плавающий процент по кредиту
Сложный инструмент: кому выгоднее ипотека с плавающей ставкой — банкам или заемщикам
ЦБ предложил для обсуждения шесть вариантов развития ипотеки с плавающими ставками — от полного запрета до ограничения круга заемщиков, которые смогут получать такие кредиты и введения надбавок для кредитов с плавающей ставкой.
В докладе регулятор предупреждает, что в условиях, когда в России процентные ставки достигли минимального уровня, кредиты с плавающими ставками становятся для банков все более выгодными. Сейчас банки уже фактически активно используют плавающие ставки при кредитовании бизнеса — доля рублевых кредитов по плавающим ставкам составляет 34% в общем объеме выдачи, пишет ЦБ.
Но международный опыт показывает, что кредиты по плавающим ставкам в среднем более рискованные, так как их качество зависит от динамики рыночных процентных ставок. Банк России предупреждает, что ипотека с плавающими ставками может привести к чрезмерному росту долговой нагрузки значительной части заемщиков и их неплатежеспособности.
Что говорят банки?
В выдаче ипотечных кредитов с плавающей ставкой есть риски для банков, предупреждает председатель правления «Абсолют Банка» Татьяна Ушкова. Она выступила за полный запрет такой ипотеки. «Ипотека — самый долгосрочный кредит для физического лица. И клиенту важно знать, что его платеж не может измениться, особенно в сторону увеличения. Не может заемщик зависеть от экономических циклов экономики. Это за гранью прогнозирования даже больших банков», — сказала она Forbes.
У этой идеи с плавающей ставкой есть как свои плюсы, так и свои минусы, считает глава дирекции ипотечного кредитования Транскапиталбанка Вадим Пахаленко. «Плюсы в том, что банки не закладывают в ставку по кредиту свой процентный риск, клиент получает ставку ниже. Но если ставка начнет подниматься, то для всех может сработать кредитный риск. Тут вопрос поиска золотой середины», — считает он. Пахаленко выступает против идеи выдачи ипотеки под плавающую ставку сейчас. «Во всех странах, где такие программы есть, уровень инфляции меньше, чем в России, и вероятность ее резких колебаний ниже», — объясняет он.
Заместитель директора департамента продуктов банка «Санкт-Петербург» Екатерина Синельникова указывает, что как один из сценариев развития ипотеки банк рассматривает переменные ставки. «Комментарии ЦБ внесли дополнительную ясность в границы программы и вектор направления. Программа будет создаваться и корректироваться строго в определенных регулятором рамках», — сказала она.
Что считают эксперты?
Для банков ипотека с плавающей ставкой — это инструмент защиты от процентного риска, так как длинных источников фондирования для них не так много. И в ситуации, когда есть риск роста ставки в будущем, аппетит к ипотеке под плавающую ставку у банков может расти, предупреждает директор банковского сектора Fitch Антон Лопатин.
«Исторически низкие ставки выгодны заемщикам, это позволяет приобрести более дорогую недвижимость, при адекватном уровне нагрузки, который обычно оценивается как отношение месячного платежа к доходу. В случае резкого роста процентной ставки по уже существующему кредиту, нагрузка на заемщика резко возрастает, что особенно заметно по таким длинным кредитам, как ипотека. А это в свою очередь отрицательно влияет на возможность обслуживать долг», — предупреждает он.
Сейчас риски для заемщиков могут быть выше, а для банков, напротив, выдача таких кредитов более выгодна, ведь ЦБ, скорее всего, будет повышать ключевую ставку, считает генеральный директор Frank RG Юрий Грибанов. Центробанк на последнем заседании 12 февраля предупредил, что будет в дальнейшем определять сроки и темпы возврата к нейтральной денежно-кредитной политике. Это будет означать рост ключевой ставки, а за ней вырастут и ставки по кредитам.
«С другой стороны, если заемщики из-за возросшей плавающей ставки не смогут стабильно выплачивать кредит, это создаст проблемы и банкам. Поэтому такие продукты больше распространены в стабильных западных экономиках», — сказал Грибанов Forbes.
Плавающие ставки по кредитам — это фактический перенос процентного риска на заемщика, сказал директор Центра исследования финансовых технологий и цифровой экономики Сколково-РЭШ Олег Шибанов. «Оценить дальнейшее движение ставок и возможность повышения стоимости заимствований практически невозможно. Это означает, что брать подобные кредиты для домохозяйств довольно рискованная история», — считает он.
По его словам, такая ипотека — скорее сложный инструмент для домохозяйства и хеджироваться от рисков повышения ставки человеку довольно тяжело. «Поэтому проще помочь неквалифицированному инвестору не брать такие кредиты», — считает он.
При участии Михаила Кузнецова
Ставка на брошь: о чем говорят украшения Эльвиры Набиуллиной
Ставка на брошь: о чем говорят украшения Эльвиры Набиуллиной
Как работает переменная, или плавающая, ставка, в чем её отличие от фиксированной ставки
Большинство клиентов российских банков привыкли оформлять кредиты и вклады по фиксированной процентной ставке. Она позволяет сразу рассчитать переплату и распланировать семейный бюджет. Однако бывает еще одна разновидность ставок — переменная. Она меняется на протяжении всего срока договора. Расскажем подробнее, что такое плавающая процентная ставка, от чего она зависит и почему в последнее время о ней стали чаще вспоминать.
Особенности плавающей ставки по кредитам и вкладам
Если фиксированную ставку указывают в тексте договора, то с переменной сложнее: ее не прописывают в документе. В одном месяце клиент может внести платеж по ссуде под 8,5% годовых, а в следующем — под 7,6%. Как это работает? Дело в том, что плавающий показатель привязывают к определенному рыночному фактору. Когда меняется его значение, уменьшают или увеличивают и процентную ставку. В качестве такого фактора российские банки используют курс валют, уровень ключевой ставки ЦБ РФ, мировые цены на золото. Но чаще всего применяют два индекса: LIBOR — для валютных кредитов и MosPrime — для займов в рублях.
СПРАВКА:
MosPrime — независимая ставка рублевых кредитов и вкладов на московском фондовом рынке.
Переменная ставка состоит из двух частей: базового процента и плавающего индекса. Базовый процент — это гарантия. Показатель остается неизменным на протяжении всего срока договора. Индекс, в свою очередь, динамичен. Когда он растет, это отражается на суммарном проценте: заемщик тоже вынужден платить больше по ипотеке или потребительскому кредиту. Если показатель падает, ставку снижают — клиент банка экономит на платежах.
Есть еще один вариант плавающей ставки. Размер ежемесячного взноса не меняется, но в момент подписания договора неизвестен срок. Его сокращают или увеличивают, в зависимости от внешних показателей, к которым привязана ставка.
Плавающая или фиксированная процентная ставка: что выгоднее
В начале 2021 года Центробанк начал ужесточать денежно-кредитную политику государства, в частности, на несколько пунктов поднял ключевую ставку. На фоне этого финансовые организации стали продвигать продукты с плавающей ставкой, позиционируя условия как более гибкие и выгодные для клиентов.
СПРАВКА:
Потребительская ссуда, автокредит, ипотека — плавающая ставка возможна при любых видах займов. Однако клиент должен понимать: он серьезно рискует. При благоприятной ситуации на рынке не исключена экономия на ежемесячных платежах. Но, если курс доллара будет расти, Центробанк повысит ключевую ставку или мировые индексы взлетят в цене, то семейный бюджет испытает сильную нагрузку.
ПРИМЕР:
В рекламе обычно озвучивают самый высокий процент. В примеру, 6,5% годовых по вкладу на 365 дней. А в тексте соглашения указано: данный показатель действует лишь с 300-го по 365-й день. А в остальные периоды ставка ниже.
Власти, рынок и ЦБ определились, как регулировать кредиты по плавающей ставке
Власти и Банк России готовы разрешить банкам выдавать потребительские кредиты с плавающей ставкой, включая ипотеку, без каких-либо ограничений, но только гражданам с очень высоким доходом, если они такие риски осознают. Законопроект внес сенатор Николай Журавлев. О внесении соответствующих поправок сообщалось на сайте Совета Федерации 12 июля – за три дня до истечения срока исполнения поручения президента Владимира Путина: к 15 июля правительство и Банк России должны были разработать меры, которые снизят риски заемщиков с кредитами по плавающей ставке. На сайте Госдумы законопроект пока не опубликован.
Вносимые поправки – результат совместной работы всех заинтересованных сторон: ЦБ, правительства и банков, пояснил «Ведомостям» глава комитета Госдумы по финрынку Анатолий Аксаков. В них учтены предложения всех сторон, добавил он. Поправки предлагается вносить в законы «О Центральном банке», «О потребительском кредите» и «О кредитных историях».
В розничном кредитовании, где заемщики имеют заведомо более низкий уровень финансовой грамотности, чем в корпоративном, риски кредитов с нефиксированной ставкой могут оказаться значимыми, говорится в пояснительной записке к законопроекту («Ведомости» с ней ознакомились). Особенно чувствительны к изменению процентной ставки длинные кредиты со сроком погашения свыше 10 лет: например, при изменении процентной ставки по 15-летнему кредиту с 7 до 9% ежемесячный платеж возрастет на 13%, а суммарная переплата по кредиту увеличится на 34%.
ЦБ предложил частично запретить выдачу кредитов по плавающим ставкам
Законопроектом предлагается запретить выдавать гражданам кредиты, в том числе ипотеку, по плавающей ставке, если это ссуды на срок до года или свыше 20 лет. А вот гражданам с очень высокими доходами, которые хорошо понимают риски, связанные с изменением ставок, кредиты по плавающей ставке выдавать можно, считают законодатели. Без ограничений, но с одним условием: сумма кредита должна превышать максимальный размер, который будет устанавливать правительство по согласованию с ЦБ для отдельных видов потребкредитов. Лимиты будут зависеть от региона.
Максимальная сумма будет установлена так, чтобы кредиты могли быть выданы только заемщикам, которые самостоятельно способны управлять своим процентным риском, заявил «Ведомостям» представитель ЦБ: число таких заемщиков будет очень невелико. О том, что без ограничений и с учетом региональных особенностей такие кредиты можно выдавать только «квалифицированным» заемщикам, говорила в июне председатель Банка России Эльвира Набиуллина. По ее словам, это наиболее обеспеченные граждане, которые хорошо понимают свои риски при кредитовании на очень крупные суммы.
Для основной массы заемщиков максимальное повышение процентной ставки по кредиту сверх прописанной в договоре не должно быть более чем на одну треть, но и не более чем на 4 процентных пункта (п. п.), предполагают новые поправки. Например, если клиент взял кредит по плавающей ставке под 9%, то максимальное значение ставки по договору составит 12%, т. е. плюс треть или 3 п. п. А в случае первоначального значения в 12% ставка может вырасти уже на 4 п. п. до 16%. Заемщики получат право обратиться в банк с требованием увеличить срок погашения кредита, если ставка по нему вырастет. Максимальное увеличение срока кредита при этом не сможет превышать четверть от первоначального. То есть если кредит брался на 20 лет, то его «удлинение» не сможет быть более пяти лет.
Полномочия ЦБ предлагается расширить и дать ему право ограничивать максимальную долю кредитов с переменной ставкой в кредитном портфеле банка, если размеры таких выдач угрожают финансовой стабильности. Доля будет считаться от общего объема кредитов конкретного вида (кредиты наличными, ипотека и т. д.), выданных за квартал.
Информированность заемщиков тоже предлагается усилить: банки будут обязаны указывать на своих сайтах информацию о том, как теоретически могут вырасти расходы клиента после коррекции ставки по кредиту. Банки должны будут предупредить заемщика об изменении значения ставки за 15 дней, предоставить новый график платежей и информацию о полной стоимости кредита.
Предполагаемый срок вступления большинства поправок в силу – 1 апреля 2022 г.
У Банка России сначала был более консервативный взгляд на регулирование кредитов по плавающей ставке, особенно в части увеличения ставки и срока кредита. Регулятор предлагал установить максимальное изменение ставки в 2 п. п., а срок возможного «удлинения» кредита в случае роста ставки предлагалось установить в три года. Срок вступления поправок в силу ЦБ предлагал установить 1 января 2022 г. Позже позиция регулятора смягчилась. В конце июня Набиуллина уже допускала максимальное повышение ставки не в абсолютном значении, а на треть, а максимальный срок пролонгации – на четверть от первоначального.
При жестком ограничении ставки кредит не будет интересен для заемщиков, поскольку скидка по ставке для него изначально будет незначительной, объяснил «Ведомостям» представитель Банка России. Относительный размер изменения ставки позволит регулированию быть более гибким при разном уровне процентных ставок. То же и со сроком: с учетом наличия в законопроекте ограничения по максимальному сроку кредита (20 лет), предельно возможное увеличение срока может составить пять лет для самых долгосрочных кредитов, отметил представитель ЦБ.
Расчеты рынка показывали, что вариант с ограничением максимальной ставки в 2 п. п. будет неинтересен как банкам, так и заемщикам, отмечает вице-президент Ассоциации банков России Алексей Войлуков. Предложения Банка России обсуждались с участниками рынка, где и были высказаны пожелания не привязываться к абсолютным цифрам, так как продукты могут сильно отличаться как по сроку, так и по величине ставки, говорит президент Национальной финансовой ассоциации Василий Заблоцкий, в процентном отношении абсолютная величина ограничения может оказаться либо слишком большой, либо несущественной. По его словам, предложения рынка были учтены в новом законопроекте.
Окончательная позиция рынка будет сформулирована после проведения совещания рабочей группы заинтересованных банков с участием Банка России и Минфина, говорит Войлуков. Но уже можно сказать, что к законопроекту в такой концепции необходимо не позднее второго чтения показать проекты постановлений, в которых будут обозначены значения минимальных и максимальных размеров ипотечных кредитов по плавающей ставке.
Более жесткая по ограничениям позиция Банка России была обусловлена желанием избежать повышения социального напряжения среди заемщиков при резком росте ставок и выплат по кредитам (как это было в конце 2008 г. и в конце 2014 г.), полагает младший директор по банковским рейтингам «Эксперт РА» Вячеслав Путиловский. Рост срока кредита из-за роста ставки по нему, чтобы сохранить при этом приемлемый для заемщика размер ежемесячного платежа, – это решение, которое перекладывает все риски и затраты преимущественно на заемщика, считает он. Общий объем переплаты также сильно возрастает, что выгодно банкам, уверен эксперт. По его словам, первоначальное предложение ЦБ больше учитывает интересы заемщиков, чем банков. При этом банки, очевидно, указанные ограничения хотели максимально смягчить, добавил он. Но при низких лимитах увеличения ставки и сроков такой продукт уже может быть неинтересен рынку, ведь банки не смогут предложить заемщикам плавающую ставку, которая будет заметно ниже, чем по кредиту с фиксированной ставкой, отмечает старший аналитик рейтингового агентства НКР Егор Лопатин.
В ипотеке почти 70% от всего объема приходится на две крупнейшие кредитные организации. Согласно данным Frank RG, на 1 июня 2021 г. 49,3% объема ипотечного портфеля, или 5,42 трлн руб., приходится на Сбербанк, а 19,6%, или 2,2 трлн руб., – на ВТБ. Сбербанк был в числе игроков, которые рассматривали запуск ипотеки с плавающей ставкой. Представитель банка отказался от комментариев. Массовый доступ клиентов к таким кредитам должен быть ограничен по аналогии с рынком сбережений и быть доступен только для «квалифицированных» заемщиков, которые, например, берут кредиты на крупные суммы, согласен представитель ВТБ. Банк выступает за выработку четких правил применения плавающих ставок на рынке.
Скорее всего, документ не дал ничего хорошего ни банкам, ни заемщикам, полагает главный экономист «ПФ капитала» Евгений Надоршин. Но главными бенефициарами законопроекта в текущем виде выглядят банки, потому что процентные риски частично перекладываются на заемщика, а гипотетическая выгода от изначальной скидки по процентной ставке кажется сомнительной, добавил эксперт.
Ипотека с плавающей ставкой в России
Ипотека, как и некоторые другие банковские финансовые продукты, может предоставляться заемщикам под фиксированный или под плавающий процент. Если в ситуации с фиксированной ставкой все предельно просто и понятно, то о плавающей ставке осведомлено сравнительно мало людей.
Содержание:
Если вы находитесь в поиске квартиры в Сочи в ипотеку, то можете обращаться к специалистам нашего агентства! Подберем для вас самый лучший и выгодный объект недвижимости, а также поможем с получением одобрения по ипотечному кредиту!
Плавающая процентная ставка — что это?
Фиксированная процентная ставка по ипотеке предполагает, что на протяжении всего периода кредитования, заемщик будет выплачивать финансовой организации строго определенный процент. Плавающая же процентная ставка — это процент, который может меняться на протяжении всего периода кредитования.
Ключевая составляющая плавающей процентной ставки — это банковская маржа, которая остается неизменной на протяжении всего периода кредитования. Сама плавающая ставка привязана к определенному рыночному индикатору. Самые распространённые среди них:
Ранее ЦБРФ предлагал финансовым организациям привязать плавающую процентную ставку к ставке рефинансирования. Однако идея так и осталась на рассмотрении.
Ипотека с плавающей процентной ставкой
На сегодняшний день ипотечные кредиты с плавающей процентной ставкой широко распространены в Европе. В России пока их не так много. Основной причиной этого, по мнению аналитиков, является то, что ситуация на отечественном рынке достаточно плохо поддается прогнозированию.
Впрочем, некоторые банки предлагают своим клиентам плавающий процент по ипотеке. В их числе — ДОМ.РФ. Принципиальное отличие здесь заключается в том, что у ипотеки нет привязки к вышеупомянутым индикаторам. Раз в квартал процентная ставка пересматривается. Она рассчитывается по следующей формуле: фактический уровень инфляции + фиксированный процент.
К перечню самых главных преимуществ плавающей ипотеки можно отнести следующие аспекты:
Однако, плавающая ставка по ипотеке имеет и определенные минусы:
В любом случае, большая часть заемщиков рассматривают вариант классической ипотеки, где все предельно просто и понятно. Впрочем, плавающая ипотека в отдельных случаях позволяет неплохо сэкономить на переплате по процентам!
Перспективы плавающей ставки по ипотечным кредитам
Несмотря на то, что плавающая ставка не запрещена на законодательном уровне, сравнительно маленький процент финансовых организаций предлагают такие кредиты своим клиентам. Что касается перспектив развития такой ипотеки на рынке РФ, то пока сложно говорить о чем-то конкретном.
Пока что только «Сбербанк» объявил о возможности внедрения программы в перечень своих услуг. Об этом говорилось в рамках доклада «Ипотека по плавающей ставке» в январе этого года.
Остальные же банки не видят весомых причин для того, чтобы всерьез задуматься о создании нового продукта, подразумевающего плавающую ставку. Так, например, «Райффайзенбанк» считает, что такой кредит непредсказуем для заемщика, а специалисты «Промсвязьбанка» считают ее введение нецелесообразным из-за нестабильной экономической ситуации.
Эффективная процентная ставка
Принимая решение взять кредит, ипотеку или займ, потенциальный клиент сравнивает предложения различных банков и старается выбрать наиболее выгодные условия. Однако зачастую низкая стоимость займа, заявленная в рекламе, оборачивается для клиента дополнительными комиссиями и сборами, что, в конечном счете, приводит к гораздо большей переплате. Отчего это происходит? Дело в том, что заявленный показатель не учитывает всех расходов по кредиту. Для вычисления реальной переплаты используется эффективная процентная ставка. О ней мы и поговорим в статье.
Виды процентных ставок
Кроме того, на размер переплаты по кредиту влияет принцип начисления платежей: аннуитетный или дифференцированный. В первом случае проценты по кредиту рассчитываются сразу на всю сумму долга. График платежей составляется таким образом, что каждый месяц вы выплачиваете фиксированную сумму. При этом основную долю платежа сначала составляют проценты, а ближе к концу периода кредитования – основная задолженность.
При дифференцированных выплатах долг распределяется равными частями на весь срок предоставления кредита, а проценты начисляют на остаток задолженности. Таким образом, данные платежи более выгодны, так как переплата по ним ниже.
Что такое «эффективная процентная ставка»?
Эффективная процентная ставка (ЭПС) – финансовый инструмент, с помощью которого можно рассчитать сумму реальной переплаты. Иногда для ее обозначения употребляют термин «полная стоимость кредита». Многие клиенты ошибочно считают, что ЭПС и проценты за год – одно и то же. Однако это не так. Эффективная ставка включает в себя все дополнительные расходы, связанные с выдачей кредита, в том числе, комиссии и сборы:
Кроме того, сюда могут добавляться другие сборы, в зависимости от вида выдаваемого кредита. Например, ипотека предполагает обращение к нотариусу для заверения сделок, а также оценку недвижимости для залога. Эти расходы также должны учитываться. В полную стоимость кредита может включаться даже стоимость услуг страхования, хотя эти средства поступают не в банк, а в страховые компании.
Что не входит в полную стоимость кредита
ЭПС не учитывает различные штрафы и пени, которые могут быть начислены заемщику в случае неисполнения обязательств по договору с банком. Кроме того, расходы, предусмотренные государственным законодательством (например, КАСКО при автокредитовании), также не входят сюда. Не входят сюда и сборы, возникающие в связи с теми или иными действиями заемщика – в частности, комиссия за снятие наличных, если кредит был выдан на карточку. Клиент может выбрать: пользоваться безналичной оплатой или снять деньги и заплатить процент.
Вычисление ЭПС
Несмотря на то, что Центробанк обязал все финансовые компании раскрывать размер ЭПС, разные банки включают в расчет платежи по своему усмотрению (например, страхование). Поэтому формула, по которой должна рассчитываться ЭПС, часто не отражает истинного положения вещей.
Следует учесть, что на размер переплаты влияют различные факторы. Основным из них является минимальный показатель, установленный Центробанком. Выдавать кредит под более низкий процент не будет ни один банк. Эта величина напрямую зависит от ключевого показателя, который может меняться как в большую, так и в меньшую стороны.
Кроме того, значительное влияние оказывает инфляция – удешевление денег. Банк, выдавая кредит, рассчитывает получить прибыль. Однако через год деньги будут стоить меньше: на одну и ту же сумму можно будет приобрести меньше купить. В связи с этим необходимо учитывать уровень инфляции.
Наличие надбавок и дополнительных платежей также оказывают влияние на стоимость кредита. Как правило, крупные финансовые организации, в отличие от небольших банков, увеличивают надбавки незначительно (для льготных клиентов Сбербанка повышение составляет не более 0,1%). МФО вполне могут поднять этот показатель более чем на 100% годовых.
Заключение
Эффективная процентная ставка важна для понимания реальной переплаты за использование средств банка. Ошибочно полагать, что она равна годовой переплате, так как последняя не учитывает дополнительных затрат, связанных с оформлением и выдачей кредита. Если вы сравниваете несколько предложений, обращайте внимание именно на ЭПС и внимательно читайте договор.