перепродажа недвижимости как бизнес налоги
Какие налоги нужно заплатить, если продал за год несколько квартир?
По стечению обстоятельств в 2020 году у меня было три сделки по продаже недвижимости. Две квартиры мне пришлось продать по переуступке в начале года, чтобы покрыть долги по ипотеке, которую я не потянул. А в ноябре я решил поменять однокомнатную квартиру на большую двушку в новостройке в соседнем доме, в которой сейчас и живу. Помимо этого, у меня есть еще двухкомнатная квартира — тоже для жизни.
Недавно посмотрел видео одного юриста и забеспокоился. Он рассказывает, что налоговая теперь рассматривает случаи с тремя и более сделками в году как предпринимательскую деятельность.
В 2019 году я недвижимость не продавал. А в 2018 году была одна переуступка, по которой я заплатил 130 000 Р НДФЛ. В эти годы я покупал квартиры по ДДУ.
В действующем законодательстве нет критериев, сколько квартир нужно продать, чтобы это сочли предпринимательской деятельностью. Но важно не количество сделок, а фактические обстоятельства: как вы покупали имущество и потом продавали. И расценит ли инспекция вашу деятельность как предпринимательскую, будет зависеть от ваших пояснений: зачем вам столько квартир и почему вы их продавали по истечении небольшого промежутка времени.
Если сможете доказать и подтвердить документами, что квартиры вы покупали для себя или родственников, а продать их пришлось из-за непредвиденных проблем с финансами, возможно, вам удастся избежать доначислений налога и штрафных санкций.
Как победить выгорание
Признаки предпринимательской деятельности
Под предпринимательской понимается деятельность, которая соответствует трем признакам:
В вашем случае наиболее важный и спорный — критерий систематичности: подпадают ли под него три сделки по продаже квартир в 2020 году. Если бы речь шла о 1—2 квартирах, то вряд ли это можно считать систематической деятельностью. Но когда сделок больше, возникают вопросы.
Четких критериев систематичности в законе нет — это субъективный фактор. Нет этого критерия и в судебной практике. Я не смогла найти решения, в которых фигурировали бы три сделки с недвижимостью. Обычно суды рассматривают дела с большим количество сделок.
Например, в 2018 году в Челябинской области мужчина продал квартиру и уступил права требования на пять квартир. Все эти квартиры он приобрел в 2017—2018 годах. ИФНС решила, что он занимался предпринимательской деятельностью и не вправе был учитывать расходы на покупку квартир.
Мужчина доказывал, что квартира использовалась в личных целях, а остальное имущество вообще не было в его собственности, так как на момент отчуждения квартиры еще не построили. Инспекция с ним не согласилась.
Мужчина обжаловал решение ИФНС в суде, но суд занял сторону налоговой и отметил, что сделки носили систематический характер, а их цель — получить доход. Квартиры были в собственности короткий срок, мужчина покупал их у одной фирмы, что указывает на устойчивую связь с продавцом. Кроме того, жилье не предназначалось для личных или семейных нужд.
Поскольку мужчина занимался предпринимательской деятельностью, но в качестве предпринимателя не регистрировался, то при исчислении НДФЛ он не вправе учитывать расходы на покупку квартир. По решению суда мужчина обязан был заплатить недоимку по НДФЛ, пени и штраф.
Даже если было не пять сделок, а всего три за год, нельзя сказать, что налоговые риски отсутствуют. Возможно, дела с таким количеством сделок просто не попали в выборку. Или налогоплательщики не стали доводить дело до суда, а заплатили доначисленные налоги и штрафы добровольно.
Конституционный суд разъяснил, что норма о предпринимательской деятельности носит общий характер. И можно ли считать ту или иную деятельность физлица предпринимательской, зависит от фактических обстоятельств конкретного дела и решается ИФНС на месте.
То есть в каждой ситуации инспекция учитывает обстоятельства и на их основании принимает решение, можно считать деятельность предпринимательской или нет. В зависимости от обстоятельств ИФНС может не посчитать предпринимательской деятельностью даже пять сделок в году, а три отнести к таковой.
Например, у человека было пять квартир в регионе: две ему достались по наследству, третья квартира строилась для мамы, которая жила в неблагоустроенном районе, в четвертой человек жил сам со своей семьей и еще одну квартиру он строил для своего сына.
Сын окончил школу и поступил в московский вуз. Чтобы быть рядом с сыном, вся семья переехала в столицу. Главе семьи пришлось продать все пять квартир, а вырученных денег едва хватило, чтобы купить одну в столице. Московские цены на квартиры очень отличаются от стоимости жилья в регионах.
Если пояснить все эти обстоятельства ИФНС и представить доказательства, то неприятностей с налогами можно избежать.
Какие факторы учитывает налоговая при квалификации доходов от реализации недвижимости
По мнению ФНС России, как именно квалифицировать доходы от продажи недвижимости, зависит от совокупности факторов:
О том, есть или нет предпринимательская деятельность, могут говорить такие факты:
Вы должны быть готовы к тому, что инспекция может заинтересоваться обстоятельствами ваших сделок и попросит дать пояснения. От того, какие доводы и доказательства вы приведете в пояснительной, и будет зависеть решение ИФНС, отнести вашу деятельность к предпринимательской или нет.
Что отразить в пояснительной
В пояснительной следует отразить и подтвердить документами такие моменты.
Как приобретались квартиры. Налоговую интересуют квартиры, которые покупаются с целью перепродажи. Если, например, человек получил квартиру по наследству или в дар, а потом продал, то вопросов у ИФНС не будет. Даже если в одном году сделок было несколько.
Если у вас в собственности квартиры, которые вы не покупали, а получили по наследству или в дар, обязательно укажите это. К декларации приложите свидетельство о праве на наследство или договор дарения.
Для каких целей приобретались квартиры. Если вы покупали квартиры для своей семьи или родственников, нужно конкретно указать, для кого именно. Например, для несовершеннолетних детей: вы уже сейчас заботитесь, чтобы обеспечить их отдельным жильем. К пояснительной тогда надо приложить свидетельства о рождении детей.
Вы могли покупать квартиры и для других родственников. Допустим, для мамы, которая живет в другом городе, а вы планировали перевезти ее поближе к себе. Нужно будет подтвердить свои намерения документами: справкой с места жительства мамы, копией маминого паспорта со страницей о прописке и тому подобным.
Все доводы ИФНС может проверить. Например, человек заявил, что планировал перевезти в новую квартиру родственника. Инспекция побеседовала с родственником, его соседями и выяснила, что родственник не только не собирался никуда переезжать, но и вообще был не в курсе, что ему где-то купили или строят квартиру. Или, например, человек утверждает, что купил квартиру несовершеннолетнему сыну, а ИФНС известно, что у сына уже есть в собственности две квартиры.
Про однушку, в которой вы жили, а потом продали, переехав в двушку, надо так и написать. Тут у вас есть объяснение, что вы улучшали свои жилищные условия. При этом нужно приложить справки о регистрации в проданной квартире и в новой, квитанции об оплате коммунальных услуг по той и другой квартире.
Будьте готовы, что налоговая может поинтересоваться, зачем вам несколько квартир в собственности и кто живет в другой квартире. Возможно, ту квартиру вы получили в наследство, а купить другую квартиру вам пришлось, чтобы жить ближе к работе, — так и поясните ИФНС.
Также инспекция может спросить, есть ли у вас еще квартиры на стадии строительства. Если есть, будьте готовы пояснить, для каких целей вы их приобрели.
Почему пришлось продать квартиры. Здесь следует рассказать, почему ваши планы нарушились и вы стали продавать квартиры.
Все эти обстоятельства надо указать в пояснительной и приложить подтверждающие документы: справки 2-НДФЛ за 2018 и 2020 годы, кредитный договор и так далее.
Инспекция может проверить другие ваши источники доходов. И если выяснит, например, что вы сдавали квартиру и получали за это немалые деньги, то ваши доводы о тяжелом бремени ипотеки будут несостоятельны.
Если у вас нет официальных источников дохода или они очень маленькие, то ИФНС может посчитать, что основным источником дохода были именно доходы от продажи квартир. То есть, по сути, вы занимались предпринимательской деятельностью.
Инспекция может поинтересоваться не только квартирами, проданными в 2020 году, но и той, что вы продали в 2018 году. С одной стороны, в рамках камеральной проверки декларации за 2020 год она не вправе интересоваться судьбой сделки за 2018 год. Но я бы не советовала уклоняться от этих вопросов: уклонение от дачи пояснений только усилит подозрения налоговой, и она назначит выездную проверку за 2020, 2019, 2018 годы. Поэтому рекомендую готовиться дать пояснения и о квартире, проданной в 2018 году.
Например, ИФНС провела камеральную проверку декларации за 2017 год, в которой была сделка по продаже квартиры, и сделала вывод, что женщина занимается предпринимательской деятельностью: она и раньше продавала недвижимость — в 2013, 2014, 2016 годах.
Суды трех инстанций поддержали налоговую. Но Верховный суд направил дело на новое рассмотрение. Он указал, что выводы инспекции и судов не подтверждены доказательствами: в камеральной проверке декларации за 2017 год не рассматривались сделки за 2013, 2014 и 2016 годы. А раз так, то ни ИФНС, ни суд не исследовали их детально.
Кассационное определение ВС РФ от 14.04.2021 № 39-КАД21-1-К1 PDF, 763 КБ
Можно ли продолжать и дальше покупать и продавать квартиры
Предположим, вам удастся убедить ИФНС, что ваши сделки по продаже квартир в 2020 году не подпадают под предпринимательскую деятельность. А в 2021 и 2022 годах вы опять будете продавать квартиры.
Даже если это будет единичная сделка в течение года, инспекция может сопоставить ее с предыдущими и вновь потребовать объяснения. Если ИФНС не устроит ответ, что очередную квартиру вы купили для свата или брата, то она может назначить выездную проверку за три года. В результате такой проверки деятельность могут признать предпринимательской и, как следствие, пересчитать налог и за 2020 год. В Т—Ж уже рассказывали, сколько придется заплатить за деятельность без регистрации ИП.
Что в итоге
В действующем законодательстве нет критериев систематичности. В каждом конкретном деле налоговая оценивает все обстоятельства и делает вывод о наличии или отсутствии предпринимательской деятельности.
Если вам удастся доказать инспекции, что вы приобретали квартиры для личных, семейных нужд или для родственников, а продать их пришлось из-за непредвиденных финансовых трудностей, то сделки по купле-продаже не будут расценены как предпринимательская деятельность.
Но даже если сейчас налоговая примет ваши объяснения, то в следующие два года лучше недвижимость не продавать. Иначе могут назначить проверку за три года и доначислить налог и за 2020 год.
Налоговая начислила 350 тысяч рублей за проданную недвижимость. Спас суд
В 2014 году он решил продать помещение за 2,8 млн рублей. Сдавать его в аренду к тому времени он давно перестал. Налог на доходы с продажи не заплатил: использовал законный вычет как физлицо. Помещение он приобрел 6 лет назад, так что по закону налога быть не должно. Но не тут-то было. Ему доначислили налог 350 тысяч рублей. Начались суды.
Почему начислили налог, если есть право на вычет?
Декларацию в таком случае тоже можно не подавать. Налоговая видит, что продано помещение, которое тот же собственник покупал шесть лет назад, — оснований отчитываться и что-то платить в бюджет быть не должно. Мужчина так и подумал и сделал все вроде бы по закону: продал помещение за 2,8 млн рублей, налог не заплатил и декларацию не подавал. Всю информацию о сделке налоговая получает из общих баз и может отследить сроки владения.
Что сказали суды?
Налоговая права: 350 тысяч рублей придется заплатить.
Аргументы могут быть, например, такие:
Для продажи недвижимости важно, что оно, например, недолго находилось в собственности — то есть его купили, чтобы потом продать. А потом купили другое и снова продали.
В этом случае налоговая не разобралась и даже не пыталась. Нельзя делать вывод, что продажа недвижимости — это результат предпринимательской деятельности.
Кроме того, налоговая в течение шести лет получала декларации 3- НДФЛ и видела, что мужчина сдает нежилое помещение и получает доход от арендаторов. Арендаторы при этом не физические лица, а компании — они сами удерживали у него НДФЛ и перечисляли в бюджет. Так и положено, когда фирма платит человеку.
Никаких подозрений у налоговой эта схема не вызвала, хотя в то время мужчина уже официально стал ИП и продавал мебель. Почему-то тогда не было ни вопросов, ни проверок, ни уведомлений, что пора бы использовать спецрежим.
Если налоговая не имела претензий, пока получала декларации, и не квалифицировала эту деятельность как предпринимательскую, то теперь поздно. Иначе выходит, что налоговая может творить произвол: сначала говорить, что все нормально, а потом доначислять сотни тысяч. Конституционный суд не раз это объяснял.
Итог. Решения трех инстанций отменили, потому что они были приняты с нарушениями. Дело предпринимателя отправили на пересмотр с указанием учесть разъяснения Верховного суда. Окончательное решение вынесли в пользу предпринимателя. Мужчина ничего налоговой не должен, а вот она ему еще вернет госпошлину.
Это значит, что можно сдавать квартиру, а потом стать ИП и потерять право на вычет?
В этой ситуации предпринимателю повезло. Помогла честность: раньше мужчина отчитывался перед налоговой и претензий к нему не было. Причем доход от аренды он декларировал одновременно с предпринимательской деятельностью. Верховный суд раскусил хитрый ход налоговой: раньше не имела претензий, а как появился повод что-то доначислить, тут же спохватилась.
Если бы мужчина не сдавал декларации, ему было бы сложнее доказать свою правоту. Это тот случай, когда стоило чем-то пожертвовать, чтобы потом не потерять больше.
Но была и другая история, когда налогоплательщику не удалось оспорить доначисления на сумму 720 тысяч рублей. Он тоже продал недвижимость, которую сдавал в аренду. Там есть другие нюансы — в таких делах бывает важна каждая мелочь.
Как сдавать и продавать недвижимость, чтобы не попасть на внезапные налоги?
Если вы сдаете квартиру, проблем меньше. Будет сложно связать это с какой угодно предпринимательской деятельностью, если только у вас не апартаменты и вы не отельер. Сдача квартиры в аренду — это просто возмездная сделка. ФНС считает, что регистрироваться в качестве предпринимателя при этом необязательно.
Можно декларировать доходы, платить НДФЛ как физлицо и не бояться доначислений. Когда придет время, заявите вычет, и, может быть, вообще не придется платить налог при продаже. Даже если вы ИП и, например, делаете сайты или продаете детские игрушки, объяснить, как личная квартира используется для бизнеса, налоговой будет сложно.
Если вы сдаете коммерческую недвижимость, нужно быть осторожнее и просчитывать риски заранее. Как только вы продадите объект, налоговая об этом узнает. Если при этом вы ИП (об этом она, конечно, тоже знает), то попробует доказать, что доход от продажи недвижимости — предпринимательский. А дальше все зависит от выгоды для бюджета, вашей убедительности и квалификации юриста.
Не надейтесь на эти выводы Верховного суда. Они очень важные, их обязательно стоит учесть, но у вас может быть другая ситуация и другой результат. Сейчас кому-то повезло, а год назад тот же Верховный суд не помог предпринимателю и оставил в силе доначисления на сумму 630 тысяч рублей.
Присылайте нам свои вопросы в анкете. Разберем конкретные ситуации, ответим лично или напишем об этом отдельную статью.
Заработать на перепродаже недвижимости: бизнес на перепродаже квартир
Как заработать на перепродаже квартир?
Перепродажа квартир снова набирает обороты после кризиса. О том, как заработать на перепродаже квартир, какой способ выбрать, и какие навыки для этого необходимы, читайте в статье.
Содержание:
В Европе и в США давно популярна быстрая перепродажа недвижимости или «флиппинг». В России этот вид бизнеса только начинает приживаться из-за таких сложностей, как:
В Европе и в США давно популярна быстрая перепродажа недвижимости или «флиппинг». В России этот вид бизнеса только начинает приживаться из-за таких сложностей, как:
Однако те, кто изучил тему и не делал поспешных шагов, нашли ликвидные объекты для покупки в обход конкурентов и успешно зарабатывают.
Как начать зарабатывать на перепродаже недвижимости
Заработок на перепродаже недвижимости должен начинаться с оформления бизнеса.
Конечно, физическое лицо тоже может покупать квартиры. Только учтите, что слишком частые сделки могут насторожить налоговую инспекцию.
Кроме того, вы заплатите больше налогов (13% с суммы продажи), чем в том случае, если оформите ИП. А налоговый вычет можно получить только один раз и на ограниченную законом сумму.
Выбираем систему налогообложения
Самый удобный вариант — упрощенная система налогообложения «Доходы минус расходы». В этом случае вы будете платить 15% от этой разницы.
Как видно из таблицы, экономия существенна. Вы сможете спокойно заниматься своим делом, показывать покупателям, что работаете официально и законно, вызывая их доверие, и вам будут не страшны штрафы за незаконную предпринимательскую деятельность.
Большинство покупателей жилья для дальнейшей перепродажи рассматривают сделку как инвестицию.
Предполагается, что у вас есть достаточная для покупки квартиры сумма. Она должна включать в себя возможные расходы на оформление документов, ремонт и оплату ЖКУ.
Вместо того чтобы покупать первую попавшуюся квартиру или дом, необходимо проанализировать рынок недвижимости в вашем регионе и в городе.
Проводим исследования
Некоторые недобросовестные застройщики настолько испортили свою репутацию, что их квартиры продаются значительно хуже, даже несмотря на расположение в хорошем районе и на скидки. Это особенно актуально, если вы собираетесь покупать квартиру в строящемся доме.
После такого анализа вы сможете представлять примерный разброс цен на квартиры определенного уровня и состояния, чтобы не переплатить за воздух и не потерять деньги при продаже.
Покупка квартиры в новостройке для перепродажи
Перепродажа недвижимости в новостройках может приносить в среднем 500 тысяч рублей с одной сделки. Однако нужно тщательно изучить все подводные камни, чтобы вовремя их обойти.
Рассмотрим варианты покупки.
1. Стройка на стадии котлована.
Это наиболее прибыльный вариант. После завершения строительства к цене можно будет прибавить 40-50% первоначальной стоимости.
Есть два основных минуса:
2. Дом в процессе строительства.
С квартирой в строящемся доме дело обстоит проще: вероятность недостроя гораздо ниже и ждать меньше. Однако и зарабатываете вы меньше, около 500-600 тысяч рублей в зависимости от метража.
3. Покупка готовой квартиры с отделкой или без.
Если вы хотите заработать на перепродаже квартиры, то можете сразу отмести третий вариант. Готовую новую квартиру непросто продать выше цены застройщика, и это можно будет сделать только спустя несколько лет, когда (и если) она поднимется в цене.
Дело в том, что такая квартира фактически будет продаваться уже на вторичном рынке, даже если вы не жили в ней ни дня. На такое жилье труднее оформить ипотеку, поэтому для покупателей оно уже менее привлекательно.
Важно понимать, что зарабатывать даже те суммы, которые я привел в пример, можно только в том случае, когда вы хорошо ориентируетесь на рынке.
Если вы рассматриваете новостройки как объект для ведения бизнеса, то тщательно проверяйте застройщика и оценивайте ликвидность сделки задолго до ее осуществления. Даже самая хорошая квартира может быть никому не нужна, если до нее нужно добираться три дня на оленях.
И сразу нацельтесь на однокомнатные, двухкомнатные квартиры и студии, так как заработать на перепродаже квартир большого метража гораздо сложнее. Они стоят дороже, а спрос на них ниже, поэтому процесс продажи может затянуться.
Несмотря на то, что этот бизнес не слишком распространен в нашей стране, конкуренция в нем существует. Выгодных вариантов квартир не так много и многие из них даже не попадают на открытый рынок, оставаясь в закрытых базах риэлторов.
Если доступ к таким ресурсам могут получить только специалисты рынка недвижимости, то площадки торгов по банкротству открыты для всех, и на них можно найти сотни вариантов ликвидных квартир.
Кстати, конкуренция на рынке торгов по банкротству заметно ниже, чем при прямой покупке квартир для перепродажи.
Как это возможно, учитывая очевидную выгоду покупки квартиры по цене на 50-70% ниже рыночной? Пока еще мало кто знает о такой возможности или не понимает, откуда на торгах такие низкие цены, а вы узнаете об этом из видео с нашим экспертом.
Подробнее о том, как устроены торги и о лучших стратегиях покупки квартир, домов и автомобилей банкротов мы рассказываем на бесплатном мастер-классе:
Кликни по кнопке и запишись на бесплатный мастер-класс, чтобы узнать о 5 шагах Формулы Доктора Ватсона, как скупать автомобили, квартиры и дома на торгах по банкротству со скидкой 50 – 90%!
Продажа недвижимости и другого имущества физлицом или ИП: где грань между доходами от предпринимательской деятельности и личными доходами?
Аудитор «Сибирская Юридическая Компания-Аудит»
специально для ГАРАНТ.РУ
В Налоговом кодексе определение предпринимательской деятельности отсутствует, поэтому на основании ст. 11 НК РФ следует обратиться к формулировке, указанной в Гражданском кодексе: под нею понимается самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг. Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 16 июля 2015 г. № 1770-О указал, что данное понятие носит общий характер нормы-дефиниции, поэтому вопрос о квалификации той или иной деятельности физических лиц в качестве предпринимательской разрешается правоприменительными органами на основании фактических обстоятельств конкретного дела.
Отсутствие четких критериев приводит к большому количеству споров в судебных инстанциях. В этой колонке я попробую выделить основные моменты, учитывая которые, можно с большой вероятностью избежать негативных последствий.
С 1 января 2019 года вступили в силу законодательные изменения, которые существенно улучшают положения некоторых налогоплательщиков. Так, теперь с указанной даты освобождаются от уплаты НДФЛ доходы, получаемые физическими лицами от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или доли (долей) в них, а также транспортных средств, непосредственно используемых в предпринимательской деятельности (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). При этом минимальный срок владения жильем в соответствии со ст. 217.1 НК РФ должен составлять три года или пять лет в зависимости от способа получения недвижимости.
В своих разъяснениях к данным поправкам ФНС России использовала несколько иную формулировку, указав, что освобождаются от НДФЛ «бывшие индивидуальные предприниматели, которые использовали это имущество в своей деятельности». 1
Такая формулировка вызывает несколько вопросов:
С другой стороны, раз в НК РФ о «бывших предпринимателях» нет ни слова, то, на мой взгляд, причин для беспокойства нет.
В дальнейшем при рассмотрении конкретных ситуаций всегда следует учитывать данное нововведение.
Критерий «систематическое получение прибыли»
Понятие «систематическое получение прибыли» прямо не закреплено в НК РФ или ГК РФ. В судебной практике при рассмотрении вопроса отнесения дохода к деятельности ИП или физического лица встречается следующее определение: деятельность является систематической, если в течение календарного года было совершено как минимум две аналогичные возмездные сделки, направленные на получение прибыли (постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 мая 2017 г. № 13АП-8286/2017). Например, продажа физическим лицом одного объекта недвижимости, не попадает под понятие предпринимательской деятельности. Однако если вы периодически покупаете и продаете объекты недвижимости, не используя данные объекты в личных целях, то такая деятельность с большой вероятностью будет признана налоговыми органами предпринимательской, даже если вы не зарегистрировали ИП. Так, например, Верховный Суд Российской Федерации в Определении от 4 мая 2016 г. № 301-КГ16-3363 по делу № А38-2555/2015 встал на сторону налоговых органов, подтвердив правомерность доначислений налога по УСН от операций по купле-продаже квартир, которые не использовались в личных целях, посчитав данные операции предпринимательской деятельностью.
Отнесение имущества к предпринимательской деятельности
Данный критерий очень важен, так как если физическое лицо захочет продать недвижимость, но выяснится, что оно использовалось в предпринимательской деятельности, а с момента приобретения не прошло 5 лет (в некоторых случаях 3 года), то необходимо будет заплатить НДФЛ в размере 13% со всей цены продажи.
Физическое лицо лишится следующих «льгот»:
Еще раз напомню, что с 1 января 2019 года, если срок владения составляет 5 лет (в некоторых случаях 3 года), то при продаже имущества, которое использовалось в предпринимательской деятельности, физическому лицу уплачивать НДФЛ не нужно.
Для ИП ситуация следующая. Наличие ИП не влияет на отнесение имущества к предпринимательской деятельности, но воспользоваться правом не платить НДФЛ, введенным с 2019 года для физлиц, ИП не сможет. Поэтому придется уплатить налог при продаже недвижимости по установленному налогоплательщиком режиму налогообложения.
Вопрос отнесения имущества к предпринимательской деятельности также непростой и зависит от конкретных ситуаций.
Анализ судебной практики показывает, что определяющим фактом является использование имущества для удовлетворения личных, семейных, бытовых и иных не связанных с предпринимательской деятельностью потребностей (Определение Конституционного суда РФ от 29 мая 2018 № 1122-О, Определение Верховного Суда РФ от 4 мая 2016 г. № 301-КГ16-3363 по делу № А38-2555/2015). Четкие критерии отсутствуют, поэтому каждую ситуацию следует рассматривать индивидуально.
Многим, думаю, интересен вопрос, является ли продажа квартиры, сдаваемой ранее в аренду, доходом от предпринимательской деятельности? Все зависит от обстоятельств сдачи недвижимости в аренду. Например, если незарегистрированное в качестве ИП лицо приобрело для личных нужд жилое помещение или иное недвижимое имущество либо получило его по наследству или по договору дарения, но в связи с отсутствием необходимости в использовании этого имущества временно сдало его в аренду или внаем и в результате такой гражданско-правовой сделки получило доход (в том числе в крупном или особо крупном размере), содеянное им не влечет уголовной ответственности за незаконное предпринимательство (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 18 ноября 2004 г. № 2).
Точные временные рамки в законодательстве не указаны, но с большой вероятностью сдача в аренду на протяжении года, а также отсутствие обстоятельств, подтверждающих желание использовать имущества для личных нужд, будет признана налоговыми органами предпринимательской деятельностью, следовательно, при дальнейшей продаже имущества, сдаваемого в аренду, не удастся воспользоваться указанными выше «льготами».
Данные выводы применимы и для ИП, если недвижимость приобретается для личных целей, то вопросов не возникнет при продаже, но если недвижимость сдавалась в аренду в течение длительного срока (длительность будет оцениваться судом), то при продаже, «льготами» воспользоваться не получится.
Еще более рискованная ситуация, если вы приобрели несколько квартир и сдаете их в аренду. Независимо от регистрации в качестве ИП сдача имущества в аренду в данном случае будет являться предпринимательской деятельностью
При продаже данных квартир, если срок владения составляет более пяти лет, то, учитывая нововведения, появилось право не платить НДФЛ. Правда, это касается только физических лиц, поэтому, пока непонятно как налоговые органы будут реагировать, если вы «случайно» закрыли ИП перед продажей.
Если срок владения составит менее пяти лет, то при продаже воспользоваться имущественными вычетами вы как физическое лицо или как ИП не сможете.
Указание деятельности ИП по продаже недвижимости или сдаче в аренду в ЕГРИП
ИП при государственной регистрации указывают виды экономической деятельности, которыми планируют заниматься. Данная информация вносится в ЕГРИП.
Например, ИП ведет зарегистрированную в реестре деятельность, используя при этом собственное помещение. Далее, принимает решение о продаже данного помещения, а такой вид деятельности как купля-продажа недвижимости не зарегистрирован в ЕГРИП.
Налоговые органы, учитывая сложившуюся судебно-арбитражную практику, согласились с тем, что факт отсутствия в ЕГРИП какого-то вида деятельности не влияет на определение налогоплательщиком своих налоговых обязательств (письмо ФНС России от 3 сентября 2018 г. № ЕД-19-2/263@).
Таким образом, при продаже недвижимости, даже если такой вид деятельности не зарегистрирован в ЕГРИП, ИП сможет применить по сделке используемый им налоговый режим.
Подводя итоги, можно отметить, что на данный момент вопрос отнесения доходов от предпринимательской деятельности или личных доходов физического лица законодательно не закреплен и будет рассматриваться налоговыми и судебными органами по совокупности фактов каждой конкретной ситуации. Так что прежде чем продать свое имущество, рекомендую внимательно оценить возможные риски и последствия.