оценка имущества полученного по договору дарения осуществляется
Определяем стоимость подаренного учреждению имущества: алгоритм действий
 |
| DragonImages / Depositphotos.com |
Основные средства, материальные запасы, нематериальные и непроизведенные активы могут поступить в учреждение от учредителя, собственника государственного/ муниципального имущества, другой организации бюджетной сферы. В такой ситуации их нужно учесть по балансовой/ фактической стоимости, по которой они были учтены у передающей стороны. И если имеет начисленная амортизация она одновременно со стоимостью объекта тоже принимается к учету. Таковы требования Инструкции № 157н и федеральных стандартов «Концептуальные основы _», «Основные средства», «Запасы», «Нематериальные активы» и «Непроизведенные активы».
Если же объекты поступают из казны, то, как правило, еще нужно доначислить амортизацию за период нахождения имущества в казне, если иное не установлено правовым актом по бюджетному учету казны.
Но иногда имущество учреждению может пожертвовать или подарить не организация бюджетной сферы. К примеру, коммерческая организация, физическое лицо. В таких ситуациях стоимость поступившего имущества определяется с учетом иных норм указанных федеральных стандартов – для необменных операций.
Исходя из этих норм профильная комиссия учреждения может использовать следующий алгоритм действий для определения стоимости подаренного имущества:
Все важные документы и новости о коронавирусе COVID-19 – в ежедневной рассылке Подписаться
Оценка «безвозмездного» имущества
Вариантов безвозмездного получения имущества достаточно много. Один из них — доход в натуральной форме. В этом случае фирма должна оценить полученное имущество и заплатить с него налог на прибыль. Но всегда ли при оценке такого имущества фирмы должны учитывать его рыночную стоимость? В статье мы рассмотрим доводы, которые противоречат этому правилу.
При безвозмездном получении имущества у фирмы не возникает затрат на его приобретение. Однако поставить на учет полученные ценности все же необходимо. Такое имущество включается в состав внереализационных доходов, а его оценка осуществляется, исходя из рыночных цен, но не ниже остаточной стоимости (по амортизируемому имуществу) и не ниже стоимости приобретения или производства (по иному имуществу) (п. 8 ст. 250 НК РФ).
Если имущество получено при демонтаже или разборке основных средств, а также выявлено в виде излишков в результате инвентаризации (тоже в какой-то мере безвозмездно), то считается, что фирма тоже получила доходы. Их также признают внереализационными (п. 13, 20 ст. 250 НК РФ).
В этих случаях ссылка на «рыночную» статью 40 Налогового кодекса для определения внереализационного дохода указана в пункте 5 статьи 274 Налогового кодекса. С учетом указанной нормы внереализационный доход в натуральной форме определяется, исходя из «цены сделки с учетом положений статьи 40». Но причем здесь сделка, цену которой мы должны определить? Обратимся к регулирующим нормам.
Отсутствие сделки
Термин «сделка» в Налоговом кодексе не определен, поэтому обратимся к гражданскому законодательству.
Согласно статье 153 Гражданского кодекса, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Но инвентаризация имущества или разборка основного средства не устанавливает, не изменяет и не прекращает прав, ведь фирма ничего нового в процессе указанных операций не приобретает. Например, в случае с инвентаризацией, она просто отражает излишки имущества, которые у нее фактически имелись. При демонтаже основных средств, фирма также учитывает уже имеющееся имущество, только другим способом.
Получается, что, в связи с отсутствием самой сделки, можно не устанавливать доход исходя из цен сделки. Поэтому фирма не должна учитывать статью 40 Налогового кодекса, которая предписывает использование рыночных цен.
Использовать ли рыночные цены?
Еще раз обратимся к формулировкам пунктов 13 и 20 статьи 250 Налогового кодекса. В обоих пунктах размер дохода определяется стоимостью имущества, то есть, нет прямого указания на использование рыночной стоимости. А раз нет указания, то оприходование имущества при инвентаризации или демонтаже основных средств с использованием рыночной стоимости для определения размера такого дохода — дело добровольное. Поэтому налогоплательщик вправе сам, или при помощи специалиста определить стоимость имущества по-другому.
Например, по инвестиционной или ликвидационной стоимости (Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности»).
Однако в некоторых случаях суд не обращает внимание на отсутствие сделки. Так, в постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 30 ноября 2006 г. по делу № Ф04-2872/2006(28639-А27-40), Ф04-2872/2006(28570-А27-40) суд позволяет налоговикам доначислить налог на прибыль при оприходовании имущества по инвентаризации, исходя из рыночных цен. Заметим, что судьи приняли такое решение при отсутствии доводов фирмы в свою пользу.
Если рыночная цена слишком мала.
Допустим, фирма все же оценила полученное имущество по рыночным ценам, но по мнению налоговиков, рыночная цена оказалась слишком мала. Грозит ли это фирме «наказанием»?
При осуществлении контроля за полнотой исчисления налогов инспекторы могут проверять правильность применения цен (п. 2 ст. 40 НК РФ). Но, как и в случае со сделкой, за неимением определения термина «цена» в Налоговом кодексе, обратимся к гражданскому законодательству. В статье 424 Гражданского кодекса сказано, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Но фирма при безвозмездном получении имущества ничего не оплачивает и не возмещает, то есть, цены сделки не возникает.
Таким образом, вследствие отсутствия объекта контроля — цены, налоговые органы теряют контроль как таковой. Заметим, что другие права контроля стоимостных характеристик полученного имущества у инспекторов, согласно Налоговому кодексу, отсутствуют.
Получили имущество — не определили цену
Если фирма вообще не определит рыночную цену при получении имущества от других лиц, то налоговики определят доход расчетным путем (подп. 7 п. 1 ст. 31 НК РФ).
В этом случае налоговики на практике просто доначисляют налог, исходя из рыночных цен. В некоторых ситуациях для определения налоговой базы инспекторы устанавливают даже не рыночную, а среднюю расчетную стоимость (постановление ФАС Поволжского округа от 13 июня 2006 г. № А55-22580/05-30).
Кроме того, налоговики могут признать в качестве дохода остаточную стоимость как минимальную границу дохода для амортизируемого имущества или сумму затрат на производство для другого имущества (п. 8 ст. 250 НК РФ). Это подтверждает ФАС Восточно-Сибирского округа от 30 июня 2006 г. по делу № А69-3199/05-5(3)-Ф02-3111/06-С1.
В любом случае фирме необходимо представить данные об остаточной стоимости, стоимости производства или приобретения. А таких данных у передающей стороны может и не быть, если даритель — физическое лицо или иностранная организация.
Следует иметь в виду, что если при определении цены безвозмездно полученного имущества, фирма не учтет рыночные цены, то спор с налоговой придется решать в суде.
С. Горячев, аудитор ООО «АФ С.А.Партнерство»
комментарий
электронное издание
100 БУХГАЛТЕРСКИХ ВОПРОСОВ И ОТВЕТОВ ЭКСПЕРТОВ
Полезное издание с вопросами ваших коллег и подробными ответами
наших экспертов. Не совершайте чужих ошибок в своей работе!
Свежий выпуск издания доступен подписчикам бератора бесплатно.
Мы пишем полезные статьи, чтобы помочь вам разобраться в сложных проблемах бухучета, переводим сложные документы «с чиновничьего на русский». Вы можете помочь нам в этом. Это легко.
*Нажимая кнопку отплатить вы совершаете добровольное пожертвование
Доходы в виде безвозмездно полученного имущества (работ, услуг), имущественных прав
В начале своей деятельности каждая организация нуждается в своеобразной материальной помощи со стороны учредителей. Последние частенько помогают своему «детищу» оставаться на плаву, предоставляя всевозможные взносы и беспроцентные займы. Очень часто обществу безвозмездно передается в собственность или пользование имущество.
Безвозмездно полученное имущество как доход
Перечень доходов, которые должны учитывать налогоплательщики, находящиеся на УСНО, приведен в п. 1 ст. 346.15 НК РФ. Структурно все доходы в нем разделены на две большие группы:
– доходы от реализации товаров (работ, услуг), реализации имущества и имущественных прав. Эти доходы должны определяться в соответствии со ст. 249 НК РФ;
– внереализационные доходы. Они определяются в соответствии со ст. 250 НК РФ.
При этом не учитываются доходы, перечень которых приведен в ст. 251 НК РФ, и дивиденды, если налоги с них удержаны налоговыми агентами.
В абзаце 1 п. 8 ст. 250 НК РФ установлено, что к внереализационным относятся доходы в виде безвозмездно полученного имущества (работ, услуг) или безвозмездно полученных имущественных прав, за исключением доходов, указанных в ст. 251 НК РФ. Согласно пп. 11 п. 1 этой статьи при определении налоговой базы не учитываются доходы в виде имущества, полученного российской организацией безвозмездно:
– от организации, если уставный (складочный) капитал (фонд) получающей стороны более чем на 50% состоит из вклада (доли) передающей организации;
– от организации, если уставный (складочный) капитал (фонд) передающей стороны более чем на 50% состоит из вклада (доли) получающей организации;
– от физического лица, если уставный (складочный) капитал (фонд) получающей стороны более чем на 50% состоит из вклада (доли) этого физического лица.
Обратите внимание: полученное имущество не признается доходом в целях налогообложения, если в течение года со дня его получения (за исключением денежных средств) оно не передается третьим лицам.
Налогоплательщик, безвозмездно получивший имущество, не относящееся к амортизируемому, работы или услуги, при налогообложении должен произвести оценку связанных с ними доходов исходя из рыночных цен, определяемых с учетом положений ст. 40 НК РФ. Оценка не должна быть ниже затрат на производство (приобретение). Об этом говорится в абз. 2 п. 8 ст. 250 НК РФ. Если безвозмездно приобретено амортизируемое имущество, то оценку дохода необходимо проводить исходя из рыночных цен, определяемых с учетом положений ст. 40 НК РФ, но не ниже установленных в соответствии с нормами гл. 25 НК РФ. Подтвердить информацию о ценах безвозмездно полученного имущества (работ, услуг) можно либо документально, либо путем проведения независимой оценки.
Отметим, что если передача имущества или имущественных прав носит инвестиционный характер (взнос учредителя в уставный капитал, взнос участника по договору простого товарищества и т. д.), то о безвозмездной передаче в этом случае говорить не приходится. Нельзя признать безвозмездной и передачу имущества на условии возврата (предоставление кредита или займа).
В Гражданском кодексе установлены некоторые ограничения для заключения договора дарения. Так, дарение запрещено между коммерческими организациями. Исключение – когда стоимость подарка не превышает 5 МРОТ. Об этом сказано в п. 4 ст. 575 ГК РФ. Но если одной из сторон является некоммерческая организация или физическое лицо, то договор дарения можно заключить совершенно свободно.
Договор ссуды
Часто безвозмездная передача имущества осуществляется без передачи права собственности, а на определенный срок. В этом случае заключается договор безвозмездного пользования (ссуды). Нужно ли получающей стороне учитывать доход? Да, нужно. Эту позицию высказал Минфин в письмахот17.02.2006 № 03-03-04/1/125 и от19.04.2006 № 03-03-04/1/359. Согласен с ней и Президиум ВАС РФ, который в п. 2 Информационного письма от 22.12.2005 № 98 выразил аналогичный подход.
Вопрос: Общество находится на УСНО и заключило договор безвозмездного пользования нежилым помещением. Возникает ли в этом случае у ООО объект налогообложения в целях применения гл. 26.2 НК РФ? Если возникает, то в каком размере?
В соответствии с п. 1 ст. 346.15 «Порядок определения доходов» НК РФ налогоплательщики при определении объекта налогообложения наряду с доходами от реализации, определяемыми в соответствии со ст. 249 НК РФ, учитывают и внереализационные доходы, определяемые в соответствии со ст. 250 НК РФ. При этом не учитываются доходы, предусмотренные ст. 251 НК РФ.
В данной ситуации организация пользуется объектом недвижимости на основании договора ссуды. Пунктом 1 ст. 689 ГК РФ предусмотрено, что по договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. В соответствии с п. 2 указанной статьи к договору безвозмездного пользования, соответственно, применяются правила о договоре аренды.
При получении имущества по договору безвозмездного пользования организация безвозмездно получает право пользования данным имуществом. Учитывая изложенное, для целей налогообложения прибыли получение имущества в безвозмездное пользование следует рассматривать как безвозмездное получение имущественного права. Доход в виде безвозмездно полученных имущественных прав подлежит включению в состав внереализационных доходов ссудополучателя на основании п. 8 ст. 250 НК РФ.
При получении имущества (работ, услуг) безвозмездно оценка доходов осуществляется исходя из рыночных цен, определяемых с учетом ст. 40 НК РФ, но не ниже определяемой в соответствии с гл. 25 НК РФ остаточной стоимости – по амортизируемому имуществу и не ниже затрат на производство (приобретение) – по иному имуществу (выполненным работам, оказанным услугам). Информация о ценах должна быть подтверждена налогоплательщиком – получателем имущества (работ, услуг) документально или путем проведения независимой оценки.
Установленный п. 8 ст. 250 НК РФ принцип определения дохода при безвозмездном получении имущества, который заключается в его оценке исходя из рыночных цен, определяемых с учетом ст. 40 НК РФ, применяется и при оценке имущественного права, в том числе права пользования вещью. Таким образом, налогоплательщик, получивший по договору в безвозмездное пользование имущество, включает в состав внереализационных доходов доход в виде безвозмездно полученного права пользования имуществом, определяемый исходя из рыночных цен аренды идентичного имущества.
Этот вывод подтверждается в п. 2 Обзора практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с применением отдельных положений гл. 25 НК РФ (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 22.12.2005 № 98).
Беспроцентный заем
Иногда организации получают беспроцентные займы. У бухгалтеров в этой ситуации очень часто возникает вопрос: нужно ли облагать материальную выгоду, полученную от экономии на процентах? Попробуем разобраться.
Подпункт 8 п. 1 ст. 250 НК РФ относит к внереализационным доходам доходы в виде безвозмездно полученного имущества (работ, услуг) или имущественных прав, за исключением случаев, указанных в статье 251 настоящего Кодекса. Если налогоплательщик получил беспроцентный заем, образуется ли у него экономическая выгода от бесплатного пользования полученными средствами? Если – да, то должен ли он включать ее в налогооблагаемую базу?
Понятие безвозмездно полученного имущества (работ, услуг) для целей исчисления налога на прибыль дано в п. 2 ст. 248 НК РФ: имущество (работы, услуги) или имущественные права считаются полученными безвозмездно, если получение этого имущества (работ, услуг) или имущественных прав не связано с возникновением у получателя обязанности передать имущество (имущественные права) передающему лицу (выполнить для передающего лица работы, оказать передающему лицу услуги).
Следовательно, важными факторами безвозмездной передачи являются переход права собственности к одаряемому и отсутствие у одариваемого встречного обязательства. По мнению налоговиков, высказанному в письмах, у налогоплательщика при получении беспроцентного займа не возникает дохода. Например, из Письма УФНС по г. Москве от 03.11.2004 № 26-12/71407 следует, что временное пользование заемными денежными средствами по беспроцентному договору займа не рассматривается как основание дня возникновения внереализационного дохода организации в виде материальной выгоды от экономии на процентах. Аналогичная точка зрения высказана в Письме УМНС по г. Москве от 27.02.2004 № 04-23/3244/Г557 «О налоге на прибыль».
Но нередко налоговые инспекторы признают появление у заемщика материальной выгоды и требуют ее облагать налогом, что подтверждается арбитражной практикой. По их мнению, беспроцентный заем является безвозмездной услугой, и налогоплательщик получает внереализационный доход в виде материальной выгоды от экономии на процентах. Размер выгоды нужно определять по сумме процентов, начисленных исходя из ставки рефинансирования, установленной ЦБ РФ в период пользования заемными денежными средствами.
С фискалами можно поспорить. Для того, чтобы показать недостатки их позиции, заострим внимание на двух моментах. Во-первых, зададимся вопросом: можно ли беспроцентный заем считать безвозмездной услугой? Услуги оказываются в рамках договора о возмездном оказании услуг (гл. 39 ГК РФ). В соответствии с п. 1 ст. 779 ГК РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.
Понятие услуги дано в п. 5 ст. 38 НК РФ: ею признается деятельность, результаты которой не имеют материального выражения, реализуются и потребляются в процессе осуществления этой деятельности.
Отношения по договору беспроцентного займа регулируются гл. 42 «Заем и кредит» ГК РФ. Согласно п. 1 ст. 807 ГК РФ по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.
Согласно п. 1 ст. 809 ГК РФ заимодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа, но вовсе не обязательно. Иное (безвозмездность) может быть предусмотрено законом или договором.
Исходя из вышесказанного можно сделать вывод, что взаимоотношения по договору займа не содержат признаков услуги. Необходимо отметить, что из необходимости четкого разграничения этих двух договорных видов исходит и высшая судебная инстанция. Президиум ВАС РФ озвучил свой подход к этой проблеме в Постановлении от 03.08.2004 № 3009/04. Аналогичная точка зрения высказана налоговыми органами. Так, УМНС по г. Москве в Письме от27.02.2004 № 04-23/3244/Г557 указало: гражданское законодательство не рассматривает уплату процентов по договору займа как плату за оказанные услуги, разграничивая договор об оказании услуги и договор о передаче денежных средств по договору займа.
Теперь зададимся еще одним вопросом: может ли материальная выгода от экономии на процентах за пользование беспроцентным займом признаваться доходом для целей налогообложения? Налоговый кодекс признает доходом экономическую выгоду в денежной или натуральной форме, учитываемую в случае возможности ее оценки в той мере, в которой такую выгоду можно оценить и определяемая в соответствии с главами «Налог на доходы физических лиц», «налог на прибыль (доход) организаций…» (п. 1 ст. 41 НК РФ). Однако гл. 25 кодекса не рассматривает материальную выгоду от экономии на процентах за пользование заемными денежными средствами в качестве дохода, подлежащего налогообложению и, соответственно, не содержит правил ее признания и учета. Следовательно, рассматриваемая материальная выгода не может признаваться доходом для целей налогообложения.
В дополнение к вышесказанному заметим, что в соответствии с пп. 10 п. 1 ст. 251 НК РФ не включаются в налогооблагаемую базу доходы в виде средств или иного имущества, полученные по договорам кредита или займа (иных аналогичных средств или иного имущества независимо от формы оформления заимствований, включая ценные бумаги по долговым обязательствам), а также средств или иного имущества, которые получены в счет погашения таких заимствований.
Несмотря на то, что некоторые фискалы стараются обложить экономическую выгоду от беспроцентных займов, арбитражная практика однозначно решает вопрос в пользу налогоплательщиков. Так, ФАС Поволжского округа в Постановлении от 18.01.2006 № А57-3029/05-7 указал, что глава 25 Налогового кодекса Российской Федерации «Налог на прибыль (доход) организаций» не предусматривает такой формы экономической выгоды, как экономия на процентах, и не устанавливает порядок ее определения.
Таким образом, беспроцентный заем как обязательство, обязывающее заемщика возвратить полученные по договору займа денежные средства, не считается объектом налогообложения на прибыль.
Аналогичные выводы были сделаны и другими судами. Таким образом, у налогоплательщиков, в случае возникновения разногласий с налоговыми органами по поводу налогообложения займов, есть реальные шансы доказать свою правоту в суде и выиграть спор.
Когда статья выходила в свет, финансовое ведомство выпустило письмо в пользу налогоплательщика. Письмо от 02.04.2007 № 03-11-04/2/78: в связи с тем что ст. 250 Кодекса не предусмотрено включение в состав внереализационных доходов налогоплательщиков сумм материальной выгоды по договорам беспроцентного займа, организации, применяющие упрощенную систему налогообложения, суммы материальной выгоды по таким договорам определять не должны.
Прямо сейчас заберите у «Клерка» 4 000 рублей при подписке на « Клерк.Премиум» до 12 ноября.
Подробности и условия самой обсуждаемой акции «Клерка» здесь.
Дарение недвижимости близкому родственнику
В чем состоит особенность дарения недвижимости близкому родственнику? Как правильно оформить дарственную и нужно ли будет платить налог?
Содержание
Что такое дарение
При этом по форме и содержанию договор дарения (или дарственная) квартиры, жилого дома, дачи, иной недвижимости между родственниками ничем не отличается от дарения того же имущества между иными лицами.
Согласно п. 1 ст. 572 Гражданского кодекса РФ по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь (в том числе недвижимое имущество) в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу, либо освобождает или обязуется освободить другую сторону от имущественной обязанности перед собой или третьим лицом.
Что такое имущественное право (требование) в контексте обсуждаемого вопроса о дарении квартиры родственнику, и как его можно подарить?
Под имущественным правом следует понимать, например, права по договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, заключенного в порядке так называемого 214-го ФЗ (Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»), т.е. фактически это права на будущую квартиру в конкретном жилом доме. Именно такое право можно подарить посредством безвозмездной уступки прав по вышеуказанному договору в пользу одаряемого, совершая, в том числе, дарение квартиры между близкими родственниками.
То же можно сказать и о любых правах, выраженных в ценной бумаге. Передавая в дар ценные бумаги близкому родственнику или кому-либо еще, вы фактически дарите имущественное право, удостоверяемое такой ценной бумагой. Например, вышеуказанный закон предусматривает такую ценную бумагу, как жилищный сертификат — облигацию особого вида, в которой также выражено право на получение квартиры в будущем от ее эмитента — лица, выпустившего жилищный сертификат (п. 2 ч. 2 ст. 1 указанного закона).
Чтобы понять суть вышеуказанной нормы закона про дарение было легко и неспециалисту в сфере права, следует разъяснить такую вещь: если вы оплачиваете за своих близких родственников что-либо, например, коммунальные платежи, и делаете это совершенно безвозмездно, т.е. не берете за это никакой компенсации, значит, это тоже подарок. Вы в терминах ГК РФ «освободили» вашего родственника от обязательств перед собой, сказав ему, что он вам ничего не должен. Такое дарение можно также считать прощением долга в смысле ст. 415 ГК РФ, однако это уже нюансы, которые мы затрагивать не будем.
Следует иметь в виду, что в силу той же ст. 572 ГК РФ при наличии встречной передачи вещи, денег, права либо встречного обязательства договор не признается дарением. Такой договор считается притворным, и к нему применяются правила договора, которые стороны на самом деле имели в виду, например, купли-продажи недвижимости. То есть этим еще раз подчеркивается безвозмездность договора дарения как между близкими родственниками, так и между любыми другими лицами.
Действующий закон говорит, что обещание подарить что-либо конкретное также признается договором дарения, и обязывает обещавшего, если его обещание было выражено в соответствующей юридической форме ясно и недвусмысленно, совершить в будущем безвозмездную передачу конкретного имущества, в том числе квартиры.
Любопытны в связи с этим также следующие законодательные положения: в силу ст. 581 ГК РФ права одаряемого, которому по договору дарения обещан дар, не переходят к его наследникам (правопреемникам), если иное не предусмотрено договором дарения; и, напротив, обязанности дарителя, обещавшего дарение, переходят к его наследникам (правопреемникам), если иное не предусмотрено договором дарения.
Существует и законодательный запрет дарения. В силу ст. 575 ГК РФ дарение имущества, в том числе жилого предназначения, в частности, недопустимо от имени малолетних (лиц, не достигших 14 лет) и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями, т.е. родителями, усыновителями, опекунами, попечителями, в том числе органами опеки и попечительства. Таким образом, дарственная на родственника на квартиру или другое имущество может быть оформлена только с учетом этих условий.
Договор дарения: как составить
Как правильно составить договор дарения квартиры или доли в квартире мужу, жене или другому близкому родственнику?
В дарственной на родственника должны быть согласованы все существенные условия. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ).
Что это значит? Применительно к договору дарения между мужем и женой или иными близкими родствениками, а также любыми другими лицами существенным является условие о его предмете, т.е. о квартире. Казалось бы, вы дарите то, что имеете, иного нет, но в договоре необходимо точно описать все адресные и технические характеристики передаваемой в дар квартиры либо доли в праве на нее, если предметом дарения является не вся квартира, а лишь ее часть. Описывая предмет дарения, указывают полный адрес с номером квартиры, а также этаж, площадь — жилую и общую, количество комнат с указанием их площадей, кадастровый номер, номер записи государственной регистрации права в реестре прав на недвижимость. При этом, имея долю в квартире, вы должны описать характеристики всей квартиры в целом и указать, что дарите долю в ней, выраженную через арифметическую дробь — 1/3, 1/5 и т.п.
Если вам принадлежит лишь доля в квартире, и вы занимаете конкретную комнату, вы не можете указывать, что вы хотите подарить комнату родственнику или другому лицу, потому что вам не принадлежит на праве собственности конкретная комната. Подразумевается, что вы лишь занимаете ее по договоренности всех проживающих в квартире совладельцев, как правило, пропорционально принадлежащей вам доле, т.е. в соответствии с так называемым сложившимся порядком пользования. Однако во избежание возможных споров вы можете указать в договоре дарения доли квартиры родственнику, какой частью жилого помещения вы пользуетесь в счет принадлежащей вам доли. Право пользования этой же частью квартиры, т.е. конкретной комнатой, закрепленной за вами, перейдет к одаряемому. Но и в этом случае споров не всегда удается избежать. Так, если используемая вами комната непропорционально больше принадлежащей вам доли в квартире, то, несмотря на сложившийся порядок пользования, при передаче данной доли одному из родственников, ранее не проживавшему в этой квартире, другой совладелец квартиры может не согласиться с проживанием в той же комнате одаряемого родственника и потребовать передать ему в пользование другую комнату соразмерно его доле. Если это невозможно в силу конструктивных особенностей квартиры, совладелец вправе потребовать денежную компенсацию за использование совладельцем жилого помещения большей площади, чем причитается на его долю (п. 2 ст. 247 ГК РФ).
К существенным условиям договора дарения квартиры стороны могут отнести право дарителя и других лиц на проживание в ней в течение определенного срока или бессрочно. Например, даритель может указать в договоре на свое право дожить в подаренной квартире до своей смерти.
Как правильно оформить дарственную на квартиру
то касается оформления дарственной на квартиру на родственника, то, по общему правилу, достаточно простой письменной формы (ст. 160, 161 ГК РФ), но по взаимному соглашению стороны могут оформить договор дарения у нотариуса (пп. 2 п. 2 ст. 163 ГК РФ). В отдельных случаях нотариальная форма обязательна, поскольку это предписано законом (пп. 1 п. 2 ст. 163 ГК РФ). Дарственная на квартиру у нотариуса может быть оформлена в следующих случаях.
Так, согласно п. 1 ст. 24 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению.
Согласно п. 2 ст. 30 указанного закона сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.
Аналогичные нормы предусмотрены Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (п. 1 ст. 42, п. 2 ст. 54), вступившим в силу с 1 января 2017 г.
Под несовершеннолетними гражданами в контексте указанных норм понимаются молодые люди от 14 до 18 лет. Дарение от имени несовершеннолетнего в возрасте от 14 до 18 лет возможно с письменного согласия его законных представителей (родителей, усыновителей, попечителей) с предварительного разрешения (согласия) органа опеки и попечительства (п. 1 ст. 26, ст. 37 ГК РФ; п. 3 ст. 60 Семейного кодекса РФ).
Напомним, что дарение от имени малолетних детей, т.е. лиц, не достигших 14 лет, не допускается.
Вместе тем дарение в пользу таких лиц, равно как и в пользу лиц от 14 до 18 лет, законом не запрещено и не ограничено, поскольку в этом случае их права никак не нарушаются, а имущество не убывает, а приумножается. При этом при совершении дарственной в их пользу от имени совершеннолетних дееспособных граждан и юридических лиц достаточно соблюдения простой письменной формы договора дарения. От имени несовершеннолетних лиц дар принимают их законные представители (родители, усыновители, опекуны и попечители), но в дальнейшем распоряжаться и пользоваться имуществом несовершеннолетних одаряемых законные представители смогут только с соблюдением ограничений и правил распоряжения и пользования имуществом несовершеннолетних, предусмотренных законом (ст. 26, 28, 37, п. 4 ст. 292 ГК РФ, п. 3 ст. 60 СК РФ, ст. 17–23 Федерального закона от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве» и др.), который, как правило, предусматривает предварительное разрешение органа опеки и попечительства. Таким образом, вы можете при желании осуществить дарение доли квартиры и квартиры близкому родственнику, не достигшему совершеннолетия.
При дарении квартиры или доли в квартире женой или мужем может потребоваться согласие другого супруга. Если даритель приобретал недвижимость в период брака по возмездной сделке при отсутствии брачного договора, устанавливающего иной режим имущества супругов, не основанный на принципе равенства долей в случае его раздела, требуется нотариально удостоверенное согласие супруга на сделку (п. 3 ст. 35 СК РФ). Напротив, от супруга одаряемого такое согласие не требуется, поскольку сделка является безвозмездной, а имущество, переданное в дар, поступает исключительно в собственность одаряемого и не входит в совместно нажитое имущество (ст. 34, п. 1 ст. 36 СКРФ).\
Сколько стоит составить, оформить и заверить договор дарения у нотариуса, можно уточнить в нотариальных конторах вашего города.
Государственная регистрация дарственной на квартиру
Каким образом осуществляется регистрация договора дарения между близкими родственниками?
Переоформление квартиры по договору дарения между родственниками предполагает переход права собственности.
Право собственности, переход права собственности, прекращение права собственности и иные права на недвижимое имущество в случаях, предусмотренных законом, подлежит государственной регистрации (ст. 131 ГК РФ). В силу п. 3 ст. 574 ГК РФ договор дарения недвижимого имущества также подлежит государственной регистрации.
Соответственно, право собственности одаряемого на подаренную ему квартиру, иное жилое помещение, а также сам договор дарения подлежат такой регистрации независимо от формы сделки — простой письменной или нотариальной — в Едином государственном реестре недвижимости согласно Федеральному закону от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», принятому взамен упомянутого Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», который утрачивает силу с 1 января 2020 г.
Государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней осуществляет уполномоченный орган — Росреестр и его территориальные подразделения. Обратиться за услугой по государственной регистрации дарственной и права собственности на квартиру за одаряемым в Росреестре можно также в многофункциональные центры оказания государственных услуг (МФЦ).
Для совершения действий по государственной регистрации сделок и права на недвижимость требуется представление документа об уплате государственной пошлины. Для физических лиц размер госпошлины установлен в размере 2 тыс. руб. (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ).
Органы Росреестра в случае простой письменной формы договора дарения либо нотариусы в случае его нотариального удостоверения проводят правовую экспертизу документов, а также проверяют законность сделки. Общий срок регистрации с 1 января 2017 г. составляет 7 рабочих дней. В случае подачи документов через МФЦ срок удлиняется на 2 рабочих дня. По завершении регистрационных процедур сторонам выдается по одному экземпляру договора дарения с отметкой о произведенной государственной регистрации, а одаряемому — также выписка из Единого государственного реестра недвижимости, удостоверяющая произведенную государственную регистрацию прав. С 1 января 2017 г. выдача свидетельств о государственной регистрации прав более не предусмотрена.
Отказ принять дар
Согласно ст. 573 ГК РФ одаряемый вправе в любое время до передачи ему дара отказаться от него. В этом случае договор дарения считается расторгнутым. Если договор дарения заключен в письменной форме, отказ от дара также должен быть совершен в письменной форме. В случае регистрации договора дарения в порядке п. 3 ст. 574 ГК РФ отказ от принятия дара также подлежит государственной регистрации.
Отказ от дарения
В соответствии со ст. 577 ГК РФ даритель вправе отказаться от исполнения договора, содержащего обещание передать в будущем одаряемому квартиру (долю в квартире) или право на нее по договору долевого участия в строительстве, если после заключения договора имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни. Это положение закона весьма актуально в случае с жильем, когда, например, даритель, обещавший передать квартиру сыну, и планировавший выехать для проживания в другой регион, вынужден остаться в силу изменившихся обстоятельств или ухудшения состояния здоровья.
Даритель вправе отказаться от исполнения договора также в случае и по основаниям, по которым дарение может быть отменено согласно п. 1 ст. 578 ГК РФ. В силу указанной нормы даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения. В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя.
Кроме этого, в силу п. 2 той же статьи даритель вправе потребовать в судебном порядке отмены дарения, если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты. Теоретически такая угроза утраты, разрушения квартиры, неустранимый вред, порча отдельных ее частей может существовать при несоблюдении правил по содержанию, пользованию и эксплуатации квартиры, имеющей для дарителя неимущественную ценность (например, квартира-музей, или в квартире имеются неотделимые улучшения, атрибуты и конструктивные элементы, имеющие особую архитектурную или иную культурную ценность).
Отмена дарения
Закон предусматривает возможность включения в договор права дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого (п. 4 ст. 578 ГК РФ). В случае отмены дарения одаряемый обязан возвратить подаренную вещь, т.е. и квартиру тоже, если она сохранилась в натуре к моменту отмены дарения (п. 5 ст. 578 ГК РФ). Трудно предположить, что квартира могла не сохраниться, но она могла быть существенно переустроена.
Если вас заинтересовал этот вопрос, то мы рекомендуем вам прочесть подробную статью на нашем сайте о том, как можно отменить или оспорить дарственную.
Дарение квартиры близкому родственнику: налоги
По общему правилу налогового законодательства в случае получения физическим лицом в дар какого-либо имущества или денег, за исключением случаев, указанных в Налоговом кодексе РФ, государство рассматривает подаренное имущество или деньги в качестве дохода, который подлежит налогообложению в соответствии с положениями гл. 23 Налогового кодекса РФ («Налог на доходы физических лиц»). Однако в силу нормы, приведенной в абз. 2 п. 18.1 ст. 217 НК РФ, доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом РФ (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами). Проще говоря, по состоянию на 2020 год налог на дарение квартиры или доли в квартире близкому родственнику отсутствует.