переуступка прав аренды кафе
Покупка прав аренды
Покупка прав аренды
на недвижимое имущество арендуемое по договору аренды с г. Москва, г. Санкт Петербург, Росимуществом
Инвестирование и управление
недвижимостью
“Никогда не вкладывайте деньги в идею, которую вы не можете объяснить на пальцах” – Питер Линч
Покупаем Права Аренды для реализации собственных инвестиционных проектов
по выкупу и аренде помещений
Прямые контакты с государственными органами.
Департамент городского имущества города Москвы
Департамент города Москвы по конкурентной политике
Инвестиционная компания НПФ
Инвестиционная компания «НПФ» оказывает услуги по выкупу прав аренды нежилых помещений с профессиональным юридическим сопровождением, занимающейся вопросами правовой поддержки бизнеса в процедурах аренды и выкупа арендуемого государственного недвижимого имущества. А также покупке-управлении и продаже коммерческой недвижимости.
Кроме того, мы можем:
— сразу купить у Вас «право выкупа», в том числе при наличии долга по арендной плате, отказов ДГИ, КИО и иных проблем, полностью приняв на себя все риски;
— предложить совместную деятельность по выкупу с последующей реализацией адресованного Вами имущества или сдачей его в аренду. В этом случае мы проводим за свой счет всю работу, связанную с заключением договора купли-продажи и регистрацией права собственности, включая при необходимости судебную работу по обжалованию цены, предложенной ДГИ или КИО;
— найти потенциального покупателя на Ваш объект недвижимости и осуществить в его интересах всю работу по выкупу помещения;
— выработать другую оптимальную схему сотрудничества.
Вопросы и ответы
Возможно ли переуступить право аренды по договорам заключенным на аукционе, состоявшемся после 01.06.2015г. (услуга «Согласие на субаренду либо переуступку прав аренды недвижимости, принадлежащей городу (за исключением земельных участков и жилья)»)?
Какую площадь можно передать в субаренду (услуга «Согласие на субаренду либо переуступку прав аренды недвижимости, принадлежащей городу (за исключением земельных участков и жилья)»)?
Кто предоставляет услугу «Согласие на субаренду либо переуступку прав аренды недвижимости, принадлежащей городу (за исключением земельных участков и жилья)»?
Причины отказа в предоставлении услуги «Согласие на субаренду либо переуступку прав аренды недвижимости, принадлежащей городу (за исключением земельных участков и жилья)».
Что делать после получения согласия на сделку (субаренда) (услуга «Согласие на субаренду либо переуступку прав аренды недвижимости, принадлежащей городу (за исключением земельных участков и жилья)»)?
Если проведение конкурса или аукциона на право заключения договора субаренды не требуется:
— После получения согласия на заключение договора субаренды необходимо представить в Департамент городского имущества города Москвы (ДГИ) в течении 15 рабочих дней копию указанного договора субаренды.
Если проведение конкурса или аукциона требуется:
— После оформления результатов конкурса или аукциона на право заключения договора субаренды и заключения соответствующего договора субаренды необходимо предоставить в ДГИ в течении 15 рабочих дней копию заключенного договора субаренды, копию извещения о проведении конкурса или аукциона на право заключения договора субаренды и копию протокола о проведении конкурса или аукциона на право заключения договора субаренды.
В случае заключения договора субаренды на срок 1 год и более в связи с необходимостью его государственной регистрации в Управлении Росреестра по г. Москве вышеуказанные документы предоставляются в ДГИ после осуществления государственной регистрации договора субаренды. При этом срок предоставления документов увеличивается на 15 рабочих дней. Подробную информацию вы можете получить на сайте Росреестра.
Что делать после получения согласия на сделку (купля-продажа (переуступка)) (услуга «Согласие на субаренду либо переуступку прав аренды недвижимости, принадлежащей городу (за исключением земельных участков и жилья)»)?
После заключения договора купли-продажи (переуступки) права аренды необходимо осуществить его государственную регистрацию в Управлении Росреестра по г. Москве и в течение 15 рабочих дней предоставить в Департамент городского имущества города Москвы (ДГИ) копию зарегистрированного в установленном порядке договора.
Подробную информацию вы можете получить на сайте Росреестра.
После государственной регистрации договора о переуступке права аренды недвижимого имущества необходимо в течение 15 рабочих дней представить в ДГИ запрос на заключение дополнительного соглашения о смене стороны по договору аренды.
Перечень необходимых документов для получения услуги «Согласие на субаренду либо переуступку прав аренды недвижимости, принадлежащей городу (за исключением земельных участков и жилья)».
Причина и сроки приостановления услуги «Согласие на субаренду либо переуступку прав аренды недвижимости, принадлежащей городу (за исключением земельных участков и жилья)».
Кто может обратиться за услугой «Согласие на субаренду либо переуступку прав аренды недвижимости, принадлежащей городу (за исключением земельных участков и жилья)»?
Где найти услугу «Согласие на субаренду либо переуступку прав аренды недвижимости, принадлежащей городу (за исключением земельных участков и жилья)» на портале?
Причины отказа в приеме документов, необходимых для предоставления услуги «Согласие на субаренду либо переуступку прав аренды недвижимости, принадлежащей городу (за исключением земельных участков и жилья)».
Какой результат рассмотрения заявления по услуге «Согласие на субаренду либо переуступку прав аренды недвижимости, принадлежащей городу (за исключением земельных участков и жилья)»? И где с ним ознакомиться?
Результатом предоставления услуги является электронный документ, подписанный электронной подписью должностного лица Департамента городского имущества города Москвы, направленный в личный кабинет заявителя на портале.
Статус рассмотрения заявления можно узнать в личном кабинете.
Переуступка прав аренды кафе
Предоставление согласия на совершение сделок в отношении права аренды недвижимого имущества, находящегося в собственности города Москвы, за исключением земельных участков и объектов жилищного фонда в городе Москве
Условия получения услуги на сайте
Кто может обратиться за услугой:
Стоимость услуги и порядок оплаты:
Перечень необходимых сведений:
Сроки предоставления услуги
Срок приостановки: 20 рабочих дней
Результат оказания услуги
Формы получения
Вы можете отправить сообщение в органы исполнительной власти города Москвы в рамках досудебного обжалования.
Для получения услуги необходимо авторизоваться как юридическое лицо
Не установлен плагин КриптоПро. Перейти к установке?
Для получения услуги необходимо авторизоваться как физическое лицо
Основания для отказа в предоставлении услуги
Основаниями для отказа в предоставлении государственной услуги являются:
1. Невозможность предоставления государственной услуги по основаниям, предусмотренным федеральными законами и (или) иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и города Москвы.
2. Права на здания, строения, сооружения, помещения либо на земельный участок, на котором расположены указанные объекты недвижимости, оспариваются в судебном порядке или ведутся судебные разбирательства по вопросам, связанным с установлением арендной платы, применением льготной ставки арендной платы, взысканием задолженности по арендной плате, применением штрафных санкций, и иным вопросам, связанным с условиями договора аренды недвижимого имущества.
3. Нарушение условий договора аренды, в том числе наличие задолженности по арендной плате, передача объекта аренды полностью или части в субаренду, передача третьим лицам иным образом, а также иное распоряжение правом аренды без согласия арендодателя, использование объекта аренды по назначению, не предусмотренному договором.
4. Заключение договора субаренды не соответствует имущественной политике города Москвы в области арендных отношений согласно принципам экономической целесообразности.
Основания для отказа в приеме документов
Основаниями для отказа в приеме документов, необходимых для предоставления государственной услуги, являются:
1. Обращение за предоставлением государственной услуги лица, не являющегося заявителем в соответствии с Регламентом.
2. Несоответствие представленных запроса и документов требованиям, установленным правовыми актами Российской Федерации, правовыми актами города Москвы, Едиными требованиями, Регламентом.
3. Утрата силы представленных документов (в случае если срок действия документа указан в самом документе либо определен законодательством Российской Федерации, а также в иных случаях, предусмотренных нормативными правовыми актами Российской Федерации и города Москвы).
4. Наличие в представленных документах недостоверных и (или) противоречивых сведений.
5. Подача запроса от имени заявителя не уполномоченным на то лицом.
6. Противоречие документов или сведений, полученных с использованием межведомственного информационного взаимодействия, включая использование Базового регистра, поданным заявителем документам или сведениям.
7. Некорректное заполнение обязательных полей в форме интерактивного запроса.
8. Наличие противоречивых сведений в представленных документах и интерактивном запросе.
9. Подписание запроса и иных документов в электронной форме с использованием электронной подписи, не принадлежащей заявителю (представителю заявителя).
10. Электронные копии (электронные образы) документов, необходимых для предоставления государственной услуги, не поддаются прочтению и (или) не соответствуют требованиям к форматам их предоставления.
Переуступка прав аренды
Передача арендных прав может понадобиться в разных случаях и применяться к таким объектам, как коммерческая и промышленная недвижимость, земельные участки различного назначения, оформленные в аренду у муниципалитета или государства. Независимо от функциональных различий объектов и видов их целевого использования, сама процедура переуступки остаётся практически неизменной.
В чём суть процедуры по переуступке права аренды
Аренда — форма права обладания объектом недвижимости, предоставляющая его в возмездное пользование на определённый период, без таких полномочий, принадлежащих собственнику, как:
То есть арендатору принадлежит только право пользования недвижимостью. Поэтому по усмотрению правообладателя, отчуждаться третьим лицам могут имеющиеся у него права аренды, но не сам участок — собственник остаётся тем же лицом. Эта процедура называется переуступкой, или перенаймом. По преимуществу необходимость в переуступке возникает по следующим причинам:
Основная суть передачи арендных прав заключается в том, что независимо от того, используются ли арендованные площади, арендодатель должен получить оплату согласно договору, а арендатор — уплатить арендную плату. Чтобы объекты не пустовали, а наниматели не тратили своих денег впустую, предусмотрена указанная форма передачи прав.
Законодательные основания
Гражданское законодательство в п. 2 статьи 615 ГК РФ говорит о том, что арендатор вправе распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению, но в пределах:
Поэтому если отдельное положение указывает на то, что переуступка не допускается, оформлять передачу новому правообладателю нельзя даже с согласия собственника.
Согласно нормам п. 4 статьи 454 ГК РФ к передаче прав путём переуступки применяются нормы имущественной сделки купли-продажи, если иные обстоятельства не вытекают из положений договора. Соответственно, актуальными будут положения статей 549, 551, 558 ГК РФ. Статья 389 ГК РФ указывает на необходимость письменной формы документа и обязательной регистрации процедуры в Росреестре.
Чем отличается переуступка от субаренды
Мною замечено, что нередко даже индивидуальные предприниматели (ИП), занимающие под бизнес торговые площади, путают понятия субаренды и переуступки. Ещё чаще такая неразбериха встречается среди правообладателей — физических лиц, которые совершают ошибки в оформлении переуступки своих участков. Дело в том, что навскидку эти процедуры идентичны. Но при внимательном рассмотрении можно увидеть кардинальные юридические различия.
Между субарендой и уступкой прав много важных различий
При субаренде гражданские права остаются у прежнего арендатора, который продолжает нести ответственность за недвижимость перед собственником. Он осуществляет поднаём объекта, сохраняя своё участие в имущественных правах в качестве промежуточного звена между субарендатором и собственником. То есть выступает своего рода посредником. После договора субаренды правами на нежилое помещение или ЗУ имеют:
Нередко при возникновении прецедента порчи имущества вопрос о материальной ответственности лиц, оформивших аренду и субаренду, становится поводом для возбуждения гражданских исков, ведь субаренда предусматривает ответственность перед арендатором, а аренда — перед собственником.
Проведённый мною анализ судебной практики указывает на то, что в приоритете условия основного договора, заключённого с собственником. Поэтому арендатор отвечает за материальное состояние объекта в случае ущерба перед собственником. Впоследствии, рассчитавшись с собственником за порчу недвижимости, он вправе взыскать уплаченные средства с лица, с которым заключил договор субаренды.
Такие проблемы не возникают при оформлении переуступки, так как здесь арендатор, оформивший договор с правопреемником, выходит из участия в имущественных отношениях, полностью прекращая их. Заключив договор, правопреемник становится новым арендатором, вместо вышедшего предшественника. Он вступает в непосредственные отношения с собственником, уплачивая ему деньги за возможность пользования участком или зданием, помещением. А в случае причинения вреда — возмещает его по требованию собственника или добровольно.
Я лично никогда не сталкивалась со случаями привлечения к ответственности бывшего арендатора после оформления переуступки. Также мне ни разу не встречались такие примеры, изложенные кем-либо. Исключением могут быть лишь случаи, когда при оформлении договора были допущены технические или юридические ошибки, что не позволило процедуре пройти регистрацию, сохранив все обязанности за предшествующим арендатором.
В результате заключения такого договора новый арендатор полностью заменяет предыдущего, в итоге остаются два участника имущественных отношений: арендодатель и арендатор, как и было до передачи полномочий найма. А не три, как это предусматривают отношения субаренды. Из этого вытекают и различные финансовые обязательства: уступающая сторона не вправе изменять условия и сумму вносимой платы. При субаренде изменение этих условий допускается за счёт того, что арендатор-наниматель вправе взимать в свою пользу прибыль от перенайма, если данное обстоятельство не запрещено условиями договора аренды.
Кто является сторонами сделки
Оформить перенаём объекта и выступить стороной договора переуступки может только лицо, указанное в договоре аренды как арендатор. Но при переуступке арендатор передаёт свои права новому арендатору, что может вызвать юридические затруднения. Тем не менее, сторонами сделки выступают два арендатора. В договоре они именуются как:
Иногда гражданское законодательство предусматривает определение договора переуступки как договора цессии. Соответственно этому наименованию документа, стороны определяются:
Цедентом и цессионарием могут являться физические и юридические лица. К физическому лицу предъявляются следующие требования:
От имени юридических лиц сторонами сделки могут выступать только законные представители в лице генерального директора или уполномоченные представители, назначенные генеральным директором. От того, физическое или юридическое лицо выступает в роли цедента и цессионария, зависит алгоритм проведения сделки и пакет представляемой документации.
Индивидуальные предприниматели обязательно указывают в документе свои реквизиты, полученные при регистрации в налоговом органе и определяющие их принадлежность к ИП.
Порядок и правила переуступки прав аренды
Процедура совершается подобно имущественной сделке: одна сторона уступает, а вторая приобретает право аренды на недвижимость. Отличие от купли-продажи здесь в том, что данное право передаётся без условий обязательного предоставления оплаты со второй стороны. Тем не менее если цедент приобретал земельный участок на торгах, он вправе затребовать стоимость, уплаченную в процессе приобретения права аренды.
Обратите внимание на то, что при уступке недопустимо передавать те полномочия, которыми цедент не обладает. Также недопустимо иным образом нарушать положения договора аренды. Все его существенные положения должны дублироваться без изменений.
Хотелось бы также обратить внимание на такой важный момент: договор переуступки не имеет автономной юридической силы, то есть его нельзя предъявлять отдельно, без представления договора аренды. Соответственно, на основании одного такого договора может оформляться несколько дополнительных договоров о переуступке.
Какие документы понадобятся
Чтобы оформить сделку, арендатору, выходящему из юридических отношений, нужно собрать пакет документации, в который входят:
В пакете документации должно лежать столько договоров цессии с актами приёмки документации принимающей стороной, сколько раз проводилась переуступка. Если хоть один из документов в этой цепочке утерян — весь пакет документации утрачивает юридическую силу. В таком случае нужно срочно восстановить утерянный документ одним из следующих вариантов:
От участников сделки юридических лиц дополнительно потребуется:
Для подтверждения полномочий на сделку представитель юридического лица, если он генеральный директор, представляет:
Все доверенности, предъявляемые представителями физических и юридических лиц, должны оформляться нотариально, или удостоверяться лицом, заменяющим нотариуса: главным врачом, начальником режимного учреждения, директором социально-реабилитационного центра.
Как правильно составить договор
Договор составляется в форме дополнительного соглашения и прилагается к договору аренды. Поэтому в документе о совершении цессии обязательно даются реквизиты первичного договора с формулировкой: «на основании гражданского договора аренды». Здесь же указываются характеристики объекта, который был арендован. Если ранее объект неоднократно переуступался, то во вновь составляемый документ вносятся также и реквизиты предшествующего дополнительного соглашения.
В договор о переуступке прав обязательно нужно внести реквизиты основного договора аренды
В целом такой документ составляется в свободной форме, которая состоит из нижеследующих элементов:
В основные реквизиты, после наименования документа, нужно внести дату и место его заключения. Во вводной части даются краткие сведения о правах на арендуемый объект недвижимости: от истории их получения цедентом, до положений правоустанавливающего документа, допускающих переуступку. Здесь же указываются стороны сделки, с внесением о них следующих сведений:
Мною замечено, что некоторые образцы договоров содержат такие сведения, как пол участников сделки. Считаю, что такие данные уместно вносить, когда фамилия, имя и отчество участника может вызвать заблуждения и идентифицироваться с мужчиной и женщиной. Например, в случае украинских или белорусских фамилий с редким и непривычным сочетанием имени и отчества. Зачастую такие сложные формы могут встречаться у граждан неславянских национальностей, при оформлении аренды иностранным гражданам. Если вносится пол одного участника, следует внести ту же информацию о его контрагенте. В стандартных ситуациях лишние сведения, не несущие никакой пользы, вносить не следует.
В положения основной части объект договора не вносится, так как он уже внесён во вводную часть, кроме указания его целевого назначения. То же касается сторон сделки и сведений о них, которые даются только во вводной части. Далее по тексту они вносятся как цедент и цессионарий. В документ должны входить следующие существенные положения:
По усмотрению сторон можно внести положение о действиях в ситуации неодолимой силы. К таковым относятся:
В заключении указываются такие необходимые и дополнительные нюансы:
По завершении текста ставятся подписи контрагентов и указываются их паспортные данные.
Для юридических лиц обязательным является внесение во вводную часть:
Если предшествующие экземпляры удостоверялись нотариально, то текущий документ также требуется удостоверить у нотариуса.
Права и обязанности сторон
В положении о правах и обязанностях следует внести те пункты, которые окажутся актуальными для настоящего соглашения. Передающая сторона обязуется:
Она имеет право получить оплату за передачу арендных прав и требовать от цессионария добросовестного отношения к сделке.
Принимающая сторона также вправе притязать на своевременное получение недвижимости в состоянии, которое указано в договоре. Она обязана, согласно установленным положениям:
Эти и другие права и обязанности, внесённые в положения договора, нужно выполнить в том виде, в котором они отражены документом. За их не исполнение может взиматься штраф, или сделка может расторгаться.
Нередко доверчивые граждане пускают на самотёк составление договора контрагентом или соглашаются с внесением неясных формулировок, допускающих интерпретацию. Впоследствии такая халатность может привести к печальным последствиям, если партнёр оказался недобросовестным. Ведь все внесённые положения придётся исполнять. Смысл заключения сделки в том, что каждая сторона получает от неё преимущества, которые вносятся в документ в качестве положений. Не исполнение этих положений может рассматриваться как не предоставление контрагентом обещанных преимуществ, а значит — нарушение имущественных прав партнёра по сделке.
Правильно составить договор переуступки права аренды можно по образцам:
На какой срок заключается договор переуступки
Данным договором прекращается право аренды у предшествующего арендатора. Оно возникает у его правопреемника. Поэтому сроки, в отличие от субаренды, здесь устанавливаться не могут.
В то же время нужно следить за тем, чтобы срок аренды объекта новым правообладателем не длился дольше, чем это указано в основном договоре аренды. В этом случае нужно смотреть положения первичного документа. Если изначально аренда устанавливалась на определённый срок, то из него следует вычесть срок нахождения объекта в аренде. Например, участок был передан землевладельцу на 25 лет. Он пользовался им 8 лет, затем уступил его новому участнику. Соответственно, в договоре переуступки следует указать срок аренды в 17 лет.
Многие правообладатели земель ошибаются, получая от муниципалитета участки, без указания срока аренды и подразумевая, что их можно переуступать на том же основании. Это не так. Отсутствие срока приравнивается к периоду в 49 лет, который предусмотрен для пользования землёй, если срок не указан. При оформлении договора нужно провести расчёты, исходя из данных параметров.
Нужно ли регистрировать переуступку
Если до конца аренды по основному договору осталось меньше года — сделку можно не регистрировать. В случае пролонгации арендных прав с собственником — регистрацию провести с момента пролонгации. В остальных случаях следует исходить из положения Федеральных законов о регистрации, которые оглашают её необходимость, если право на объект переходит более чем на один год.
Регистрация проводится после заключения договора сторонами. Подписав договор, они подходят в многофункциональный центр (МФЦ) с тремя его экземплярами и пакетом прилагаемых документов. Предварительно следует:
Заявление пишет принимающая сторона, она же уплачивает пошлину в размере:
Оба участника сделки подходят в окошко к регистратору и предъявляют 3 экземпляра договоров и пакет прилагаемой документации, которая участвовала в сделке. Регистратор принимает документы под расписку и назначает дату повторного визита — приблизительно через 10 рабочих дней. Но если стороны сделки подходят на регистрацию в разные дни — срок регистрации может продлиться до одного месяца.
Чтобы обоим участникам сдать документацию в один день, настоятельно рекомендую выбрать дату заключения сделки и предварительно записаться в МФЦ на этот день. Так как ситуация с очередью может оказаться непредсказуемой и разрушить планы участников сделки, целесообразно взять её под контроль.
По завершении регистрации сведения о новом арендаторе будут внесены в государственный кадастр. Он получит выписку из ЕГРН, где будет указан в качестве правообладателя арендуемого объекта. А на обратной стороне экземпляров договора будет сделана отметка о регистрации.
Преимущества и недостатки переуступки прав аренды для обеих сторон
Передающая сторона в результате оформления переуступки получает следующие преимущества:
Недостатками этой процедуры можно считать:
Что касается принимающей стороны, то для неё получение арендных прав по переуступке несёт следующие положительные моменты:
Минусами переуступки для правопреемника могут считаться следующие нюансы и сопутствующие обстоятельства:
Хочется отметить некоторые рифы, которые можно обойти и не понести риск столкновения с мошенниками, или иными недобросовестными контрагентами. Для этого нужно проверить документы, удостоверяющие личность граждан или пакет учредительной документации. Обратите внимание на то, что переуступать объект может только лицо, которое оформило право аренды, или его представитель. Каждая предшествующая переуступка должна проверяться на правоспособность. Договор лучше всего составлять, заручившись поддержкой компетентного юриста или нотариуса. Внимательность при проверке документации и оформлении сделки — лучшая гарантия её эффективности.
Видео: переоформление прав аренды
Переуступка — гражданская процедура, позволяющая передать право аренды на недвижимость. Оформляется двусторонним договором передающей и принимающей стороны, с обязательным приложением акта приёма-передачи документов. Если срок аренды больше года, то сделку нужно зарегистрировать в Росреестре. При оформлении требуется внимательно изучить предшествующие договоры и акты, а также удостовериться в правоспособности претендента на сделку.