плата за землю земельный налог и арендная плата за землю
Плата за землю земельный налог и арендная плата за землю
Глава VIII. ЗЕМЕЛЬНЫЙ НАЛОГ, АРЕНДНАЯ ПЛАТА ЗА ЗЕМЛЮ,
ПЛАТА ЗА ПРИОБРЕТЕНИЕ ЗЕМЛИ В СОБСТВЕННОСТЬ
Статья 47. Плата за землю
Землевладение, бессрочное (постоянное) и временное пользование земельными участками и их аренда являются платными, кроме случаев, указанных в статье 51 настоящего Кодекса.
(см. текст в предыдущей редакции)
За земельные участки, находящиеся в собственности, взимается земельный налог.
(см. текст в предыдущей редакции)
Статья 49. Поступление платежей в бюджет
Платежи за землю поступают на специальные бюджетные счета сельских, поселковых, городских, районных Советов народных депутатов, на территории которых находятся земельные участки.
(в ред. Закона РФ от 28.04.93 N 4888-1)
(см. текст в предыдущей редакции)
В установленном законодательными актами Российской Федерации и республик в составе Российской Федерации порядке эти платежи частично централизуются на специальных бюджетных счетах республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов и в республиканском бюджете Российской Федерации.
(в ред. Закона РФ от 28.04.93 N 4888-1)
(см. текст в предыдущей редакции)
При аренде земельного участка у собственника земли арендная плата поступает на его счет.
Статья 50. Использование платежей за землю
(в ред. Закона РФ от 28.04.93 N 4888-1)
(см. текст в предыдущей редакции)
Платежи за землю направляются исключительно на цели, связанные с финансированием мероприятий по землеустройству, ведению земельного кадастра и мониторинга, охране земель, повышению их плодородия, освоению новых земель, на компенсацию собственных затрат землепользователя на эти цели, а также на погашение ссуд, выданных под указанные мероприятия, процентов за их использование, фиксированные выплаты землепользователям, ведущим сельскохозяйственное производство на землях низкого качества, инженерное и социальное обустройство территории в соответствии со статьей 24 Закона РСФСР «О плате за землю». Арендная плата, получаемая собственником земли, используется им по своему усмотрению.
Статья 51. Льготы по взиманию платы за землю
От платы за землю полностью освобождаются:
1) заповедники, национальные и дендрологические парки, ботанические сады;
2) предприятия, граждане, занимающиеся традиционными промыслами в местах проживания и хозяйственной деятельности малочисленных народов и этнических групп, а также народными художественными промыслами и ремеслами в местах их традиционного бытования;
5) предприятия, учреждения, организации и граждане, получившие для сельскохозяйственных нужд нарушенные или малопродуктивные земли в соответствии с кадастровой оценкой.
Сельские, поселковые, городские, районные Советы народных депутатов могут устанавливать льготы по взиманию земельного налога и арендной платы в виде полного или частичного освобождения на определенный срок, отсрочки выплаты, понижения ставки земельного налога для:
инвалидов и их объединений;
участников Великой Отечественной войны;
лесохозяйственных предприятий, выполняющих работы по лесовосстановлению, лесоразведению, выращиванию, охране и защите лесов за счет государственного бюджета.
Земельный налог и арендная плата за землю не взимаются с предприятий, учреждений, организаций и граждан за земельные участки, находящиеся в стадии сельскохозяйственного освоения. Период освоения контролируется местными Советами народных депутатов.
В республиках, входящих в состав РСФСР, льготы по взиманию платы за землю определяются законодательством этих республик.
Платность земли: земельный налог и арендная плата
«Практическая бухгалтерия», 2010, N 4
Принцип платности использования земли закреплен в ст. 1 Земельного кодекса. Формами такой платы являются земельный налог и арендная плата за землю. Они устанавливаются на основании документа, удостоверяющего право собственности, владения, пользования, аренды земельного участка, либо на основании фактического пользования земельным участком. О том, кто должен платить земельный налог, как содержание договора аренды земли, его заключение и переоформление влияют на налоговое бремя, читайте в статье.
Не каждая фирма, предприниматель или обычный гражданин может позволить себе приобрести в собственность земельный участок, чтобы начать бизнес. В этом случае как вариант можно арендовать земельный участок.
Договор аренды земельного участка, заключенный на срок один год и более, подлежит государственной регистрации в территориальных органах Росреестра (частные земли) или Росимущества (государственные и муниципальные земли). Отсутствие регистрации договора является достаточным основанием для привлечения к административной ответственности по ст. 7.1 Кодекса об административных правонарушениях за использование земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю. Представление договора на регистрацию после возбуждения дела об административном правонарушении не освобождает от ответственности, а может быть учтено лишь как смягчающее обстоятельство.
За пользование землей надо платить. Формами такой платы являются земельный налог и арендная плата за землю. Какие факторы определяют обязанность того или другого платежа?
Земельный налог или арендная плата?
В налоговом законодательстве четко закреплено, что плательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения. Важно четко знать, что юридическим основанием для взимания земельного налога является наличие правоустанавливающих документов, которые подтверждают зарегистрированные в установленном порядке указанные права.
Не платят земельный налог организации и физические лица за земельные участки, находящиеся у них на праве безвозмездного срочного пользования или переданные им по договору аренды, то есть арендаторы (ст. 388 гл. 31 «Земельный налог» НК РФ). Отсутствие подписанного договора аренды, а также документов, подтверждающих уплату арендных платежей, само по себе не влечет признание арендатора плательщиком земельного налога при наличии фактических арендных отношений между собственником земельного участка и арендатором. Этот вывод подтверждает судебная практика (например, Постановление ФАС Поволжского округа от 11 декабря 2008 г. по делу N А12-8999/2008). Арендаторы платят арендную плату.
Плата за право аренды
В соответствии с градостроительным и земельным законодательством в некоторых случаях (госземли, строительство и др.) предоставление в аренду земельного участка осуществляется посредством проведения аукциона (конкурса), на котором продается право на заключение договора аренды. Для участия в конкурсе необходимо подать заявку с определенным пакетом документов, оформление которого потребует денежных затрат.
Приобретение права на заключение договора аренды земельного участка не влечет обязанность уплачивать земельный налог или арендную плату (Определение ВАС РФ от 18 января 2007 г. N 14292/06).
Земля в придачу
Налоговики не перестают предъявлять претензии к арендаторам земли и привлекать их к ответственности по ст. 122 Налогового кодекса за неуплату в принципе или неполную уплату земельного налога. Зачастую это происходит в следующей ситуации: организация владеет на праве собственности зданием или его частью. Проверяющие предъявляют налоговые требования в отношении земельного участка под зданием. Правомерность требований зависит от того, какими правами обладает собственник недвижимости на земельный участок.
При переходе права собственности на здание, строение, сооружение на чужом земельном участке к другому лицу последнее приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (п. 1 ст. 35 ЗК РФ).
Если в собственность приобретено здание (его часть), вместе с ним к покупателю переходят и права на землю, какими обладал прежний собственник. То есть при смене собственника объекта земля под ним не должна «повиснуть» в воздухе. Это правило закреплено в п. 1 ст. 552, в ст. 652 Гражданского кодекса и в ст. 35 Земельного кодекса.
Если на прежнего собственника здания (его части) был оформлен договор аренды земли, то новый собственник автоматически считается тоже арендатором соответствующего земельного участка. Соответственно земельный налог не уплачивается. В этом случае налоговики не вправе привлечь к ответственности арендатора земли по ст. 122 Налогового кодекса. Аналогичные выводы содержатся в Письмах Минфина России от 25 апреля 2007 г. N 03-05-06-02/38, от 20 июня 2006 г. N 03-06-02-04/89.
Земельная составляющая в аренде недвижимости
Вопрос платы за землю неразрывно связан с арендой недвижимости: есть ли в арендной плате за объект недвижимости земельная составляющая?
Гражданское законодательство предусматривает, что установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование им включает плату за пользование земельным участком (или его частью), на котором расположено здание, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 2 ст. 654 ГК РФ).
Это важно. Согласно п. 2 ст. 654 Гражданского кодекса, установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.
Платить земельный налог необходимо, только если лицо обладает одним из вещных прав на земельный участок: правом собственности, правом постоянного (бессрочного) пользования или правом пожизненного наследуемого владения. При этом отсутствие в договоре аренды имущества пункта об оплате пользования земельным участком не исключает такую плату в составе арендной платы. Таким образом, установление арендных платежей за имущество автоматически включает плату за землю в их составе.
Налоговики всячески стараются вменить арендатору участка уплату земельного налога. Вот любопытный пример, который нашел отражение в Постановлениях ФАС Дальневосточного округа от 10 июля 2009 г. N Ф03-3140/2009 по делу N А59-4139/07 и от 17 сентября 2008 г. N Ф03-А59/08-2/3289 по делу N А59-4139/07-С15. Проверяющие указали, что организация является фактическим землепользователем земельных участков (эксплуатация сооружений и иных объектов недвижимости на условиях аренды). В связи с этим она должна уплачивать земельный налог, так как по договорам аренды имущества в состав арендной платы не включена плата за пользование земельным участком.
Обратите внимание: ненормативный правовой акт (он не является законом) не может определять (устанавливать) порядок расчета и состав арендной платы. Так, в указанном судебном решении арбитры не приняли во внимание ссылку ИФНС на письмо городского департамента архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью, согласно которому расчет арендной платы по договору аренды имущества не включает арендную плату за земельный участок.
Если в договоре аренды имущества нет ссылки на оплату пользования земельными участками, то арендная плата за пользование недвижимым имуществом включает в себя арендную плату за земельные участки (т.к. иного в договоре не указано). Статья 654 Гражданского кодекса требует прямо указывать в договоре на невключение земельного платежа в арендную плату, чтобы взимать его отдельно.
В расход по договору
Арендные платежи за землю пп. 10 п. 1 ст. 264 Налогового кодекса отнесены к прочим расходам, связанным с производством и реализацией. Возможна ситуация, когда необходимо переоформить и зарегистрировать новый договор аренды того же земельного участка, например, в связи с утверждением его новых границ. С формально юридической точки зрения вносить арендную плату в период между расторжением и оформлением нового договора аренды земли арендатор не обязан. Но не исключено, что арендатор продолжает платить арендную плату. Встает вопрос, что ему делать с понесенными расходами и как их рассматривать с точки зрения налогообложения прибыли.
В Письме Минфина России от 6 марта 2008 г. N 03-03-06/1/152 сделан вывод, что обязательным условием учета расходов в виде арендных платежей за арендуемый земельный участок является государственная регистрация такого договора. Следовательно, расходы в виде арендных платежей за земельный участок, договор аренды которого расторгнут, не учитываются при налогообложении прибыли начиная с даты расторжения договора. На основании п. 1 ст. 252 Налогового кодекса такие расходы нельзя признать обоснованными (экономически оправданными) и документально подтвержденными.
Однако возможность учесть в прибыли понесенные расходы по арендным платежам впоследствии все-таки есть. В п. 2 ст. 425 Гражданского кодекса сказано: стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до его заключения. Это значит, что в новом договоре аренды земельного участка можно предусмотреть пункт, согласно которому условия нового договора действуют с момента передачи (получения) в пользование объекта аренды (земельного участка) будущему арендатору. Только в этом случае арендные платежи по зарегистрированному или находящемуся на государственной регистрации договору можно принимать в уменьшение налога на прибыль (Письмо УФНС России по г. Москве от 29 декабря 2008 г. N 19-12/121867 «О расходах по арендной плате за землю»).
Что же касается наличия или отсутствия государственной регистрации недвижимости, находящейся на арендуемом земельном участке, то это не влияет на право учесть расходы по арендным платежам за землю в составе расходов для целей налогообложения прибыли организаций.
«Предварительная» аренда
Если на примете есть земельный участок, который фирма желает наверняка арендовать, можно заключить предварительный договор аренды. Общий подход относительно правовой природы таких договоров и платежей и расходов по ним арбитражной практикой и специалистами финансового и налогового ведомств пока не выработан. Между тем в вопросах налогообложения наибольшую активность, разумеется, проявляют налоговики.
Налог на прибыль
Так, в Письме УФНС России по г. Москве от 5 октября 2006 г. N 20-12/87641 специалисты пришли к выводу, что предварительный договор аренды не содержит основных признаков договора аренды, установленных Гражданским кодексом (передача арендодателем (собственником) арендатору имущества во временное владение и пользование за плату). Налоговики сочли, что такой договор не может считаться договором аренды, заключенным согласно российскому законодательству. Следовательно, затраты, осуществленные в соответствии с таким договором, нельзя учесть для целей налогообложения прибыли как арендные платежи за арендованное имущество.
Расходы на приобретение права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, учитывают для целей налогообложения прибыли при условии заключения договора аренды. Но такие расходы не формируют первоначальную стоимость строящегося на этом земельном участке объекта основных средств (Письмо УФНС России по г. Москве от 7 июля 2008 г. N 20-12/064125.1 «О порядке учета для целей налогообложения прибыли расходов на оплату стоимости права на заключение договора аренды земельного участка»).
«Предварительный» НДС
Что касается НДС, то, согласно п. 5 ст. 155 Налогового кодекса, при передаче имущественных прав, связанных с правом заключения договора, и арендных прав налоговая база определяется в порядке, предусмотренном ст. 154 Кодекса. В п. 1 указанной статьи говорится, что при получении налогоплательщиком оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг) налоговая база определяется исходя из суммы полученной оплаты с учетом налога. Это означает, что платежи по предварительному договору аренды (авансы) подлежат включению арендодателем в облагаемую базу по НДС с момента заключения основного договора аренды, если не подлежат возврату арендатору (в последнем случае обложения НДС нет).
Обычно по условиям предварительных договоров аренды арендатор в счет причитающихся арендодателю платежей по договору обязуется уплатить задаток в размере месячной арендной платы за землю. Следует иметь в виду, что с момента заключения основного договора и его фактического исполнения уплаченный задаток перестает быть таковым. Он утрачивает свойства обеспечительного платежа, так как не может быть возвращен арендатору и должен быть зачтен в счет арендных платежей за землю (ст. 381 ГК РФ). Следовательно, с этого момента суммы, определенные сторонами по договору в качестве задатка, можно рассматривать только как суммы, внесенные покупателем в счет причитающихся с него платежей. Соответственно их необходимо включать в выручку от реализации в момент поступления.
Если арендодатель после заключения основных договоров не зачел поступившие предварительные платежи в счет оплаты аренды за первый месяц, эти платежи признаются авансовыми в счет оплаты аренды земли в последующих периодах. Их признают авансами с момента, определенного договором для уплаты арендных платежей за первый месяц. Они также подлежат включению в налогооблагаемую базу НДС.
Аренда госземель: НДС платит арендатор
В п. 3 ст. 161 Налогового кодекса закреплено общее правило, согласно которому реализация услуг по предоставлению в аренду государственного и муниципального имущества облагается НДС, который исчисляют, удерживают и уплачивают арендаторы. Однако НДС не облагаются платежи в бюджеты за право пользования природными ресурсами, взимаемые государственными органами и должностными лицами (пп. 17 п. 2 ст. 149 НК РФ).
Вопросами аренды земель, находящихся в государственной собственности, ведает Росимущество. Через него заключаются договоры аренды указанных земель. Арендная плата, взимаемая территориальным управлением Росимущества с организаций-арендаторов, не облагается НДС на основании указанной выше нормы.
В дальнейшем земельные участки могут быть переданы организациями-арендаторами земли у Росимущества в субаренду. Субарендаторы уплачивают данным организациям субарендную плату за пользование земельными участками. По мнению специалистов финансового ведомства, при передаче указанных участков в субаренду НДС уплачивает не субарендатор, а арендатор у Росимущества в общем порядке (Письмо Минфина России от 15 января 2010 г. N 03-07-11/05).
Если затянули с арендой.
Как правило, дата фактического предоставления земельного участка в аренду и момент заключения договора аренды не совпадают. Причиной этому могут быть не только чисто технические сложности по заключению и оформлению договора, но и существенные разногласия по условиям аренды земли (например, качество и площадь земельного участка, размер арендных платежей, порядок внесения платы). Но в производственных целях до устранения всех разногласий и заключения договора аренды земельный участок может использоваться. В этом случае арендатору следует учесть следующее.
Пользование земельным участком до достижения сторонами согласия по условиям договора аренды и его заключения влечет для будущего арендатора гражданско-правовые последствия в виде неосновательного обогащения по правилам гл. 60 Гражданского кодекса. Это значит, что арендодатель вправе подать в суд иск о взыскании с арендатора денежной суммы, на которую он неосновательно обогатился (т.е. сберег) в связи с пользованием землей (имуществом) до оформления договора аренды. Неосновательное обогащение будет и в случае уклонения от оформления прав на землепользование.
Если рассматривать налоговые последствия, то по гражданскому и налоговому законодательству несвоевременное заключение договора аренды земельного участка по причине разногласий относительно условий договора не считается безвозмездной передачей (получением) имущества. Поэтому и нет внереализационного дохода по п. 8 ст. 250 Налогового кодекса.
Имущественная выгода в виде потенциально не перечисленной арендной платы также не является внереализационным доходом. Включать ее в состав доходов при исчислении налога на прибыль не нужно. Данный вывод подтверждает и судебная практика (к примеру, Постановление ФАС Поволжского округа от 26 ноября 2009 г. по делу N А12-8437/2009).
Согласно ст. 608 Гражданского кодекса право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, также он обязан уплачивать соответствующие налоги и сборы. Поэтому уплата земельного налога является обязанностью собственника независимо от того, используется это имущество им самим или сдается в аренду.
Земельный налог для организаций в 2021 году
Платите налоги в несколько кликов!
Платите налоги, взносы и сдавайте отчетность, не выходя из дома! Сервис напомнит обо всех отчетах.
Земельный налог относится к местным и регулируется законодательством муниципальных образований, а в городах федерального значения — Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — законами этих городов. В рамках Налогового кодекса муниципальные образования определяют:
Какие организации платят земельный налог?
Налогоплательщики по земельному налогу — организации, обладающие земельными участками, которые признаются объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 Налогового кодекса. Земля должна принадлежать организации на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.
Организации не отчитываются и не платят налог по земельным участкам, которые находятся у них на праве безвозмездного пользования или переданы по договору аренды.
Если земельный участок относится к имуществу, составляющему паевой инвестиционный фонд, налогоплательщиком признается управляющая компания. Налог уплачивается за счет имущества, составляющего этот паевой инвестиционный фонд.
Объект налогообложения по земельному налогу
Объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования, на территории которого введен налог. Не признаются объектом налогообложения:
Налоговая база по земельному налогу
Налоговая база определяется отдельно для каждого земельного участка и равна его кадастровой стоимости на 1 января года, за который считается налог. Если земельный участок появился в течение налогового периода, то для определения налоговой базы берется кадастровая стоимость на дату постановки земельного участка на государственный кадастровый учет.
Изменение кадастровой стоимости земельного участка в течение налогового периода не учитывается при определении налоговой базы в этом и предыдущих налоговых периодах. Из этого правила есть исключения:
Если земельный участок одновременно находится на территориях нескольких муниципальных образований, для каждого из них налоговая база определяется отдельно и равняется кадастровой стоимости доли участка, приходящейся на муниципальное образование.
Как определить налоговую базу для земельного участка, находящегося в общей собственности
Для земельных участков, которые находятся в общей долевой собственности, налоговая база определяется отдельно для каждого налогоплательщика-собственника участка пропорционально его доле в общей собственности.
Часто при покупке недвижимости покупатель получает право собственности на часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. Налоговая база по этому участку для указанного лица определяется пропорционально его доле в праве собственности на земельный участок.
Если недвижимость покупают несколько лиц в совместную собственность, налоговая база для каждого будет равной долей кадастровой стоимости.
Налоговый и отчетный период по земельному налогу
Налоговым периодом по земельному налогу признается календарный год. Отчетными периодами для налогоплательщиков-организаций признаются первый квартал, второй квартал и третий квартал календарного года — по итогам этих периодов нужно платить авансовые платежи.
Законодательные органы муниципального образования могут не устанавливать отчетные периоды. Если их нет, то налог уплачивается только по итогам года, без авансовых платежей.
Налоговая ставка по земельному налогу
Налоговые ставки устанавливаются нормативными правовыми актами муниципальных образований и законами городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя.
Узнать свою ставку вы можете на сайте ФНС России.
Ставки не могут превышать:
— 0,3 %
— 1,5 % для прочих земельных участков.
По этим же ставкам производится налогообложение, если налоговые ставки не определены нормативными правовыми муниципального образования.
Муниципальное образование может установить дифференцированные налоговые ставки в зависимости, например, от категории земли или места нахождения объекта налогообложения участка в муниципальным образовании.
Налоговые льготы по земельному налогу
От налогообложения освобождаются:
Полный список смотрите здесь.
Дополнительно местные власти могут вводить свои льготы — они будут действовать только на территории соответствующего муниципального образования (города федерального значения). Узнать о них можно на сайте ФНС России.
Порядок расчета земельного налога и авансовых платежей по нему
Сумма налога считается после окончания налогового периода и равна произведению налоговой ставки и налоговой базы.
Если компания приобрела земельный участок с целью жилищного строительства, расчет налога и авансовых платежей по нему производится по пониженной ставке — 0,3 %, если местные власти не установили ставку ниже. Дополнительно применяется повышающий коэффициент:
Налогоплательщики-организации, для которых установлены авансовые платежи, самостоятельно исчисляют земельный налог и авансовые платежи по нему после окончания первого, второго и третьего квартала.
Квартальный авансовый платеж = ¼ × налоговая ставка × кадастровая стоимость земельного участка на 1 января налогового периода.
Муниципальные образования могут разрешить некоторым категориям налогоплательщиков не исчислять и не перечислять авансовые платежи.
По итогам налогового периода организации перечисляют в бюджет разницу между исчисленной суммой налога и уплаченными в течение налогового периода авансовыми платежами.
Неполный налоговый период или неполный период действия льгот
Если налогоплательщик получил или потерял право собственности на земельный участок в течение налогового периода, при расчете налога и авансовых платежей нужно учесть время владения участком. Для этого рассчитывается коэффициент: число полных месяцев владения участком делим на число календарных месяцев в налоговом (отчетном) периоде.
Расчет числа полных месяцев владения участком делается так:
Когда сдавать отчетность по земельному налогу
По итогам 2020 года сдавать декларацию по земельному налогу организациям уже не надо. В будущем это тоже не понадобится.
Вместо этого налоговая будет присылать организациям сообщение с суммой земельного налога, который рассчитала по собственным данным. Его пришлют в течение полугода после того, как налогоплательщик должен был уплатить налог, поэтому с расчетом налоговой можно только сверяться, а считать придется самостоятельно.
Проверьте, совпадает ли уплаченная вами сумма с расчетом налоговой. Если да, то поводов для беспокойства нет. Если же есть расхождения, то тут несколько вариантов:
Срок уплаты земельного налога и авансовых платежей
Организации платят авансовые платежи и земельный налог в бюджет по месту нахождения земельных участков в сроки, которые с 2021 года стали едиными по всей стране:
Хотите легко платить налоги и сдавать декларации? Работайте в облачном сервисе Контур.Бухгалтерия: ведите учет, начисляйте зарплату и отпрвляйте отчетность онлайн. Сервис напомнит об уплате налога, поможет рассчитать его и автоматически сформирует отчетность. Первый месяц работы бесплатен для всех новых пользователей.