отсутствие кредитной истории для ипотеки
Хочу взять ипотеку, нужно ли мне нарабатывать кредитную историю?
Сейчас я планирую купить квартиру в Москве в ипотеку. Примерно на 30% стоимости у меня есть свои средства, на остальную сумму хочу оформить кредит. Проблема в том, что у меня вообще нет кредитной истории.
Вопрос: целесообразно ли мне сейчас взять абсолютно не нужный мне кредит или кредитную карту, а потом его своевременно или досрочно закрыть, чтобы получить какие-нибудь баллы в кредитную историю? Повлияет ли это в лучшую сторону на процентную ставку моего будущего ипотечного кредита?
Анна, начнем с того, что некоторые банки вообще с опаской относятся к владельцам бизнеса. Их можно понять. Не все ИП ведут прозрачную отчетность. Доход ИП может сильно меняться от месяца к месяцу — для банка это риск. А еще для банка размер заработка — основной критерий для оформления ипотечного кредита, но многие ИП официально подтвердить свой доход не могут.
Некоторые банки вообще не предоставляют услугу таким клиентам; другие предоставляют, но на невыгодных условиях. Например, в несколько раз увеличивают первоначальный взнос или ежемесячную выплату.
Если у вас есть свое имущество, например автомобиль или вклад, сообщите об этом банку при подаче заявки. Это может сыграть в вашу пользу.
Кредитная история важна, но не обязательна
Теперь о том, что касается кредитной истории. Банки действительно часто делают акцент на том, как она важна. Но кредитная история — это скорее компенсирующий фактор. Например, если у потенциального заемщика небольшой стаж работы или доход начал расти только с недавнего времени, но при этом у него хорошая кредитная история — банк примет во внимание кредитную историю.
Вот если кредитная история плохая, тогда у банка могут появиться вопросы. Более того, нередко бывает, что перед одобрением ипотечного кредита банки рекомендуют заемщику закрыть все действующие кредиты. Совокупные кредитные обязательства не должны превышать 50% от общей суммы дохода клиента. Так банк чувствует себя защищенно и понимает, что человек не обременен дополнительными кредитными обязательствами.
Кредитная история не решающий критерий для одобрения ипотечного кредита. Для вас важнее проверить, какие банки в вашем городе вообще дают ипотеку индивидуальным предпринимателям — и сразу обращаться в такой банк.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.
Как взять ипотеку, если кредитная история «запятнана»
По данным компании Est-a-Tet, около 34-50% новостроек сегодня покупается в кредит. Наиболее популярна ипотека в экономклассе; по подсчетам экспертов, в зависимости от проектов 50-80% квартир приобретается с помощью ипотеки. В компании отмечают и активное поведение финансовых структур: кредитуют покупку недвижимости сегодня порядка 85% существующих банков. Причем условия кредитования уже не такие жесткие, как до и во время кризиса, первоначальный взнос стартует от 10%. Несмотря на все положительные факторы, есть категория заемщиков, которым получить кредит очень сложно.
Обращаясь за ипотечным кредитом, потенциальный заемщик приносит в банк заявление, в котором просит предоставить в долг определенную сумму на квартиру. В свою очередь, банк вместе со стандартным набором документов просит написать потенциального клиента заявление, которым заемщик подтверждает свое согласие на сбор информации банком в Бюро кредитных условий.
Причина в том, как поясняет руководитель кредитного департамента DeltaCredit Денис Ковалев, что кредитная история является одним из основных инструментов для анализа рисков при принятии решения о кредитовании клиента, позволяя сделать вывод о добросовестности заемщика в части оплаты имевшихся или имеющихся кредитов. Более того, представитель банка уточняет, что некоторые кредиторы одновременно с изучением истории платежей по кредитам и займам проводят анализ иных обязательств. Например, характер оплаты услуг мобильных операторов или коммунальных услуг.
Не моя вина
Но есть ли шанс?
Если довелось попасть в «черный список» заемщиков, а ипотечный кредит очень нужен, придется постараться. Если просрочки несерьезные, то можно попытаться это документально доказать банку-кредитору, и, скорее всего, придется обойти несколько финансовых структур в поисках более лояльной к вашей проблеме. Велика вероятность, что от вас потребуют несколько поручителей, процентная ставка будет выше, а сам кредит ниже ожидаемого. Но шанс получить ипотеку даже при нехорошей кредитной истории есть, если попали вы в эту «историю», так сказать, по уважительной причине и всего один раз.
11 мифов о кредитной истории, в которые не стоит верить
Вся правда о досрочном погашении, заявках в МФО и зачистке кредитной истории за деньги
Вокруг кредитных историй немало заблуждений.
Говорят, что за деньги можно стереть информацию о себе, что досрочное погашение кредита ухудшит историю, а если никогда не брал кредитов, то и кредитной истории нет.
Расскажем, как все на самом деле.
Считается, что если не брать кредиты, то кредитной истории нет — а значит, и в бюро кредитных историй никакую информацию запросить не получится. Иногда люди специально берут кредиты, даже когда могут оплатить покупку сразу, только для того, чтобы в будущем банки могли посмотреть на их кредитную историю.
Как на самом деле. Информация может быть в кредитном бюро, даже если вы никогда не подавали заявку на кредит. Например, так бывает, если при оформлении банковской карты вы дали согласие на проверку вашей кредитной истории.
Тогда банк сможет запрашивать информацию в БКИ: данные о кредитной нагрузке клиента помогают персонализировать предложения для него.
Специально взять кредит для формирования хорошей кредитной истории можно, но лучше, если это будет совсем небольшой кредит, который легко выплатить и по которому точно не будет просрочек.
Некоторые думают, что кредитная история помогает только банкам: с ее помощью кредитные организации оценивают надежность заемщика и на основании этого решают, одобрить заем или нет.
Как на самом деле. С вашего согласия кредитную историю может запрашивать любая организация. Вот кому может быть интересна эта информация:
Многие клиенты банков переживают из-за минимальных просрочек не только потому, что за них придется платить штраф: им кажется, что это ухудшит кредитную историю и банки больше не одобрят ни один заем. А если платят точно в срок, уверены, что новый кредит дадут без проблем.
Как на самом деле. Если кредитная история хорошая, а с доходом все в порядке, шанс получить кредит выше. Но банки обращают внимание не только на эти параметры, поэтому могут отказать в кредите заемщику с хорошей историей и выдать крупный заем бывшему должнику.
Если речь о крупном кредите, важную роль может сыграть созаемщик, а также его доход и кредитная история.
Как сделать ремонт и не сойти с ума
Есть мнение, что займы в МФО портят карму заемщика: банки относятся к таким заемщикам с подозрением и не дают кредиты.
Как на самом деле. Действительно, у некоторых банков есть предрассудки по поводу займов в МФО. Дело в том, что проценты в МФО выше, а требования к заемщикам ниже: сотрудникам банка может показаться, что клиент обратился в МФО из-за острых проблем с деньгами и потому, что не подходил под более строгие требования банков.
Однако все больше банков отказываются от такого подхода: неважно, где человек брал заем, если он аккуратно возвращал деньги. Поэтому информация в кредитной истории о микрозайме еще не значит, что банки больше не будут давать кредиты: главное, чтобы все долги были погашены вовремя.
Некоторые заемщики боятся досрочно гасить кредит, даже если есть такая возможность: дескать, банк недополучит свои проценты, а значит, в следующий раз не захочет терять прибыль и откажет в займе. Чтобы этого избежать, заемщики платят четко по графику и повышают риск просрочек: чем больше платежей нужно совершить, тем больше шансов просто забыть вовремя внести деньги.
Как на самом деле. Для любой кредитной организации главное, чтобы человек выплатил долг с учетом процентов. Но досрочное погашение если и влияет на кредитную историю, то незначительно.
Даже если взять кредит на год, а через три недели погасить его досрочно, банк успеет заработать на процентах, которые начислит за эти три недели. Прибыль банка будет меньше, но на кредитной истории заемщика это не скажется.
А вот просрочки — как частые мелкие, так и единичные крупные — кредитную историю точно подпортят.
Одни заемщики стараются подать как можно больше заявок в разные банки, чтобы получить самые выгодные условия по кредиту. Другие же всегда ограничиваются строго одной заявкой: иначе банк подумает, что у заемщика острая нужда в деньгах и давать кредит ему небезопасно.
Как на самом деле. Важно различать заявки на кредит и запросы кредитной истории.
Заявки исходят от самого заемщика: он просит банк выдать ему кредит. Информацию о заявках на кредиты и решениям по ним банк обязан передавать хотя бы в одно БКИ.
Если подать много заявок на кредиты в короткий срок, банк действительно может подумать, что у заемщика проблемы с деньгами.
Исключение — заявки на POS-кредит («кредит в магазине»), автокредит и ипотеку. Скоринг — автоматическая система, которая проверяет кредитоспособность потенциальных заемщиков, — понимает, что человек не собирается разом купить десять микроволновок, автомобилей или квартир, поэтому не учитывает такую информацию как негативную.
На рассрочку, кредит наличными и кредитные карты не стоит подавать несколько заявок одновременно. Если один банк отказал в заявке, подавать новую лучше не раньше чем через месяц, а лучше даже через два: из-за недавнего отказа новые заявки банки могут отклонять.
Запросы кредитной истории направляет в БКИ организация, которой заемщик дал на это разрешение: например, банк, работодатель или страховая. Без согласия проверять кредитную историю не могут: по умолчанию разрешение действует в течение всего срока кредитного договора или 6 месяцев, если такого договора нет.
Частые запросы кредитной истории могут незначительно влиять на кредитный рейтинг, который рассчитывает бюро. Для банка рейтинг БКИ не главное, поэтому бояться запросов не стоит.
Чтобы узнать свою кредитную историю, нужно обратиться в бюро кредитных историй: для этого некоторые клиенты ищут организацию, в которой хранятся все записи об их кредитах.
Как на самом деле. Единого бюро, которое собирает информацию обо всех кредитах, в России нет. Сейчас работают восемь БКИ — кредитная история конкретного заемщика может оказаться в любом из них, в части или во всех сразу: зависит от того, с какими бюро сотрудничают банки, которые выдавали займы.
Разговоры о том, чтобы создать единое кредитное бюро, ведутся уже давно, но пока идея не реализована.
Некоторые думают, что можно зарегистрироваться на портале госуслуг и получить свою кредитную историю в одном месте и сразу из всех бюро.
Как на самом деле. На портале госуслуг вы можете получить только список БКИ, в которых хранится ваша кредитная история.
Саму кредитную историю нужно запрашивать либо в каждом из БКИ, либо узнавать через посредников. Запросить кредитную историю можно бесплатно два раза в год в каждом бюро, в котором она хранится.
При этом учетная запись на госуслугах поможет быстрее получить кредитную историю на сайтах самих бюро: она удостоверит личность клиента и позволит сразу запросить кредитный отчет в электронном виде.
На сайтах БКИ можно найти информацию о том, как исправить ошибки в кредитной истории. Из-за этого заемщики иногда думают, что можно договориться с бюро и удалить информацию, которая мешает брать кредиты.
Как на самом деле. БКИ действительно исправляют ошибки в кредитных историях, но только в тех случаях, когда это технические ошибки, а не те, что совершили клиенты.
Например, это касается ситуации, если клиент не брал кредит, а в кредитной истории он указан. Или в истории обнаружилась просрочка, хотя на самом деле все платежи поступали вовремя.
Такие ошибки исправить можно: для этого нужно подать запрос в БКИ, а дальше бюро свяжется с банком и проверит информацию. Если банк подтвердит ошибку и предоставит корректные сведения, кредитная история изменится.
Других способов изменить кредитную историю нет: если кто-то предлагает стереть из кредитной истории информацию о реальной просрочке или невыплаченном кредите, это мошенники.
Считается, что причиной плохой кредитной истории могут стать только просрочки. Если просрочек по кредитам нет, то с кредитной историей все в порядке.
Как на самом деле. Действительно, основная причина ухудшения кредитной истории — просрочки. Тонкость в том, что это касается не только долгов по кредитам, но еще и любых небанковских долгов, которые признаны судом.
Например, в кредитной истории может появиться информация о задолженностях по ЖКХ, если управляющая компания подавала в суд. Также там появляются сведения о банкротстве.
Если вы пользуетесь кредитами, лучше проверять кредитную историю не реже двух раз в год или перед заявкой на крупный кредит: это поможет вовремя заметить проблему и разобраться с ней перед тем, как обращаться в банк. Тем более что два раза в год историю можно запросить бесплатно в каждом бюро.
Говорят, что кредитная история обнуляется раз в 10 лет: если просрочки были очень давно, банк о них не узнает.
Как на самом деле. Все БКИ обязаны хранить информацию о заемщиках в течение 10 лет с момента ее последнего изменения. Досрочно кредитная история может быть аннулирована только по решению суда или если окажется, что кредиты на чужое имя брали мошенники.
То есть кредитная история обнулится, если в течение 10 лет в ней не будет никаких изменений: заявок на кредиты, платежей или просрочек.
С 1 января 2022 года ситуация изменится: бюро будут хранить информацию только 7 лет. При этом срок будет отсчитываться по каждому кредиту отдельно. Например, если выплатите кредит 1 августа 2022 года, то информация именно об этом кредите будет содержаться в кредитной истории до 1 августа 2029 года.
Максим, да, это отличный совет! Я вот так обнаружила у себя кредитку банка, которую не оформляла и не получала. Возмутительно. Пришлось ехать в банк, разбираться, писать заявление на закрытие счета.
Вот насчёт множества заявок — дикий маразм. Почему на ипотеку можно подать в несколько банков сразу и посмотреть где условия лучше дадут, а на потреб это, видите ли, подозрительно. А то банки горазды рекламировать «от 7%» а потом одобрять под 28% и тратишь на каждый по 2-3 дня
Артём, я одновременно подавала на кредит в разные банки. Перезвонили со всех банков, сообщив что готовы меня кредитовать. Это как рулетка, видимо. Выбрала в итоге один банк. После этого, в БКИ, пару банков изменили статус на «отказ банка».
Обращалась с расспросами в ОКБ по поводу кредитного рейтинга (скоринговый балл). Вот что вынесла из переписки.
-Миф 6 не миф, а факт- действительно частые запросы банков могут повлиять на кредитный рейтинг, даже если это целиком инициатива банка (например, предодобренное предложение).
-На кредитный рейтинг влияет не сколько сумма всех задолженностей, сколько их количество.
-Многими кредиторами кредитные карты рассматриваются как средства хоть и регулярного, но непродолжительного кредитования. Таким образом, наличие задолженности по кредитным картам рассматривается как негативный фактор. Желательно иметь не более двух кредитных карт.
От себя добавлю, что в июне случилась непредвиденная ситуация и Я не смогла внести вовремя платёж по кредиту. При этом Я заранее уведомила банк, Мне сказали, что ничего страшного не будет, т.к. такая ситуация впервые за 3 года, и информацию никуда не передадут. Ага, не передадут! Кредитный рейтинг тут же понизился.
Персональный кредитный рейтинг: что нужно знать перед оформлением ипотеки
Спрос на ипотечном рынке после карантина постепенно восстанавливается. По данным Росреестра, количество ипотечных сделок в Москве в июне выросло на 255%. Безусловным триггером на рынке ипотечного кредитования стала льготная ставка банков. Почти 40% россиян назвали текущий момент подходящим для покупки жилья.
Помимо первоначального взноса для оформления ипотеки, необходимо знать свой персональный кредитный рейтинг. Его высокие показатели позволяют получить заем на выгодных условиях.
Вместе с представителями кредитных бюро рассказываем, что такое персональный кредитный рейтинг и как он влияет на сумму кредита.
Как формируется личный кредитный рейтинг
С января 2020 года россияне могут бесплатно два раза в год получить кредитную историю и персональный кредитный рейтинг (скоринг). Соответствующие изменения закреплены в поправках к Федеральному закону «О кредитных историях». Согласно данным аналитиков, свыше 60 млн россиян имеют высокий кредитный рейтинг.
Индивидуальный, или персональный кредитный рейтинг (ИКР, или ПКР) — это аналог скоринга, активно используемого банками и микрофинансовыми организациями (МФО) при принятии решения о выдаче кредита. Каждое кредитное бюро использует определенный набор переменных, которые учитываются при расчете данного рейтинга. Такой инструмент позволяет будущему заемщику оценить шансы на получение кредита, в том числе ипотечного.
Сам рейтинг формируется на основе данных кредитной истории заемщика. Он учитывает множество факторов — например, количество открытых и закрытых кредитов, общую долговую нагрузку. Важно, как человек обслуживал или обслуживает кредиты, что это были за займы, на какие суммы и сроки.
«Но самым важным является наличие или отсутствие просрочек. В итоге формируется некий балл. Чем выше этот балл — тем ниже уровень кредитного риска заемщика», — отметил генеральный директор Объединенного кредитного бюро (ОКБ) Артур Александрович.
Исходя из уровня индивидуального кредитного рейтинга, банки принимают решение, выдавать кредит или нет. Для самого заемщика это возможность посмотреть на себя «глазами банка» и оценить свои возможности в получении ипотеки.
«Заемщик не только понимает, насколько качественной является его кредитная история, но и на какие конкретно условия по кредитам банков он может рассчитывать», — пояснил директор по маркетингу Национального бюро кредитных историй (НБКИ) Алексей Волков.
Многие банки дают дополнительные бонусы и специальные кредитные предложения для заемщиков с высокими значениями ПКР. Эти предложения можно увидеть сразу после получения своего ПКР.
Как узнать персональный кредитный рейтинг
Персональный кредитный рейтинг можно узнать на официальных сайтах бюро кредитных историй. Эксперты предупреждают, что в последнее время появилось много мошеннических ресурсов, предлагающих услуги от имени БКИ, в том числе кредитные рейтинги. Поэтому перед получением услуги, следует удостовериться в надежности кредитного бюро. Полный список БКИ есть на портале госуслуг.
Например, получить данные по кредитный рейтинг можно на сайте НБКИ в личном кабине заемщика. «Для этого понадобится подтвержденная регистрация на портале государственных услуг — это требование для обеспечения безопасности персональных данных. Сама процедура получения при наличии такой регистрации занимает не больше одной минуты. При этом НБКИ сделала доступ к своему рейтингу бесплатным для любого заемщика неограниченное количество раз», — пояснил Волков из НБКИ.
Шкала индивидуального кредитного рейтинга
Разные эксперты в определении кредитного рейтинга используют свою шкалу оценки. Но в целом логика проста: чем выше значение персонального кредитного рейтинга, тем выше вероятность получить одобрение со стороны банка.
Например, по методике ОКБ, наиболее надежными заемщиками считаются те, чей кредитный рейтинг превышает 961 балл. По оценкам экспертов, в этой категории менее 2% заемщиков допускали длительную просрочку (90 и более дней). Заемщику с низким ИКР банки могут отказать в кредите, со средним ИКР — одобрить, с высоким — скорее всего, одобрят по наиболее привлекательной процентной ставке.
«Хорошим можно считать и индивидуальный кредитный рейтинг в диапазоне 901–960 баллов. Выше среднего считается балл в диапазоне 800–900. Но кредиторы принимают решения о выдаче кредитов самостоятельно и могут одобрить ипотеку и при иных значениях ИКР», — пояснил Артур Александрович из ОКБ.
Согласно расчету НБКИ, персональный кредитный рейтинг в диапазоне от 800 до 850 баллов (максимальные значения по их методике) считается наилучшим, а такие заемщики — надежными. «Заявления заемщиков с ПКР от 800 до 850 баллов одобряются в 71% случаев, а заемщиков с количеством баллов до 600 — в 24%», — отметил Алексей Волков из НБКИ.
Однако, по словам эксперта, это не значит, что заемщику с низким кредитным рейтингом откажут в займе. Кредит могут одобрить, но изменить условия — повысить ставку или понизить сумму.
Сумма кредита и ПКР
Персональный кредитный рейтинг также напрямую влияет на сумму кредита: чем выше его значение, тем на большую сумму может рассчитывать заемщик. «Так, если среднее значение ПКР по всем ипотечным кредитам 709 баллов, то для кредитов более 5 млн руб. — 718 баллов, а менее 1 млн руб. — 702 балла», — добавил Алексей Волков.
Поэтому перед тем как оформить ипотеку (речь, как правило, идет о больших суммах), нужно проверить персональный кредитный рейтинг. Узнать его можно, например, на сайте НБКИ. Для этого потребуется регистрация на сайте и авторизация на портале госуслуг. В дальнейшем получать свой ПКР и контролировать его динамику можно непосредственно в своем личном кабинете.
Ипотека без кредитной истории – шансы получить одобрение
Несмотря на высокие риски отказа, ипотека без кредитной истории в большинстве банков возможна. Хотя ее выдают на особых условиях, о которых желательно уточнить заранее у кредитора. Существуют и методики создания правильной КИ, способной повысить шансы на одобрение. Но сначала надо разобраться, зачем вообще нужна история кредитования.
Нужна ли кредитная история для одобрения ипотеки
Если нет записей в БКИ, по заявке на жилищную ссуду многие банки вынесут отказ. Но взять ипотеку без кредитной истории можно при соблюдении определенных требований. Ее полное отсутствие наводит на следующие выводы:
Клиент ранее подавал заявку в банк, но получил отказ – такие сведения отображаются в КИ (218-ФЗ, ст. 4 (скачать)). Они используются при определении платежеспособности заемщика и его благонадежности. Эта информация нужна и полное отсутствие записей в БКИ наводит на подозрения. Но многие организации дают ипотеку без кредитной истории, проверяя клиента по иным параметрам.
Что оценивает банк при отсутствии кредитной истории
Если невозможно проверить, как заемщик выплачивал другие ссуды, кредитор оценивает его с точки зрения потенциальной платежеспособности.
Соответствуете одному пункту из списка – ипотека без проверки кредитной истории станет доступнее. А вот индивидуальным предпринимателям, либо сотрудникам частников получить ссуду будет сложнее. Аналогичная ситуация у заемщиков, недавно устроившихся на новую работу.
Практически все банки проверяют КИ, и если она отсутствует, придется представить дополнительные гарантии для получения кредита.
Можно ли получить одобрение по ссуде без проверки КИ
Совсем без проверки не обойтись. Это стандартная процедура, которую проводят банки при обработке заявления от потенциального заемщика. Но можно взять ипотеку без кредитной истории, если правильно выбрать кредитора. Недавно открывшиеся банки борются за клиентов, а потому, поверхностно проверяют историю кредитования и более охотно выдают ссуды.
Хотя при обращении в подобные организации есть и минусы:
Поэтому, когда решаете, как получить ипотеку без кредитной истории, начните с обращения в правильные банки. Либо откройте зарплатный счет в компании. Это повышает шансы одобрения без глубокого изучения КИ. Также можно воспользоваться советами по созданию истории кредитования. Тогда не придется искать финансовую организацию, готовую предоставить ссуду.
Как создать хорошую кредитную историю
Теперь вы знаете, можно ли взять ипотеку без кредитной истории и как это сделать. Но самый верный вариант в создании КИ с нуля. Для этого потребуется:
Далее остается исправно платить по договору. Желательно оформлять ссуды на короткие сроки (полгода или год). Тогда даже ипотека без кредитной истории в Сбербанке станет доступной. Своим зарплатникам Сбербанк чаще одобряет заявку на ипотеку, даже при отсутствии кредитной истории.
Но перестараться тоже вредно. Так многие клиенты пытаются досрочно выплатить долг, чтобы другие банки охотнее выдавали кредиты. На деле такое действие скорее негативно влияет на одобрение ссуды в будущем. При выдаче займа финансовая организация рассчитывает получить прибыль в размере процентной ставки. А при досрочном погашении банк эту прибыль теряет. Пытаясь выяснить, одобрят ли ипотеку без кредитной истории в конкретной копании, учитывайте данный нюанс.
Информация! После успешного погашения нескольких займов, запросите в БКИ свою кредитную историю. Это можно сделать бесплатно 1-2 раза в год в зависимости от формы отчета — бумажной или электронной (218-ФЗ, ст. 8 (скачать)).
Но на самой КИ этот факт не скажется. В ней отражается информация о проблемах в процессе оплаты ссуды и сведения о том, что она выплачена. До окончания срока это сделано или нет, здесь не отображается. Но банки рассматривают также историю взаимодействия с клиентом. Обнаружив, что прошлая и единственная ссуда выплачена досрочно, они снизят шансы на одобрение. Теперь вы знаете, дадут ли ипотеку если нет кредитной истории и как правильно ее сформировать. Осталось оформить ссуду и вовремя рассчитаться с ней.