пенсионер сдает квартиру что будет с пенсией
Сдача квартиры в аренду не лишает пенсионера права на налоговую льготу
Минфин разъяснил, сохраняется ли у пенсионера льгота по налогу на имущество в отношении квартиры, которая сдается в аренду.
В своем письме от 17.06.2021 № 03-05-06-04/47771 ведомство напоминает, что пенсионеры имеют право на налоговую льготу по налогу на имущество физических лиц. Фактически статья 407 НК РФ освобождает пенсионеров от налога на имущество в отношении объекта, находящегося в собственности пенсионера и не используемого в предпринимательской деятельности.
При этом является ли сдача квартиры в аренду предпринимательской деятельностью, по мнению Минфина, решается индивидуально в каждом конкретном случае.
Исходя из позиции Верховного Суда РФ, сдача недвижимости в аренду будет классифицирована как предпринимательская деятельность в случаях, когда оно явно не предназначено для использования в личных нуждах, на что указывают следующее:
недвижимое имущество было приобретено для последующей перепродажи и сдается в аренду, пока не найдется покупатель;
недвижимое имущество было приобретено для сдачи в аренду;
назначение объектов недвижимости (например, использование под торговые помещения), а также вид разрешенного использования земельных участков (например, торговая деятельность), на которых расположены объекты недвижимости;
объекты недвижимости изначально строились и приобретались гражданином для их использования под приносящую доход деятельность.
Соответственно, если указанные признаки при сдаче недвижимости в аренду не выявлены, то такая деятельность не считается предпринимательством и не может лишить пенсионера права на льготу по налогу на имущество.
Как сдача квартиры отразится на моей пенсии?
– Я неработающий пенсионер, хочу сдавать квартиру. Как это отразится на моей пенсии, и какой налог я должна платить?
Отвечает ведущий юрисконсульт юридической службы ИНКОМ-Недвижимость Кирилл Кокорин:
Если неработающий пенсионер, получая надбавку к основной пенсии, сдает квартиру, надбавку никто не отменит. Право получения социальных доплат имеют лишь неработающие пенсионеры, к которым относят те из них, кто не выполняет работы и не ведет деятельность, подлежащую обязательному пенсионному страхованию. Сдача пенсионером квартиры внаем третьим лицам не превращает его в работающего пенсионера и, как следствие, не лишает его права получать надбавку, поскольку данная сделка не требует обязательного пенсионного страхования.
Что касается уплаты налога на доходы, полученные от сдачи квартиры, для пенсионеров, как и для всех граждан, размер такого налога составляет 13% от суммы дохода.
Также обращаем внимание на то, что многие пенсионеры получают субсидию по оплате ЖКУ. Возможность получения субсидии формируется, исходя из уровня доходов пенсионера, а так как сдача квартиры по договору найма увеличивает доходы пенсионера, субсидия может быть уменьшена либо отменена.
Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова:
Вы можете сдавать квартиру внаем и платить 13% НДФЛ со всех доходов. Декларация по форме 3-НДФЛ подается 1 раз в год до 30 апреля следующего года. Налог уплачивается одной суммой до 15 июля следующего года.
Также возможен вариант регистрации в качестве самозанятого. А вот вариант с регистрацией в качестве индивидуального предпринимателя слишком неудобен для вас.
Все перечисленные способы никак не отразятся на вашей пенсии. То есть она не станет меньше. Исключение: если вы получаете социальную пенсию, и вам доплачивают.
Отвечает юрист юридической службы «Единый центр защиты» Елена Ряховская:
Согласно нормам НК РФ, если вы получаете доход от сдачи в аренду своей квартиры, должны оплачивать налог с дохода. Все доходы должны быть задекларированы.
Если вы сдадите квартиру в 2020 году, то до 30 апреля 2021 года вы должны будете сдать декларацию в ИФНС того района вашего города, где вы прописаны.
Вы пенсионерка, а с пенсии налог на доходы не удерживается. Значит, в декларации вы должны указать только доходы, которые получены вами помимо пенсии: в данном случае от сдачи квартиры внаем. От этой суммы нужно самостоятельно исчислить сумму налога на доходы физических лиц в размере 13% и уплатить ее.
Хочу отметить, что если вы будите проходить платное лечение, приобретете имущество, то у вас появится право обратиться с декларацией формы 3-НДФЛ за возвратом налогового вычета, если ранее вы данное право не использовали. Налоговый вычет будет вам возвращен в размере оплаченного налога на прибыль.
Отвечает руководитель юридического департамента CENTURY 21 Россия Дамир Хакимов:
С дохода, получаемого от сдачи внаем жилья, нужно платить НДФЛ 13% (если нет специального статуса – индивидуального предпринимателя или самозанятого). По общему правилу, получение такого дохода без применения специального статуса на самой пенсии не отражается, однако может повлиять на региональные и/или местные доплаты и субсидии.
Отвечает генеральный директор агентства ЦДН Анатолий Пысин:
Если автор вопроса собирается сдавать квартиру, как физическое лицо, то налог составит 13%. Если сдавать планируется только одну квартиру, то, делая это в качестве самозанятого лица, следует платить 4% при сдаче ее физическим лицам и 6% –юридическим. Можно оформить ИП с упрощенным налогообложением и сдавать, уплачивая налог 6%.
Эта деятельность никак не влияет на пенсию. Федеральные законы не накладывают на пенсионера никаких ограничений при сдаче им квартир. Но, возможно, в регионе, где проживает автор вопроса, существуют какие-то местные нормы, регулирующие эту сферу деятельности. Например, есть надбавки и льготы, получаемые при условии отсутствия какого-либо дохода, в том числе и от сдачи квартиры. Для уточнения требуется консультация у местных юристов.
Отвечает технический специалист Rosreestr.net. Алексей Шайхов:
Если вы будете втайне сдавать квартиру, и это обнаружит налоговая, это отразится на индексации пенсии и отмене льгот, если они у вас есть. Такая история связана с тем, что сдача квартиры – это получение дохода, а, значит, нужно о нем отчитываться.
У вас есть несколько вариантов того, как оформить сдачу квартиры:
Если не оформить сдачу квартиры, вы можете получить штраф от 2 до 7 тысяч рублей в зависимости от региона проживания.
Отвечает юрист Бюро адвокатов «Де-юре» Ильсур Закиров:
Согласно общим правилам Налогового кодекса, доходы, полученные от сдачи в аренду имущества, находящегося в РФ, являются объектом обложения НДФЛ и подлежат налогообложению в размере 13%.
Однако, если деятельность гражданина по сдаче внаем жилых помещений будет иметь признаки предпринимательской деятельности (множество объектов, периодичность сдачи), физическое лицо обязано зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя (ИП) и уплачивать налог с соответствующих доходов (6% при упрощенной системе налогообложения).
Кроме того, сейчас пенсионер, сдающий в аренду жилье, может зарегистрироваться как самозанятый, если его суммарный доход не превышает 2,4 млн рублей в год. В таком случае действует льготный налоговый режим со ставкой 4% (при работе с физическими лицами) и 6% (при работе с юридическими лицами или ИП). Данный режим введен в действие как эксперимент в 23 регионах России, в том числе в Москве и Московской области.
В зависимости от выбранной формы налогообложения зависит индексация пенсии арендодателя. Так, в случае регистрации в качестве ИП на гражданина будут возложены обязательства по перечислению за самого себя страховых взносов на обязательное пенсионное страхование. В соответствии с действующим законодательством, пенсионер в этом случае будет считаться работающим, а индексация пенсии производиться не будет до прекращения статуса ИП.
Самозанятые пенсионеры, согласно закону, не входят в число тех, кто застрахован в системе обязательного пенсионного страхования. Поэтому их могут причислить к работающим лишь тогда, когда они сами захотят перечислять за себя взносы на пенсионное страхование.
Если же пенсионер оплачивает 13% НДФЛ со сдачи жилья в аренду, поскольку не является ИП, то индексация пенсии будет производиться в общем порядке, поскольку не нужно делать взносы на обязательное пенсионное страхование.
Текст подготовила Мария Гуреева
Не пропустите:
Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!
Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.
Когда пенсионер может остаться без пенсии, льгот и индексации, если сдает свою квартиру в аренду
Многие из тех, у кого есть свободная жилплощадь, стараются на ней заработать, сдавая в наем. В этом нет ничего запретного. Но может ли получать доход с аренды пенсионер, не опасаясь лишиться своих законных соцвыплат и льгот?
На этот вопрос сейчас нельзя ответить однозначно «да» или «нет». Ведь, как известно, уровень социального обеспечения за последнее время стал очень зависим от размера доходов его получателя.
Разберем по порядку, чего действительно стоит опасаться пенсионеру-наймодателю, а чего — нет.
1. Могут ли приостановить индексацию пенсии?
Пенсионеру грозит приостановление индексации в одном случае: если он получает страховую пенсию (по Закону 400-ФЗ) и при этом является работающим.
Вопрос о присвоении статуса «работающий» решается Пенсионным фондом РФ просто: поступают сведения о стаже и страховые взносы на лицевой счет в ПФР — значит, работающий, не поступают — значит, «неработающий».
Соответственно, индексация пенсии будет приостановлена или нет. С доходов от сдачи имущества в аренду согласно НК РФ не отчисляются страховые взносы на пенсионное страхование (ст. 420 НК РФ).
Поэтому ПФР не приостановит индексацию только лишь из-за того, что пенсионер заключит договор найма. Но все может измениться в зависимости от того, как он будет платить налоги с арендной платы.
Если он будет отчислять 13% ежегодно (по стандартной схеме уплаты НДФЛ), то никаких отношений с Пенсионным фондом здесь не предполагается, расчеты ведутся исключительно с ФНС.
Поэтому здесь нет угрозы получить статус «работающего пенсионера» и лишиться индексации. Если пенсионер будет платить налог на профессиональный доход в качестве самозанятого (по ставке 4%), то взносы на пенсионное страхование здесь тоже необязательны.
Значит, этот вариант также позволяет сдавать жилье и получать пенсию с индексацией. Но, в отличие от предыдущего, здесь пенсионер не сможет получать налоговый вычет (на лечение и т. д.), т. к. не платит НДФЛ.
А вот третий вариант (оформить ИП и платить 6%-ный налог по упрощенной системе) совсем невыгоден пенсионеру, т. к. ИП обязаны платить страховые взносы в ПФР — а значит, признаются работающими. Поэтому пенсионеру в таком случае грозит приостановка индексации.
2. Могут ли прекратить выплату пенсии из-за аренды жилья?
Есть несколько видов пенсий и соцвыплат, которые предназначены только для неработающих. Это, прежде всего, социальная пенсия по старости (которая назначается при отсутствии стажа на 5 лет позже) и социальная доплата к пенсии до прожиточного минимума.
Их выплату ПФР контролирует так же, как и в первом случае: выявляет работающего пенсионера по страховым взносам, которые поступают на его лицевой счет. Поэтому уплата налога с аренды приведет к прекращению этих выплат только, если пенсионер зарегистрируется в качестве ИП.
3. Когда можно лишиться субсидии и льгот?
Многие льготы, которые полагаются сейчас пенсионерам, связаны с уровнем его дохода. Среди федеральных льгот можно выделить субсидию на оплату коммунальных услуг.
Из региональных это, в основном, бесплатный проезд, адресная соцпомощь малоимущим, денежные выплаты «ветеранам труда».
В отличие от пенсии, этих льгот пенсионер может лишиться из-за одного лишь факта сдачи жилья в аренду (независимо от того, какую систему налогообложения он выбрал).
Дело в том, что право на льготы находится в прямой зависимости от дохода (тогда как пенсия зависит только от статуса «работающий» или «неработающий»).
Арендная плата учитывается при определении имущественного положения получателя субсидии на квартплату, адресной соцпомощи и т. д. (ПП РФ от 14.12.2005 N 761, ПП РФ от 20 августа 2003 г. № 512).
Органы соцзащиты, которые назначают эти льготы, проверяют доходы льготников по сведениям налоговой службы. А там, разумеется, будут такие сведения, если пенсионер, сдающий жилье, подал декларацию по НДФЛ, оформился самозанятым или ИП.
Поэтому пенсионер, сдающий жилье, скорее может остаться без льгот, нежели без индексации пенсии.
Прямо сейчас заберите у «Клерка» 4 000 рублей при подписке на « Клерк.Премиум» до 12 ноября.
Подробности и условия самой обсуждаемой акции «Клерка» здесь.
Какой налог пенсионеру выгоднее платить при сдаче квартиры: выбираем между НДФЛ, УСН, НПД
Не секрет, что пенсии у наших пенсионеров в большинстве случаев оставляют желать лучшего. Работать многим из них уже тяжело. Пассивный доход в виде арендной платы выручает.
Некоторые пенсионеры, у которых есть запасная квартира, сдают ее. Однако не стоит забывать, что такие доходы подлежат налогообложению. Какой налог и с какой периодичностью платить — зависит от формы ведения этого «арендного бизнеса».
В этом посте разберу три варианта налогообложения: в качестве обычного физлица, которое платит НДФЛ, в качестве ИП на УСН и в качестве самозанятого физлица на НПД.
Можно не регистрироваться в качестве бизнесмена, а просто сдавать жилье как обычное физлицо. В этом случае возникает обязанность по уплате НДФЛ по ставке 13 % от суммы арендной платы.
Платить налог надо раз в год на основании налоговой декларации 3-НДФЛ, которую пенсионер должен сдать по итогам года. То есть получая пассивный доход, придется немного поактивничать — раз в год составить и сдать декларацию.
Что касается размера пенсии, то он в данном случае никак не взаимосвязан с деятельностью рантье.
Индексация пенсии производится как обычно
Если же пенсионер зарегистрируется как ИП и выберет режим УСН с объектом «доходы», то налог уже составит не 13 %, а 6 %, то есть в 2 раза меньше.
Правда, кроме налога ИП еще должен платить фиксированные взносы, но они уменьшают сумму налога.
Налог надо платить ежеквартально. А раз в год сдать декларацию.
Индексация пенсии для ИП не производится. Это минус. Но зато ежегодно в августе производится перерасчет пенсии благодаря уплаченным фиксированным взносам. Это плюс. Правда, перерасчет, увы, по своему размеру гораздо скромнее индексации.
Став самозанятым плательщиком НПД, пенсионер при сдаче в аренду своей квартиры будет платить налог 4 %. Кроме того, при регистрации он получит право на налоговый вычет в размере 10 000 руб. (в 2020 году — 21 230 руб.).
Страховые взносы самозанятые не платят. При желании можно платить из добровольно. Но добровольное пенсионное страхование может быть актуально для молодежи, для пенсионеров в этом никакой выгоды не просматривается.
На размер пенсии регистрация в качестве самозанятого не влияет. Индексация производится как неработающему.
Никаких деклараций самозанятые не сдают, что очень удобно для пенсионера, получающего пассивный доход.
Сравнительная таблица
Рассмотрим плюсы и минусы разных режимов налогообложения на примере пенсионера Иванова.
Пенсия Иванова в 2020 году — 12 000 руб. С 2020 года он начала сдавать свою квартиру за 30 000 руб. в месяц.
В 2021 году он продолжил эту деятельность в том же статусе.
Свой налоговый бонус по НПД он использовал в 2020 году, поэтому в нашем примере мы его учитывать не будем.
Индексация пенсии в 2021 году составит 6,3 %.
В таблице — расклад на 2021 год:
Как видно из таблицы, наиболее выгодным для пенсионера при сдаче квартиры является режим НПД (самозанятость).
Самозанятых пенсионеров признали неработающими. Они получат прибавку
На сайте ФНС есть раздел с вопросами и ответами. Там появились разъяснения по поводу самозанятых пенсионеров — тех, кто получил право на пенсию от государства, но при этом занимается предпринимательской деятельностью или подрабатывает с применением налога на профессиональный доход.
ФНС считает, что такие пенсионеры имеют статус неработающих: это важно для прибавки к пенсии. Пенсионеры на упрощенке ее не получат, а на НПД — получат. Вот как самозанятость влияет на пенсии и что можно сделать пенсионеру, чтобы получать и доход от подработки, и доплату от государства.
Главное для самозанятых пенсионеров
Пенсионеры могут платить налог на профессиональный доход — его еще называют налогом для самозанятых. Вот что им нужно знать:
Расскажите пенсионерам, которые подрабатывают:
Предупредить в вотсапе
Кого касаются ответы ФНС про самозанятых пенсионеров?
Ответы ФНС касаются тех пенсионеров, что получают страховую или социальную пенсию от государства, но при этом имеют подработки. То есть кроме пенсии у них есть дополнительный доход. Неважно, какой налоговый режим применяет пенсионер: о позиции ФНС и законе нужно знать всем, потому что это повлияет на решения и выплаты.
От того, как этот доход оформляется с точки зрения налогов и документов, зависит прибавка к пенсии.
Прямой ссылки на ответы ФНС на сайте нет, они появляются как результат поиска. Чтобы найти разъяснения ФНС на эту тему, в разделе с часто задаваемыми вопросами нужно установить такие значения фильтра:
Как работа и доход влияют на пенсии?
С точки зрения прибавки к пенсии пенсионеры условно делятся на работающих и неработающих.
Если пенсионер не работает. Неработающим пенсионерам каждый год индексируют ежемесячные выплаты. Например, с 2019 года страховые пенсии по старости проиндексировали на 7,05% — в среднем прибавка составила 1000 рублей в месяц. С 2020 года пенсии вырастут еще на 1000 рублей: индексация составит 6,6%. Неработающим пенсионерам с небольшой пенсией доплачивают до прожиточного минимума в регионе, и это сверх индексации.
Если пенсионер работает. А вот работающим пенсионерам выплаты не индексируют. С 1 января 2019 года их пенсии не выросли на 7,05%. Перерасчет производят каждый год 1 августа, но максимальная прибавка составит 260 рублей, хотя весь год за пенсионера платят страховые взносы.
Если у пенсионера статус ИП, то он считается работающим, а его пенсию не индексируют. И это притом что каждый предприниматель-пенсионер платит за себя почти по 30 тысяч рублей на пенсионное страхование.
До 2019 года, даже если пенсионер просто имел статус ИП, но ничего не зарабатывал, ему не индексировали пенсию. Он платил страховые взносы, жил на одну пенсию, а полноценной прибавки с 1 января не получал. Даже попытка начать свое небольшое дело или легализоваться приводила к потере выплат: пенсию переставали индексировать.
На самом деле закон не делит пенсионеров на работающих и неработающих: это упрощенная терминология. Для государства важно, застрахован ли пенсионер в системе ОПС, то есть платят ли за него обязательные страховые взносы. За тех, у кого заключен трудовой, гражданско-правовой договор или есть статус ИП, страховые взносы поступают в пенсионный фонд. Отсюда все проблемы с индексацией пенсий: пенсионеры теряют право на ежегодную прибавку.
Статус самозанятого не лишает права на индексацию пенсии и компенсационные выплаты
В 2019 году на территории четырех регионов появился новый налоговый режим: налог на профессиональный доход (НПД). А тех, кто его применяет, стали называть самозанятыми. У нас про НПД есть несколько разборов:
Пенсионеры тоже могут применять этот режим. Им не запрещено быть самозанятыми, если соблюдаются остальные условия: место ведения деятельности, ограничение по уровню дохода и видам бизнеса.
Например, пенсионерка Елена Ивановна из Калуги раньше работала поваром, а теперь вышла на пенсию, уволилась, сама печет торты и продает их через Инстаграм. Она может зарегистрироваться в приложении «Мой налог» и легально работать: в Калужской области действует новый спецрежим. С учетом налогового бонуса, со стоимости каждого торта к детскому дню рождения Елена Ивановна будет платить 3%, а с корпоративных заказов отдаст в бюджет по 4%.
Виктор Анатольевич из Химок решил на пенсии заняться ремонтом квартир и офисов. Если он зарегистрируется как самозанятый, то сможет легализоваться и даже работать с юрлицами, причем без кассы и деклараций. Клиентам это будет выгодно: не надо платить страховые взносы и можно учесть расходы по чеку. А у Виктора Анатольевича не будет проблем с налоговой.
Но кроме подработок у Елены Ивановны и Виктора Анатольевича есть еще пенсия. До регистрации на НПД каждый год они получали прибавку за счет индексации. А Елене Ивановне еще доплачивали до прожиточного минимума. И был вопрос: что произойдет с их пенсиями после регистрации в качестве самозанятых?
После разъяснений ФНС стало понятно: с их пенсиями ничего плохого не произойдет. Самозанятые пенсионеры, которые применяют НПД, не платят за себя страховые взносы на пенсионное страхование. И их клиенты такие взносы тоже платить не обязаны. Даже если у самозанятого статус ИП — то есть Виктор Анатольевич применял упрощенку, а потом перешел на НПД, — он тоже перестает платить обязательные страховые взносы.
То есть самозанятые пенсионеры как бы остаются неработающими. Их доход может быть гораздо больше, чем зарплата гардеробщицы, санитарки или учителя, которые уже на пенсии, но не уволились. Но гардеробщице, санитарке и учителю не добавят 1000 рублей к пенсии, а предпринимателю на НПД — добавят.
У пенсионеров на НПД остаются льготы и компенсации
Кроме индексации и доплаты до прожиточного минимума пенсионеры получают льготы: субсидии, материальную помощь, деньги на оплату проезда и лекарств. Обычно эта господдержка тоже положена неработающим пенсионерам — то есть тем, за кого не платят взносы на ОПС. Пенсионеру на упрощенке или ЕНВД при таком раскладе откажут в выплатах.
Но если этот пенсионер начнет с тем же видом деятельности применять НПД, то будет иметь право на все льготы, которые есть у неработающих. Статус самозанятого сам по себе этому не помешает.
Самозанятых пенсионеров с налоговыми каникулами это тоже касается
Самозанятыми называют не только тех, кто платит налог на профессиональный доход. Этот термин начали использовать раньше: так называли репетиторов, нянь, сиделок и помощников по хозяйству, которые имели право не платить НДФЛ. С 2017 года для них установили налоговые каникулы: если подать уведомление, можно легально получать деньги за репетиторство, но не декларировать их и не платить налог.
Репетиторы, няни и сиделки, которые уже на пенсии, тоже могут использовать эту льготу. В отличие от НПД она третий год действует по всей России. На 2020 год ее пока не продлевали, но, скорее всего, продлят, потому что заранее приняли закон о взносах на медицину. Но эти взносы пенсий вообще не касаются.
Не пытайтесь понять эту логику законодателей, просто имейте в виду и объясните тем, кого это касается.
Если льгота зависит от дохода, самозанятый пенсионер должен учитывать свои чеки
На льготы может повлиять дополнительный доход, а не только взносы на пенсию. Например, субсидия на оплату услуг ЖКХ зависит от всех доходов пенсионера. Если у него есть подработки, их тоже нужно учесть при расчете доли расходов. Самозанятые пенсионеры должны будут учесть не только свою пенсию, но и чеки, которые сформировали в приложении «Мой налог». В результате расходы на коммуналку могут оказаться в пределах допустимых — и в субсидии откажут.
Так же и со статусом малоимущих. Пенсионер, который живет только на выплаты от государства, может иметь такой статус — например если у него есть ребенок-студент на иждивении. Но если тот же пенсионер стал самозанятым, при подтверждении дохода для соцзащиты он учтет поступления на НПД. Тогда доход на одного члена семьи может оказаться выше прожиточного минимума — и малоимущей семья считаться не будет. Значит, и льготы такой пенсионер не получит. Но так было бы при любых легальных подработках.
Добровольные взносы на пенсию лишат прибавки
Кроме обязательных взносов на пенсионное страхование есть еще добровольные. Самозанятые на НПД не должны платить обязательные взносы, даже если они имеют статус ИП. И их заказчики такие взносы за них тоже не платят. Самозанятые пенсионеры в период применения НПД не получают дополнительного стажа и баллов.
Любой человек может платить такие взносы добровольно. Но тут есть подвох: взносы хоть и называются добровольными, но вносят их на обязательное пенсионное страхование. То есть самозанятый пенсионер, который решил покупать себе стаж и баллы в надежде увеличить пенсию, становится участником системы обязательного пенсионного страхования. А значит, он мало того что отдает государству деньги — по 30 тысяч рублей в год, — так еще и сразу же теряет право на индексацию и доплату до прожиточного минимума.
Это странная логика государства, но закон работает именно так. Добровольные взносы лишают прибавки к пенсии. Но об этом ФНС в своих ответах прямо не говорит.