по какой ставке облагаются ндс земельные участки на праве собственности

Какие налоги придется заплатить при продаже земельного участка

И можно ли избежать лишних трат

Я юрист, по работе консультирую тех, кто оформляет документы, чтобы продать земельный участок.

Часто люди даже не знают, что в определенных ситуациях им придется заплатить налог. Например, если земля досталась по наследству всего полгода назад. Расскажу, в каких случаях точно придется платить налог и что нужно сделать, чтобы сэкономить.

Каким налогом облагается продажа земли

Когда человек или компания продают земельный участок, они получают доход, с которого обязаны уплатить установленный законодательством налог на доходы. Человеку придется заплатить налог на доходы физического лица (НДФЛ), а индивидуальный предприниматель или юрлицо будут платить налог в зависимости от того, какую систему налогообложения они выбрали для своей деятельности.

Правовая основа. Обязанность уплатить налог установлена налоговым кодексом. Порядок уплаты налога физическими лицами регулируется главой 23 НК РФ, юрлицами — главой 25, главой 26.1, главой 26.2 НК РФ. Но сейчас мы подробно разберем только налоги для физических лиц. Налоги при продаже участков предпринимателями и организациями — тема для отдельной большой статьи.

Кто обязан платить налог

Когда продают землю, налог платит продавец, и неважно — физлицо это, ИП или фирма. Гражданство также не важно. Главное, чтобы сам участок обязательно находился на территории Российской Федерации. То есть налог платят, если плательщик и объект подпадают под действие налогового законодательства РФ.

При расчете НДФЛ налогоплательщики делятся на две группы:

Письмо Минфина от 16.05.2018 № 03-04-05/32820 PDF, 67 КБ

От этого деления зависит налоговая ставка:

Если собственник — индивидуальный предприниматель, который использовал участок в предпринимательской деятельности, например чинил обувь в мастерской, стоящей на участке, или при регистрации указал деятельность «продажа недвижимости», доход от такой продажи будет признан доходом от предпринимательской деятельности. В этом случае полученная от продажи сумма будет облагаться налогом на доходы физических лиц независимо от срока владения такими объектами.

Письмо Минфина от 02.07.2019 № 03-05-06-01/48499 PDF, 76 КБ

Но если предприниматель занимается другой деятельностью, например печет пироги или шьет пальто, и все это происходит не на проданном участке, доход от продажи будет считаться по правилам, которые действуют для физических лиц.

Когда не нужно платить налог

Продавца-физлицо могут освободить от налога в зависимости от того, когда он приобрел участок и сколько лет тот находился в его собственности.

Продолжительность права владения. По общему правилу срок владения составляет пять лет или три года, если земельный участок получен в собственность по наследству или договору дарения от члена семьи или близкого родственника, по договору ренты или приватизирован.

По закону близкими родственниками считаются супруги, родители, дети, усыновители, усыновленные, родные братья и сестры, дедушки, бабушки и внуки. А вот дяди и тети, например, в эту категорию не попадают.

Срок владения участком определяется с даты государственной регистрации права собственности продавца на него. Дату можно посмотреть в свидетельстве о государственной регистрации права собственности на земельный участок, если он был приобретен до 15 июля 2016, или в выписке из ЕГРН — если после. Исключение — если участок был получен по наследству. В этом случае срок владения определяется с даты смерти наследодателя.

Льготы. Если продавец владел участком дольше тех сроков, о которых я сказала выше, он освобождается от уплаты НДФЛ.

Сколько нужно владеть участком, чтобы не платить налог

Ставка налога для юрлиц и ИП

Ставка налога для юрлиц и ИП зависит от выбранной ими системы налогообложения. Допустим, земельный участок продает компания. Расскажу кратко, сколько ей придется заплатить налогов на разных режимах.

На общем налоговом режиме — ОСНО — компания должна включить полученный от продажи земли доход в расчеты по налогу на прибыль: выручку от продажи земельного участка в доходы, а покупную стоимость земли — в расходы.

На упрощенной системе налогообложения — УСН — компания должна включить выручку от продажи земельного участка в состав доходов. Если земельный участок изначально покупали для перепродажи, его стоимость можно списать как расходы на товар.

ИП платят в зависимости от того, для каких целей приобрели землю.

Если ИП при регистрации заявил такой вид деятельности, как продажа земельных участков, или если использует участок для предпринимательской деятельности, доходы от продажи земельных участков учитывают в составе доходов по налогу при УСН.

Если компания или ИП работает на едином налоге на вмененный доход, но совмещает этот режим с УСН, тогда доход от продажи участка будет облагаться «упрощенным» налогом.

Организации подают налоговые декларации по итогам года не позднее 31 марта года, следующего за истекшим налоговым периодом. ИП должны подать декларацию не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом.

Если компания или предприниматель прекращают заниматься деятельностью, в отношении которой применялась УСН, декларацию им следует подать не позднее 25 числа месяца, следующего за месяцем, в котором они уведомили налоговую о прекращении такой деятельности.

Если компания или предприниматель утрачивают право применять УСН, то декларация подается не позднее 25 числа месяца, следующего за кварталом, в котором они лишились такого права.

Налоговый период

Налоговым периодом признается календарный год. Соответственно, если собственник продал земельный участок в 2019 году, доход у него появился в этом налоговом периоде, значит, подать декларацию и уплатить налог он должен в 2020 году.

Вычеты по налогу

Вот как это работает.

Доход от продажи земельного участка можно уменьшить на сумму расходов, которые связаны с его покупкой и могут быть подтверждены документально: стоимость самого участка, госпошлина, уплаченная нотариусу, риелторские услуги, проценты по кредиту.

Бывают случаи, когда человек получает земельный участок в дар или по наследству от дяди или бывшего супруга. Получить участок — значит получить доход, с которого нужно заплатить НДФЛ по ставке 13%. Если такой участок впоследствии продавать и не выдержать минимальный срок владения, придется тоже заплатить налог. Но его можно уменьшить на ту сумму, с которой платили НДФЛ. Или уменьшить свой доход на расходы дарителя или наследодателя, которые он понес, когда приобретал землю. Но так можно сделать, только если сам наследодатель или даритель не учел эти расходы в целях налогообложения.

Эти правила применяются к доходам за 2019 и последующие годы.

Расчет имущественного вычета. Покажу на примере, как рассчитать имущественный вычет.

Александр Соколов купил земельный участок в феврале 2017 года за 2,5 млн рублей и продал в августе 2018 года за 3,2 млн рублей. Поскольку Соколов владел участком меньше установленного минимального срока — менее трех лет — он должен заплатить НДФЛ с полученной суммы.

Соколову выгоднее воспользоваться льготой, которая позволяет уменьшить доход, полученный от продажи земельного участка, на сумму расходов на его покупку. Тогда НДФЛ ему придется платить с 700 000 Р = 3 200 000 − 2 500 000.

Если Соколов уменьшит полученную от продажи сумму на 1 млн рублей — величину имущественного вычета — НДФЛ будет 286 000 Р = (3 200 000 − 1 000 000) × 13%.

Если бы он не применил никакую льготу, налог был бы: 3 200 000 × 13% = 416 000 Р

Расчет НДФЛ

НДФЛ — налог на доходы физических лиц — рассчитывается исходя из полученного человеком дохода.

НДФЛ рассчитывается в зависимости от ставки. Так, налоговые резиденты должны уплачивать 13% от полученного дохода, а нерезиденты — 30%.

База для начисления. Налоговая база для расчета НДФЛ с вырученной от продажи земельного участка суммы по общему правилу включает в себя полученные от покупателя деньги за проданную землю.

Но если земельный участок был продан после 1 января 2016 года, налоговая проверит, как соотносятся доход от его продажи и кадастровая стоимость. Для расчета берут кадастровую стоимость, которую умножают на понижающий коэффициент 0,7. Понижающий коэффициент может быть уменьшен законом субъекта РФ.

Если сумма дохода от продажи меньше кадастровой стоимости с коэффициентом, придется платить налог с суммы кадастровой стоимости, уменьшенной на коэффициент, а не с суммы продажи. То есть специально занижать сумму продажи, чтобы уйти от налогов, бесполезно — платить все равно придется.

Петр Воробьев продал земельный участок за 1,8 млн рублей, а кадастровая стоимость земли — 3,3 млн рублей. Для расчета налога возьмут доход в размере 2,31 млн рублей: 3,3 млн × 0,7.

В расчет берут кадастровую стоимость участка на 1 января года, в котором зарегистрирован переход права собственности на нее. Если земельный участок сформирован в течение года, учитывается его кадастровая стоимость на дату его постановки на государственный кадастровый учет.

Особенности начисления для сделок с землей и домом. Земельный участок и расположенный на нем жилой дом — разные объекты. При продаже налог платят со всего полученного дохода. Но в случае когда право собственности у продавца на эти объекты возникло не одномоментно, необходимо проверить, в течение какого срока каждый из этих объектов находился во владении продавца.

Алексей в сентябре 2014 года купил земельный участок, построил на нем дом и в ноябре 2018 зарегистрировал на этот дом право собственности. В октябре 2019 года он все продал. НДФЛ он должен заплатить только с дохода, который получил за продажу дома.

Дело в том, что земельный участок находился в собственности Алексея больше пяти лет, значит, к доходу за землю применяется льгота. А вот домом продавец на момент совершения сделки владел меньше минимального установленного срока: с момента регистрации права до момента перехода права прошло всего 11 месяцев. Поэтому НДФЛ с дохода, который он получил за дом, придется заплатить.

Порядок декларирования

Если продавец относится к налоговым резидентам и не использовал участок в коммерческих целях, в декларации можно сразу заявить имущественный налоговый вычет в размере полученного дохода от продажи земельного участка, но не более 1 млн рублей, либо уменьшить доходы на сумму произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с его приобретением.

Сроки подачи декларации. По общему правилу срок подачи декларации — не позднее 30 апреля года, следующего за годом, в котором был получен доход от продажи.

Форма. Декларацию можно распечатать на бумаге и заполнить от руки либо распечатать на принтере с использованием чернил синего или черного цвета уже заполненную форму. Печатать нужно только на одной стороне листа — двусторонняя печать не допускается.

Документы, прилагаемые к декларации. К декларации необходимо приложить документы, которые подтвердят внесенные в нее сведения. Это могут быть такие документы:

Основания для отказа в приеме декларации. Их может быть несколько:

Порядок уплаты налога

Для уплаты налога можно воспользоваться сервисом «Уплата налогов физических лиц». В этом сервисе можно сформировать платежный документ и уплатить сумму налога в безналичной форме онлайн либо распечатать, чтобы после заплатить в банке.

Сроки уплаты налога

Налог за продажу земли нужно заплатить не позднее 15 июля года, следующего за годом получения дохода. То есть если землю продали в 2020 году, налог нужно будет платить в 2021.

Ответственность за неуплату

По общему правилу за неуплату НДФЛ в срок предусмотрен штраф 20 или 40%, если налог умышленно не был уплачен или уплачен не полностью.

Но если собственник не заплатит НДФЛ в срок, но правильно его исчислит и представит декларацию, налоговая взыщет только пени, а штраф налагать не будет.

Пеня уплачивается за каждый календарный день просрочки исполнения обязанности по уплате налога и определяется в процентах от неуплаченной суммы. Процентная ставка пени по НДФЛ равна 1/300 действующей в это время ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

Можно ли продать земельный участок без налогов

Продать земельный участок и не заплатить налоги можно — если дождаться, когда закончится минимальный срок владения. Тогда государство разрешит не платить НДФЛ с полученного дохода.

Если не дожидаться истечения минимального срока, можно продать участок и получить вычет. НДФЛ не начислят, когда сумма продажи равна или меньше суммы, за которую землю приобрели.

А в случаях, когда стоимость участка равна или меньше 1 млн рублей, можно уменьшить полученный доход до нуля. Но надо проверить кадастровую стоимость. Если кадастровая стоимость, умноженная на 0,7, больше, чем указано у вас в договоре, налоговая приравняет полученный доход к кадастровой с понижающим коэффициентом. А она может оказаться выше миллиона. Тогда с превышающей 1 млн части придется заплатить НДФЛ.

Источник

Об НДС-рисках при реализации «недостроя» и земли

Автор: Анищенко А. В., эксперт информационно-справочной системы «Аюдар Инфо»

Некоторым налогоплательщикам результаты инженерно-изыскательных работ в строительстве кажутся эфемерными. С физической стороны. Хотя со стоимостной стороны это совсем не так: платить за них приходится дорого.

Хуже того, об этом прекрасно осведомлены и налоговики. Поэтому строить на этом какие-то примитивные схемы ухода от уплаты налогов весьма чревато.

Для примера рассмотрим очень интересное Постановление АС УО от 26.12.2018 № Ф09-7821/18. Есть там одна неудобная деталь…

Не рассчитав свои силы…

Хорошее начало

Предприниматель С. когда-то давно задумал построить торгово-офисный центр.

Он получил права на земельный участок и разрешение на строительство.

После этого был заключен договор с подрядчиком на выполнение проектно-изыскательных и строительно-монтажных работ.

Предприниматель воспользовался правом на применение налоговых вычетов на общую сумму свыше 2,5 млн руб. на основании полученных от подрядчика счетов-фактур за выполненные работы, в том числе:

за инженерно-геодезические, инженерно-геологические, инженерно-экологические изыскания;

за обследование технического состояния несущих и ограждающих конструкций;

за теплотехнический расчет;

за работы по укреплению фундаментов;

за работы по проектированию и т. д.

И все эти вычеты он благополучно получил.

Объект незавершенного строительства был отражен предпринимателем на счете 08. Затраты на строительство составили почти 14,5 млн руб.

Имелось у коммерсанта и свидетельство о государственной регистрации права на объект незавершенного строительства.

Печальный конец

Однако предприниматель С. строил, строил торгово-офисный центр, а потом понял, что «не потянет». Осилил только 6% готовности объекта.

Недостроенный объект был продан предпринимателю Э. Но продан как-то уж очень необычно.

Согласно договору купли-продажи недвижимого имущества цена приобретаемого покупателем имущества составляет 13 млн руб., из них:

объект незавершенного строительства – 10 000 (!) руб.;

земельный участок – 12 990 000 руб.

В соответствии с договором купли-продажи продавец выставил счет-фактуру на сумму 10 000 руб., в том числе НДС – 1 525,42 руб. Притом что затраты на создание объекта незавершенного строительства были списаны в сумме почти 14,5 млн руб.

Продавец пояснил, что покупателя интересовал только земельный участок, поэтому недостроенный объект был продан за символическую цену.

Полученный доход от реализации земельного участка был заявлен предпринимателем в декларации по НДФЛ.

В свою очередь, покупатель сообщил налоговикам, что строительство он продолжит, а проектные работы были переданы ему продавцом безвозмездно – в качестве бонуса.

Так дело не пойдет

Не нужно обладать богатым воображением, чтобы представить, как неприятно изумились налоговики.

Еще бы! В соответствии с пп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ операции по реализации земельных участков не признаются объектом обложения НДС.

В результате сделка на 13 млн руб. есть, возмещение на 2,5 млн руб. есть, а пополнения в бюджет (не считая микроскопической суммы НДС в размере 1 525,42 руб.) нет.

С этим налоговики и пришли в суд – с выводом о занижении налоговой базы по реализации объекта незавершенного строительства.

Действия предпринимателя они просили признать направленными на получение необоснованной налоговой выгоды. Все просто: предприниматель при совершении сделки занизил цену объекта незавершенного строительства и одновременно компенсировал такое занижение ценой земельного участка, реализация которого не облагается НДС.

Ничто на земле не бывает бесплатно

Атака налоговиков развивалась по двум направлениям.

Моральное давление

По результатам проверки налоговики предсказуемо сделали вывод, что цена реализации объекта незавершенного строительства по договору купли-продажи установлена без учета понесенных налогоплательщиком затрат при строительстве этого объекта.

Заявленная в счете-фактуре стоимость объекта незавершенного строительства не соответствует его стоимости по данным бухгалтерского учета.

Операция по реализации объекта незавершенного строительства произведена предпринимателем не в соответствии с ее действительным экономическим смыслом и не обусловлена разумными экономическими причинами (целями делового характера).

Вопрос о размере действительной стоимости объекта налоговики решили тоже очень просто. Они взяли сумму затрат, отраженную на счете 08.

Конкретная ошибка

Проверяющие настаивали на следующем. Согласно пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ передача права собственности на товары, результатов выполненных работ, оказание услуг на безвозмездной основе признается объектом обложения НДС.

В рассматриваемом случае продавец недостроенного объекта передал покупателю результаты выполненных инженерно-геодезических, инженерно-геологических, инженерно-экологических и тому подобных работ на спорном объекте на безвозмездной основе.

Указанный факт также свидетельствует о занижении продавцом базы по НДС.

Однако почему-то развивать эту тему налоговики дальше не стали.

План защиты

Однако предприниматель и не думал сдаваться!

Он тоже довольно предсказуемо сослался на п. 1 ст. 105.3 НК РФ, где предусмотрено, что цены, применяемые в сделках, сторонами которых являются лица, не признаваемые взаимозависимыми, а также доходы, прибыль, выручка, получаемые лицами, являющимися сторонами таких сделок, признаются рыночными.

Согласно п. 3 этой статьи при определении налоговой базы с учетом цены товара, работы, услуги, примененной сторонами сделки для целей налогообложения, указанная цена признается рыночной, если налоговиками не доказано обратное или если налогоплательщик не произвел самостоятельно корректировку сумм налога.

Также предприниматель сослался на п. 2 ст. 105.3 и п. 1 ст. 105.17 НК РФ, прямо намекая, что проверять цену в сделке налоговики могут только в случае взаимозависимости продавца и покупателя.

Поэтому налоговая инспекция при проведении камеральных проверок вышла за пределы предоставленных ей полномочий и произвела контроль соответствия цены, сторонами которого являются лица, не признаваемые взаимозависимыми.

Кроме того, предприниматель сослался на Определение КС РФ от 04.06.2007 № 320-О-П, ст. 1, 10, 421 ГК РФ и Постановление Президиума ВАС РФ от 26.02.2008 № 11542/07, из которых следует, что налоговики не вправе оценивать экономическую целесообразность совершенных сделок.

По мнению налогоплательщика, инспекция, руководствуясь предположительным выводом о цели совершения сделки, начислила налог, не определяя рыночную цену имущества.

Решение суда

Единственное, что предприниматель не учел, – у суда есть самые широкие полномочия. Ему этот п. 1 ст. 105.3 НК РФ вообще нипочем!

Есть давнее, но оттого не менее действенное Постановление Пленума ВАС РФ от 12.10.2006 № 53 «Об оценке арбитражными судами обоснованности получения налогоплательщиком налоговой выгоды» (далее – Постановление № 53) – от него и нужно «плясать».

Там прямо предусмотрено, что налоговая выгода может быть признана необоснованной, в частности, в случаях, если для целей налогообложения учтены операции не в соответствии с их действительным экономическим смыслом или учтены операции, не обусловленные разумными экономическими или иными причинами.

Установление судом наличия деловой цели в действиях налогоплательщика производится с учетом оценки обстоятельств, свидетельствующих о его намерениях получить экономический эффект в результате реальной предпринимательской или иной экономической деятельности.

Кроме того, есть п. 1 и 3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с применением отдельных положений раздела V.1 и статьи 269 НК РФ, а также Определение КС РФ от 04.07.2017 № 1440-О.

Избежание налогообложения в результате совершения действий, направленных на получение необоснованной налоговой выгоды, является неправомерным поведением участника гражданского оборота, не совместимым с положениями ст. 3 НК РФ. Это приводит к возникновению у лиц, обязанных к уплате налога, неоправданного преимущества в сравнении с другими налогоплательщиками и нарушению публичного интереса (Определение ВС РФ от 22.07.2016 № 305-КГ16-4920).

Как разъяснено в п. 1 Постановления № 53, под налоговой выгодой понимается уменьшение размера налоговой обязанности вследствие, в частности, уменьшения налоговой базы.

Представление налогоплательщиком налоговикам всех надлежащим образом оформленных документов в целях получения налоговой выгоды является основанием для ее получения, если только налоговики не докажут, что сведения, содержащиеся в этих документах, неполны, недостоверны или противоречивы.

КС РФ в Определении от 04.07.2017 № 1440-О сделал вывод о том, что налоговое законодательство допускает возможность выбора налогоплательщиком того или иного метода учетной политики, который позволяет сэкономить на уплате налогов. Однако это не относится к случаям злоупотребления таким правом.

Если для целей налогообложения учтены операции не в соответствии с их действительным экономическим смыслом или учтены операции, не обусловленные целями делового характера, то это предполагает доначисление суммы налогов и сборов.

Применение искусственных юридических конструкций для хозяйственных операций, не содержащих признаков противоправности, но лишенных хозяйственного смысла и не имеющих объяснений неналоговыми причинами, рассматривается как злоупотребление правом в сфере налоговых правоотношений.

В анализируемой ситуации у предпринимателя нет никакой иной цели, кроме как экономия на налогах, поэтому требования налоговой инспекции совершенно справедливы.

Не так просто

Все бы хорошо… Но как все-таки быть с рыночной ценой переданного недостроенного объекта?

Налоговики взяли данные со счета 08. Однако согласно п. 2 ст. 154 НК РФ при реализации товаров, работ, услуг на безвозмездной основе база по НДС рассчитывается как стоимость данных товаров, работ, услуг, исчисленная исходя из цен, определяемых в порядке, аналогичном предусмотренному в ст. 105.3 НК РФ (см., например, Письмо Минфина России от 23.10.2018 № 03-07-11/75858).

В пункте 1 ст. 105.3 НК РФ установлены критерии отнесения цен к рыночным: цены, применяемые в сделках, сторонами которых являются лица, не признаваемые взаимозависимыми, а также доходы (прибыль, выручка), получаемые лицами, выступающими сторонами таких сделок, признаются рыночными.

(Отметим, финансисты считают, будто данная норма применяется в том числе при безвозмездной реализации товаров (работ, услуг) – см., например, Письмо от 04.10.2012 № 03-07-11/402. Правда, до сих пор не очень понятно, как же это сделать практически.)

И тут мы опять возвращаемся неожиданно к аргументу налогоплательщика: так как продавец и покупатель не взаимозависимы, цена в 10 000 руб. за недостроенный объект должна априори считаться рыночной.

Но суд с этим не согласился. Хотя и взаимозависимыми стороны сделки тоже не признал.

Получается, по нашему мнению, какой-то замкнутый круг: нам нужна рыночная цена, но рыночная цена между невзаимозависимыми сторонами – это та, которую они сами и определили. Иначе говоря, в нашем случае – 10 000 руб.

Так что упорство налогоплательщика в судебном процессе понять можно.

А суд, как нам кажется, принял чисто волевое решение и оценил базу по НДС исходя из затрат, собранных на счете 08.

Цена безвозмездности

На наш взгляд, суд принял слишком эмоциональное и неправильное решение.

Да, соотношение стоимости объекта и земельного участка выглядит издевательски. Очевидно, что оно принято в целях ухода от уплаты НДС.

Но, во-первых, льготу по продаже земельных участков установил не сам предприниматель, а государство, и, во-вторых, норму из п. 1 ст. 105.3 НК РФ придумал тоже не налогоплательщик.

Между тем задача все равно решается в пользу налоговиков. Но иначе!

Смотрите. Пусть земельный участок стоит 13 млн руб. Пусть сам объект незавершенного строительства стоит, по мнению продавца, 10 000 руб. Хорошо, пусть так и остается!

Ведь у нас еще есть безвозмездно переданные инженерные работы! И предприниматели сами не отрицают, что они были переданы и получены безвозмездно!

При этом, например, в Письме Минфина России от 22.06.2018 № 03-07-11/42842 в подобной ситуации чиновники указали, что база по НДС при безвозмездной передаче результатов работ по подготовке земельных участков для начала возведения производственных мощностей определяется как стоимость этих работ, исчисленная исходя из рыночных цен.

А вот тут-то в нашей ситуации стороны цену безвозмездной передачи не устанавливали…

Поэтому ни налоговикам, ни суду вовсе не требовалось изучать показатели счета 08. Необходимо было установить текущую рыночную цену инженерно-изыскательных работ, безвозмездно переданных продавцом объекта покупателю, и начислять НДС исходя из получившейся суммы.

Да, это гораздо труднее, чем взять готовые данные из бухгалтерского учета предпринимателя, зато это правильно.

И с учетом того, что цены в нашей стране только растут, выигрыш в сумме доначислений мог быть весьма ощутимым.

Источник