переход прав и обязанностей по договору аренды
Переход прав и обязанностей по договору аренды
О передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка
Таким образом, нормы земельного законодательства являются специальными и имеют приоритетное значение по отношению к нормам гражданского законодательства при регулировании имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками.
В соответствии с пунктом 7 статьи 448 Гражданского кодекса, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.
В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.
Также, согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 указанной статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.
При этом при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок менее чем пять лет арендатор земельного участка вправе передавать свои права и обязанности по такому договору третьему лицу только с согласия арендодателя.
С учетом вышеизложенного, арендаторы земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды, в том числе заключенному по результатам торгов, третьему лицу, за исключением случаев, установленных Земельным кодексом или иными специальными федеральными законами.
Передача прав и обязанностей по договору аренды
«Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение», 2016, N 4
Законодательство допускает передачу прав и обязанностей арендатора по договору аренды имущества (объекта недвижимости или земельного участка) новому лицу. Подобная передача удобна в случае, когда прежний арендатор по ряду причин не может нести расходы по аренде. Ведь досрочный и односторонний отказ от выполнения обязательств по сделке зачастую сопровождается выплатой неустойки арендодателю. Кроме того, могут быть затронуты интересы иных лиц, чьи отношения были выстроены на использовании предмета аренды. Сделка, по условиям которой осуществляется передача новому арендатору всех прав и обязанностей, содержащихся в конкретном договоре аренды, привлекательна как раз тем, что нет необходимости сначала расторгать одну сделку, а затем вновь заключать точно такую же.
Между тем жестких правил в части оформления обозначенной сделки и порядке отражения новым арендатором в учете платы за перенаем не установлено. На какие нюансы нужно обратить внимание при заключении соглашения о перенайме и отражении этой сделки в учете, поясним в данной статье.
Суть сделки по перенайму
Перенаем подразумевает под собой передачу прав и обязанностей первоначальным арендатором по договору аренды другому лицу. В ходе такой передачи происходит перемена лица в арендном обязательстве: первоначальный арендатор, уступив свои права и обязанности, выбывает из обязательства, а его место занимает новый арендатор. Данная юридическая конструкция предусмотрена и Гражданским кодексом (п. 2 ст. 615), и Земельным (п. 5 ст. 22). Соответственно, в качестве объекта перенайма может выступать земельный участок или любой объект недвижимости. Причем сама схема уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды является востребованной, особенно в холдинговых структурах.
В правоприменительной практике сделку по перенайму, как правило, приравнивают к сделке по уступке требования и переводу долга, регулируемой положениями гл. 24 ГК РФ (см., например, Постановление Президиума ВАС РФ от 11.09.2001 N 5536/01 по делу N А40-33762/00-59-327). Фактически перенаем подразумевает под собой окончательную сделку по замене арендатора, первоначальный арендатор выбывает из обязательства не на некоторый период (как бывает, скажем, при субаренде), а навсегда. При этом для нового арендатора сохраняются неизменными все существенные условия договора аренды (в частности, срок договора, размер арендной платы, условия и порядок использования арендуемого имущества).
Напомним: условия использования данного права определены ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
В то же время заключение соглашения о перенайме в отношении государственного (муниципального) недвижимого имущества возможно только по результатам конкурса (аукциона) (ч. 1 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ, Постановление Президиума ВАС РФ от 17.04.2012 N 16679/11 по делу N А40-102293/10-148-587). Если обозначенное условие не соблюдено, новый арендатор не вправе реализовать преимущественное право выкупа арендуемого имущества (см., например, Постановление АС МО от 12.08.2015 N Ф05-9921/2015 по делу N А40-182116/14 и Определение ВС РФ от 30.11.2015 N 305-КГ15-15391 по этому делу). Но! В ситуации, когда сделка по перенайму, заключенная без проведения торгов, своевременно не оспорена арендодателем, новый арендатор, по мнению арбитров, не лишается преимущественного права на выкуп арендуемого имущества (при выполнении прочих требований к его реализации) (см. Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 13.07.2015 N 09АП-27038/2015 по делу N А40-30045/15).
На что следует обратить внимание при оформлении сделки по перенайму?
В настоящее время юридическая конструкция сделки о перенайме должным образом не урегулирована на законодательном уровне, поэтому закономерны возникающие при оформлении подобного соглашения вопросы.
Форма соглашения
Акт приема-передачи арендуемого имущества
В силу п. 3 ст. 615 ГК РФ к сделкам о перенайме применяются правила о договорах аренды. Причем передача имущества арендатору регламентируется ст. 611 ГК РФ, по смыслу которой факт передачи объекта аренды арендатору оформляется соответствующим актом. Но исходя из сути новых правоотношений при перенайме первоначальный арендатор не является по отношению к новому арендатору арендодателем. Арендодатель в данном случае остается неизменным, так как юридической конструкцией сделки не предусмотрено участие этого лица в механизме передачи предмета аренды. Выходит, что ст. 611 ГК РФ в указанной ситуации в принципе неприменима, а как следствие, формально отсутствует обязанность по составлению акта приема-передачи арендуемого имущества.
Вместе с тем из соображений осторожности такой акт все же лучше составить и прописать в нем все основные характеристики объекта аренды, включая наличие обременений. Подобный документ обезопасит нового арендатора от неожиданных «сюрпризов» и дополнительных расходов на аренду.
Государственная регистрация сделки
Общеизвестно, что договор аренды, заключенный на срок более одного года, требует государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ, ст. ст. 25, 26 ЗК РФ). Договоры уступки и перевода долга тоже требуют государственной регистрации, если они основаны на сделке, которая этого требует (п. 2 ст. 389, п. 4 ст. 391 ГК РФ).
Таким образом, если первоначальный договор аренды был зарегистрирован в установленном порядке, то и соглашение о перенайме необходимо зарегистрировать (см. Постановление АС СЗО от 15.06.2015 N Ф07-2953/2015 по делу N А42-6486/2014). Причем датой передачи прав и обязанностей по договору аренды считается дата регистрации соглашения. Указанная дата является расчетной для уплаты новым арендатором арендных и иных платежей в связи с пользованием объектом аренды.
Уведомление или согласие арендодателя
Порядок передачи прав и обязанностей по договору аренды другому лицу Земельным и Гражданским кодексами решен по-разному.
Передача прав и обязанностей по арендному договору новому арендатору осуществляется.
. без согласия арендодателя (собственника земельного участка ) при условии его уведомления
. с согласия арендодателя (собственника недвижимого имущества)
Если речь идет о земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, то срок договора аренды должен быть пять и более лет (п. 9 ст. 22 ЗК РФ).
В случае неисполнения арендатором предусмотренной ст. 22 ЗК РФ обязанности по уведомлению арендодателя о передаче прав и обязанностей по договору аренды третьему лицу последний вправе требовать от арендатора возмещения возникших в связи с этим убытков (п. 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11, Письмо Минэкономразвития России от 11.01.2012 N ОГ-Д23-19).
Отметим еще несколько важных нюансов, которые не определены нормами законодательства. Так, в ст. 22 ЗК РФ не уточнено:
Полагаем, что уведомить арендодателя о передаче прав и обязанностей по договору аренды на земельный участок необходимо до заключения соответствующего соглашения, поскольку собственник участка должен знать об арендаторе для осуществления своих прав и обязанностей по договору аренды земли. Следовательно, направить такое уведомление арендодателю должен первоначальный арендатор.
Статьей 615 ГК РФ не установлены порядок и форма согласия арендодателя на совершение арендатором сделки по перенайму. Поскольку речь идет об одобрении арендодателем подобной сделки, очевидно, что согласие должно быть получено до момента ее совершения. Согласие арендодателя может быть оформлено отдельным документом в произвольном виде. Если же возможность передачи прав и обязанностей другому лицу предусмотрена условиями договора аренды (что свидетельствует о согласии арендодателя), то необходимость в составлении отдельного документа отпадает (п. 18 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).
Вознаграждение за перенаем
Например, в Постановлении ФАС СЗО от 01.06.2012 по делу N А56-44037/2011 отмечено: согласно положениям ГК РФ договор уступки кредитором другому лицу требования, принадлежащего кредитору на основании обязательства, относится к категории возмездных сделок.
Примечание. Передача прав по договорам аренды облагается НДС на общих основаниях (Письмо ФНС России от 01.08.2011 N ЕД-4-3/12444@).
Вместе с тем в гл. 24 ГК РФ не содержится никаких ограничений относительно невозможности совершения рассматриваемой сделки на безвозмездной основе. Следовательно, соглашение о перенайме не может быть признано недействительным в силу отсутствия в нем условия о цене (см. Постановление ФАС СЗО от 22.06.2009 по делу N А44-3757/2008).
Тем не менее, несмотря на указанные обстоятельства, арендаторам (первоначальному и новому) при оформлении соглашения о перенайме все же лучше установить конкретное вознаграждение за перенаем (то есть стоимость права стать новым арендатором), размер которого определяется в зависимости от того, какие именно права и обязанности передаются. В противном случае имеется риск признания соглашения о перенайме недействительным. Актуальным (особенно для холдинговых структур) является также вопрос о «рыночности» вознаграждения.
Отражение вознаграждения в учете
Специального порядка для отражения в учете затрат, связанных с уплатой вознаграждения за перенаем, бухгалтерским и налоговым законодательством не определено. Поэтому данный порядок новый арендатор должен установить самостоятельно.
Бухгалтерский учет
Прежде всего важно правильно квалифицировать затраты в виде платы за перенаем: как актив или как расход. Порядок здесь таков. Если контроля над результатом затрат нет и не выполняются другие критерии признания активов (они изложены в разд. 7 Концепции ), эти затраты признаются расходом согласно требованиям п. 16 ПБУ 10/99 «Расходы организации» и учитываются в порядке, установленном названным Стандартом (см. Письмо Минфина России от 12.01.2012 N 07-02-06/5).
Концепция бухгалтерского учета в рыночной экономике России, одобрена Методологическим советом по бухгалтерскому учету при Минфине России, Президентским советом ИПБ РФ 29.12.1997.
Утверждено Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 33н.
Как это сделать в анализируемой ситуации? На основании соглашения о перенайме у хозяйствующего субъекта возникает лишь право стать новым арендатором по договору аренды. Никаких иных экономических выгод данное соглашение ему не принесет. Экономические выгоды из самого предмета аренды новый арендатор станет извлекать на основании договора аренды, за что и будет уплачивать арендодателю соответствующие арендные платежи. Иными словами, на основании соглашения о перенайме у нового арендатора возникает право аренды, тогда как право пользования объектом аренды возникает на основании самого договора аренды.
В ряде специализированных изданий появилась информация о скором утверждении отечественного стандарта, посвященного вопросам аренды, в котором найдут отражение подходы, обозначенные во вновь утвержденном МСФО (IFRS) 16 «Договоры аренды».
Утверждено Приказом Минфина России от 06.10.2008 N 106н.
В силу п. 16 ПБУ 10/99 расход в виде платы за перенаем предмета аренды учитывается в полном объеме (то есть единовременно) на дату вступления в арендные права.
В марте 2016 г. на дату государственной регистрации соглашения о перенайме в бухгалтерском учете нового арендатора будут сделаны следующие записи:
Учтено в составе расходов вознаграждение за перенаем нежилого помещения
Энциклопедия решений. Перенаем
Таким образом, договор аренды относится к тем сделкам, по которым каждая сторона несет обязанность в пользу другой стороны и имеет соответствующие права, то есть арендатор является одновременно и кредитором, и должником. Следовательно, замена арендатора в договоре аренды должна производиться с соблюдением как правил об уступке требования, так и о переводе долга. Соответственно, права и обязанности по договору аренды могут быть переданы только с согласия арендодателя.
Как указано в п. 18 Обзора, по смыслу п. 2 ст. 615 ГК РФ согласие арендодателя на перенаем может быть выражено в общем виде в самом договоре аренды, что освобождает арендатора от обязанности дополнительно получать такое согласие.
Если же такое условие в договоре аренды отсутствует, то согласие арендодателя может быть получено любым способом, главное, чтобы согласие было четко выражено и оформлено в письменном виде*(1).
Исключение составляют только договоры аренды земельных участков, для которых установлены следующие особенности перенайма.
Во-первых, по общему правилу, арендатор земельного участка (если он не является резидентом особой экономической зоны) вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления (п. 5 ст. 22 ЗК РФ). Однако договором аренды земельного участка может быть предусмотрена обязанность получать согласие арендодателя на перенаем.
Во-вторых, при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, если срок аренды составляет более чем 5 лет, арендатор может передать свои права и обязанности третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления, если иное не установлено федеральными законами (п. 9 ст. 22 ЗК РФ). Исключения из этого правила, установленные федеральным законом, касаются, например, государственных и муниципальных учреждений, а также учреждений, созданных государственными академиями наук и (или) подведомственных им. Такие учреждения не вправе передавать третьим лицам свои права и обязанности по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (п. 2.5 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).
Необходимо учитывать, что в случае, если предметом договора аренды является здание или сооружение, расположенное на земельном участке, право пользования которым передается арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью (ст. 652 ГК РФ), для передачи прав и обязанностей по такому договору аренды в порядке перенайма необходимо получить согласие арендодателя, так как закон не исключает такой необходимости в отношении зданий и сооружений (см. постановление АС Дальневосточного округа от 07.12.2015 N Ф03-5198/15).
Уведомление о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка должно быть направлено в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом (п. 16 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11).
Порядок взаиморасчетов, вопросы передачи предмета аренды при перенайме, платы за перенаем определяются по соглашению сторон.
*(1) В соответствии с п.п. 2, 3 ст. 157.1 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ, вступившего в силу с 01.09.2013) в предварительном согласии на совершение сделки должен быть определен ее предмет. Если согласие (одобрение) дается в последующем, оно должно указывать на сделку, на совершение которой дано согласие. О согласии или об отказе в нем лицо, чье согласие запрошено, сообщает в разумный срок после получения обращения лица, запросившего согласие.
Переход прав и обязанностей по договору аренды
ГК РФ Статья 615. Пользование арендованным имуществом
Позиции высших судов по ст. 615 ГК РФ >>>
О праве арендаторов на уменьшение арендной платы в 2020 году см. ФЗ от 01.04.2020 N 98-ФЗ.
1. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
2. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
3. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
Договор передачи прав и обязанностей по договору аренды
Для того, чтобы составить договор передачи прав и обязанностей по договору аренды в Москве, обращайтесь к специалистам нашего портала. По доступной цене они оперативно помогут подготовить документ. Права арендатора являются также объектом отчуждения и могут быть переданы другому лицу при наличии согласия арендодателя (собственника). Договор передачи прав и обязанностей по договору аренды отличается от субаренды тем, что новый арендатор полностью заменяет предыдущего и отвечает перед арендодателем (собственником). Об особенностях данного договора и порядке его оформления и пойдет речь ниже.
Договор передачи прав и обязанностей по договору аренды: содержание и условия
В законодательстве данный договор получил название – перенайм арендованного имущества. По закону арендатор вправе заключать такой договор только при наличии согласия собственника (арендодателя). Данное соглашение вполне законно и правомочия арендатора на передачу своих прав и обязанностей закреплено в ст. 615 ГК РФ. Договор передачи прав и обязанностей по договору аренды заключается по общим правилам для договоров аренды.
ВАЖНО. Если договор заключается на срок свыше 1 года или одна из сторон данного соглашения – юридическое лицо, документ подлежит заключению в письменном виде. Если аренда подразумевает последующий переход к арендатору (новому) права собственности, то к таким договорам передачи прав и обязанностей по договору аренды должны быть применены правила купли-продажи определенного имущества.
Договор должен содержать условия:
Передача прав и обязанностей по договору аренды: особенности оформления
Договор передачи прав и обязанностей по договору аренды имеет особенности:
ВАЖНО. При заключении договора на неустановленный срок, необходимо учитывать, что в этом случае каждая из сторон может отказаться от исполнения договора, о чем предупреждает другую сторону за месяц (при недвижимом имуществе – за 3 месяца).
Передача прав и обязанностей по договору аренды: порядок подписания
Договор должен содержать подписи лично нового арендатора или его представителя по доверенности и арендатора (его представителя). Договор вступает в силу с даты подписания, договор остается у каждой из сторон, по 1 экземпляру, и передается арендодателю.
Вы можете скачать образец в любом удобном вам формате: pdf, doc, png а также распечатать для дальнейшего заполнения.