перечень объектов недвижимого имущества в отношении которых налоговая база
Перечень объектов недвижимого имущества в отношении которых налоговая база
МИНИСТЕРСТВО ИМУЩЕСТВЕННЫХ ОТНОШЕНИЙ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ
от 26 ноября 2020 года N 15ВР-1607
Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость
(с изменениями на 21 июля 2021 года)
Документ с изменениями, внесенными:
распоряжением Минмособлимущества от 30 декабря 2020 года N 15ВР-1938 (Официальный сайт Министерства имущественных отношений Московской области www.mio.mosreg.ru, 30.12.2020) (вступило в силу с 1 января 2021 года);
распоряжением Минмособлимущества от 15 марта 2021 года N 15ВР-387 (Официальный сайт Министерства имущественных отношений Московской области mio.mosreg.ru, 15.03.2021);
распоряжением Минмособлимущества от 21 июля 2021 года N 15ВР-1273 (Официальный сайт Министерства имущественных отношений Московской области mio.mosreg.ru, 22.07.2021).
1. Определить перечень объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1 и 2 пункта 1 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, в отношении которых на налоговый период 2021 года налоговая база определяется как кадастровая стоимость (прилагается*).
В приложение к настоящему распоряжению внесены изменения с 1 января 2021 года распоряжением Минмособлимущества от 30 декабря 2020 года N 15ВР-1938.
2. Установить, что налоговая база определяется как кадастровая стоимость и в отношении помещений, входящих в состав зданий, строений и сооружений, включенных в указанный в пункте 1 настоящего распоряжения перечень объектов недвижимого имущества.
3. Контроль за выполнением настоящего распоряжения возложить на заместителя министра имущественных отношений Московской области Г.А.Герасимова.
Редакция документа с учетом
изменений и дополнений подготовлена
АО «Кодекс»
О формировании перечня объектов недвижимости, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость
Письмо Федеральной налоговой службы от 26 августа 2020 г. N АБ-4-21/13748@
«О формировании перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость»
К полномочиям ФНС России, предусмотренным постановлением Правительства Российской Федерации от 30.09.2004 N 506 «Об утверждении Положения о Федеральной налоговой службе», не относится официальное (общеобязательное) разъяснение норм Кодекса о порядке формирования Перечня.
Кроме того, исходя из пункта 7 статьи 378.2 Кодекса формирование Перечня и направление его в налоговый орган осуществляется уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации.
Вместе с тем, по указанному вопросу полагаем возможным направить следующие рекомендации.
1) здание (строение, сооружение) расположено на земельном участке, один из видов разрешенного использования которого предусматривает размещение торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания;
2) здание (строение, сооружение) предназначено для использования или фактически используется в целях размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания. При этом:
Согласно пункту 9 статьи 378.2 Кодекса, вид фактического использования зданий (строений, сооружений) и помещений определяется уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации в соответствии с порядком определения вида фактического использования зданий (строений, сооружений) и помещений, устанавливаемым с учетом положений пунктов 3, 4, 5 статьи 378.2 Кодекса высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.
С учетом изложенного для применения статьи 378.2 Кодекса наименование здания или сооружения, содержащееся в ЕГРН, не является самостоятельным основанием для отнесения объекта недвижимости к торговым центрам (комплексам) и включения в Перечень сведений о таком объекте.
Данный вывод также подтверждается Апелляционными определениями Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 15.01.2020 N 39-АПА19-10, от 15.01.2020 N 80-АПА19-21, от 29.01.2020 N 49-АПА19-46.
Настоящие разъяснения носят исключительно информационно-справочный (рекомендательный, а не обязательный) характер, не устанавливают общеобязательных правовых норм и не препятствуют применению нормативно-правовых предписаний и судебных актов в значении, отличающемся от вышеизложенных разъяснений.
Государственный советник
Российской Федерации
3 класса
Как обосновывают перечень недвижимости, налог по которому считается по кадастровой стоимости
В последние годы получили популярность споры, которые затрагивают не только снижение кадастровой стоимости объектов недвижимости, но и вопросы исключения объектов недвижимости из перечня объектов, для которых налоговой базой является их кадастровая стоимость. Тенденция эта весьма закономерна, поскольку региональные органы исполнительной власти, уполномоченные на утверждение таких перечней, формируют их без учета требований налогового законодательства и регионального законодательства, а также без какого-либо осмотра объекта. Зачастую, такие меры влекут увеличение налоговой нагрузки для собственников объектов недвижимости.
Тем не менее, законодательство предусматривает четкие критерии для попадания объекта в такой перечень, вследствие чего, не каждый объект недвижимости подлежит безусловному включению в перечень.
Общие нормативные условия для занесения объекта недвижимости в перечень:
Налог на имущество является региональным налогом, устанавливается и вводится в действие в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации (далее — НК РФ) и законами субъектов Российской Федерации, с момента введения в действие обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации (ст. 14, п. 1 ст. 372 НК РФ).
Объектом налогообложения налогом на имущество для российских организаций признается недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, если иное не предусмотрено статьями 378, 378.1 и 378.2 НК РФ (п. 1 ст. 374 НК РФ).
В силу п. 1 ст. 375 налоговая база по налогу на имущество организаций определяется как среднегодовая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения, если иное не предусмотрено данной статьей.
Согласно п. 2 ст. 375 НК РФ налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в ЕГРН и подлежащая применению с 1 января года налогового периода, с учетом особенностей, предусмотренных статьей 378.2 НК РФ.
В соответствии с п. 1 ст. 378.2 НК РФ в перечень объектов недвижимого имущества, налоговая база по которым определяется как кадастровая стоимость, включены, в частности:
— административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них (подп. 1);
— нежилые помещения, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в ЕГРН, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания (подп. 2).
Согласно п. 2 ст. 372 НК РФ особенности определения налоговой базы по налогу на имущество организаций в отношении отдельных объектов недвижимого имущества установлены региональным законодательством.
Например, в отношении объектов недвижимого имущества, расположенных на территории Пермского края, особенности установлены Законом Пермского края от 13.11.2017г. № 141-ПК «О налоге на имущество организаций на территории Пермского края и о внесении изменений в Закон Пермской области «О налогообложении в Пермском крае» (далее — Закон № 141-ПК).
Так, согласно ст. 2 Закона № 141-ПК налоговая база как кадастровая стоимость имущества определяется в отношении таких видов недвижимого имущества как:
Согласно п. 3 ст. 378.2 НК РФ административно-деловым центром признается отдельно стоящее нежилое здание (строение, сооружение), помещения в котором принадлежат одному или нескольким собственникам и которое отвечает хотя бы одному из следующих условий:
— здание (строение, сооружение) расположено на земельном участке, один из видов разрешенного использования которого предусматривает размещение офисных зданий делового, административного и коммерческого назначения;
— здание (строение, сооружение) предназначено для использования или фактически используется в целях делового, административного или коммерческого назначения.
При этом здание (строение, сооружение) признается предназначенным для использования в целях делового, административного или коммерческого назначения, если назначение, разрешенное использование или наименование помещений общей площадью не менее 20 процентов общей площади этого здания (строения, сооружения) в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) таких объектов недвижимости предусматривает размещение офисов и сопутствующей офисной инфраструктуры (включая централизованные приемные помещения, комнаты для проведения встреч, офисное оборудование, парковки).
Согласно п. 4 ст. 378.2 НК РФ торговым центром (комплексом) признается отдельно стоящее нежилое здание (строение, сооружение), помещения в котором принадлежат одному или нескольким собственникам и которое отвечает хотя бы одному из следующих условий: здание (строение, сооружение) расположено на земельном участке, один из видов разрешенного использования которого предусматривает размещение торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания; здание (строение, сооружение) предназначено для использования или фактически используется в целях размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания.
При этом здание (строение, сооружение) признается предназначенным для использования в целях размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания, если назначение, разрешенное использование или наименование помещений общей площадью не менее 20 процентов общей площади этого здания (строения, сооружения) в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) таких объектов недвижимости предусматривает размещение торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания.
Фактическим использованием здания (строения, сооружения) в целях размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания признается использование не менее 20 процентов его общей площади для размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания.
В соответствии с п. 4.1. ст. 378.2 НК РФ отдельно стоящее нежилое здание (строение, сооружение), помещения в котором принадлежат одному или нескольким собственникам, признается одновременно как административно-деловой центр, так и торговый центр (комплекс), если такое здание (строение, сооружение) предназначено для использования или фактически используется одновременно как в целях делового, административного или коммерческого назначения, так и в целях размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания.
Для целей обозначенного пункта здание (строение, сооружение) признается предназначенным для использования одновременно как в целях делового, административного или коммерческого назначения, так и в целях размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания, если назначение, разрешенное использование или наименование помещений общей площадью не менее 20 процентов общей площади этого здания (строения, сооружения) в соответствии со сведениями, содержащимися в ЕГРН, или документами технического учета (инвентаризации) таких объектов недвижимости предусматривает размещение офисов и сопутствующей офисной инфраструктуры (включая централизованные приемные помещения, комнаты для проведения встреч, офисное оборудование, парковки), торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания.
Фактическим использованием здания (строения, сооружения) одновременно как в целях делового, административного или коммерческого назначения, так и в целях размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (иди) объектов бытового обслуживания признается использование не менее 20 процентов общей площади этого здания (строения, сооружения) для размещения офисов и сопутствующей офисной инфраструктуры (включая централизованные приемные помещения, комнаты для проведения встреч, офисное оборудование, парковки), торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания (п. 4.1. ст. 378.2 НК РФ).
1) здание (строение, сооружение) должно быть расположено на земельном участке, один из видов разрешенного использования которого предусматривает размещение офисных зданий делового, административного и коммерческого назначения и (или) торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания;
2) не менее 20 процентов общей площади этого здания (строения, сооружения) должны составлять помещения, предназначенные и (или) фактически используемые в целях делового, административного или коммерческого назначения, размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания. При этом общая площадь здания (строения, сооружения) должна превышать 1000 кв. м. в городских округах либо 300 кв.м. в муниципальных районах).
Следовательно, для включения объектов Перечень следует установить соответствие объекта вышеизложенным критериям. Часто ли эти критерии соблюдаются? Не всегда. И число спорных ситуаций обещает расти.
Например, в том же Пермском крае с 1 января 2020 года резко вырастет перечень объектов, которые будут облагаться, исходя из кадастровой стоимости (увеличение порядка 40%). Само собой формирование таких перечней позволяет унифицировать процесс оценки объектов недвижимости, но от такой унификации страдают те объекты, чьи нюансы действительно следует учитывать.
Зачастую авторы перечня попросту игнорируют назначение объекта, земельного участка, на котором находится объект, а также направления его фактического использования правообладателем. Причем на уровне регионов созданы специальные комиссии по разрешению споров об обоснованности включения объекта в перечень, но зачастую, обращение в эту комиссию приводит к отказу в удовлетворении требований и необходимости обращения в суд.
Такое положение собственников недвижимости позволяет заключить, что текущее правовое регулирование вопросов налогообложения объектов недвижимости и степень «качества» его исполнения, не формируют финансовых, фискальных стимулов развития экономики, а способствуют постоянному росту судебной нагрузки вследствие необоснованного включения объектов в перечень и неэффективности досудебного урегулирования споров.
Единственным способом защиты в таких случаях является предъявление административного искового заявления о признании недействительным нормативного правового акта, утвердившего перечень в части пункта, в котором указан принадлежащий собственнику объект. В связи с этим, рекомендуем пользоваться данным направлением защиты своих прав и, возможно, это станет причиной для законодательных перемен.
Хватит гуглить ответы на профессиональные вопросы! Доверьте их экспертам «Клерка». Завалите лучших экспертов своими вопросами, они это любят!
Ответ за 24 часа (обычно раньше).
Вся информация про безлимитные консультации здесь.
Как исключить недвижимость из перечня, чтобы не платить налог от кадастровой стоимости
В конце 2021 года будут опубликованы Перечни объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость на 2022 год. Предприятиям необходимо проверить, не попала ли их недвижимость случайно в данный Перечень. Мой клиент, уже не в первый раз сталкивается с такой ситуацией, что его здание заводоуправления попадает в вышеуказанный Перечень.
Ситуация: Здание заводоуправления было включено Правительством Москвы в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость на 2020-2021 гг.
Указанное здание расположено на земельном участке, имеющего вид разрешённого использования — «эксплуатация здания завода по выпуску химической продукции».
Позиция Правительства Москвы: Здание включено в оспариваемый Перечень в соответствии с пунктом 2 статьи 1.1 Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года № 64 «О налоге на имущество организаций», исходя из критерия его фактического использования, на основании акта обследования фактического использования здания.
В ходе проведения мероприятий по определению вида фактического использования зданий (строений, сооружений) и нежилых помещений для целей налогообложения осуществляется:
Государственной инспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы составлен акт обследования фактического использования здания, из которого следует, что 92% площади здания используется для размещения офисов, 8 % для целей промышленности и производства. В акте содержится вывод, что здание фактически используется под размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания.
Позиция Предприятия: Вид разрешённого использования земельного участка, на котором расположено здание, не предусматривает размещение офисных зданий делового, административного и коммерческого назначения, торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания.
Следовательно, здание не обладает признаками объекта налогообложения, предусмотренными пунктом 1 статьи 1.1 Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года № 64 «О налоге на имущество организаций», в связи с чем не подлежало включению в Перечень по названным признакам.
Решения суда: В ходе рассмотрения дела судом установлено, что спорное нежилое здание является заводоуправлением, в помещениях здания размещены административные службы акционерного общества, в частности:
Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля инспектор Госинспекции по недвижимости не смог вспомнить выходил ли он на объект в октябре 2019 года, при этом подтвердив, что при обследовании здания в мае 2019 года в спорном здании размещались службы завода.
При таких обстоятельствах и на основании части 4 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд считает необходимым признать акт обследования Государственной инспекции по недвижимости города Москвы фактического использования здания и нежилых помещений ненадлежащим доказательством, так как содержащиеся в нем сведения и заключение не нашли своего подтверждения предоставленными суду доказательствами и не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.
При этом суд обращает внимание на то, что спорное здание ранее неоднократно исключалось из аналогичных Перечней за предыдущие периоды решениями Московского городского суда.
При таких обстоятельствах, спорное здание, на основании названного акта нельзя признать офисным центром по смыслу положений статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, поскольку акт не подтверждает факт использования более 20 процентов площади здания для осуществления самостоятельной деловой, административной или коммерческой деятельности.
Решение суда отражено в Решении Мосгорсуда по административному делу № 3а-2348/2021 от 30 сентября 2021 года.
Комментарий: В конце 2021 года проверьте Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость на 2022 год, не попала ли туда Ваша недвижимость и на сколько цена, указанная в кадастровой стоимости соответствует рыночной.
Налоговая служба рассказала, как формируется перечень объектов недвижимости, налоговая база по которым определяется как кадастровая стоимость
| iconsgraph / Depositphotos.com |
Нормами налогового законодательства определены критерии, которым должны соответствовать объекты недвижимого имущества для включения сведений о них в перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость (п. 3 ст. 378.2 Налогового кодекса). В частности, к ним относятся и торговый центр – отдельно стоящее нежилое здание (строение, сооружение), помещения в котором принадлежат одному или нескольким собственникам. При этом такое здание должно отвечать хотя бы одному из условий:
Стоит учесть, что здание (строение, сооружение) признается предназначенным для использования в целях размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания, если назначение, разрешенное использование или наименование помещений общей площадью не менее 20% общей площади этого здания (строения, сооружения) в соответствии со сведениями, содержащимися в ЕГРН, или документами технического учета (инвентаризации) таких объектов недвижимости предусматривает размещение торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания.
Как поясняет налоговая служба, вид фактического использования зданий (строений, сооружений) и помещений определяется уполномоченным органом исполнительной власти субъекта РФ в соответствии с порядком определения вида фактического использования зданий (строений, сооружений) и помещений, высшим исполнительным органом государственной власти субъекта РФ (письмо ФНС России от 26 августа 2020 г. № АБ-4-21/13748@).
Все важные документы и новости о коронавирусе COVID-19 – в ежедневной рассылке Подписаться
Поэтому, наименование здания или сооружения, содержащееся в ЕГРН, не является самостоятельным основанием для отнесения объекта недвижимости к торговым центрам (комплексам) и включения в перечень сведений о таком объекте. Такой вывод подтверждается апелляционными определениями Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 15 января 2020 г. № 39-АПА19-10, от 15 января 2020 г. № 80-АПА19-21, от 29 января 2020 г. № 49-АПА19-46).