пени по договору аренды в период коронавируса
Меры по защите прав и интересов арендаторов в связи с коронавирусом: полный обзор
Очень хороший и полный материал, подготовленный моим коллегой, первым заместителем руководителя группы компаний «Налоги и финансовое право» Евгением Александровичем Гринемаером.
I. Возможность уменьшения размера арендной платы
Пунктом 3 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее — Закон № 98-ФЗ) предусмотрено, что:
Арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.
Таким образом, если в связи с введением режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации арендатор в принципе утратил возможность использовать арендованную недвижимость в своей деятельности, он может потребовать от арендодателя уменьшения размера арендной платы.
Причем, как нам представляется, здесь важна именно юридическая невозможность использования арендованной недвижимости. Например, если установлен запрет на осуществление определенных видов деятельности (рестораны, фитнесс-клубы, кинотеатры, салоны красоты, парикмахерские и т.п.) или запрет на использование определенных объектов (к примеру, если установлен запрет на функционирование торгово-офисных объектов, вследствие чего арендаторы не имеют доступа к арендованным ими помещениям).
Если же запрет на осуществление деятельности, для осуществления которой была арендована недвижимость, не установлен (иные ограничения также не введены), то право требовать уменьшения размера арендной платы у арендатора не возникает. Так, если арендатор не использует арендованное помещение не потому, что ему это запрещено, а потому,
что в этом нет необходимости или смысла (все сотрудники находятся дома по причине введения нерабочих дней, существенно уменьшилось количество посетителей, клиентов и т.д.), то это не дает право арендатору требовать уменьшения размера арендной платы.
В то или иной степени это подтверждается и постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 439 «Об установлении Требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества», в п. 2 которого сказано:
юридическим лицам, индивидуальным предпринимателям — арендодателям объектов недвижимости при предоставлении отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества в соответствии с требованиями, утвержденными настоящим постановлением, предусмотреть уменьшение размера арендной платы с учетом фактического неосуществления арендатором недвижимого имущества деятельности, а также с учетом нерабочих дней, установленных указами Президента РФ о мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения в связи с новой коронавирусной инфекцией
Кроме того, в подп. «д» п. 3 «Требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества», утвержденных Постановлением Правительства РФ№ 439, сказано, что размер арендной платы, в отношении которой предоставляется отсрочка, может быть сниженпо соглашению сторон.
Иными словами, если невозможность использования помещений является не юридической, а фактической, то даже арендаторы, подпадающие по действие вышеуказанного постановления Правительства РФ (то есть арендаторы, осуществляющие деятельность в наиболее пострадавших отраслях экономики), не вправе требовать уменьшения размера арендной платы. Этот вопрос даже для данной категории арендаторов может быть решен исключительно по договоренности с арендодателями.
Также отметим, что поскольку в вышеуказанном случае у арендатора есть право требовать уменьшения арендной платы, то у арендодателя возникает корреспондирующая этому праву обязанность уменьшить размер арендной платы.
Соответственно, если арендодатель от этого отказывается, или же стороны не могут договориться о новом (уменьшенном) размере арендной платы, арендатор вправе обратиться с соответствующим заявлением в суд.
II. Предоставление отсрочки внесения арендной платы
2.1. Кто может требовать предоставления отсрочки?
По смыслу п. 1 ст. 19 Закона № 98-ФЗ, а также п. 1 «Требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества» (утв. Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 439) отсрочка предоставляется арендаторам недвижимого имущества при одновременном соблюдении следующих условий:
а) договор аренды недвижимости должен быть заключен до принятия компетентным органом решения о введении на территории субъекта Российской Федерации режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации (например, на территории Свердловской области режим повышенной готовности введен 18.03.2020 г.);
б) арендатором недвижимости является организация или индивидуальный предприниматель, которые осуществляют деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.
Кроме того, для предоставления отсрочки арендатор должен обратиться к арендодателю с соответствующим требованием (о заключении дополнительного соглашения к договору аренды) в течение 30 (тридцати) дней с момента принятия решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.
Что касается отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, то, по нашему мнению, здесь можно ориентироваться на перечень, содержащийся в Постановлении Правительства РФ от 03.04.2020 № 434:
Эти же сферы российской экономики были упомянуты в качестве наиболее пострадавших в Информации Минэкономразвития России от 27.03.2020 г.
Таким образом, если вышеуказанные условия соблюдаются, арендатор вправе требовать предоставления ему отсрочки, а значит, арендодатель обязан ему эту отсрочку предоставить. В противном случае, если арендодатель отказывается предоставить отсрочку, или стороны не могут договориться о конкретных условиях отсрочки, арендатор вправе обратиться с соответствующим заявлением в суд.
2.2. Условия отсрочки
Согласно п. 2 ст. 19 Закона № 98-ФЗ требования к условиям и срокам отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации.
Как мы отметили выше, данные Требования были утверждены Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 439 и сводятся к следующему:
Во-первых, отсрочка предоставляется в отношении арендной платы за пользование недвижимым имуществом за период с момента введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации и до 01.10.2020 г.
Соответственно, если арендатор имеет задолженность перед арендодателем, образовавшуюся за период до введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации, то в отношении такой задолженности отсрочка не предоставляется.
Во-вторых, отсрочка предоставляется в следующих размерах:
а) за период действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации (то есть за период с момента введения режима и до момента его прекращения) — отсрочка предоставляется в отношении 100 % арендной платы, начисленной за этот период. Иными словами, арендатор в этот период времени не платит арендную плату вообще;
б) за период с момента прекращения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации и до 01.10.2020 г. — отсрочка предоставляется в отношении 50 % арендной платы, начисленной за этот период. То есть в течение этого периода времени арендатор уплачивает арендодателю половину от начисленной арендной платы, в отношении остальной половины предоставляется отсрочка.
В-третьих, задолженность по арендной плате, образовавшаяся за время отсрочки, подлежит уплате не ранее 01.01.2021 г. и не позднее 01.01.2023 г. поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды.
Что это означает? В частности, означает ли это, что арендатор может потребовать, чтобы погашение задолженности независимо от ее размера было «растянуто» на два года или арендодатель может требовать ее погашения в более короткий срок?
На наш взгляд, если бы законодатель имел в виду, что погашение образовавшейся в связи с отсрочкой задолженности по арендной плате должно производиться в течение двух лет, начиная с 01.01.2021 г., то в Требованиях так и было бы написано.
Вместе с тем, в Требованиях сказано, что задолженность подлежит уплате не ранее 01.01.2021 г. и не позднее 01.01.2023 г. Это не то же самое, что «в течение двух лет».
По нашему мнению, подход должен быть следующим (рассмотрим на примере).
Допустим, сумма задолженности арендатора перед арендодателем в связи с предоставлением отсрочки составила 500 000 руб. При этом размер ежемесячной арендной платы по договору аренды, начиная с 01.01.2021 г., составляет 100 000 руб.
Как мы уже отметили выше, погашение задолженности должно производиться поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды.
В нашем примере 50 % от ежемесячной арендной платы составляет 50 000 руб.
Соответственно, учитывая, что погашение может производиться не чаще одного раза в месяц, а общая сумма долга составляет 500 000 руб., арендодатель может настаивать, чтобы арендатор в течение 10 (десяти) месяцев ежемесячно перечислял ему по 50 000 руб.
В то же время, если арендодатель согласен, то, безусловно, стороны могут договориться о том, что погашение задолженности будет производиться в течение двух лет, начиная с 01.01.2021 г. (то есть, в нашем примере арендатор будет платить по 20 333 руб. в месяц).
В-четвертых, Требованиями предусмотрены и другие условия отсрочки:
а) не подлежат применению штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами или иные меры ответственности в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы (в том числе в случаях, если такие меры предусмотрены договором аренды) в связи с отсрочкой;
б) не допускается установление арендодателем дополнительных платежей, подлежащих уплате арендатором в связи с предоставлением отсрочки;
в) размер арендной платы, в отношении которой предоставляется отсрочка, может быть снижен, но по соглашению сторон;
г) если договором аренды предусматривается включение в арендную плату платежей за пользование арендатором коммунальными услугами и (или) расходов на содержание арендуемого имущества, отсрочка по указанной части арендной платы не предоставляется.
То есть, в этом случае из арендной платы нужно «вычленять» ту часть, которая направляется на погашение коммунальных расходов и расходов на содержание имущества. Эту часть денежных средств арендатор должен продолжать уплачивать в установленные сроки. Остальная же часть арендной платы вносится с отсрочкой.
Исключением составляет случай, если в период действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации арендодатель освобождается от оплаты коммунальных услуг и (или) несения расходов на содержание и имущества. В этом случае отсрочка распространяется на всю предусмотренную договором арендную плату.
В-пятых, если предметом аренды является недвижимое имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, то Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления могут быть установлены иные условия предоставления отсрочки в отношении аренды такого имущества.
Если предметом аренды является недвижимость, находящаяся в частной собственности, стороны договора аренды также могут установить иные условия предоставления отсрочки.
Главное, чтобы во всех этих случаях установление иных условий отсрочки не приводило к ухудшению для арендатора условий, предусмотренных Требованиями.
Влияние пандемии коронавирусной инфекции на обязательства по договору аренды (подготовлено экспертами компании «Гарант», апрель 2020 г.)
Влияние пандемии коронавирусной инфекции на обязательства по договору аренды
Ограничительные меры, вызванные угрозой распространения коронавируса, как форс-мажор
По общем правилу лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств (п. 3 ст. 401 ГК РФ).
К обстоятельствам непреодолимой силы (форс-мажору) относятся, помимо прочего, массовые заболевания (эпидемии), ограничения перевозок, запретительные меры государств (п. 1.3 Положения о порядке свидетельствования Торгово-промышленной палатой Российской Федерации обстоятельств непреодолимой силы (форс-мажор) (приложение к постановлению Правления ТПП РФ от 23.12.2015 N 173-14).
Можно сказать, что формально ограничительные меры, принятые на региональном уровне, сами по себе не создают непреодолимую силу, препятствующую оплате аренды, поскольку они не запрещают совершение банковских операций. Однако в Обзоре N 1 (вопрос 7) сформулирован следующий правовой подход: если отсутствие у должника денежных средств, необходимых для исполнения обязательства, вызвано установленными ограничительными мерами, в частности запретом определенной деятельности, установлением режима самоизоляции и т.п., то оно может быть признано основанием для освобождения от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств на основании ст. 401 ГК РФ. Освобождение от ответственности допустимо в случае, если разумный и осмотрительный участник гражданского оборота, осуществляющий аналогичную с должником деятельность, не мог бы избежать неблагоприятных финансовых последствий, вызванных ограничительными мерами (например, в случае значительного снижения размера прибыли по причине принудительного закрытия предприятия общественного питания для открытого посещения).
Основываясь на этой правовой позиции, арендатор при определенных обстоятельствах может быть освобожден от ответственности за нарушение срока оплаты аренды (взимание неустойки, процентов за пользование чужими денежными средствами, возмещение убытков и т. д.), если он не может исполнить обязательство в связи с тем, что принятые на региональном уровне ограничительные меры для борьбы с коронавирусом привели к отсутствию у него необходимых денежных средств.
Внимание
С конца марта 2020 года получить заключение об обстоятельствах непреодолимой силы по договорам, заключаемым между российскими субъектами предпринимательской деятельности, можно в торгово-промышленной палате субъекта РФ (см. информацию Торгово-промышленной палаты РФ).
При определенных условиях, о которых пойдет речь ниже, у арендатора возникает право требовать переноса сроков внесения арендных платежей вне связи с форс-мажором. В этом случае доказывать наличие обстоятельств непреодолимой силы не требуется (см. письмо ТПП РФ от 07.04.2020 N Пр/0349).
Перенос даты окончания срока оплаты аренды в связи с нерабочими днями
Согласно правилам исчисления сроков в гражданских правоотношениях, если последний день срока приходится на нерабочий день, днем окончания срока считается ближайший следующий за ним рабочий день (ст. 193 ГК РФ).
Указами Президента РФ от 25.03.2020 N 206 и от 02.04.2020 N 239 дни в период с 30 марта по 30 апреля 2020 года включительно объявлены нерабочими. Затем нерабочими были объявлены также дни с 6 по 8 мая 2020 года (Указ Президента РФ от 28.04.2020 N 294). Поэтому, исходя из буквального толкования ст. 193 ГК РФ, у арендатора, не относящегося к тем организациям, на которые не распространяется действие этих указов (п. 2 Указа N 206, п. 4 Указа N 239, п. 3 Указа N 294), возникают основания для переноса даты выплаты арендной платы, которая приходится на дни в период с 30.03.2020 по 11.05.2020, являющиеся нерабочими в соответствии с этими указами.
Однако ВС РФ занял иную позицию по этому вопросу. Судьи указали, что в смысле, который придает понятию «нерабочие дни» ГК РФ, под такими днями понимаются выходные и нерабочие праздничные дни, предусмотренные ст.ст. 111, 112 ТК РФ*(3). Что же касается дней, объявленных нерабочими в соответствии с указами Президента РФ, принятыми в целях борьбы с распространением коронавируса, то они относятся к числу мер, установленных в целях обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, направленных на предотвращение распространения новой коронавирусной инфекции, и нерабочими днями в соответствии с ГК РФ признаваться не могут. Поэтому, срок исполнения обязательства, наступивший в этот период, не переносится, если нет иных оснований для освобождения должника от ответственности за неисполнение обязательства (вопрос 5 Обзора N 1).
Вместе с тем, если установление нерабочих дней в соответствии с Указом N 206, Указом N 239 и Указом N 294 с учетом ограничительных (запретительных) мер, которые приняты на региональном уровне, приводит к объективной невозможности для субъекта предпринимательской деятельности исполнить его обязательства, наличие таких нерабочих дней является обстоятельством непреодолимой силы (см. информацию ТПП РФ).
Отсрочка уплаты арендной платы
Упомянутый перечень дан в разрезе кодов видов экономической деятельности по ОКВЭД 2, в связи с чем, как представляется, подтвердить, что предприниматель осуществляет деятельность в данных отраслях, можно сведениями ЕГРЮЛ или ЕГРИП.
Отсрочка предоставляется в отношении арендной платы, начисленной за следующие периоды аренды:
Задолженность по арендной плате, которая образовалась в результате предоставления отсрочки, арендатор будет выплачивать в период не ранее 01.01.2021 и не позднее 01.01.2023 поэтапно не чаще одного раза в месяц равными платежами, причем размер платежа не должен превышать половины ежемесячной арендной платы по договору (пп.пп. «а», «б» п. 3 Требований).
Необходимо также отметить следующие особенности:
— в связи с отсрочкой к арендатору не применяются штрафы и иные меры ответственности за просрочку в уплате арендной платы, ему не начисляются процента за пользование чужими денежными средствами за этот период (пп. «в» п. 3 Требований);
— арендодатель не имеет права устанавливать арендатору дополнительные платежи, связанные с отсрочкой в оплате аренды (пп. «в» п. 3 Требований);
— если согласно договору в арендную плату включены платежи за пользование арендатором коммунальными услугами и (или) расходы на содержание арендуемого имущества (переменная часть арендной платы), по такой части арендной платы отсрочка не предоставляется, кроме случаев, когда в соответствующий период арендодатель освобожден от оплаты коммунальных услуг и (или) несения расходов на содержание своего имущества (пп. «е» п. 3 Требований).
Стороны договора аренды могут своим соглашением предусмотреть и иные условия отсрочки, если это не ухудшит для арендатора условия, которые предусмотрены Требованиями (п. 6 Требований).
Для скорейшей реализации права на отсрочку арендатору следует направить арендодателю проект дополнительного соглашения к договору аренды, содержащего условия отсрочки и порядок ее предоставления. Если арендодатель отказывается заключить дополнительное соглашение, арендатор вправе потребовать его заключения в судебном порядке (п. 1 ст. 421, п.п. 1, 4 ст. 445 ГК РФ). По своей правовой природе дополнительное соглашение к договору также является договором (п. 1 ст. 420 ГК РФ), поэтому в целях согласования условий дополнительного соглашения к договору аренды стороны могут провести переговоры о заключении договора (ст. 434.1 ГК РФ).
Для того, чтобы получить отсрочку во внесении арендных платежей арендатор недвижимости не обязан доказывать, что он не может использовать арендуемое имущество по причине введенных на территории региона ограничительных мер (см. вопрос 4 Обзора N 2). Достаточными условиями являются заключение договора аренды до введения в 2020 году на территории субъекта РФ режима повышенной готовности или ЧС и осуществление арендатором деятельности, в отраслях экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения коронавируса (что арендодатель может установить самостоятельно по общедоступным сведениям ЕГРЮЛ и ЕГРИП, размещенным на сайте ФНС России, без дополнительного документального подтверждения со стороны арендатора).
Арендатор не ограничен в сроках, когда он может потребовать от арендодателя заключить с ним дополнительное соглашение об отсрочке в уплате арендной платы. Однако, если арендатор планирует воспользоваться отсрочкой, во избежание споров и нежелательных для арендатора последствий (инициирование арендодателем расторжения договора в связи с длительной или неоднократной просрочкой в оплате аренды, предъявление требования к поручителю, списание в счет арендной платы суммы обеспечительного платежа и т. д.), целесообразно обратиться к арендодателю как можно в более короткий срок.
Можно заметить, что ч. 1 ст. 19 Закона N 98-ФЗ и постановление Правительства РФ от 03.04.2020 N 439 не предусматривают исключений или особых правил для договоров аренды недвижимости, срок действия которых оканчивается в 2020 году, в том числе в период, когда на территории субъекта РФ действует режим повышенной готовности или ЧС. Учитывая, что по общему правилу окончание срока действия договора не влечет прекращение неисполненных обязательств (п. 3 ст. 425 ГК РФ), арендодатель обязан предоставить отсрочку аренды в соответствии с Требованиями и в том случае, если окончание срока действия договора аренды приходится на 2020 год.
Внимание
Для субъектов малого и среднего предпринимательства предусмотрены дополнительные возможности отсрочки платежей по договорам аренды федерального имущества, составляющего государственную казну Российской Федерации (см. распоряжение Правительства РФ от 19.03.2020 N 670-р). Подробнее об этом расскажем ниже. Регионам рекомендовано предусмотреть аналогичные меры поддержки. См. региональные акты в подборке материалов «Коронавирус COVID-19».
Изменение размера арендной платы по соглашению сторон
Часть 2 ст. 19 Закона N 98-ФЗ предусматривает, что размер арендной платы по договорам аренды недвижимости, заключенным до введения в 2020 году на территории субъекта РФ режима повышенной готовности или ЧС может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года.
По существу это правило не предоставляет каких-либо дополнительных преимуществ арендатору, так как стороны договора аренды в любом случае не ограничены в возможности менять арендную плату любое количество раз в течение года, если такое изменение происходит именно по соглашению сторон, а не в одностороннем порядке (см. п. 21 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).
Уменьшение размера арендной платы по требованию арендатора
Согласно ч. 3 ст. 19 Закона N 98-ФЗ арендатор по договорам аренды недвижимости вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с введением органами власти субъекта РФ режима повышенной готовности или ЧС на территории региона. Это правило распространяется и на аренду части недвижимой вещи (вопрос 6 Обзора N 2).
Следует отметить, что в п. 2 постановления Правительства РФ от 03.04.2020 N 439 содержится рекомендация арендодателям недвижимости при предоставлении отсрочки в оплате аренды также предусмотреть уменьшение арендной платы с учетом фактического неосуществления деятельности арендатором недвижимого имущества, а также с учетом нерабочих дней, которые установлены указами Президента РФ (Указ N 206, Указ N 239, Указ N 294).
Вместе с тем, остается неясным, как быть в ситуации, когда стороны не согласовывали определенное назначение использования недвижимости, переданной в аренду. Представляется, что в этом случае при наличии спора между сторонами договора аренды суд будет устанавливать, мог ли арендатор использовать имущество по иному назначению, в том числе без несоразмерных затрат, необходимых для изменения вида предпринимательской деятельности с использованием арендуемой недвижимости.
Как представляется, ч. 3 ст. 19 Закона N 98-ФЗ не предусматривает безусловного освобождения арендатора от обязанности вносить арендную плату за весь период, когда арендуемую недвижимость невозможно использовать в связи с ограничительными мерами, введенными на территории субъекта РФ для борьбы с угрозой коронавируса. Также из этой нормы прямо не следует, что арендная плата за 2020 год снижается автоматически лишь по заявлению арендатора и в том размере, который он пожелает.
— договором аренды предусмотрено предоставление в аренду федерального имущества, составляющего государственную казну РФ (в том числе земельных участков), в целях его использования для осуществления указанного вида деятельности (видов деятельности);
— наличие документов, которые подтверждают использование соответствующего имущества для осуществления такого вида деятельности (видов деятельности) (пп. «б» п. 1 Распоряжения N 670-р).
— меры поддержки, предусмотренные Распоряжением N 670-р, касаются аренды не только недвижимости, но и любого федерального имущества;
— отсрочка в уплате арендных платежей предоставляется любым арендаторам из указанной категории, а не только тем, которые осуществляют виды деятельности, предусмотренные Постановлением N 434;
Прекращение обязательств по договору аренды на основании ст. 417 ГК РФ
Если в результате издания акта органа государственной власти или органа местного самоуправления исполнение обязательства становится невозможным полностью или частично, обязательство прекращается полностью или в соответствующей части (п. 1 ст. 417 ГК РФ).
На практике может возникнуть вопрос о том, применяется ли эта норма к отношениям по договору аренды в ситуации, когда арендатор не может использовать объект аренды по назначению в связи с принятыми в 2020 году органами государственной власти субъектов РФ ограничительными мерами, учитывая, что она относится и к договорным обязательствам (п. 2 ст. 307, п. 1 ст. 307.1 ГК РФ).
В судебной практике существует мнение, согласно которому в ст. 417 ГК РФ имеются в виду акты, устанавливающие запрет или ограничение на осуществление действий, выступающих в качестве предмета исполнения, либо лишающие субъекта права на осуществление таких действий (см. справку СК по гражданским делам Саратовского областного суда по результатам изучения судебной практики по вопросам применения отдельных положений Гражданского кодекса РФ о прекращении обязательств (глава 26) за период 2016-2017 гг., раздел «Прекращение обязательства на основании акта органа государственной власти или органа местного самоуправления (ст. 417 ГК РФ)»). С этой точки зрения представляется, что временная невозможность для арендатора использовать арендуемое имущество, связанная с введением на территории региона в 2020 году режима повышенной готовности или ЧС, сама по себе не прекращает обязательства по договору аренды на основании ст. 417 ГК РФ. Этот вывод можно обосновать и тем, что, исходя из норм ст. 19 Закона N 98-ФЗ, отношения аренды между сторонами сохраняются, арендатор лишь вправе требовать отсрочки в оплате аренды или уменьшения размера арендной платы.
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
*(1) См., например, п. 17.1 Указа Мэра Москвы от 05.03.2020 N 12-УМ «О введении режима повышенной готовности».
*(2) См. пп. «н» п. 3 ст. 15 Закона РФ от 07.07.1993 N 5340-1 «О торгово-промышленных палатах в Российской Федерации».
*(3) См. ст.ст. 111, 112 ТК РФ, постановление Правительства РФ от 10.07.2019 N 875.