Девелопмент XIX века: кто жил в доходных домах, а кто на них зарабатывал
Сколько денег приносил один дом? Кто жил один в семи комнатах, а кто — всемером в одной? Бонус: пять доходных домов, в которые вы захотите переехать.
Почему дом доходный?
Доходными называют дома, построенные (или перестроенные) специально для сдачи квартир внаём. Для домовладельца такая недвижимость была прибыльным активом, особенно в России. В европейских столицах XIX века средняя годовая доходность дома составляла около 1,5% от его стоимости, а в Санкт-Петербурге — от 8,5% до 15%.
Как доходные дома перекроили европейские города
Ещё в Древнем Риме существовали инсулы — большие, в два-пять этажей, здания, жилые помещения в которых можно было арендовать. Но настоящий бум доходных домов пришёлся на девятнадцатый век и начало двадцатого.
В это время Европа переживала промышленный подъём. Вчерашние крестьяне переезжали из деревень в города, чтобы работать на новых заводах и фабриках, и им нужно было где-то жить. А владельцы предприятий искали способы с выгодой инвестировать свои капиталы. Доходные дома решали проблемы и тех, и других, поэтому их строили особенно активно. В XIX веке 80% всех построек Петербурга составляли именно такие дома.
Из-за массового строительства многие города в XIX веке буквально выросли из старых границ. На месте крепостных стен, которые опоясывали центр Вены, построили новую улицу Ринг (нем. «кольцо»), которая в значительной степени состоит из нарядных доходных домов. А к столице Каталонии присоединили своего рода «Новую Барселону» — район Эшампле, расчерченный планом на одинаковые квадраты и вынесенный за пределы хаотичного средневекового города. В Петербурге, чтобы сэкономить на земле, доходные дома строили вплотную друг к другу, а этажность увеличивали до максимума — так и появились знаменитые дворы-колодцы.
Обозреватель Skillbox Media, в прошлом продюсер РБК. Пишет про идеи, технологии и истории. И про то, как на всём этом можно заработать.
Как устроен доходный дом
Доходные дома выше и массивнее особняков. Именно по размеру их проще всего опознать на городских улицах. Как правило, в таком здании четыре-пять этажей. Двенадцатиэтажный дом Нирнзее казался современникам настоящим «тучерезом» и до 1931 года оставался самым высоким зданием в Москве.
Архитектура доходного дома во многом подчинялась его экономике. Так, на первых этажах, где обычно располагались магазины, окна, выходящие на улицу, делали крупнее. Владельцы лавок жили рядом со своим бизнесом, тоже на первом этаже.
Второй этаж занимали съёмщики среднего достатка, а вот третий считался элитным. Именно там располагались квартиры в 7, 10 и даже 15 комнат, которые риелторы того времени в объявлениях о сдаче называли «барскими». Снаружи третий этаж доходного дома украшали пышнее других — на этом уровне часто сосредоточена вся лепнина и мозаика. Если хозяин дома был бонвиваном, он селился там же. Но более рачительные домовладельцы занимали квартиры повыше и попроще.
В доходных домах работала логика «чем выше, тем дешевле», потому что обычно в них не было лифтов. Первый в России лифт в жилом доме появился только в 1890 году в Петербурге, и даже к середине XX века лифты были далеко не везде. Из-за этого арендаторы просто не видели в пентхаусе ничего роскошного. Напротив, на верхних этажах обычно селились бедные студенты и художники.
Кто мог стать домовладельцем
В основном домовладельцами были частные лица. Например, в Петербурге в конце XIX века им принадлежало 88% наёмного жилья. Обычно это были состоятельные и предприимчивые люди — владельцы фабрик, заводов и магазинов. Но чтобы построить такой дом, не обязательно было становиться олигархом. Так, небольшим доходным домом в стиле эклектики на Новокузнецкой улице в Москве владел преподаватель гимназии Л. А. Энгельбрехт. Домовладельцем был и австрийский архитектор Отто Вагнер: он сам проектировал здания, квартиры в которых потом сдавал. А доходный дом по адресу ул. Бауманская, 23 в Москве и вовсе принадлежал крестьянину Антону Фролову.
В Москве и Петербурге доходные дома часто записывали не на фактического хозяина, а на его жену. Автор радиопрограммы «Ну да, Москва» и одноимённого Instagram-аккаунта Владимир Раевский объясняет это «старинной русской традицией экономической безопасности». Один из примеров такой логики — дом, построенный в Москве железнодорожным магнатом Петром Перцовым. По документам здание принадлежало его жене Зинаиде.
Владельцем могла быть и организация. Некоторые доходные дома находились в собственности учебных заведений, церкви, частных компаний и благотворительных обществ. Так, нарядный доходный дом с часами на Сретенском бульваре в Москве принадлежал страховому обществу «Россия». Небольшой частью домов, построенных для сдачи квартир, владело и государство.
Иногда потенциальные жильцы сами создавали товарищество, чтобы построить для себя доходный дом, но доля такой недвижимости на российском рынке была невелика.
Будущие домовладельцы часто прибегали к помощи банков. Последние быстро разглядели потенциал в масштабном городском строительстве. Например, в недвижимость вкладывались французские банкиры Арман Донон и Исаак Перье. Известны случаи, когда банкиры из Франции и Великобритании вместе финансировали стройки в Париже и Лондоне.
Сколько стоила квартира
Цена квартиры, как и сегодня, зависела от площади и класса недвижимости. Дешёвые каморки для рабочих во всех крупных городах выглядели примерно одинаково. Вот как их описывает французский писатель Эжен Сю: «В этой части Парижа, одной из самых населённых, в омерзительных, холодных, вредных для здоровья домах скучилось в ужасной тесноте множество рабочего люда». В начале XX века в Москве такая каморка стоила 5 рублей в месяц. Для сравнения, дворник получал 18 рублей.
За «барскую» квартиру просили 120–140 рублей в месяц. Приблизительно в такой жил профессор Преображенский из «Собачьего сердца»: в квартире профессора было семь комнат, и он хотел бы иметь восьмую.
Доходный дом: как был устроен рынок аренды жилья в России до 1917 года
Дореволюционный рынок жилья в двух российских столицах в начале XX века был преимущественно арендным — горожане снимали квартиры в доходных домах. На долю доходных домов в Петербурге приходилось примерно 80% построек. Такой вид бизнеса приносил существенную пользу для городского бюджета: в 1913 году общий доход Москвы, например, составил 47 млн руб., 7 млн из которых — налоги с владельцев доходных домов.
АИЖК выпустило исследование «Рынок арендного жилья в дореволюционной России». «РБК-Недвижимость» публикует выдержки из этого исследования.
Появление доходных домов в Москве
Первые доходные дома появились в Москве в период 1785–1790 годов. Масштабное строительство доходных домов началось с середины XIX века.
Предпосылки появления арендного жилья:
В конце XIX века городские власти участвовали в инфраструктурном строительстве: улицы приводились в порядок, к застраиваемым участкам тянули электрокабели, прокладывали водопровод и канализацию.
К реализации проектов доходных домов были привлечены лучшие архитекторы Москвы. Основными стилями, которые использовались при строительстве подобных жилых домов, стали модерн, неорусский и неоклассика.
Расцвет строительства доходных домов в Москве
К началу XX века в Москве насчитывалось более 550 доходных домов. Расцвет такого строительства приходится на период 1911–1915 годов, когда было возведено 195 домов. Доходные дома составляли 40% жилой недвижимости Москвы к 1917 году.
Домовладельцы привлекали известных арендаторов, так как они были лучшей рекламой для доходного дома. У некоторых доходных домов была социальная ориентация — например, доходные дома для профессоров вокруг университета.
В 1911–1917 годах целевой аудиторией стала выступать многочисленная категория населения: одинокие служащие, деловые люди, молодые семьи и т. д.
Также производилось строительство доходных домов для беднейшего населения. Делилось оно на два типа: временное (ночлежные дома) и постоянное (на продолжительных срок).
Число доходных домов, построенных в Москве в период с 1878 по 1917 год
Годы постройки
Количество построенных домов за период, шт.
Из них в эксплуатации до сих пор, шт.
1878–1884
7
—
Типы доходных домов
Были сформированы четыре категории домов, которые существенно различались по комфортности и размеру жилья:
Паевые фонды арендного жилья
Квартиронаниматели объединялись в товарищества для постройки доходных домов с типовыми квартирами и одинаковым уровнем комфорта.
Доходные дома в России
Доходные дома в Петербурге появились еще в XVIII веке. Целенаправленное строительство доходных домов в городе началось с середины XIX века. В XIX веке на долю доходных домов пришлось примерно 80% построек Петербурга.
В Ростове-на-Дону на данный момент к архитектурному наследию относятся около 50 доходных домов.
Сегодня рынок аренды и найма жилья на 90% находится в «тени». Квартиры сдаются по устной договоренности между собственником и арендатором, без официального договора. В большинстве случаев нет гарантий, что человека внезапно не выселят из снимаемых метров (квартир), только потому что так захотелось у арендодателя неожиданно поменялись планы. Хозяин же постоянно волнуется, что в его квартире может произойти, например, пьяный дебош с последствиями в виде разбитых стекол и сожженной мебели. В 2016 году АИЖК взялось реформировать этот непрозрачный рынок. Первым проектом программы развития цивилизованного формата аренды стал многофункциональный комплекс на Ходынском поле в Москве, на базе которого появится первый арендный дом на 283 апартамента. К заселению такое жилье будет готово в июне 2017 года. Портфель арендных проектов АИЖК также включает дом с апартаментами в районе Кутузовского проспекта (заселение в третьем квартале 2019 года) и квартиры в ЖК на юго-востоке Москвы (заселение — третий квартал 2020 года). Текущий общий объем портфеля — 70 тысяч кв. м.
Что такое доходный дом? Зарплата, пассивный доход или пенсия? Или все вместе?
«Доходный дом» – это место, которое открываешь, и там лежат деньги вне зависимости от того, работаете ли вы или нет. То есть деньги будут всегда на любые ваши цели и желания.
В чем заключается стратегия создания «Доходного дома»
Мы берем большую площадь, делим на маленькие студии, и те уже сдаем дорого в аренду. В результате реализации этой стратегии вы получаете денежный поток, который гарантированно перекрывает выплаты по ипотеке, и еще остается очень приличный доход инвестору.
Достойная зарплата как у топ-менеджера крупной компании
«Доходный дом» – это практически единственная стратегия, которая позволяет за короткое время выйти на хороший уровень прибыли, который выше большинства средних зарплат на рынке труда. Причем каждый такой реализованный проект дает цифры, сопоставимые с зарплатой у топ-менеджера (управленца в регионе). Поэтому «Доходный дом» – это стратегия, позволяющая добиться быстрого результата и в сжатые сроки выйти на приличный уровень. Обратите внимание: речь идет о пассивном доходе.
Как получать пенсию от 300 тысяч рублей
А ещё «Доходный дом» – ваша гарантированная пенсия. Не нужно работать всю жизнь, чтобы потом жить на 8 или 10 тысяч рублей. При покупке всего лишь одного дома вы получаете общий денежный поток в размере 300-400 тысяч рублей – это ваша пенсия, потому что выплаты по ипотеке закончатся, и весь денежный поток будет вашим.
В прошлой публикации мы узнали, на каких условиях жильцы квартир в доходных домах второй половины XIX – начала XX веков осуществляли аренду. Теперь пришло время заглянуть в само жилье.
Итак, что же представлял из себя полностью заселённый доходный дом? Надо сказать, что социальное деление жильцов происходило как в вертикальной, так и в горизонтальной проекции. Поясним. Фасадная часть строения, обращенная на улицу и имеющая богатый декор, демонстрировала респектабельность здания и имела цель привлечь потенциальных арендаторов. Эта часть доходного дома предназначалась для наиболее обеспеченных жильцов. При этом самые состоятельные из них размещались в бельэтаже, то есть на втором этаже. Бельэтаж имел высокие и широкие окна, и в нем располагались наиболее просторные и благоустроенные квартиры, как правило, многокомнатные, общей площадью не менее 150-200 кв. м. Нередко в этой части здания проживал сам владелец здания со своей семьей. Чем выше этаж доходного дома, тем меньше и, соответственно, дешевле становились там квартиры. Под самой крышей располагались узкие и тесные комнатки, плохо освещенные, недостаточно вентилируемые и лишенные всяких удобств. Так выглядела вертикальная социальная проекция.
Доходный дом, построенный по проекту архитектора Лидваля
Теперь о проекции горизонтальной. Доходный многоквартирный дом имел, как правило, и несколько флигелей, то есть примыкающих строений, уходящих в глубину двора. В одной из предыдущих публикаций мы писали о том, как плотно порой застраивались такие дворы-колодцы. Поскольку из-за тесноты и высоких стен туда плохо проникал солнечный свет, господствовала сырость и затхлый воздух, то и квартиры, выходившие окнами в такие внутренние дворы, были значительно дешевле фасадных. Предназначались они для малоимущих слоев городского общества, были малы и тесны. Так выглядел доходный дом при беглом осмотре. Теперь осмотрим внутренние помещения, а заодно познакомимся с квартиросъемщиками. Начнем с респектабельных апартаментов.
Арендаторами «барских» квартир были аристократическое и крупное чиновное дворянство, промышленники и банкиры, небольшая группа творческой интеллигенции, а также «новое» купечество. Последние были уже не персонажами пьес Островского в долгополых кафтанах и с окладистыми бородами. Это были люди с блестящим, порой заграничным образованием, которые еще не вполне порвали с патриархальным семейным укладом недавних предков, однако так и не успели перенять аристократические черты своих соседей по социальной иерархии и по этажу в доходном доме.
Съемщики фешенебельных квартир проживали вместе с прислугой, имевшей отдельные жилые комнаты в хозяйственной зоне. Впрочем, обслуживанием «барских» квартир занимался и персонал доходного дома. За порядком в этой части здания строго следили старший дворник и швейцар, не пропуская в покои никого из посторонних. Также швейцар встречал на парадной лестнице господ или их гостей и провожал их в апартаменты, при надобности помогая донести вещи.
В следующей публикации мы продолжим путешествие по доходному дому и заглянем в квартиры петербургского среднего класса. Продолжение следует.
itaka_an