Переуступка доли в доме банку для погашения ипотеки
Статья 47. Уступка прав по договору об ипотеке или обеспеченному ипотекой обязательству
(в ред. Федерального закона от 21.12.2013 N 363-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
Перспективы и риски споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 47
1. Залогодержатель вправе осуществлять уступку прав (требований) по договору об ипотеке или по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству) любым третьим лицам, если законом или договором не предусмотрено иное.
2. Лицо, которому переданы права по договору об ипотеке, становится на место прежнего залогодержателя по этому договору.
Если не доказано иное, уступка прав по договору об ипотеке означает и уступку прав по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству).
3. Если договором не предусмотрено иное, к лицу, которому переданы права по обязательству (основному обязательству), переходят и права, обеспечивающие исполнение обязательства.
Такое лицо становится на место прежнего залогодержателя по договору об ипотеке.
Уступка прав по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству) в соответствии с пунктом 1 статьи 389 Гражданского кодекса Российской Федерации должна быть совершена в той форме, в которой заключено обеспеченное ипотекой обязательство (основное обязательство).
5. Уступка прав по договору об ипотеке или обеспеченному ипотекой обязательству, права по которым удостоверены закладной, не допускается. При совершении такой сделки она признается ничтожной.
Прощай, ипотека: 4 способа продать жилье под залогом
Необходимость продать ипотечную квартиру может возникнуть неожиданно. Например, в связи с финансовыми трудностями у заемщика или если отпала надобность в приобретении квартиры. В большинстве случаев залоговое жилье реализуется с целью улучшения жилищных условий, переезда в более просторную квартиру или другой район, считают в компании «Метриум».
Доля ипотечных квартир составляет 7–10% от общего объема предложения на вторичном рынке Москвы, сообщила управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая. Таким образом, почти каждая десятая вторичная квартира продается с обременением по ипотеке (в залоге у банка).
Если заемщик больше не может нести долговые обязательства, он вправе продать залоговую квартиру. Однако найти покупателя, который согласится иметь дело с ипотечным имуществом, не так просто. «Каждому хочется купить квартиру без долгов и обязательств, а таких объектов на вторичном рынке предостаточно», — говорит руководитель отдела ипотеки и кредитов компании «НДВ-Супермаркет недвижимости» Ирина Ячменева.
Согласия кредитора при такой схеме не требуется, но должнику следует предупредить банк о досрочном погашении кредита. Стороны заключают предварительный договор купли-продажи или договор задатка. Одновременно заемщик получает от покупателя сумму, равную остатку долга по ипотеке. На эти средства он выплачивает кредит и получает в банке справку об отсутствии задолженности и закладную на квартиру.
Заемщику останется лишь переоформить недвижимость на нового собственника и получить свои деньги. Следует иметь в виду, что за досрочное погашение кредита банк может потребовать комиссию, рассказывает старший юрист независимой юридической группы «Стрижак и Партнеры» Александр Лысяков.
С привлечением кредитора
Есть и другой вариант — заключение трехстороннего договора с участием кредитора. Для потенциального покупателя эта схема надежнее. В первом случае желающий приобрести залоговую недвижимость рискует остаться без денег и квадратных метров. «Есть вероятность того, что, погасив задолженность, продавец откажется от переоформления квартиры. Конечно, с большой вероятностью суд встанет на сторону потерпевшего (покупателя). Вот только возврат уже внесенных средств может растянуться на неопределенное время», — говорит Мария Литинецкая.
Чтобы получить согласие банка на продажу недвижимости, нужно написать заявление в свободной форме в любом удобном отделении банка, объясняет начальник управления ипотечного кредитования МКБ Ирина Простакова. Деньги будущего собственника квартиры при этом закладываются в две депозитные ячейки. Средства в первой принадлежат залогодержателю и предназначены для погашения долга по ипотеке, во второй — для выплаты оставшейся части заемщику.
«После этого регистрируется договор и предоставляются документы для раскрытия первой ячейки. Вслед за полным досрочным погашением ипотеки банк снимает обременение и раскрывает продавцу ячейку с разницей между стоимостью квартиры и остатком по ипотеке», — рассказывает Ирина Простакова. Таким образом, погашение залога происходит одновременно с переходом права собственности.
Уступка долга по ипотеке
Другой способ — купить не квартиру, а ипотечный кредит. В этом случае новый покупатель переоформляет на себя обязательства по ипотеке, в результате чего происходит смена ипотечного заемщика и переход права собственности.
Процедура перекредитования почти не отличается от обычного оформления ипотеки. Покупатель точно так же предоставляет в банк пакет документов для рассмотрения его кандидатуры. «Если клиент соответствует условиям, составляется новый договор. Согласно этому документу жилье продолжает оставаться в банковском залоге, но деньги по кредиту выплачивает уже другой клиент», — объясняет Ирина Ячменева из «НДВ».
В таком случае перерегистрацию обременения в Росреестре из-за смены владельца производит сама кредитная организация. А от прежнего заемщика потребуется только подписать дополнительное соглашение о переуступке долгового обязательства.
«Однако этот способ не всегда выгоден для будущего покупателя, так как вместе с необходимостью погашения основного долга и процентов могут перейти и другие обязательства. Например, по погашению неустойки в связи с ненадлежащим исполнением договора», — предупреждает Александр Лысяков.
Отказаться от участия в продаже
При таком способе банк будет вести сделку от начала и до конца — участие заемщика не потребуется. Эта схема подходит тем собственникам, которые по каким-либо причинам не могут лично контролировать продажу залоговой квартиры. Например, из-за переезда в другую страну, длительной командировки или проблем со здоровьем.
Тогда банк самостоятельно организует поиск покупателя и проводит сделку купли-продажи. При этом кредитор берет на себя подготовку всех документов, занимается оценкой стоимости недвижимости, ее страхованием и снятием обременения в Росреестре. Бывшему собственнику останется лишь поставить свои подписи. А положенный ему остаток суммы можно забрать из банковской ячейки сразу после регистрации сделки.
Если же дело дошло до суда, то кредитор почти наверняка будет реализовывать квартиру сам, предупреждает эксперт «Юридического бюро № 1» Юлия Комбарова. «Банк может добиться права на взыскание залогового имущества. В этом случае квартира будет продаваться в рамках исполнительного производства», — добавляет генеральный директор компании «Современная защита» Леонид Файнберг.
Переуступка прав: как устроена перепродажа квартир в новостройках
Купить квартиру в новостройке можно не только у компании-застройщика. Одновременно с девелопером, который возводит дом, жилье в том же самом доме могут продавать частные инвесторы, юридические лица и паевые фонды. Покупка квартиры в еще не построенном доме называется переуступкой прав требования (договор цессии).
Прежде всего необходимо оговориться, что до момента ввода многоквартирного дома в эксплуатацию квартиры никакой нет, даже если она фактически построена. Суть этого явления в том, что продавец и покупатель договариваются о переходе права собственности на несуществующий объект. Покупатель берет на себя все права и обязанности дольщика, которым изначально был продавец, а продавец взамен получает деньги.
Риелторы и юристы рассказали «РБК-Недвижимости» о том, какие подводные камни есть при приобретении квартир по переуступке прав и как лучше подготовиться к такой сделке.
Зачем пользоваться переуступкой
Переуступка прав — не самый очевидный способ приобрести квартиру в новостройке. Подавляющее большинство покупателей жилья на первичном рынке предпочитают иметь дело напрямую с застройщиком: в Москве доля таких сделок составляет около 90%, сообщает риелторское агентство «Бест-Новострой» со ссылкой на данные Росреестра.
По итогам первых десяти месяцев 2020 года доля уступок по ДДУ составила 10,9% от всех сделок с новостройками — это договоры, подписанные покупателями-физлицами как с другими физлицами, так и с компаниями, реализующими квартиры, отмечает председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. Несмотря на то что с введением эскроу схема оформления переуступки несколько поменялась, это, по ее словам, не препятствует заключению таких договоров, но скорость проведения сделок во многом зависит от того, насколько у банка и застройщика отработаны эти механизмы. Важно и то, что в московских проектах пока преобладает старая схема реализации квартир (без эскроу), отмечает эксперт.
Больше всего сделок совершается по переуступке прав от юрлиц (2762 сделок, 6,7% с января по октябрь), меньше — переуступка от физлиц (1766 сделок, 4,2%), указали в «Бест-Новострое».
Сделки с новостройками в Москве за период январь — октябрь 2020 года
Тип сделки
Сделки и доля
Все ДДУ с физлицами, включая оптовые
41 224
В текущем объеме предложения новостроек в Старой Москве (841 корпус всех классов в ЖК с квартирами и апартаментами) исключительно по договорам уступки, по данным «Бест-Новостроя», реализация ведется только в 12 корпусах. Еще в восьми корпусах застройщики предлагают как ДДУ, так и уступку по ДДУ со старой формой расчетов без эскроу. Львиная доля корпусов (530 шт.) реализуется по ДДУ — с эскроу и без, что не исключает и дальнейшей перепродажи таких квартир по договорам уступки права первоначальными дольщиками. Доля корпусов с эскроу сейчас занимает почти 32% от общего числа корпусов в продаже. Почти в 34% корпусов квартиры реализуются по другим формам договоров — бронирования, купли-продажи или предварительному ДКП. В сегменте апартаментов также встречается договор купли будущей недвижимой вещи.
При такой оптовой продаже застройщик может предоставить юрлицу скидку. Подобный механизм выгоден для девелопера, так как застройщик может сразу избавиться от десятков квартир. Выгоду находит и компания-покупатель: обычно такие фирмы придерживают купленные лоты, чтобы впоследствии продать их частным лицам по более высокой стоимости.
Переуступка может оказаться востребованной, если покупатель хочет квартиру с не самыми распространенными характеристиками и такие лоты уже закончились у девелопера. К примеру, в ЖК может быть всего два-три предложения четырехкомнатных квартир стандарт-класса. Подобные квартиры могут заранее выкупить инвесторы, чтобы затем перепродать их обычным покупателям по более высокой цене.
Обычно при переуступке цена будет выше, так как растет строительная готовность объекта — в особенности если квартиру купили на начальной стадии готовности, а по переуступке продают ближе к моменту ввода дома. В цену переуступки может быть включена и комиссия застройщика (если она подразумевается за оформление переуступки) — особенно в том случае, если по переуступке предлагается объект с особыми характеристиками, которых у застройщика в продаже не осталось.
Кто продает квартиры по переуступке
Продавцов, которые предлагают жилье в новостройке по переуступке, можно условно разделить на три группы, рассказал управляющий партнер риелторского агентства «Национальная Недвижимость» Дмитрий Пантелеймонов. «Первая группа — это инвесторы. К ним относятся частные лица, приобретающие в среднем от одной до десяти квартир, юридические лица, объемы инвестирования которых измеряются в сотнях миллионов рублей, и ЗПИФы (то есть закрытые паевые инвестиционные фонды), специализирующиеся на недвижимости», — перечислил Пантелеймонов.
«Вторая группа — подрядчики, — продолжил эксперт. — Это юридические лица, оказывавшие различные услуги — от строительных до маркетинговых. Наиболее распространены среди них подрядчики по строительству, с которыми застройщик частично или полностью рассчитывается квадратными метрами. Третья группа — физические лица, купившие недвижимость для себя, для членов своей семьи или для сдачи в аренду, но по разным причинам решившие или вынужденные ее продать».
Договор переуступки квартиры: как оформить сделку
Уступка прав на квартиру должна происходить следующим образом. Необходимо убедиться, что права действительно принадлежат лицу, у которого вы планируете приобретать права на квартиру в строящемся доме, отмечает руководитель коммерческой практики адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры» Жанна Колесникова.
В настоящее время права на квартиры в строящихся домах в большинстве своем оформлены договором участия в долевом строительстве (ДДУ). Такой договор заключается с застройщиком — юридическим лицом или ИП, которому предоставлен земельный участок для строительства и у которого есть разрешение на строительство жилого дома. ДДУ должен быть зарегистрирован в ЕГРН и считается заключенным с момента регистрации — проверить это можно по штампу, содержащему слова «произведена государственная регистрация договора», на оригинале договора и/или заказав выписку из ЕГРН на земельный участок, на котором ведется строительство дома. Если государственная регистрация ДДУ не произведена, то приобретать права на квартиру по такому договору не стоит. Как правило, это свидетельствует о нарушениях со стороны застройщика.
«Стоит также убедиться в отсутствии залога прав по ДДУ — на самом ДДУ в случае залога ставится штамп, содержащий слова «произведена государственная регистрация залога прав по ДДУ» или «произведена государственная регистрация ипотеки». В выписке из ЕГРН в разделе о соответствующем объекте долевого строительства (квартире) будут содержаться слова «залог права требования участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве», — говорит Колесникова.
Также юрист рекомендует ознакомиться с разрешением на строительство дома, проектной декларацией, чтобы убедиться, что ваша квартира действительно будет построена. «Если земельный участок предоставлен застройщику на праве аренды (субаренды), дополнительно проверьте соответствующий договор — срок аренды не должен заканчиваться раньше планируемого срока ввода дома в эксплуатацию. Иначе при возникновении у застройщика проблем с продлением срока аренды земли велик риск того, что дом не будет построен вовремя», — отмечает Колесникова. Все эти документы застройщик обязан предоставлять каждому обратившемуся или публиковать на своем сайте.
Жанна Колесникова, руководитель коммерческой практики адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры»:
— Необходимо проверить оплату продавцов стоимости квартиры в полном объеме. Дело в том, что уступка прав на квартиру может производиться после уплаты дольщиком всей цены квартиры по ДДУ. В таком случае согласия застройщика на уступку не требуется. Если цена квартиры оплачена неполностью, к вам одновременно с правами на получение квартиры перейдет обязанность погасить оставшийся долг. И в таком случае согласие застройщика на заключение договора уступки необходимо.
Для проверки оплаты цены квартиры по ДДУ лучше всего попросить предоставить вам справку от застройщика, в которой он подтверждает, что денежные средства по ДДУ внесены в полном объеме.
Помимо подписания договора уступки прав по ДДУ, прежний дольщик обязан отдать вам оригинал ДДУ. Исключение — только в ситуации, когда один ДДУ заключен в отношении нескольких объектов (квартир или нежилых помещений), а к вам по договору уступки переходят права на одну или несколько из них, но не на все. В такой ситуации просите передать вам копию ДДУ, заверенную прежним дольщиком и застройщиком.
Договор уступки прав по ДДУ подлежит государственной регистрации в ЕГРН. Для его регистрации стороны договора (прежний и новый дольщик) через МФЦ подают заявления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав (Росреестр), к заявлениям прикладывают сам договор уступки — по одному для каждой стороны и один для регистрирующего органа. Кроме того, при подаче заявлений необходимо оплатить государственную пошлину за регистрацию договора в размере 350 руб.
Нужно ли согласие застройщика
Согласие застройщика при заключении договора цессии не требуется, если такой пункт не прописан в договоре. Застройщики соглашаются продавать оптовые партии квартир инвесторам. Однако им невыгоден выход на рынок большого пула квартир в их же домах, но по более низким ценам. Поэтому иногда они вносят в договор долевого участия условие о том, что на сделку по переуступке прав нужно получать его (застройщика) разрешение. Там же оговаривается и размер комиссии, которую строительная компания взимает за переуступку. Ее размер может быть указан как в денежном выражении (несколько десятков тысяч рублей), так и в процентном (может доходить до 4% от суммы сделки).
Документы, необходимые для переуступки квартиры:
Как правило, форму договора уступки прав по ДДУ может предоставить застройщик. Самое главное, что должно быть указано в таком договоре:
Чем может быть опасна переуступка: риски
Основным подводным камнем, на который необходимо обратить внимание, является тот факт, что передаются не только права, но и обязанности по договорам участия в долевом строительстве. «Если предыдущий участник (цедент) оплатил не всю сумму по договору, то выплачивать его долги придется новому участнику (цессионарию). Поэтому необходимо запрашивать платежные документы, подтверждающие фактическую оплату цены договора участия, а также справку от застройщика о произведенных взаиморасчетах и об отсутствии задолженности по оплате», — порекомендовала генеральный директор агентства недвижимости «БОН ТОН» Наталия Кузнецова.
Если цессия заключается между физическим лицами, то закон допускает оплату цены уступки до государственной регистрации договора, пояснила Кузнецова. Это, по ее словам, создает возможность продать права несколько раз — поэтому желательно для взаиморасчетов использовать банковскую ячейку.
Основным фактором риска при покупке квартиры по переуступке права можно назвать надежность застройщика, считают в «Национальной Недвижимости». «Вы должны быть уверены, что дом будет сдан в сроки, указанные в договоре долевого участия, — заявил Дмитрий Пантелеймонов. — Также нужно проверить факт исполнения продавцом/инвестором обязательств по оплате перед застройщиком или предыдущим собственником. Как правило, это подтверждается актом о выполнении финансовых обязательств, который подписывают застройщик и инвестор. Если звеньев в цепочке сделки больше, то по каждому из них нужно проверить исполнение обязательств по оплате».
«Также стоит обратить внимание на то, каким образом инвестор исполнял свои обязательства по оплате: путем оплаты денежными средствами, взаимозачетом за выполненные работы, векселем или как-то иначе, — посоветовал Пантелеймонов. — Если вы приобретаете квартиру у юридического лица, запросите документы, подтверждающие полномочия подписанта на совершение данной сделки. Иногда в уставе организации у генерального директора нет полномочий на отчуждение собственности. В случае со ЗПИФ такие риски минимальны, поскольку всем сделкам предварительно требуется согласие специального депозитария или инвестиционного комитета».
Отдельный фактор — вопрос цены. «Покупая квартиру по уступке права требования, вы получаете право требования на ту сумму, которая указана в первом договоре долевого участия. Она, как правило, значительно меньше той, которую вы оплачиваете инвестору. То есть в случае задержки сдачи дома в эксплуатацию и возникновения судебных споров с застройщиком базовой ценой для расчета всех пеней и штрафов в вашу пользу будет цена договора между застройщиком и первым собственником», — рассказали в «Национальной Недвижимости».
Налог на продажу квартир по переуступке в 2021 году
Налог с переуступки прав на жилплощадь при долевом участии платится, поскольку считается, что продавец получил от совершения данной операции определенный доход. Исчисление налога производится не со всей полученной суммы, а с разницы между доходами и расходами продавца. Чтобы использовать эту возможность, гражданину следует доказать свои затраты на приобретение прав на квартиру. Налог составляет от 13% от полученной прибыли для резидентов нашей страны и 30% для нерезидентов.
То есть если вы купили квартиру за 5 млн руб. у застройщика на этапе котлована, а продаете ее спустя некоторое время уже за 6 млн руб., то вам придется заплатить налог с разницы в цене — с 1 млн руб. Сумма отчислений в госбюджет в этом случае составит 130 тыс. руб.
При покупке квартиры, доли в ней и приобретении жилья по уступке прав (цессии) налоги платить не придется. При этом покупатель может воспользоваться налоговым вычетом с покупки жилья. Налоговый вычет за квартиру каждому человеку дают один раз. Существует лимит, с которого будет исчисляться налоговый вычет: 2 млн руб. — для строительства или покупки жилья, 3 млн руб. — при погашении процентов по ипотеке. Таким образом, сумма имущественного налогового вычета может составить до 650 тыс. руб.: 260 тыс. руб. — за покупку квартиры и 390 тыс. руб. — уплаченные проценты по ипотеке.
Если стоимость квартиры меньше 2 млн руб., то вычет рассчитывают в зависимости от суммы покупки, а остаток можно перенести на покупку других объектов. Вычет от уплаты процентов по ипотеке возвращается одноразово и действует в отношении одного объекта недвижимости.
Переуступка прав по кредитному договору — последствия
Права банка в отношении действующего кредита в любой момент могут быть переданы (уступлены) в пользу другого банка или иных организаций. В соответствии с диспозицией ст. 382 ГК РФ переуступка осуществляется без предварительного получения согласия со стороны заемщика, если в кредитном договоре не указан прямой запрет на такие действия кредитора.
На практике банки уступают права только по проблемным кредитным договорам. Предполагаемая судебная тяжба может быть крайне не выгодна для банка, поэтому такой долг проще продать сторонней организации. Следовательно, под уступкой понимается продажа долга. Стоимость составляет до 70% от суммы долга.
Чаще всего скупкой проблемных кредитов занимаются специализированные долговые фирмы и коллекторские агентства, которые затем законными способами взыскивают всю сумму долга с заемщика.
Переуступка коллекторскому агентству
Продажа банками проблемных кредитов долговым фирмам стала предметом спора между Роспотребнадзором и Высшим Арбитражным Судом РФ. Роспотребнадзор указывал, что переуступка проблемного договора является нарушением потребительских прав, если в качестве принимающей стороны выступает не банковская организация.
ВАС РФ придерживался противоположного решения вопроса, в соответствии с которым такие действия не противоречат профильным законодательным нормам и не требуют предварительного получения согласия заемщика.
Ясность внес Верховный Суд РФ, указав, что передача прав требования не банковским организациям действительно нарушает права потребителя. Законность передачи не вызовет сомнений, если в договоре содержится соответствующий пункт или условие, указывающие на вероятность совершения банком таких действий.
С момента опубликования решения высшей судебной инстанции, кредитные организации стали использовать эту поправку в своих интересах. Теперь в любом кредитном договоре имеется пункт, содержание которого указывает на право банка уступать (продавать) права требования по всем заключаемым договорам кредитным и прочим организациям, или третьим лицам.
Под прочими организациями и третьими лицами подразумеваются коллекторские агентства, поэтому заемщик, подписывая соглашения, фактически дает свое согласие на возможную уступку по одностороннему решению банка.
После совершения переуступки, можно говорить о нарушении не только потребительских прав, а еще и о разглашении персональной информации, в частности, кредитной истории, уровня платежеспособности, событий по переступленному (проданному соглашению).
Нарушения выражаются в следующем:
Именно поэтому переуступка рассматривается не как правовая преференция кредитора, решившего избавиться от сложного договора или клиента, а совокупность действий, ущемляющих потребительские права заемщиков. Крайне редко переуступка оформляется без серьезных нарушений.
Правовые последствия переуступки
Главный спор между судебными и контрольными органами касался участия в качестве принимающей (третьей) стороны коллекторского агентства. На фоне многочисленных нарушений, имевших место до принятия поправок в отраслевое законодательство, для заемщика такое развитие событий не предвещало ничего хорошего. Поэтому механизм и условия передачи были так же урегулированы законодательно.
Так, в соответствии с диспозицией ст. 382 ГК РФ любой заемщик, обязательства которого переданы третьей стороне, должен отвечать по ним в том же объеме и по тому же принципу, что и до осуществления передачи. Новый кредитор при этом не имеет права изменять условия договора в сторону фактического ухудшения положения заемщика. Не допускается повышение процентной ставки, начисление штрафных санкций, взимание комиссии, если таковые прямо не предусмотрены в теле соглашения.
Заемщик имеет прав заявлять возражения в отношении нового кредитора, имевшие место до передачи прав по договору. Принимая права по договору, новый кредитор одновременно с ними берет на себя и решение всех нерешенных на момент передачи разногласий с заемщиком (ст. 386 ГК РФ). Все имеющиеся меры обеспечения, такие как залог и поручительство, сохраняются после проведения переуступки.
Brobank.ru: Переуступка считается завершенной с момента получения заемщиком соответствующего уведомления от прежнего кредитора. Факт направления документов приравнивается к должному уведомлению. После получения подтверждающих документов, заемщик исполняет свои прежние обязательства в отношении уже нового кредитора.
Как осуществляется переуступка долга
Здесь необходимо учитывать, что не каждая проблемная задолженность может быть переуступлена третьему лицу. Чтобы передать или продать права требования по долгу, этот самый долг не должен быть безнадежным. То есть, даже профессиональное коллекторское агентство не станет принимать обязательства, если законным путем по ним ничего не получится предпринять.
В этом отношении кредитные и микрофинансовые организации постоянно не сотрудничают с каким-то одним коллекторским агентством, который скупает все их проблемные долги. Как правило, открывается электронный торг, в котором участвует несколько претендентов на покупку прав требования. Чем выгоднее для покупателя будут условия договора, тем дороже этот договор ему обойдется.
На практике продажа происходит следующим образом: кредитор выставляет договор (обязательства) на торги по номинальной цене – до 40% от суммы общего долга. И указанные 40% считаются очень большой величиной, так как по большинству договоров права требования передаются за 1-10% от суммы общего долга.
После приобретения права требования новый кредитор документально уведомляет об этом своего клиента. Законодатель планировал остановить начисление процентов до того, пока заемщик не получит уведомление о смене кредитора, но пока в этом направлении ничего не меняется – проценты, в том числе и штрафные, начисляются без такой остановки.
Евгений Никитин Высшее образование по специальности «Журналистика» в Университете Лобачевского. Более 4 лет работал с физическими лицами в банках НБД Банк и Волга-Кредит. Имеет опыт работы в газете и телевидении Нижнего Новгорода. Является аналитиком банковских продуктов и услуг. Профессиональный журналист и копирайтер в финансовой среде nikitin@brobank.ru
Комментарии: 39
Если у вас есть вопросы по этой статье, вы можете сообщить нам. В нашей команде только опытные эксперты и специалисты с профильным образованием. В данной теме вам постараются помочь:
Имеют ли право банки перепродавать кредит в финансовые организации, если по кредиту не было задолженности? Обязан ли банк предупреждать заемщика о том, что его кредит ушел сторонним лицам? Что делать, если банк не предупредил о продаже кредита?
Уважаемый автор, нет, в кредитном договоре должен быть прописан пункт, что при неуплате банк имеет право принять меры и передать обязательства третьей стороне. Без такой оговорки продажа задолженности коллекторскому агентству может быть признана недействительной в судебном порядке. В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 №54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки» — уведомление должника обязательно и по смыслу статьи 385 ГК РФ уведомление о переходе права должно содержать сведения, позволяющие с достоверностью идентифицировать нового кредитора, определить объем перешедших к нему прав. А если указанных в уведомлении сведений недостаточно или уведомления не последовало, то для совершения должником исполнения новому кредитору, должник, по общему правилу, вправе исполнить обязательство первоначальному кредитору или приостановить исполнение и потребовать представления соответствующих сведений от первоначального кредитора.
Добрый день. Подскажите, пожалуйста. Как лучше поступить в ситуации, когда взят ипотечный кредит в 2020 году, есть 2 заемщика с 1/2 доли собственности каждый и не состоящие в браке. Я, как один из созаемщиков, не являюсь основным заемщиком по кредиту, но хочу получить квартиру в свою собственность полностью, оплатив бОльшую часть кредита за счет средств с продажи моей квартиры и испросив у банка разрешение на смену основного заемщика. Т.е. как максимально выгодно оформить у нотариуса сделку, чтобы не надо было платить налог с продажи имущества, не находившегося в собственности 5 лет (для второго сособственника)?
Здравствуйте, подскажите пожалуйста по моей ситуации. Я вошел в наследство, и по наследству гражданин Ш подал на меня иск в суд что я якобы должен погасить договор цессии который он заключил с РОСБанком, выкупив долг у росбанка моего наследодателя. Гражданин Ш предоставил мне только копию договора цессии. Подскажите какие документы должен мне предоставить гражданин Ш для доказательства того что долг не был погашен (возможно же что долг был частично погашен), каким образом я могу проверить подлинность этих документов и эту информацию на основании каких стороних документов, и вообще имеет ли право гр. Ш требовать с меня возмещение долга.
Уважаемый Михаил, требование о возмещении долга правомерно. Далее, требуйте в суде документального подтверждения размера задолженности на дату заключения договора цессии.
Уважаемая Любовь, если карта не закрыта, а просто погашена, то она является действующей. В связи со слиянием Восточного и Совкомбанка тариф вашей карты изменен на условия карты условия карты Халва.
Добрый день. Был суд вынесено заочное решение. Начну с начала в 2013 году оформила кредитную карту Приват банка. В 2017 году весла всю сумму, но банк стал уже Бин банком, т.к приват лишился лицензии. Но счёт не закрыла, сказали приехать через месяц. Не получилось. В 2018 году приехала в банк Бин банк взяла кредитную карту оказалось только на суде 2021,что карта выдана на основании старого договора который так и не был закрыт. Я не знала этого. Я дожила свои деньги и тратила. В 2021 году банк подал на меня в суд с требованием погашения долга 135000. С 2018 года я не пользовалась картой, оказалось долг был на 21000. Что мне делать ведь суд уже прошёл. Квитанцию с печатью на выплату по кредиту Приват банка у меня есть. Но банки менялись сначала был приват, потом бин банк, а в суд подал на меня банк Открытие. У меня есть 6 дней на оспаривание заочно вынесеного решения
Уважаемая Наталья, вам необходима полноценная правовая консультация. Решить ваш вопрос без очной консультации не представляется возможным. Рекомендуем как можно скорее обратиться к профильному юристу — вы рискуете пропустить срок для обжалования вынесенного решения.
А если человек взял кредит и не захотел сознательно его отдавать. А потом сменил фамилию и адрес проживания. Значит он чист перед заказом
Уважаемый Егор, нет. Все сведения, касающиеся смены паспорта и внесение изменений в основной документ, работники территориального подразделения ГУВД МВД РФ передают в единую электронную базу данных.
Извините. Но почему же тогда продолжают приходить письма на его старый адрес. Уже надоело. Звонят( он указал контактный дополнительный телефон) им говорим что он не проживает по этому адресу,но изменений нет. Я уже и писал в ту организацию результат ноль.
Уважаемый Егор, еще раз обратитесь в организацию, которая пытается связаться с должником таким образом, с жалобой. Если реакции не последует, вы можете направить жалобу на действия кредитной организации в рамках подчиненности.
Здравствуйте. В 2014 году оформляла кредитную карту. По семейным обстоятельствам вернуть долг не смогли, кредитные каникулы и какие то отсрочки платежей в банке не предусмотрены, на просьбу отказали. Банк подал в суд в марте 2020, затем в сентябре 2020 продал долг коллекторам. Коллекторы внесли в кредитную историю запись о том, что я взяла у них потребительский кредит в сентябре 2020.Договор на него предоставлять отказываются.Подскажите, законно ли вносить такую запись в КИ?
Уважаемая Евгения, нет, запись внесена в КИ по факту просроченной задолженности после переуступки права требования с нарушением даты возникновения прецедента. Отказ в предоставлении документов по долгу также неправомерен.
В августе 2014 г брала очередной микрозайм у МФО, 15 тыс, выплатить не смогла в силу финансового краха. Эта МФО, через год с лишним, предложила акцию, вернуть им 30 тыс, в течение 2х дн. Такой суммы на руках не было, а расрочку или отсрочку, на недел, они не предусматривали. Более я от них ничего не получала. Ни звонков, ни писем. На днях активизировалась некая коллекторская контора, и озвучили, что покупают мой долг, в размере уже 390 тыс, плюс пришло смс от той МФО, чтобя я срочно с ними связалась. По выписке из общего БКИ, этого долга на мне не числится. Вопрос-законна ли эта продажа-покупка? И какие действия надо предпринять?
Уважаемая Алёна, уступка права требования законна. Вам необходимо получить документы о задолженности, определиться, законно ли начисление штрафных санкций в таком размере и оспорить сумму, если она завышена.
У меня есть потребительский кредит, полученный в банке Возрождение. В настоящее время этот банк передает права требования по кредитным договорам банку ВТБ. Имеет ли право банк Возрождение передать права по моему кредитному договору, если в договоре между мной и банком Возрождение есть пункт «мной установлен запрет на уступку прав (требований) по заключенному между мной и Банком Договору любым третьим лицам»?
Уважаемый Андрей, в ситуации передачи прав требования именно по кредитным договорам есть ряд нюансов. Вам необходимо обратиться к профильному юристу с договором кредитования, кроме этого, имеет значение причина передачи прав ВТБ.
Банк подал на меня в суд, и чуть больше полугода, переступил мой долг коллекторам. Это было в 2016 году. Но до сих пор с меня деньги взыскивает банк, хотя в банк позвонила, они мне сказали, вы нам ничего не должны, вашим делом теперь занимается … Вот я не могу понять почему банк продолжает взыскивать деньги, если они продали мой долг
Уважаемая Лиза, обратитесь письменно в банк — если долг переуступлен, то взыскатель должен был измениться.
Брала машину в кредит суд присудили выплатить суммы долга. Исполнительный лист находился у судебных приставов, но они закрыли его по ст.46. Сейчас узнаю что назначен суд по переуступки прав банка которому должна долг в коллектор кое агентство. Что делать? На что ссылаться в суде?
Уважаемая Мария, возвращение взыскателю исполнительного документа не является препятствием для повторного предъявления исполнительного документа к исполнению.
Возможно ли уступить не просроченный кредит?
Уважаемый клиент, да, переуступка возможна.
Сколько раз имеют право делать переуступку не просроченного долга и каким организациям. Например «Деятельность агентств по сбору платежей и бюро кредитной информации»
Добрый день, подскажите, а что если был взят займ в 2019 году, после было не выплачено полная сумма и спустя два года займ переуступлен. Но за это время банк не уведомлял ни о каких действиях и задолжностях. Как может обратиться ситуация?
Уважаемая Екатерина, о смене кредитора вас должны были уведомить, но по сути, это не имеет значения, поскольку задолженность в любом случае остается за вами. Уступка права требования не снимает с вас обязательств по оплате тела кредита, процентов и штрафных санкций. Если вы добровольно не погасите долг, то он будет взыскан принудительно.
Здравствуйте. А если я пять лет не платил кредит и вообще не могу догнать куда он делся, в кредитной истории написано переуступка. Хочу знать как мне найти куда он делся, звоню в банк они ни чего не знают, не числюсь у них, звоню по взысканию долгов говорят закрыли дело передали обратно в банк, короче. Будут ли они с меня в дальнейшем спрашивать за этот кредит?
Уважаемый Дмитрий, по факту переуступки банк должен направить вам банковское уведомление в течение 30 дней после продажи долга. Кроме того, в письме должна быть указана полная информация об организации, которой был продан долг. Обратитесь в банк письменно и дождитесь ответа, после этого можно говорить о тактике дальнейших действий.
И этот кредит был продан в 2017г и ни кто про этот кредит не спрашивал у меня за столько лет. Возобновят?
Дмитрий, обращайтесь в ВТБ, исковая давность по кредиту объективно вышла.
Уважаемый Арман, это маловероятно, банки не списывают задолженности. Рекомендуем вам обратиться в банк письменно и получить ответ по конкретном долгу, не предоставить такие данные банк не может.
Зравствуйте. Подскажите, а если у банка была отозвана лицензия, невыплаченные кредиты были переданы в ГК АСВ. которое впоследствии переуступило их коллекторскому агентству «Квестор», насколько законны требования последнего погасить сразу весь долг?
Уважаемая Ольга, правомерность требований зависит от условий договора кредитования и длительности просрочки. По общему правилу, кредитор имеет право потребовать погашения всей суммы и изменения срока исполнения обязательств по возврату основного долга и уплате процентов за пользование кредитом.
