плата с оборота по договору аренды что это
Как изменились договоры аренды и сам рынок в этой сфере за год коронавирусной реальности
Тренд «ковидной» реальности — установление арендной платы в виде процента с оборота арендатора. Почему владельцы коммерческой недвижимости готовы делить риски с арендаторами и как теперь составляются договоры аренды?
Введенные год назад из-за коронавируса ограничения сказались на всех сферах бизнеса. Новые условия требуют от сторон закрепления в договоре аренды универсального инструмента, исключающего необходимость каждый раз вступать в переговоры в случае приостановления или ограничения деятельности арендатора. При этом важно соблюдение баланса интересов сторон.
В сфере торговли таким инструментом может быть установление арендной платы в виде процента с оборота арендатора. Этот механизм давно известен рынку, но специалисты отмечают, что именно в условиях пандемии его применение стало трендом в области аренды торговой недвижимости.
Процент с оборота: как это работает?
Закон не ограничивает стороны в выборе форм оплаты аренды. Наряду с классической фиксированной платой (за единицу площади или за все помещение) допускается определение арендной платы через согласованную долю «полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов».
В случае торговой недвижимости такими доходами выступает оборот (выручка без НДС) магазина арендатора, расположенного в арендуемых помещениях. Арендная плата при этом определяется как процент с оборота. Обычно его величина варьируется от 5% до 10% и зависит от особенностей деятельности арендатора и достигнутых сторонами договоренностей.
Такая форма арендной платы выгодна арендатору, поскольку позволяет заранее заложить расходы на аренду в свою бизнес-модель, не опасаясь, что со снижением спроса доля таких расходов непредсказуемо увеличится.
Зачем это нужно арендодателям?
Невзирая на негативные аспекты (плавающие платежи, процесс расчета арендной платы и др) арендодатели идут на установление в договорах процента с оборота. Чаще это делается для якорных арендаторов (супермаркетов, кинотеатров, крупных фешн-брендов), присутствие которых может увеличить поток посетителей и тем самым привлечь других арендаторов.
Однако в текущей ситуации такую форму арендной платы стал использовать более широкий круг арендаторов. В условиях спада на рынке и ограниченного спроса на аренду торговых помещений сохранение хотя бы небольшого арендного потока для арендодателя может быть предпочтительнее, чем потеря арендатора.
Что писать в договоре аренды?
Помимо четкого определения содержания термина «оборот» и указания величины процента (ставки) в договоре необходимо предусмотреть порядок и сроки представления арендатором отчета об обороте, а также полномочия арендодателя по контролю за достоверностью представленных сведений и разумные ограничения по срокам аудита отчета об обороте.
В договоре обычно указывается, что из состава арендной платы, рассчитываемой с оборота, исключаются эксплуатационные и коммунальные платежи.
Арендодатель может снизить свои риски, предусмотрев в договоре минимальную базовую арендную плату, которая подлежит уплате арендатором независимо от его фактического оборота. Такое условие исключает теоретическую ситуацию, когда аренда становится безвозмездной при падении оборота до нуля.
В условиях растущей неопределенности мировоззрение арендодателей постепенно меняется. Если раньше любые попытки арендатора добиться пересмотра размера арендной платы встречали сопротивление, то теперь все чаще сторонам удается достичь консенсуса. Установление плавающей арендной платы в виде процента с оборота является одним из тех инструментов, которые позволяют сохранить баланс интересов сторон в данном вопросе.
Есть ли у вас опыт заключения подобных договоров? С какими трудностями вы сталкивались?
Поиск
Изменившиеся экономические условия в стране ударили по арендному бизнесу на рынке торговой недвижимости.
Это прежде всего пересмотр ставок арендной платы и связанная с ним ротация арендаторов торговых центров.
В практику владельцев готового арендного бизнеса и управляющих компаний уже прочно вошло брать арендные платежи в виде процента с оборота торговой точки.
Арендаторы вынуждены делиться с владельцами своими финансовыми результатами.
Какая должна быть доля аренды в выручке
В математике ритейла для анализа успешности деятельности торговой точки используются такие показатели как товарооборот, наценка и маржа.
От чего зависит процент с оборота магазина
Итак, арендаторы вынуждены делиться с собственниками торговой недвижимости своими финансовыми данными по обороту и выручке.
Выплачиваемый арендодателю процент зависит от:
— местоположения торгового центра, определяющего его посещаемость;
— специализации торгового оператора или магазина.
Схема оплаты аренды от оборота тоже меняется со временем, в дальнейшем она может принять форму фиксированной ставки, которая устраивает обе стороны.
Она позволяет, наряду с антикризисной коррекцией ставки аренды, сохранить арендаторов и обеспечить приемлемый показатель заполняемости торгового центра.
Доступ к отчётности арендатора
Естесственно, принцип «Процент с оборота взамен фиксированной арендной ставки» невозможен без взаимного доверия.
Обе стороны должны решить, как обеспечить доступ арендодателя к информации о показателях торговли арендатора.
Для эффективной работы схемы она нуждается в поддержке обеими сторонами.
То, каким образом и в какие сроки происходит отчет по оборотам магазина, должно отражаться в договоре аренды. Также там указывается, к каким именно документам имеет доступ арендодатель.
Юридическое сектантство: «Постоянная, Переменная, Дополнительная и Оборотная Составляющие Арендной Платы»
Вот приложение к договору аренды нежилого помещения (размером около 40 кв. м), в котором установлена арендная плата, и извлечение из него. Такая арендная плата сейчас «входит в моду» в определенных крупных торговых центрах.
Чтобы разобраться в арендной ставке, нужны то ли дополнительные специальные познания, то ли литр самогона и неделя работы. Поэтому, как говорится, если нет времени, не пытайтесь повторить…
Данное же юридическое сектантство со стороны арендодателей себя «оправдывает», поскольку арендные суммы вместе со штрафными санкциями, взлетая с астрономической скоростью, приводят арендаторов (что не знают, зачем существуют проф. юристы) к банкротству!
Англо-американское договорное право
Юридический Due Diligence
Корпоративное право: основные проблемы
Комментарии (12)
Вполне себе стандартные положения договора аренды, особенно с каким-нибудь крупным торговым центром.
Если ТЦ управляется грамотно, то и прибыль арендаторов выше.
Арендодателей не защищаю, т.к. работаю на стороне арендатора, но логику понять можно, она не ужасная. Сектантства тут нет. Зато все понимают за что платят (но понятно, что часть из целевых платежей может не идти на заявленные услуги, но это другой вопрос).
« Сектантства тут нет. Зато все понимают за что платят »
В результате, не всегда, но часто, при рассмотрении споров по аренде судам приходится привлекать экспертов для разъяснения положений договоров аренды в части формул расчета арендной платы.
Алчность, желание не прогадать самому и еще более острое желание не дать арендатору получить хоть какую-то экономию, пусть даже случайную. В общем, пусть моя корова сдохнет, но у соседа пусть сдохнет две.
Человек человеку, как все знают, друг, товарищ и брат.
P.S. Почему-то не увидел скидок/надбавок за плотность трафика клиентов/офисных сотрудников, скидок/надбавок за нормальный или ускоренный износ ковролина, лифтового оборудования, унитазов и прочего.
Странно, неужели арендодатель это упустил? Какой же он невнимательный!
Аренде добавят оборотов
Тренд «ковидной» реальности – установление арендной платы в виде процента с оборота арендатора. Почему владельцы коммерческой недвижимости готовы делить риски с арендаторами и как теперь составляются договоры аренды?
Больше года прошло с момента объявления всероссийского локдауна, направленного на борьбу с распространением коронавирусной инфекции. Введенные ограничения сказались на всех сферах бизнеса. Одной из мер поддержки, объявленных государством, стала возможность снижения и отсрочки арендных платежей для арендаторов недвижимого имущества. Хотя изначально применение этой меры было ограничено наиболее пострадавшими отраслями, на практике многие арендаторы вступили в переговоры с собственниками и добились пересмотра условий аренды. Как правило, достигнутые договоренности носили временный характер и прекратили свое действие с отменой введенных ограничений.
Однако условия новой «ковидной» реальности требуют от сторон закрепления в договоре аренды универсального инструмента, исключающего необходимость каждый раз вступать в переговоры в случае приостановления или ограничения деятельности арендатора. При этом важно соблюдение баланса интересов сторон.
В сфере торговли таким инструментом может быть установление арендной платы в виде процента с оборота арендатора. Этот механизм давно известен рынку, но специалисты отмечают, что именно в условиях пандемии его применение стало трендом в области аренды торговой недвижимости.
Процент с оборота: как это работает?
Закон не ограничивает стороны в выборе форм оплаты аренды. Наряду с классической фиксированной платой (за единицу площади или за все помещение) допускается определение арендной платы через согласованную долю «полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов».
В случае торговой недвижимости такими доходами выступает оборот (выручка без НДС) магазина арендатора, расположенного в арендуемых помещениях. Арендная плата при этом определяется как процент с оборота. Обычно его величина варьируется от 5% до 10% и зависит от особенностей деятельности арендатора и достигнутых сторонами договоренностей. Возможна дифференциация ставки в зависимости от размера оборота, специфики реализуемых товаров и прочих составляющих.
Такая форма арендной платы выгодна арендатору, поскольку позволяет заранее заложить расходы на аренду в свою бизнес-модель, не опасаясь, что со снижением спроса доля таких расходов непредсказуемо увеличится.
Зачем это нужно арендодателям?
Собственник заинтересован в получении стабильного дохода от сдаваемого в аренду имущества. Эту цель позволяют достичь фиксированные арендные платежи. В случае же с плавающими платежами арендодатель становится заложником внешних обстоятельств, которые могут негативно влиять на бизнес арендатора и вести к снижению арендной платы. К тому же усложняется процесс расчета арендной платы. У арендодателя возникает необходимость регулярно проверять отчеты арендатора о его обороте за отчетный период. Кроме того, существенный разброс сумм арендных платежей в пределах одного налогового периода может вызвать дополнительные вопросы у налоговых органов.
Невзирая на эти негативные аспекты, арендодатели идут на установление в договорах процента с оборота. Чаще это делается для якорных арендаторов (супермаркетов, кинотеатров, крупных фешн-брендов), присутствие которых может увеличить поток посетителей и тем самым привлечь других арендаторов. Однако в текущей ситуации такую форму арендной платы стал использовать более широкий круг арендаторов. В условиях спада на рынке и ограниченного спроса на аренду торговых помещений сохранение хотя бы небольшого арендного потока для арендодателя может быть предпочтительнее, чем потеря арендатора.
Что писать в договоре аренды?
Помимо четкого определения содержания термина «оборот» и указания величины процента (ставки) в договоре необходимо предусмотреть порядок и сроки представления арендатором отчета об обороте, а также полномочия арендодателя по контролю за достоверностью представленных сведений и разумные ограничения по срокам аудита отчета об обороте.
В договоре обычно указывается, что из состава арендной платы, рассчитываемой с оборота, исключаются эксплуатационные и коммунальные платежи.
Арендодатель может снизить свои риски, предусмотрев в договоре минимальную базовую арендную плату, которая подлежит уплате арендатором независимо от его фактического оборота. Такое условие исключает теоретическую ситуацию, когда аренда становится безвозмездной при падении оборота до нуля.
В условиях растущей неопределенности мировоззрение арендодателей постепенно меняется. Если раньше любые попытки арендатора добиться пересмотра размера арендной платы встречали сопротивление, то теперь все чаще сторонам удается достичь консенсуса. Установление плавающей арендной платы в виде процента с оборота является одним из тех инструментов, которые позволяют сохранить баланс интересов сторон в данном вопросе.
Пять советов для бухгалтеров про договор аренды: как не получить налоговые проблемы
Положения договора аренды интересуют не только стороны, заключившие этот договор, но и третьих лиц: внимательнее всего читают договор представители налоговых органов в поисках пункта, за который можно зацепиться. В данной статье мы рассмотрим, на какие аспекты следует обратить внимание при подготовке договора аренды недвижимого имущества.
На нормативном уровне законодатель многие важные аспекты договора оставляет на усмотрение сторон, добавляя каждой норме фразу: «если иное не установлено договором».
Поэтому все условия договора должны быть четко сформулированы, чтобы инспектор не мог трактовать ту или иную норму во вред сторонам договора. Налоговые последствия даже, казалось бы, простого договора аренды порой могут быть плачевны для фирмы или предпринимателя. Мы подготовили пять советов, которые помогут сформулировать договор аренды так, чтобы обезопасить себя от проблем с налоговой.
Совет № 1. Проверьте права арендодателя
Если арендодатель является собственником, то требуйте свидетельство о праве собственности или выписку из ЕГРП. Если же ваш арендодатель сам является арендатором данного помещения, тщательно изучите уже заключенный договор аренды и ищите условие о субаренде. Если субаренда договором предусмотрена, то лучше подстраховаться, получив письменное согласие собственника на сдачу в субаренду. Тогда принятие арендной платы в расходную часть будет законным.
Расходы в договоре аренды – это самый актуальный вопрос. Чтобы не разбираться с ним в судах, следует закрепить соответствующие условия в договоре.
Совет № 2. Обоснуйте включение аренды в расходы
Ни в налоговом, ни в гражданском законодательстве нет четкого указания на то, что арендные платежи должны подтверждаться ежемесячными актами. Поэтому часто возникает вопрос: составлять ли эти акты? Ответ прост: акт нужен, но в случае, если обязанность составления такого акта предусмотрена договором.
Своим Письмом от 15.06.2015 № 03-07-11/34410 Минфин РФ сделал вывод о том, что ежемесячное составление акта об оказании услуг по аренде недвижимого имущества не требуется. А для документального подтверждения расходов необходимы документы, оформленные согласно требованиям законодательства:
А вот про акт приема-передачи арендованного имущества забывать не стоит. Без него или без указания в договоре того, что договор имеет силу передаточного акта, налоговые органы посчитают, что фактически имущество в аренду передано не было.
Совет № 3. Учитывайте коммунальные расходы
Законодатель дает возможность сторонам договора аренды самим определить, кто из них будет нести бремя коммунальных расходов по содержанию арендуемого имущества.
Практика показывает, что существует несколько вариантов взаимодействия сторон договора аренды в части оплаты коммунальных услуг. Разберем подробно три самых популярных из них.
Вариант 1.Оплата коммунальных услуг производится за счет арендодателя.
В таком случае стороны прописывают в договоре, что расходы по содержанию сданного в аренду помещения несет арендодатель. Данное условие необходимо прописать в обязанностях арендодателя и указать, что оплата коммунальных услуг производится за его счет по выставленным ему поставщиками этих услуг счетам.
Налоговые последствия при таком раскладе следующие. Арендодатель имеет право уменьшить налогооблагаемую базу по налогу на прибыль на сумму произведенных затрат. НДС, уплаченный арендодателем в составе платы за коммунальные услуги, он может предъявить к вычету (при условии, что арендная плата облагается НДС).
Арендатор при таком раскладе уплачивает арендодателю только арендную плату, сумму которой он включает в состав своих расходов, а предъявленный ему арендодателем НДС ставит к вычету
Вариант 2. Оплата коммунальных услуг производится за счет арендатора путем заключения отдельных договоров. Этот вариант пользуется популярностью только тогда, когда предметом аренды является государственная или муниципальная собственность или договор заключается на длительный срок. Так как тогда арендатору приходится самому заключать отдельные договоры с поставщиками коммунальных услуг.
Однако если стороны договорились именно так, то необходимо указать в договоре обязанности арендатора, а именно:
Вариант 3. Оплата коммунальных услуг производится за счет арендатора путем включения коммунальных расходов в арендную плату. Этот вариант является наиболее оптимальным, так как арендатору не нужно заключать какие-то другие договоры, но при этом сумма, подлежащая уплате за потребленные коммунальные услуги, прозрачна и понятна обеим сторонам. При таком порядке взаимодействия арендатор уплачивает коммунальные услуги как переменную часть в составе арендной платы. То есть арендатор выставляет счет на две позиции:
1. Фиксированная часть арендной платы (изначально установлена договором).
2. Переменная часть арендной платы (равна сумме расходов на оплату коммунальных услуг, потребленных арендатором).
В договоре обязательно необходимо указать, что арендная плата состоит из двух частей: фиксированной и переменной. Тогда с налогообложением не возникнет проблем. Арендодатель всю сумму арендной платы (включая переменную) учитывает в доходах и облагает НДС. НДС предъявленный поставщиками коммунальных услуг арендодатель может принять к вычету. Арендатор, в свою очередь, учитывает в расходах всю арендную плату, включая фиксированную и переменную части и принимает НДС к вычету со всей суммы.
На практике встречаются и другие варианты взаимодействия сторон в части уплаты коммунальных платежей, как например возмещение коммунальных расходов арендодателю, или заключение агентского договора на уплату коммунальных расходов, или заключение отдельно договора аренды и договора на коммунальные услуги. Но эти варианты более трудозатратны, не имеют четкого законодательного регулирования, а судебная практика не единообразна. Поэтому во избежание налоговых рисков рекомендуется использовать в договоре безопасные формулировки.
Совет № 4. Указывайте НДС
Если обе стороны применяют общую систему налогообложения, то необходимо отдельно выделять НДС. Тогда обе стороны четко знают размер налога. Если одна из сторон договора применяет специальный режим налогообложения, то необходимо сделать ссылку на это. Если ни одна из сторон не является плательщиком НДС, то во избежание конфликтных ситуации с налоговыми органами, лучше сделать ссылку и на это.
Бывают и случаи, когда не плательщик НДС волей судьбы может превратиться в налогового агента. Это может произойти в случае, если арендодателем является государство в лице своих органов. Поэтому, даже не являясь плательщиком НДС, применяя, например УСН или ЕНВД, арендатор должен сам исчислить, удержать и перечислить в бюджет НДС из арендной платы.
Совет № 5. Избегайте формулировок об освобождении от арендной платы
По условиям договора возложить на арендатора обязанность по улучшению арендованного имущества и зачесть данные расходы в счет арендной платы вполне законно. Однако практика показывает, что при таком методе расчетов часто встречается формулировка: «арендатор обязуется за свой счет произвести ремонт арендуемых помещений. Арендодатель не взимает арендную плату с арендатора за этот период». Налоговый орган может трактовать данную норму договора, так словно арендная плата вообще не предполагается. А безвозмездность в налогах очень дорого стоит. Тогда у арендатора за данный период возникает объект налогообложения в виде дохода – безвозмездно полученные услуги по предоставлению помещения. Определить налоговую базу налоговым инспекторам не составит труда, так как стоимость арендной платы за последующие месяцы аренды определена в самом договоре.
Поэтому размытые формулировки могут сыграть не в вашу пользу. Для предупреждения такой ситуации лучше указать, например, что арендная плата взимается в двух формах: в твердой сумме и в форме возложения на арендатора затрат на улучшение арендованного имущества в такой-то период.
В заключение необходимо отметить, что законодательство в сфере аренды устроено вполне диспозитивно, поэтому большинство положений договора стороны могут согласовывать, так как им это необходимо. Стоит четко регулировать рассмотренные в данной статье аспекты, так как отсутствие в контракте определенных условий влечет за собой дополнительные налоговые риски.