца по договору от 07.02.2017, а способствуют скорейшему исполнению всех его условий и содержат положения, учитывающие интересы ИП Джафаровой Н.В.
Купля-продажа с отменительным условием // Нужна ли альтернатива залогу?
История о том, как предприниматель заключил договор залога
Поводом для написания этой статьи стал реальный случай, произошедший с моим доверителем.
В феврале 2018 года индивидуальный предприниматель П. дал заем фирме-застройщику. Фирма присутствовала на строительном рынке более 20 лет и заслужила солидную репутацию. Индивидуальный предприниматель и один из руководителей фирмы, почетный строитель, давно знали друг друга, были хорошими знакомыми и никаких сомнений в том, что деньги будут возвращены в срок, у предпринимателя не возникло. Искренне желая помочь своему хорошему знакомому, предприниматель сам взял эти деньги в заем под проценты.
Поскольку сумма займа была около 4 миллионов рублей, предприниматель все же решил обезопасить себя и заключил с руководителем фирмы договор залога нежилого помещения. Оба участника сделки оформили нотариально как договор по основному, так и по акцессорному обязательству, уплатив за это достаточно солидную сумму. Никаких сомнений в том, что в случае, если суммы займа не будет возвращена, он легко сможет обратить взыскание на предмет залога, у предпринимателя по-прежнему не возникало.
Но как это очень часто бывает, сумма займа в срок выплачена не была. Мобильный телефон руководителя строительной фирмы на звонки индивидуального предпринимателя не отвечал. В офис его не допускала охрана, ссылаясь, что руководителя нет на месте.
Через три месяца предприниматель решил обратить взыскание на предмет залога. Он получил исполнительную надпись у нотариуса и обратился к приставам.
И тут его ждало очень неприятное известие. Оказалось, что строительная фирма уже год была в предбанкротном состоянии. Долги были как перед контрагентами, так и перед бюджетом. Например, задолженность по налогам составила около 12 миллионов рублей. По требованию налоговой инспекции на имущество организации был наложен арест, в том числе на недвижимое имущество, переданное предпринимателю в залог, повлекший за собой запрет на совершение регистрационных действий.
Предприниматель потребовал у приставов снять запрет на совершение регистрационных действий в отношении предмета залога. Он указал, что он вправе требовать освобождения заложенного имущества от ареста согласно п. 2 ст. 348 ГК РФ. А так как остальные кредиторы не имеют перед ним преимущества в удовлетворении своих требований, то в соответствии с ч. 3.1. ст. 80 ФЗ «Об исполнительном производстве» такой арест не допускается. Но приставы все равно отказали.
Тогда с нашей помощью он успешно оспорил постановление судебного пристава в Арбитражном суде Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Но пристав не спешил исполнять решение суда. По его словам, отмена постановления грозит для него служебной проверкой и отменой выплаты премий в течение года. Надеясь на отмену решения суда первой инстанции, он подал апелляционную жалобу, планируя пройти через все круги судебных инстанций.
Круг для предпринимателя замкнулся. Кредиторы требовали свои деньги назад, а он все еще не мог получить свой залог. По счастью, предприниматель решил обратиться в прокуратуру, и прокурор вынес нерадивому судебному приставу представление об устранении нарушений закона. Предмет залога был передан предпринимателю. Остается только догадываться, что бы случилось, если бы в эти отношения не вмешалась бы прокуратура.
В итоге этой истории, пройдя все круги ада, предприниматель потерял здоровье и утратил веру в действующую правовую систему.
Почему нормы о залоге плохо работают
Нормы о залоге плохо работают на практике, потому что законодатель не сумел выстроить четкую последовательность действий, через которую должны пройти участники залоговых отношений.
Доцент кафедры гражданского права юрфака СПбГУ Наталия Рассказова[1] выделяет два этапа, через которые проходит залогодержатель, чтобы удовлетворить свои требования в отношении предмета залога. Первый – обращение взыскания на предмет залога. В результате залогодержатель подтверждает свое право на предмет залога. Второй этап –реализация предмета залога, в ходе которой залогодержатель удовлетворяет свои требования за счет предмета залога[2].
Законодатель достаточно хорошо урегулировал первый этап. Залогодержатель-предприниматель вправе оставить залоговое имущество за собой, продать другому лицу по рыночной цене или реализовать его с торгов соответствии с заключенным ранее соглашением[3], и с этим проблем обычно не возникает. Самый простой способ – оставить имущество за собой, чтобы потом продать по рыночной цене.
Но регулирование прав на втором этапе оставляет желать лучшего. Если кредитор хочет оставить имущество за собой, то без добровольного согласия должника он этого сделать не может. Должник же обычно своего согласия никак не выражает и пытается уйти от общения с кредитором.
Поэтому на стадии реализации предмета залога у кредитора остается два способа принудительного воздействия на должника – обращение в суд и обращение за исполнительной надписью нотариуса. Конечно, обращение за исполнительной надписью нотариуса займет гораздо меньше времени, чем судебное разбирательство, но все равно этот срок довольно существенен. Сначала нотариус должен предложить должнику исполнить обязательство, обеспеченное залогом, направив по его адресу соответствующее уведомление[4]. Если в течение 14 дней с момента получения уведомления должник не представит доказательств погашения задолженности, нотариус принимает решение о совершении исполнительной надписи[5]. Таким образом, оба способа занимают много времени, которое в сложившейся обстановке порой играет значительную роль.
Недостаток в том, что неизбежно наступает еще один, третий этап – обращение к судебным приставам. Редкий должник исполняет решение суда или исполнительный документ нотариуса добровольно. И тогда реализация прав залогодержателя окончательно буксует. Во-первых, служба судебных приставов не спешит производить исполнительные действия. Во-вторых, бывает, что и приставы сомневаются, какие действия они вправе предпринять. На это имущество может быть ранее наложен арест по требованию госоргана, либо должник вступил в стадию банкротства, и управлением его имуществом скоро будет заниматься арбитражный управляющий и т.д.
Для того чтобы грамотно и четко урегулировать залоговые отношения в части обращения взыскания на предмет залога, нужно сократить следующую цепочку юридических действий:
до двух стадий:
подтверждение прав на предмет залога и государственная регистрация залогового имущества на свое имя.
Но как этого добиться?
Экскурс в римское и зарубежное право
В римском праве существовало три основных формы залога – фидуция (fiducia), пигнус (pignus) и ипотека (hypotheca). Все три формы сменяли друг друга по времени. Фидуция была распространена в древнейший период. Должник сразу передавал вещь в собственность кредитора с условием о том, что при дальнейшем исполнении обязательства кредитор возвращает эту вещь должнику. Но такой формы залога в силу разных причин оказалось недостаточно.
Пигнус появился более поздний предклассический период. Вещь передавалась кредитору не в собственность, а только во владение, и при исполнении обязательства кредитор возвращал заложенную вещь. Но и эта форма залога не устраивала современников.
Ипотека, которую сейчас считают наиболее прогрессивной формой залога, появилась в классический период римского права.[6] Вещь не передавалась ни в собственность, ни во владение кредитора, и оставалась в пользовании должника, а в случае неисполнения обязательства подлежала обязательной продаже с торгов.
Из этих трех форм фидуция наиболее близко отражает возможность сократить цепочку юридических действий в части обращения взыскания на предмет залога, при этом должник сразу передает вещь в собственность кредитора.
Альтернативным решением данной проблемы может стать введение в ГК РФ такой договорной конструкции как договор купли-продажи недвижимого имущества с отменительным условием. Эта конструкция в научной литературе также получила условное название купли-продажи с правом обратного выкупа. Более широким понятием следует считать термин, предложенный Артемом Карапетовым[7]. Он называет эту конструкцию титульным обеспечением (а также обеспечительной собственностью и фидуцией в обеспечительных целях)[8].
Обращаясь к опыту других стран, Артем Карапетов замечает, что существует три варианта законодательного регулирования обеспечительной собственности: полный запрет титульного обеспечения, свободная конкуренция и промежуточный вариант, когда вне банкротства титульное обеспечение рассматривается как собственность, а в случае банкротства к нему применяется режим залога[9].
Судебная практика о титульном обеспечении
Сделки с отменительным условием предусмотрены п. 2 ст. 157 ГК. Кажется, что нет необходимости вводить еще одну договорную конструкцию. Но, к сожалению, существует вероятность признания такой сделки притворной. Россия все же близка к тем странам, которые считают такие сделки обходом правил о залоге.
Артем Карапетов считает, что судебная практика по вопросу титульного обеспечения будет развиваться в трех направлениях:
Чаще всего в судебной практике встречаются дела, в которых граждане попадают в сложную материальную ситуацию и вынуждены брать заем под залог своего недвижимого имущества, при этом сделка прикрыта договором купли-продажи. С учетом того, что на рынке займов существуют недобросовестные ростовщики, делающие бизнес на доверчивых гражданах[10], то здесь резко отрицательная позиция Верховного Суда РФ в течение последних лет вполне объяснима. Но на общем фоне отрицательных судебных решений можно привести два дела, по которым Верховный Суд РФ признал обеспечительную передачу права собственности законным непоименованным способом обеспечения. Однако это скорее исключение, чем правило[11]. И на наш взгляд, вводить конструкцию титульного обеспечения по отношению к гражданам пока еще рано.
Другое дело, когда речь заходит о субъектах экономической деятельности, которые могут обратиться к опытным консультантам, взвесить все за и против перед заключением такой сделки и осознать возможные риски. Введение обеспечительной собственности для предпринимателей и юридических лиц, которые передают в качестве титульного обеспечения нежилое помещение (которое не является их единственным жилым помещением, как у граждан), способствовало бы усилению гражданского оборота и увеличению небанковского кредитования.
И поскольку судебная практика по этому вопросу неоднородна, то в целях установления однозначного правового регулирования необходимо ввести самостоятельную договорную конструкцию в ГК РФ. Титульное обеспечение станет поименованной конструкцией, и суды перестанут давать обеспечительной собственности негативную оценку.
Предлагаемая схема регулирования договора купли-продажи недвижимого имущества с отменительным условием
1. Мы предлагаем ограничить круг субъектов договора купли-продажи недвижимого имущества с отменительным условием только субъектами экономической деятельности во избежание злоупотреблений в отношении граждан.
Объектом является только недвижимое имущество, поскольку это наиболее ценный круг вещей в экономическом отношении.
2. Обязанность по наблюдению за исполнением сделки по договору купли-продажи недвижимого имущества с отменительным условием надо возложить на Росреестр. Ведь именно он занимается поддержанием реестра, запись в котором дает недвижимости легитимирующий признак.
3. Общая схема правоотношений по договору купли-продажи недвижимого имущества с отменительным условием должна выглядеть следующим образом. При заключении сторонами договора Росреестр делает отметку в реестре о том, что такой договор заключен и вступил в силу. Собственником недвижимости становится покупатель, но до определенной даты, оговоренной сторонами в договоре, продавец имеет право выкупить недвижимую вещь обратно. На этот период, который также должен быть ограничен законом во избежание злоупотребления правом, собственник, т.е. покупатель не вправе им распоряжаться. Вопросы пользования и владения недвижимостью (включая содержание имущества и оплату коммунальных услуг) на этой период могут быть оговорены сторонами в договоре, но по общему правилу эти полномочия будет иметь должник. При наступлении оговоренной даты, если продавец не исполнил свое обязательство по договору, его право на это имущество аннулируется, соответствующую запись из реестра Росреестр удаляет без участия сторон. Покупатель становится полноправным собственником имущества без каких-либо обременений.
Если продавец исполнил свое обязательство в установленный срок, он предоставляет в Росреестр соответствующее доказательство. Например, платежное поручение банка с отметкой об исполнении. Альтернативой может также стать расписка о получении суммы долга, заверенная у нотариуса. Детально предоставление соответствующих доказательств можно подробно отрегулировать в подзаконных актах.
Защита должника
Как быть, если должник вернул кредитору основной долг, но не вернул возникшие к этому моменту проценты за пользование или между сторонами возникает спор об их размере?
На наш взгляд, исполнение обязанности по возврату «тела» долга при неуплате процентов не должно стать несправедливой возможностью на получение недвижимой вещи в собственность. Вопросы, связанные с размером процентов, предлагается решать в суде в отдельном исковом производстве.
Как защитить должника в случае ошибки при удалении из реестра? Предлагаем обременить кредитора (покупателя по договору купли-продажи с обременением) правом ожидания должника на переход права собственности. Об этом также пишет Артем Карапетов[12]. После удаления Росреестром записи должник в течение года[13] может оспорить переход права собственности на недвижимую вещь. В этот период покупатель (новый собственник) получает право владеть и пользоваться недвижимостью, но с ограничением в распоряжении. Добросовестный должник, вовремя исполнивший обязательство, но по причине технической ошибки удаленный из реестра, будет иметь реальную возможность истребовать свою вещь обратно, ведь она все еще будет находиться во владении кредитора.
Если в течение года продавец (предыдущий собственник) не оспорит сделку, покупатель становится полноправным собственником вещи с правом ею распоряжаться. В дальнейшем при наличии положительного опыта использования этой договорной конструкции право ожидания можно будет сократить до шести и даже трех месяцев.
Защита кредитора
Поскольку предложенная нами договорная конструкция в основном обеспечивает права кредитора, то существенного нарушения его прав мы не усматриваем.
Что касается возложенного на него права ожидания, то оно не сильно ограничит его правомочия, так как право собственности по сделке все же останется за ним. Презюмируя, что добросовестный кредитор как участник фидуциарных отношений не ставит своей целью немедленную продажу недвижимой вещи ради скорейшего извлечения прибыли, можно предположить, что в этот период он будет пользоваться ею сам или сдавать в аренду, чтобы покрыть текущие расходы.
Плюсы и минусы
Одним из плюсов предложенного регулирования договора купли-продажи недвижимого имущества с отменительным условием с точки зрения политики права является введение этого института только по отношению к предпринимателям, исключая граждан. Для субъектов экономической деятельности такая договорная конструкция позволит ускорить гражданский оборот и привлечь дополнительное финансирование, которое не всегда доступно в банковском секторе. Запрет на использование этой конструкции по отношению к физическим лицам позволит сохранить за ними право на такое социально значимое право как право на единственное жилое помещение.
Другим плюсом подобного регулирования по отношению к кредиторам является обращение только в один государственный орган – орган регистрации прав на недвижимое имущество (Росреестр), не будет необходимости обращаться к нотариусу, к судебным приставам и т.д., т.е. сокращается цепочка юридических действий по обращению взыскания на предмет залога.
Еще одним плюсом является защита кредитора при банкротстве должника. Кредитор защищен, поскольку он является собственником, и его имущество в конкурсную массу должника не попадает.
Основным минусом в данной конструкции остается человеческий фактор и возможные ошибки со стороны Росреестра, но их можно нивелировать введением четких недвусмысленных процедур, закрепленных соответствующими регламентами.
Таким образом, плюсы подобного регулирования во многом перевешивают минусы.
[1] Рассказова Н.Ю. Новое в регулировании залоговых отношений// Арбитражные споры. 2012. N 3. С. 120.
[4] Ст. 94.2. Основ законодательства о нотариате.
[5] ст. 94.3 Основ законодательства РФ о нотариате (утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1).
[6] Новицкий И.Б. Римское право, М., 1997. С 142.
[7] Карапетов А.Г. Титульное обеспечение vs Кредитование под залог// Информационно-правовой портал zakon.ru 09.07.2018. URL: https://zakon.ru/blog/2018/07/09/titulnoe_obespechenie_vs_kreditovanie_pod_zalog#comment_468114 (дата обращения: 24.01.2019)
[8] А.Г. Карапетов подразделяет две разновидности титульного обеспечения: обеспечительное удержание и обеспечительная передача права собственности. В рамках данной статьи нас интересует вторая модель, при которой должник, привлекая денежные средства у кредитора, отдает ему свое имущество в качестве обеспечения.
[9] Карапетов А.Г.Указ. соч.
[10] Фокс А. ВС вступился за берущих в долг под залог недвижимости заемщиков// Интернет-агентство РАПСИ 31.07.2018. URL: http://rapsinews.ru/judicial_news/20180731/285628939.html (дата обращения: 24.01.2019)
[11] Определения ВС РФ от 29 октября 2013 г. № 5-КГ13-113, от 3 декабря 2013 г. № 77-КГ13-11
[13] Д.ю.н. А.Г.Карапетов предлагает установить этот срок в три месяца.