по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях когда
Статья 620 ГК РФ. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора (действующая редакция)
По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Комментарий к ст. 620 ГК РФ
1. Основаниями для досрочного расторжения договора аренды со стороны арендатора могут быть следующие:
— непредоставление арендодателем арендатору имущества, которое он обязан предоставить согласно договору аренды;
— создание арендодателем препятствий для пользования переданного имущества арендатором;
— наличие у арендованного имущества недостатков, которые не были при заключении договора аренды оговорены сторонами, а также не были заранее известны арендатору и не могли быть им обнаружены при осмотре имущества при заключении договора аренды. Данное основание расторжения договора аренды предполагает, что такие недостатки могут быть обнаружены арендатором только в процессе использования переданного имущества;
— неосуществление арендодателем капитального ремонта имущества;
— непригодность имущества для использования в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает. Данное основание предполагает, что эти обстоятельства возникли по вине арендодателя, но не были и не должны были быть известны арендатору при заключении договора аренды.
Следует обратить внимание, что такие основания для расторжения договора аренды, как наличие недостатков у имущества и его непригодность в определенном смысле, являются схожими. Однако наличие недостатков у переданного имущества не означает полной невозможности использования имущества по назначению, а собственно, наличие определенных затруднений при его использовании. Непригодность же использования имущества означает полную невозможность его использования по назначению.
Кроме того, нельзя не обратить внимания и на то, что комментируемая статья, в отличие от ст. 619 ГК РФ, не предъявляет к арендатору требование об обязательном направлении письменного предупреждения арендодателю о расторжении договора аренды. Однако из общих положений о договоре следует, что расторжение договора возможно либо по соглашению сторон, либо в судебном порядке путем предъявления требования о расторжении. Это означает, что и арендатор обязан выразить в отношении арендодателя инициативу относительно расторжения договора, но при этом общие положения ГК РФ не содержат требований об обязательном соблюдении при этом письменной формы, что ставит арендодателя и арендатора в неравное положение.
В договоре аренды могут быть установлены и иные основания для расторжения договора аренды по инициативе арендатора, из чего следует, что установленный перечень таких оснований не является исчерпывающим.
2. Судебная практика:
— Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.07.2009 N 15АП-4490/2009;
— Постановление ФАС Московского округа от 08.08.2012 N Ф05-10367/11 по делу N А40-109988/2010;
— Постановление ФАС Московского округа от 05.05.2011 N Ф05-1483/2011 по делу N А40-37004/2010;
— Постановление ФАС Поволжского округа от 18.12.2008 N А72-721/2008;
— Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.12.2013 N 19АП-5292/13;
— Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2013 N 19АП-5580/13;
— Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 24.11.2010 N А40-45214/10-91-338.
Расторжение договора аренды. Заключительная часть статей о договоре аренды. Какие тонкости необходимо соблюсти при расторжении договора аренды? Давайте разбираться
В преддверие расторжения договора. Закон и договор.
Прежде всего отметим, что способ расторжения, как правило, прописан в вашем Договоре. В то же время существуют общие правила, про которые, зачастую, забывают. Цитирование положений Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) не входит в задачу нашего исследования-рекомендации, поэтому остановимся на следующем.
Статьей 619 и ст. 620 ГК РФ предусмотрена возможность расторжения договора по требованию арендодателя/арендатора. В основе своем, указанные положения введены законодателем с целью защиты стабильности и качественности правоотношений. В рамках указанных норм введен негативный контекст расторжения договора (т.е. расторжение в результате ухудшения имущества, невнесение арендной платы более двух раз и прочее.).
При наличии нарушений, указанных в ст. 619 и ст. 620 ГК РФ, необходимо направить письменное предупреждение о расторжении договора аренды. При этом, во избежание спорных ситуаций при подаче искового заявления в суд, мы рекомендуем направлять такие письменные предупреждения на адрес, указанный в договоре аренды, а также на адрес, указанный в выписке из ЕГРЮЛ. При этом подчеркнем, что почтовая квитанция, а также уведомление о вручении почтового отправления при отсутствии описи вложения не свидетельствуют о надлежащем уведомлении арендатора о расторжении договора аренды. Об этом достаточно давно говорит судебная практика: постановление ФАС Московского округа от 22.05.2014 № Ф05-4316/14 по делу № А41-32405/13; Постановление ФАС Уральского округа от 29.03.2010 № Ф09-1854/10-С6; Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 01.03.2016 № Ф01-409/2016 и т.д. Таким образом, опись вложения при отправке письма обязательна.
В содержании направленного письма контрагенту, необходимо прописать разумный срок исполнения нарушенного обязательства. Из системного толкования норм гражданского законодательства не следует точного определения разумного срока. Представляется, что вполне разумным сроком восстановления нарушенных обязательств возможно определить в 30 календарных дней. Именно такой срок указан в ст. 4 АПК РФ в качестве подтверждения урегулирования спора в досудебном порядке. Разумный срок – категория оценочная и определяется он с учетом различных факторов: виды обязательства, параметры предмета исполнения, условия исполнения и прочее. В любом случае мы бы рекомендовали использовать срок в 30 дней. При этом важно подчеркнуть, что такое предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора. Право требования расторжения договора возникает только по истечению срока, установленного в письме уведомлении. Указанный тезис подтверждается и судебной практикой (см. Постановление Арбитражного суда Московского округа от 24.09.2015 № Ф05-12424/2015, Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 10.07. 2020 № 01АП-3368/2020).
Также необходимо отметить, что в договорах аренды, зачастую, указывают порядок досрочного расторжения договора по инициативе одной из сторон. Хотелось бы обратить ваше пристальное внимание на следующее условие договора. Представим, вы заключили договор краткосрочной аренды нежилого помещения (на один год). Дальнейшая использование помещения невозможно в силу объективных причин. Один год еще не истек. Вы направляете письмо с указанием даты расторжения договора, после чего согласуете порядок сдачи помещения. Помещение сдано, акт подписан, и вдруг вам на почту приходит письмо с необходимостью уплатить штраф (неустойку) в размере месячной арендной платы (или размера обеспечительного платежа) за досрочное расторжение договора аренды. Насколько законным является такой штраф по условиям договора? Из системного толкования положений ГК РФ, позиций высших судов РФ (см. П. 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 14.07.1997 г. №17, Постановление Президиума ВАС РФ от 13.10.2011 № 5531/11) под неустойкой понимается способ обеспечения обязательства, которая должна компенсировать кредитору расходы или уменьшить неблагоприятные последствия, возникшие в связи с ненадлежащим исполнением должником обязательства перед кредитором. Таким образом правовая природа неустойки сводится к ее компенсационному (восстановительному) характеру. Само по себе установление неустойки за досрочное расторжение договора является вполне законным, поскольку постольку в гражданском законодательстве установлена свобода договора, где стороны вправе прописать условия по своему усмотрению. Другой вопрос возникает при определении соразмерности неустойки нарушенным обязательствам. Статьей 330 ГК РФ предусмотрена возможность уменьшения неустойки в договора судом при её явной несоразмерности. Обратимся к Постановлению Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 (ред. от 07.02.2017) «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», где указаны границы для суда при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательств. Несоразмерность и необоснованность выгоды при неустойки могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, который мог возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. Таким образом мы полагаем, если вы досрочно расторгнул договор за один/два месяца до окончания такого договора, вы будете обязаны возместить убытки в размере двукратной месячной арендной платы (при отсутствии иных задолженностей) в случае, если неустойка установлена договором. Об этом же говорит и судебная практика. В связи с чем, внимательно изучайте свои риски и последствия досрочного расторжения договора.
Основания обращения в суд для расторжения договора аренды по требованию арендодателя.
В законодательстве закрепляется возможность расторжения договора через суд при существенном его нарушении или же посредством одностороннего отказа от Договора по инициативе стороны (в случае, если такой отказ предусмотрен договором). Таким образом законодатель разделает расторжение договора по инициативе одной из сторон в судебномпорядке и односторонний отказ от договора во внесудебном порядке. В связи с чем возникает вопрос законности (возможности) расторжения договора аренды по инициативе арендодателя во внесудебном порядке при наличии соответствующего условия в договоре. Судебная практика идет по двум направлениям.
Первое направление. Наличие в договоре условия о возможности его расторжения по инициативе арендодателя не означает, что он вправе отказаться от договора во внесудебном порядке. Такая позиция предполагает, что односторонний отказ от исполнения обязательств недопустим (см. Определение ВАС РФ от 19.01.2011 № ВАС-15206/10, Определение ВАС РФ от 29.06.2010 № ВАС-7816/10).
Второе направление. Наличие в договоре условия о возможности его расторжения по инициативе арендодателя означает, что он вправе отказаться от договора во внесудебном порядке. Такая позиция предполагает, что односторонний отказ от договора допустим по условиям, указанным в самом договоре (например, необходимость направления уведомления на расторжение за 90 календарных дней) (см. Определение ВАС РФ от 17.06.2010 № ВАС-7525/10, Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 11.09.2014). Нам представляется, что в большинстве случаев суд будет придерживаться второго направления, поскольку, во-первых, большинство судебных решений придерживается позиции возможности расторжения договора во внесудебном порядке, во-вторых, второе направление в полной мере соответствует принципу свободы договора, который заключается в возможностях установления условий договора по волеизъявлению сторон. Подробное описание возможности одностороннего отказа от договора аренды по нормам ГК РФ мы описывали в предыдущих статьях, в связи с чем, хотели бы остановиться на процессе расторжения договора. В заключении отметим, что в случае, если после наступления срока, указанного в письме-уведомлении о расторжении договора аренды, арендатор будет пользоваться арендованным помещением, а арендодатель не будет возражать против такого пользования в течение длительного времени (цитата из решения суда), при таких обстоятельствах договор не будет считаться расторгнутым.
Процесс передачи помещения
Какие могут быть риски? Зачастую, недобросовестные арендодатели специально прописывают условия договора аренды, которые невозможно качественно исполнить в связи с махинациями, проводимыми на арендном рынке. Приведем пример такого «недобросовестного пункта договора». «Арендатор обязуется передать Арендодателю по истечению срока действия Договора или в случае его досрочного расторжения помещения в исправном состоянии, в котором первоначально были предоставлены Арендатору, и с учетом тех недостатков, которые были указаны в акте приема-передачи, когда помещения передавались от Арендатора Субарендатору. В случае необходимости проводить ремонтные работы для восстановления помещения, Субарендатор обязуется произвести данные работы за свой счет. Данные работы производятся Субарендатором до подписания Сторонами акта приема–передачи (возврата) помещений. В случае не проведения ремонтных работ, Арендатор выплачивает штраф в размере суммы месячной арендной платы». Казалось бы, безобидная формулировка, все понятно. Однако в подобных формулировках и скрывается уловка. Дело в том, что в приведенном пункте договора не прописан случай, при котором Арендодатель во время приемки помещения не согласится с теми восстановительными работами, который провел Арендатор. Как быть, если при приёме-передачи помещения у Арендодателя возникнут замечания? Из логического толкования приведенного примера следует, что Арендатору придется заплатить штраф (и скорее всего суммы ремонтных (восстановительных) работ). Нет. В таком положении приведенный пример просто неприемлем. Если вы не заметили указанных положений договора, и все же пропустили такого рода «уловки», мы рекомендуем обращаться в суд. Но лучше всего внимательно читать условия договора.
Таким образом, мы рекомендуем вам произвести следующие действия перед передачей помещения:
Настоящая статья, бесспорно, не освещается весь комплекс проблем, которые могут возникнуть при расторжении договора аренды. Мы постарались выделить лишь основные, которые наиболее часто возникают у наших доверителей. Комплекс статей, посвященных арендным правоотношениям, подошел к концу. В дальнейшем мы бы хотели осветить вопросы финансово-правовой сферы жизни юридического сообщества.
Кто и как может расторгнуть договор аренды
Кто может расторгнуть договор аренды
У договора аренды две стороны — арендатор и арендодатель. Прекратить договорные отношения досрочно может каждая из них, но лишь в том случае, если на то есть основания.
Договор можно расторгнуть:
Расторгает арендодатель
Расторгнуть договор досрочно можно, если арендатор:
Досрочное расторжение договора аренды допускается и при других обстоятельствах, при условии что вы заранее прописали это в тексте расторгаемого соглашения.
Расторгает арендатор
В «КонсультантПлюс» есть множество готовых решений, в том числе о том, как арендатору потребовать расторжения договора аренды. Если у вас еще нет доступа к системе, оформите пробный онлайн-доступ бесплатно! Вы также можете получить актуальный прайс-лист К+.
Договор можно расторгнуть, если арендодатель:
А еще арендатор может прекратить исполнение договора, если в какой-то момент имущество оказалось непригодным для использования — но не по вине арендатора, а из-за стороннего воздействия, повлиять на которое он не мог (подп. 4 п. 1 ст. 620 ГК РФ).
Как расторгнуть договор аренды
Порядок прекращения договорных обязательств определен законодательно. Если его соблюдать, проблем с оформлением документов не будет. Важно выполнять все действия в определенной последовательности — это сэкономит и время, и деньги.
Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендодателя имеет одну особенность — если арендатор не выполняет свои обязательства по договору аренды, арендодатель должен письменно напомнить ему о том, что их нужно исполнять (п. 3 ст. 619 ГК РФ). В обратной ситуации арендатор может никаких предупреждений не направлять, а сразу приступить к процедуре расторжения.
В остальном процедура одинакова как для арендатора, так и для арендодателя.
О каждом из этих этапов расскажем подробнее.
Предупреждаем арендатора о необходимости устранения нарушения
Если вы — арендатор, который хочет расторгнуть договор, пропустите эту часть и читайте статью дальше. Если вы арендодатель, знайте, что без предупреждения вы не сможете досрочно расторгнуть договор (п. 3 ст. 619 ГК РФ), поэтому составить его придется.
Предупреждение должно быть составлено в письменном виде. Обязательно укажите:
Предупреждение нужно передать арендатору лично (не забудьте получить отметку о передаче документов на втором экземпляре предупреждения) или по почте (заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении).
Составляем предложение о расторжении договора
По закону просто обратиться в суд с требованием о расторжении договора аренды нежилого помещения (или любого другого имущества) нельзя — обязательно должен быть соблюден досудебный порядок урегулирования спора (п. 2 ст. 452 ГК РФ). Именно поэтому придется подготовить предложение о расторжении договора.
Требований к содержанию документа законодатель не устанавливает — можете подготовить его сами или воспользоваться нашим образцом. Помните, что в нем обязательно должна быть указан следующая информация:
К документу можно приложить соглашение о расторжении договора — если вторая сторона согласится с предложением, она сможет сразу же его подписать.
Передаем документы на рассмотрение
Чтобы получить право на обращение в суд, надо правильно передать документы второй стороне договора. Это можно сделать:
Отправлять документы нужно на юридический адрес контрагента — он указан в ЕГРЮЛ или ЕГРИП. Суды допускают передачу предложения по адресу, указанному в договоре (см. п. 63 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25).
Подписываем дополнительное соглашение
Предположим, вторая сторона согласилась с предложением и не против расторгнуть договор. В этом случае составляется дополнительное соглашение к договору аренды. При подготовке учтите следующие моменты:
Обращаемся в суд
Если вторая сторона отказалась от вашего предложения о расторжении договора или вовсе не ответила на него, можно обращаться в суд.
Иск можно подать не ранее чем через 30 дней с момента передачи предложения контрагенту (п. 2 ст. 452 ГК РФ). Исключение — если договором, законом или предложением о расторжении не установлен иной срок.
Иск о расторжении договора аренды подается в суд общей юрисдикции. Если обе стороны договора являются предприятиями — юридическими лицами или индивидуальными предпринимателями, дело будет рассматривать арбитражный суд.
Чтобы подать исковое заявление, необходимо:
Требования к форме и содержанию искового заявления установлены ст. 131 ГПК РФ (для исков, подаваемых в арбитражный суд — ст. 125 АПК РФ). В нем обязательно должна быть указана следующая информация:
Иск подписывает сам заявитель или его представитель.
Последствия расторжения договора аренды
После того как договор аренды расторгнут (неважно, по соглашению сторон или решению суда), отношения между арендодателем и арендатором прекращаются (п. 2 ст. 453 ГК РФ). Это значит, что они возвращаются в условия, которые существовали до заключения договора. Арендодатель получает назад свое имущество, а арендатор больше не может им пользоваться, но при этом он избавляется от обязательства по уплате арендных платежей.
Чтобы передать имущество от одной стороны другой, нужно составить акт приема-передачи. В нем описывается состояние объекта аренды в момент передачи, а также указывается перечень дефектов. Если на момент заключения договора аренды их не было (например, в квартире оказались разбиты окна и оторвана люстра), арендодатель может потребовать возмещения ущерба — сначала в досудебном порядке, а потом через суд.
Расторжение договоров аренды в условиях пандемии коронавируса
22 мая в третьем чтении Госдумой был принят закон, предоставляющий арендаторам — владельцам малого и среднего бизнеса — право на досрочное расторжение договоров аренды коммерческой недвижимости до 1 октября 2020 года (см. законопроект № 953580-7).
Условия для получения права на расторжение договора такие:
При этом к арендатору не могут применяться штрафные санкции, даже если они предусмотрены положениями договора. А вот обеспечительный платеж, уплаченный арендодателю (если он был), арендатору не возвращается.
Итак, расторжение договора аренды — многоступенчатая процедура, пренебрегать исполнением которой не стоит. Причем неважно, согласен ваш контрагент на прекращение действия договора или нет — в любом случае придется составлять документы: от предложения о расторжении договора до дополнительного соглашения и даже искового заявления в суд.
Энциклопедия судебной практики. Аренда. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора (Ст. 620 ГК)
Энциклопедия судебной практики
Аренда. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора
(Ст. 620 ГК)
1. Нарушение арендодателем обязанности по передаче имущества и передача имущества с недостатками как основания расторжения договора арендатором
1.1. Передача арендатору имущества без документов, отсутствие которых исключает эксплуатацию объекта аренды, свидетельствует о существенном нарушении договора арендодателем и является основанием для его расторжения по требованию арендатора
Фактически арендатор не использовал и не мог использовать вертолет, поскольку он был передан арендодателем без свидетельства о регистрации и сертификатов летной годности (удостоверений о годности воздушных судов к полетам), наличие которых в обязательном порядке предусмотрено статьями 33, 36 Воздушного кодекса Российской Федерации. При отсутствии данных документов воздушные суда к эксплуатации не допускаются.
Арендатор неоднократно обращался к арендодателю с просьбой передать ему необходимые для эксплуатации вертолета документы.
Таким образом, арендодатель не исполнил надлежащим образом обязательство, так как передал арендатору имущество с нарушением требований, установленных статьей 611 ГК РФ.
В связи с этим суд признал требование о расторжении договора аренды на основании пункта 1 статьи 620 Кодекса правомерным.
Так как арендатором в силу допущенных арендодателем нарушений договорных обязательств не могло быть использовано арендованное имущество (вертолет) в соответствии с его назначением, в иске о взыскании с арендатора арендной платы отказано.
1.2. Арендатор вправе расторгнуть договор, если арендодатель не предоставил имущество в полном комплекте, позволяющем использовать его по целевому назначению
В силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Вместе с тем, как установлено судом апелляционной инстанции, в дополнительном соглашении стороны указали, что поскольку оборудование передано арендатору не в полном объеме и арендатор не может его использовать по прямому назначению, арендная плата подлежит начислению с даты передачи оборудования, поименованного в приложении N 2 к дополнительному соглашению.
Более того, суд апелляционной инстанции обоснованно исходил из подтвержденности факта невозможности использования оборудования в переданном объеме заключением ООО.
Между тем апелляционной инстанцией установлено, что предмет аренды передан в полном объеме (комплекте) лишь 30.06.2011 г., что подтверждено Актом.
Исходя из вышеуказанного, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что поскольку предмет аренды был передан ответчику в объеме, не позволяющем использовать оборудование по его целевому назначению, следовательно, обязательство по внесению арендной платы за период с мая по июнь 2011 года у ответчика не возникло.
1.3. Если имущество передано арендатору в состоянии, в котором его использование запрещено законодательством, арендодатель считается не выполнившим обязанность по передаче договорного имущества, и, соответственно, арендатор вправе расторгнуть договор на основании ст. 620 ГК
Технические устройства, в том числе иностранного производства, применяемые на опасном производственном объекте, подлежат сертификации или декларированию на соответствие требованиям промышленной безопасности в установленном законодательством Российской Федерации о техническом регулировании порядке (пункт 1 статьи 7 данного Закона).
Общий порядок и условия применения технических устройств на опасном производственном объекте устанавливаются Правительством Российской Федерации. Технические устройства, применяемые на опасном производственном объекте, в процессе эксплуатации подлежат экспертизе промышленной безопасности в установленном порядке (пункты 4 и 5 упомянутой статьи).
С учетом изложенного законом установлен запрет на эксплуатацию грузоподъемного механизма, к которому относится электрокозловой кран, если он не соответствует требованиям промышленной безопасности.
Следовательно, суд апелляционной инстанции правомерно дал оценку паспорту спорного электрокозлового крана, заключению экспертизы промышленной безопасности крана, согласно которым данное техническое устройство снято с регистрационного учета в Ростехнадзоре и его эксплуатация запрещена, так как кран находится в неработоспособном состоянии, не соответствует требованиям промышленной безопасности и не может быть допущен к дальнейшей эксплуатации.
Таким образом, суд второй инстанции правильно указал, что ОАО (арендодатель) по правилам статьи 611 Кодекса не исполнило установленную договором обязанность по передаче ООО (арендатору) объекта аренды в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, и в силу статьи 328 Кодекса обоснованно не нашел оснований для взыскания с арендатора заявленной ко взысканию арендной платы и процентов за пользование чужими денежными средствами.
1.4. Передача арендатору оборудования в разобранном виде не считается основанием для расторжения договора на основании ст. 620 ГК, если согласно договору сборка оборудования должна осуществляться арендатором своими силами и за свой счет
Вывод суда апелляционной инстанции о том, что в настоящем деле обязанность арендатора по внесению арендной платы возникает только после монтажа опалубки с участием арендодателя противоречит как статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, так и условиям договора аренды.
Согласно условиям данного договора, сборка и демонтаж оборудования осуществляется арендатором своими силами и за свой счет.
Таким образом, выводы суда апелляционной инстанции об отказе в удовлетворении иска в части взыскания арендной платы сделаны без учета того обстоятельства, что в силу закона и условий договоров аренды обязательство арендатора по внесению арендной платы возникает после фактической передачи арендодателем арендатору объектов аренды во временное владение и пользование. Арендная плата вносится за весь период времени, в течение которого объекты аренды находились в пользовании арендатора.
1.5. Несоответствие договорного имущества нормативным требованиям не считается основанием для расторжения договора на основании пп. 2 ст. 620 ГК, если эти требования зависят от особенностей индивидуального использования имущества и арендатор не проинформировал арендодателя об этих особенностях
ООО «С», указывая в качестве недостатка арендованного имущества на отсутствие второго эвакуационного выхода, ссылаясь на Федеральный закон Российской Федерации от 22.07.2008 N 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», представило заключение ООО «В», согласно которому пожарная безопасность объекта не обеспечена в полном объеме, поскольку не выполняются обязательные требования пожарной безопасности к помещениям офисов, установленные СНиП 21-01-97* «Пожарная безопасность зданий и сооружений» (пункты 6.12*, 6.13*).
Согласно пункту 1.3 договора аренды помещение предназначено для размещения офиса.
Суды первой и апелляционной инстанций, давая оценку условиям договора, верно установили, что условиями договора не конкретизировано, что помещение арендатор предполагал использовать для размещения в нем более 20 человек, то есть численность одновременно находящихся в нем людей не определена как обстоятельство, имеющее значение для оценки соответствия помещения условиям договора аренды и назначению имущества. Таким образом, суды обоснованно пришли к выводу, что помещение было пригодно для использования в тех целях, которые оговорены договором, а количество размещения в арендованном помещении сотрудников зависело от усмотрения самого ответчика.
Кроме того, при заключении договора аренды стороны согласовали и возложили обязанность по обеспечению своими силами пожарной безопасности в соответствии с предусмотренными нормами и требованиями на арендатора.
Учитывая изложенное, ссылки общества на несоответствие помещения указанным им нормам не подтверждают наличие оснований для расторжения договора.
1.6. При рассмотрении требования о расторжении договора на основании пп. 2 ст. 620 ГК необходимо учитывать, что бремя доказывания того, что недостатки арендованного имущества были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены им во время осмотра имущества или проверки его исправности при передаче имущества, лежит на арендодателе
В силу положений пункта 1 статьи 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.
Так, при исследовании и оценке имеющихся в материалах дела доказательств в порядке статьи 71 АПК РФ суды установили, что комбайн, являющийся предметом договора, неоднократно выходил из строя, при этом инспектором Гостехнадзора при составлении соответствующих актов зафиксировано отсутствие нарушений правил эксплуатации комбайна. Кроме того, доказательств того, что неполадки в работе комбайна были заранее известны истцу либо должны были быть обнаружены им во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в сублизинг, ответчиком в порядке статьи 65 АПК РФ в материалы дела не представлено.
2. Доказательства передачи имущества арендатору
2.1. При наличии передаточного акта действует презумпция того, что имущество передано арендатору, и наоборот, отсутствие такого акта свидетельствует об отсутствии фактической передачи, пока не будет доказано иное
При подписании сторонами передаточного акта вступает в силу презумпция того, что состоялся фактический возврат недвижимости, если не доказано обратное, и наоборот, отсутствие такого акта свидетельствует об отсутствии фактической передачи, пока не будет доказано иное.
Арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование, при этом арендатор обязан вносить плату за фактическое пользование объектом аренды.
При подписании сторонами передаточного акта вступает в силу презумпция того, что состоялась фактическая передача недвижимости, если не доказано обратное и наоборот отсутствие такого акта свидетельствует об отсутствии фактической передачи, пока не будет доказано иное.
2.2. Наличие акта приемки имущества в аренду не опровергнутого иными доказательствами, исключает расторжение договора арендатором по основаниям, предусмотренным пп. 1 и пп. 2 ст. 620 ГК
Довод заявителя жалобы о невозможности пользоваться арендованным имуществом по целевому назначению обоснованно отклонен судами, поскольку ответчиком не представлено по этому поводу никаких доказательств.
Более того, из актов приема-передачи арендуемого помещения видно, что они подписаны без каких-либо замечаний, в том числе по причине низкой температуры внутри помещения.
2.3. Наличие оттиска печати арендатора на акте приема-передачи имущества в аренду не препятствует расторжению договора арендатором на основании пп. 1 ст. 620 ГК, если акт подписан от имени арендатора неуполномоченным лицом
Судом кассационной инстанции не принимается довод жалобы о подтверждении выполнения обязательства арендодателя по передаче имущества арендатору наличием на акте приема-передачи, подписанном не предпринимателем, оттиска ее печати. Доказательством волеизъявления лица на совершение указанных в документе действий является подпись, выполненная этим или уполномоченным им лицом, которую может удостоверить, но не заменить печать. Передача печати от одного лица другому не признается законодательством в качестве способа наделения какими-либо полномочиями.
2.4. Арендатор не вправе расторгнуть договор со ссылкой на непередачу ему договорного имущества, если в договоре сказано, что имущество передано ему до подписания договора и арендатор не доказал обратного
Решением суда взыскана задолженность по арендной плате, постановлением апелляционной инстанции решение отменено со ссылкой на то, что арендодатель не доказал передачи арендованного имущества в распоряжение арендатора. Арендуемое имущество находится на территории арендатора. Кассационная инстанция отменила судебные акты и направила дело на новое рассмотрение с указанием на то, что в данной ситуации при наличии в договоре условия о том, что имущество считается переданным с момента указанного в договоре признания арендатором задолженности по договору, и отсутствии акта о передаче имущества в аренду, доказывать факт непредоставления в распоряжение арендованного имущества должен ответчик.
3. Непригодность имущества для использования как основание расторжения договора арендатором
3.1. Необеспечение арендодателем сданных в аренду помещений электроэнергией, препятствующее его использованию арендатором, считается основанием для расторжения договора арендатором на основании пп. 2 ст. 620 ГК
Согласно разделу 4 договоров аренды арендодатель обязался обеспечивать арендатора электрической энергией через принадлежащие ему электрические сети.
Материалами дела подтверждаются факты прекращения обеспечения арендованных объектов электрической энергией с 17.03.2009 и использования его ответчиком с 27.07.2009.
Поскольку пользование арендованным имуществом в целях, согласованных договором аренды, было невозможно по не зависящим от Общества причинам, суд пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для взыскания с Общества задолженности по арендной плате.
3.2. При решении вопроса о том, является ли необеспечение арендодателем сданных в аренду помещений электроэнергией основанием для расторжения договора, необходимо учитывать особенности деятельности арендатора и специфику договорных помещений
Как установили суды обеих инстанций, со стороны арендодателя (истца) чинились препятствия в пользовании ответчиком нежилым помещением, поскольку по инициативе арендодателя энергоснабжающей организацией ГУП нежилое помещение было отключено от подачи электроэнергии, в результате чего использование помещения арендатором по назначению с 01 июня 2011 года было невозможно.
В связи отключением электроэнергии ответчик вынужден был освободить помещение 19 мая 2011 года, свой товар и оборудование ответчик вывезти из помещения не смог по причине отсутствия электроэнергии.
При этом, несмотря на неоднократные обращения, ответчик от истца не получил ответа, Акт об отключении от истца ответчик получил лишь 26 мая 2011 года, то есть через 7 дней после отключения.
Между тем в силу пункта 1.2 договора аренды помещения переданы в аренду для использования в целях размещения и функционирования объектов мелкорозничной торговли (оказания услуг).
Суды обеих инстанций приняли во внимание, что в силу особенностей арендуемых нежилых помещений (они находятся в подземном переходе, в тоннеле, дневной свет в него недоступен) их использование возможно только при обеспечении электроэнергией.
3.3. Ненадлежащее функционирование инженерного арендованного помещения не считается основанием для расторжения договора на основании пп. 2 ст. 620 ГК, если согласно договору арендатор обязан самостоятельно обеспечить их функционирование и заключить соответствующие договоры на коммунальные услуги и эксплуатационное обслуживание
Согласно ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
В соответствии с п. 4.2.5. договора аренды арендатор обязан самостоятельно или за свой счет принимать все необходимые меры для обеспечения функционирования всех инженерных систем арендуемого помещения: центрального отопления, горячего и холодного водоснабжения, канализации, электроснабжения и др.
В п. 4.2.2 и п. 4.2.4. договора аренды согласовано, что в двухнедельный срок после подписания договора аренды и акта приема-передачи помещения истец (арендатор) самостоятельно обязан заключить соответствующие договоры на коммунальные услуги и эксплуатационное обслуживание, уборку твердых бытовых отходов на территории, непосредственно примыкающей к объекту аренды.
Из согласованных условий по договору аренды следует, что именно на истца возложена обязанность по обеспечению эксплуатационного и коммунального обслуживания помещения, переданного ему в аренду, а также обязанность самостоятельно или за свой счет принимать все необходимые меры для обеспечения функционирования всех инженерных систем арендуемого помещения и заключать соответствующие договоры на эксплуатационное обслуживание и предоставление коммунальных услуг.
3.4. Несоответствие арендованного помещения требованиям пожарной безопасности не считается основанием для расторжения договора на основании пп. 2 ст. 620 ГК, если согласно договору обязанность по обеспечению своими силами пожарной безопасности возложена на арендатора
ООО «С», указывая в качестве недостатка арендованного имущества на отсутствие второго эвакуационного выхода, ссылаясь на Федеральный закон Российской Федерации от 22.07.2008 N 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», представило заключение ООО «В», согласно которому пожарная безопасность объекта не обеспечена в полном объеме, поскольку не выполняются обязательные требования пожарной безопасности к помещениям офисов, установленные СНиП 21-01-97* «Пожарная безопасность зданий и сооружений» (пункты 6.12*, 6.13*).
Согласно пункту 1.3 договора аренды помещение предназначено для размещения офиса.
Суды первой и апелляционной инстанций, давая оценку условиям договора, верно установили, что условиями договора не конкретизировано, что помещение арендатор предполагал использовать для размещения в нем более 20 человек, то есть численность одновременно находящихся в нем людей не определена как обстоятельство, имеющее значение для оценки соответствия помещения условиям договора аренды и назначению имущества. Таким образом, суды обоснованно пришли к выводу, что помещение было пригодно для использования в тех целях, которые оговорены договором, а количество размещения в арендованном помещении сотрудников зависело от усмотрения самого ответчика.
Кроме того, при заключении договора аренды стороны согласовали и возложили обязанность по обеспечению своими силами пожарной безопасности в соответствии с предусмотренными нормами и требованиями на арендатора.
Учитывая изложенное, ссылки общества на несоответствие помещения указанным им нормам не подтверждают наличие оснований для расторжения договора.
3.5. Нереализация арендатором предусмотренного подпунктом 4 ст. 620 ГК права на расторжение договора не является основанием для взыскания с него арендной платы за период, в течение которого имущество в силу не зависящих от него обстоятельств находилось в состоянии, непригодном для использования
Оценив имеющиеся в деле доказательства с позиции статьи 71 АПК РФ, суды установили, что в результате пожара, произошедшего 18.11.2010 объект аренды пришел в непригодное для использования состояние: повреждены крыша здания, строительные конструкции мансарды, внутренняя отделка, оборудование, находящиеся в мансардных помещениях; помещения ниже четвертого этажа залиты водой. Это подтверждено имеющейся в деле справкой Отдела государственного пожарного надзора. Из иных документов, в том числе письма ответчика от 02.12.2010, акта проверки использования спорного имущества, составленного с участием истца, установлено, что арендуемые помещения ввиду фактической непригодности коллегией адвокатов с момента пожара не использовались.
Исходя из этого, суды правомерно указали на отсутствие у ответчика обязанности по внесению арендных платежей по договору аренды, исполнение которого фактически прекратилось в отсутствие вины обеих сторон, независимо от того, что официально расторжение договора оформлено позднее. Взыскание в данном конкретном случае арендной платы при отсутствии факта пользования объектом аренды по объективным причинам, не зависящим от арендатора, противоречит нормам статьи 614 ГК РФ. То, что в связи с такими обстоятельствами арендатор не обратился к арендодателю с требованием о досрочном расторжении договора (статья 620 ГК РФ), не может служить достаточным основанием для взыскания арендных платежей.
3.6. Поскольку арест имущества устанавливает запрет на распоряжение им, заключение договора аренды в период ареста договорного имущества является основанием для признания договора ничтожным, а не для его расторжения в связи с нарушением арендодателем обязанности по уведомлению арендатора о нахождении имущества под арестом
Суды первой и апелляционной инстанций, удовлетворяя встречное исковое требование в части расторжения договора аренды, руководствуясь ст. ст. 450, 452, 613, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснениями, содержащимися в п. 60 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», исходили из нарушения арендодателем существенных условий договора, а именно: арендодатель не уведомил арендатора о нахождении арендуемого помещения под арестом.
Вместе с тем суд кассационной инстанции не может согласиться с вышеуказанными выводами судов.
Из содержания выписки из ЕГРП следует, как установлено судами, что арендуемое помещение площадью 446,4 кв. м находится под арестом.
Поскольку арендодатель не мог распоряжаться вышеуказанным имуществом на период ограничение его прав на имущество, вышеназванный договор аренды нежилого помещения от 01.08.2011, заключенный между ООО «Т» и ООО «Э», является ничтожным.
3.7. Нет основания для применения п. 4 ст. 620 ГК РФ, если арендатор не мог не предвидеть, что имущество в период аренды придет в состояние, непригодное для его использования
В соответствии с пунктом 4 статьи 620 ГК РФ договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендатора в случае, если имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования.
По мнению суда первой инстанции, такими обстоятельствами являются износ судна и истечение нормативного срока его службы, который составляет 30 лет.
Между тем, как следует из материалов дела, при заключении договора аренды истцу было известно о техническом состоянии судна.
С учетом года постройки судна, на который имеется указание в тексте договора, срока аренды, условий договора истец не мог не предвидеть необходимость выполнения соответствующих работ и несения финансовых затрат на эксплуатацию судна, нормативный срок службы которого истек до заключения названного договора.
С учетом изложенного суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии условий для применения пункта 4 статьи 620 ГК РФ.
3.8. Положения п. 2 ст. 620 ГК РФ подлежат применению, когда сторонами определены назначение передаваемого в аренду имущества и цель, для которой имущество передается в аренду, но действующие законодательные ограничения запрещают использование данного имущества по такому целевому назначению
Когда сторонами определено назначение передаваемого в аренду имущества, определена цель, для которой имущество передается в аренду, однако действующие законодательные ограничения запрещают использование являющегося объектом аренды имущества по такому целевому назначению, применению подлежат положения пункта 2 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации
3.9. К недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению
Исходя из положений пунктов 2 и 4 статьи 620 Гражданского кодекса следует, что к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.
По смыслу положений пунктов 2 и 4 статьи 620 Гражданского кодекса к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.
Из положений пунктов 2 и 4 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.
Исходя из положений пунктов 2 и 4 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению.
Исходя из положений пунктов 2 и 4 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.
Данный вывод суда соответствует требованиям закона, поскольку в соответствии со ст. 620 Гражданского кодекса РФ истец имеет право на досрочное расторжение в судебном порядке договора аренды, в том числе и в случае юридической невозможности использовать имущество по назначению, согласованному сторонами договора аренды.
Исходя из положений пунктов 2 и 4 статьи 620 Гражданского кодекса следует, что к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.
Исходя из положений пунктов 2 и 4 статьи 620 Гражданского кодекса РФ, следует, что к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.
3.10. Арендатор имеет право обратиться с требованием о досрочном расторжении договора в связи с изменением правового режима земельного участка, при котором он лишается возможности использовать участок в целях, согласованных при заключении договора аренды
В этом случае стороны договора аренды могут прийти к соглашению о его изменении (с соблюдением императивных норм земельного и гражданского законодательства). Если договор аренды не может быть изменен или стороны не приходят к соглашению о его изменении, то арендатор не лишен права на основании пункта 2 статьи 620 Гражданского кодекса обратиться с требованием о досрочном расторжении договора.
Иной подход означал бы возложение на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению.
В этой связи арендатор вправе на основании пункта 2 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации обратиться с требованием о досрочном расторжении договора; иной подход означал бы возложение на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению.
В соответствии с законодательством о градостроительной деятельности публично-правовое образование, реализуя свои полномочия в обеспечении устойчивого развития территории и тем самым в защите публичного интереса, может изменить правовой режим земельного участка, его разрешенное использование таким образом, что арендатор участка лишается возможности использовать его в целях, которые были согласованы с этим же публично-правовым образованием при заключении договора аренды с учетом законодательства Российской Федерации на момент заключения договора.
Вместе с тем в соответствии с положениями пунктов 2 и 4 статьи 620 ГК РФ в случае изменения правового режима земельного участка, при котором арендатор участка лишается возможности использовать его в целях, согласованных с учетом законодательства Российской Федерации при заключении договора аренды, стороны могут прийти к соглашению о его изменении (с соблюдением императивных норм земельного и гражданского законодательства). Если договор аренды не может быть изменен или стороны не приходят к соглашению о его изменении, то арендатор не лишен права обратиться с требованием о досрочном расторжении договора. Иной подход означал бы возложение на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению.
В этом случае стороны договора аренды могут прийти к соглашению о его изменении (с соблюдением императивных норм земельного и гражданского законодательства). Если договор аренды не может быть изменен или стороны не приходят к соглашению о его изменении, то арендатор не лишен права на основании пункта 2 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации обратиться с требованием о досрочном расторжении договора и потребовать возмещения причиненных ему убытков.
Иной подход означал бы возложение на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению.
В этом случае стороны договора аренды могут прийти к соглашению о его изменении (с соблюдением императивных норм земельного и гражданского законодательства). Если договор аренды не может быть изменен или стороны не приходят к соглашению о его изменении, то арендатор не лишен права на основании пункта 2 статьи 620 ГК РФ, обратиться с требованием о досрочном расторжении договора.
4. Иные основания для расторжения договора арендатором
4.1. При предъявлении требования о расторжении договора в связи с нарушениями, не предусмотренными ни ст. 620 ГК, ни договором аренды, арендатор должен доказать, что арендодателем допущено существенное нарушение договора
Основания для досрочного расторжения договора аренды установлены ст. 619, 620 ГК РФ, исходя из содержания которых право требования досрочного расторжения договора аренды принадлежит стороне указанного договора (арендодателю, арендатору), аналогичное правило закреплено п. 2 ст. 450 ГК РФ, согласно которому по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных законом или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
4.2. Стороны вправе предусмотреть любое основание досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке по требованию арендатора как связанное, так и не связанное с каким-либо нарушением
Стороны вправе предусмотреть любое основание досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке по требованию арендатора как связанное, так и не связанное с каким-либо нарушением.
Стороны могут обговорить любое основание (конкретное, поименованное либо абстрактное, общее) досрочного расторжения договора в судебном порядке по требованию как арендатора, так и арендодателя, связанное или не связанное с каким-либо нарушением.
Стороны вправе оговорить любое основание досрочного расторжения договора в судебном порядке по требованию арендодателя как связанное, так и не связанное с каким-либо нарушением.
Стороны вправе оговорить любое основание досрочного расторжения договора в судебном порядке по требованию арендодателя как связанное, так и не связанное с каким-либо нарушением.
Стороны вправе оговорить любое основание досрочного расторжения договора в судебном порядке по требованию арендодателя как связанное, так и не связанное с каким-либо нарушением.
Стороны в договоре аренды вправе оговорить любое основание досрочного расторжения договора в судебном порядке по требованию арендодателя как связанное, так и не связанное с каким-либо нарушением со стороны арендатора.
Стороны вправе оговорить любое основание досрочного расторжения договора в судебном порядке по требованию арендодателя как связанное, так и не связанное с каким-либо нарушением.
Стороны вправе оговорить любое основание досрочного расторжения договора в судебном порядке по требованию арендодателя [равно как и арендатора] как связанное, так и не связанное с каким-либо нарушением.
4.3. Экономическая нецелесообразность не является обстоятельством, свидетельствующим о возможности досрочного расторжения договора аренды
Как следует из экспертного заключения, судно поставлено в отстой без консервации узлов и агрегатов.
На обстоятельства, возникшие в период до постановки судна в отстой, за которые арендатор не отвечает и которые привели к непригодности судна для плавания, истец при рассмотрении настоящего спора не ссылался.
Исходя из буквального смысла пункта 4 статьи 620 ГК РФ, экономическая нецелесообразность дальнейшего использования судна к таким обстоятельствам не относится.
С учетом изложенного суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии условий для применения пункта 4 статьи 620 ГК РФ.
Изменение обстоятельств, при которых заключался Договор аренды и на которые ссылается ОАО в обоснование своих требований, не может служить основанием для его расторжения, поскольку экономическая нецелесообразность дальнейшего использования арендованного имущества не относится к обстоятельствам, за которые арендатор не отвечает, при этом утрата арендатором интереса в использовании земельного участка в том виде, в котором он находится в настоящее время, не предусмотрена в качестве основания для расторжения договора аренды.
4.4. Стороны вправе предусмотреть возможность досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора при выявлении нецелесообразности (отсутствия экономической выгоды) дальнейшего продолжения арендных отношений
Суд установил, что пунктом 5.5 договора об аренде имущества от 17.04.1990 предусмотрено, что при невозможности соблюдения условий договора или выявлении нецелесообразности дальнейшего продолжения арендных отношений арендатор и арендодатель могут расторгнуть договор в предусмотренном законодательством порядке.
Нецелесообразность вышеуказанных арендных отношений заключается в отсутствии экономической выгоды для собственника (Российской Федерации) и титульного владельца в нахождении имущества в аренде у ответчика, так как и Российская Федерация и предприятие несут убытки в виде недополученной выгоды.
Противоречия условий договора об аренде имущества от 17.04.1990, в том числе пункта 5.5, действовавшим в момент заключения договора, нормами права не имеется.
Недействительность пункта 5.5 договора об аренде имущества от 17.04.1990 заявители кассационных жалоб не доказали.
4.5. Производственная необходимость может рассматриваться в качестве основания для досрочного расторжения договора аренды
Стороны договора аренды использовали термин «производственная необходимость», которую суд признал допустимым основанием для расторжения договора аренды по требованию арендодателя.
«Производственная необходимость» как условие расторжения договора аренды не связано с нарушением сторонами договора аренды, наличие или отсутствие «производственной необходимости» полностью зависит от воли арендодателя и подразумевает под собой практически неограниченный перечень оснований.
4.6. Значительный размер арендной платы не является основанием для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора
На наличие существенных нарушений, предусмотренных ст. 620 ГК РФ, ответчиком условий договора со стороны арендодателя истец в исковом заявлении не указывает. Такое основание для расторжения договора, как значительный размер арендной платы, не указано в ст. 620 ГК РФ, а также в самом договоре аренды, заключенном сторонами.
5. Обязанность арендатора до расторжения договора направить арендодателю предложение о расторжении договора
5.1. Расторжение договора по инициативе арендатора по основаниям, предусмотренным подпунктами 1-4 ст. 620 ГК, возможно только при условии направления арендатором арендодателю требования об устранении нарушений, являющихся основанием расторжения договора
Примечание
Приведенное толкование представляется небесспорным. В отличие от ст. 619 ГК, регламентирующей расторжение договора по требованию арендодателя, ст. 620 ГК не предусматривает, что арендатор вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендодателю письменного предупреждения о необходимости исполнения обязательства в разумный срок.
Расторжение договора по инициативе одной из сторон по основаниям, предусмотренных пунктами 1-4 ст. 619 и п. 1-4 ст. 620 ГК РФ, возможно только при условии направления инициативной стороной другой стороне требования об устранении нарушений, которые могут являться основанием расторжения договора. В случае, если указанные нарушения не будут устранены стороной, получившей требование в течение 15 рабочих дней, другая сторона вправе обратиться в суд с иском о расторжении договора.
6. Порядок направления арендодателю предложения о расторжении договора
6.1. Спор о расторжении договора аренды может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных п. 2 ст. 452 ГК
Спор о расторжении договора аренды может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 ст. 452 ГК.
Спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 ГК РФ.
Спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 ГК РФ.
Спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 [ГК РФ].
Спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса.
Спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, которые предусмотрены пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 ГК РФ.
Примечание
Хотя в названном судебном акте говорится о расторжении договора арендодателем, содержащееся в нем толкование применимо к расторжению договора арендатором.
6.2. Если лицо сообщило другой стороне об изменении своего местонахождения, направление ему предложения расторгнуть договор по прежнему адресу не считается надлежащим
Судом первой инстанции установлено, что вышеуказанные письма истец не получал, так как они были направлены по адресу: 1; в то время, как истец сообщил Администрации письмом от 12.08.2011 о смене местонахождения на адрес: 2; в материалах дела имеются доказательства осведомлённости Администрации о новом адресе истца; письмо от 28.12.2011 с предложением подписать соглашение о расторжении договора аренды от 11.10.2006 направлено после заключения оспариваемого договора.
Примечание
Хотя в названном судебном акте говорится о расторжении договора арендодателем, содержащееся в нем толкование применимо к расторжению договора арендатором.
6.3. Предложение расторгнуть договор, направленное по адресу, указанному в действующем договоре аренды, считается направленным надлежаще
В то же время арбитражные суды признали, что волеизъявление истца на прекращение арендных отношений, выраженное в письме, соответствует положениям части 2 статьи 610 ГК РФ.
При этом суды пришли к правильному выводу о том, что требование о возврате арендованного имущества обоснованно направлено предприятием предпринимателю по единственно известному ему адресу, указанному в договоре аренды.
При таких обстоятельствах удовлетворение судами иска соответствует фактическим обстоятельствам дела, имеющимся в деле доказательствам и подлежащим применению нормам материального права.
Доводы заявителя кассационной жалобы о неправильном применении судами статей 610, 622 ГК РФ материалами дела не подтверждаются, поэтому судом кассационной инстанции отклоняются как несостоятельные.
Его же доводы о несоблюдении предприятием порядка расторжения договора аренды и об отсутствии доказательств получения ответчиком уведомления об освобождении помещения рассматривались судами обеих инстанций и им дана должная правовая оценка. Как правильно указано арбитражными судами в обжалуемых судебных актах, предприниматель достоверно знал о намерении предприятия расторгнуть договор аренды и не представил судам доказательств извещения истца о смене своего места жительства.
Примечание
Хотя в названном судебном акте говорится о расторжении договора арендодателем, содержащееся в нем толкование применимо к расторжению договора арендатором.
6.4. Предложение расторгнуть договор, не направленное арендодателю по адресу, указанному в договоре, не считается направленным надлежаще, даже если оно было направлено по всем остальным адресам
Требование о расторжении договора направлено Комитетом по всем адресам Общества за исключением адреса, указанного в договоре.
При таких обстоятельствах суды обоснованно указали на несоблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора и, следовательно, отсутствие оснований для удовлетворения требования о расторжении договора.
Примечание
Хотя в названном судебном акте говорится о расторжении договора арендодателем, содержащееся в нем толкование применимо к расторжению договора арендатором.
6.5. Арендодатель не вправе ссылаться на направление предложения расторгнуть договор по ненадлежащему адресу, если оно фактически им получено
Постановление ФАС Московского округа от 09.07.2010 по делу N А40-95665/09-7-732
Суд, исследовав и оценив доводы ответчика о неполучении им уведомления Департамента об отказе от договора аренды, пришел к выводу об их необоснованности, установив, что в уведомлении о вручении имеется отметка о вручении представителю по доверенности, а также подпись лица, получившего письмо с уведомлением. Ссылка истца на то, что истцом уведомление направлено по ненадлежащему адресу, признана неосновательной, поскольку получено согласно имеющейся отметки полномочным лицом по доверенности. Факт получения ответчиком по указанному адресу корреспонденции подтверждается также уведомлениями о вручении копий судебных актов.
Примечание
Хотя в названном судебном акте говорится о расторжении договора арендодателем, содержащееся в нем толкование применимо к расторжению договора арендатором.
6.6. Факт направления арендатором арендодателю предложения расторгнуть договор может быть подтвержден актом об уклонении арендодателя от получения указанного уведомления
Судом установлено и материалами дела подтверждено, что комитетом в адрес общества было направлено уведомление о расторжении спорного договора. Как следует из названного уведомления, комитет, ссылаясь на наличие у него права в любое время отказаться от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, сообщает обществу об отказе от договора с 15.08.2011. Факт направления данного уведомления обществу подтвержден актом от 19.05.2011, в котором зафиксировано уклонение директора общества от получения письма от 12.05.2011 N 1092 об отказе от договора.
При таких обстоятельствах спорный договор аренды следует считать прекращенным с 15.08.2011 в связи с отказом арендодателя от его исполнения (п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Оснований для расторжения названного договора в судебном порядке не имеется.
Примечание
Хотя в названном судебном акте говорится о расторжении договора арендодателем, содержащееся в нем толкование применимо к расторжению договора арендатором.
6.7. Отсутствие в журнале входящей корреспонденции отметки о получении уведомления от контрагента не считается доказательством, опровергающим направление такого уведомления, т.к. указанный журнал является внутренним документом
Ссылка ответчика на то, что в журнале входящей корреспонденции не отражено получение Муниципальным унитарным 22 декабря 2009 года от Индивидуального предпринимателя заявления о продлении договора аренды на торговое место на 2010 год, а также то, что последняя запись в журнале датирована 20 декабря 2009 года, правомерно отклонена судами, поскольку данный журнал не может являться допустимым доказательством по делу, является внутренним документом истца.
6.8. Нормы ст. 620 ГК РФ не предусматривают уведомительный порядок расторжения договора аренды
Положениями статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено право арендатора на досрочное расторжение договора аренды только в судебном порядке, следовательно, уведомительный порядок досрочного расторжения договора со стороны арендатора в данном случае не применим.
7. Одностороннее расторжение договора арендатором
7.1. Условие договора, предусматривающее возможность его одностороннего расторжения во внесудебном порядке, должно однозначно следовать из договора
Само условие договора, предусматривающее возможность его одностороннего расторжения во внесудебном порядке, должно однозначно следовать из договора.
Примечание
Хотя в названном судебном акте говорится о расторжении договора арендодателем, содержащееся в нем толкование применимо к расторжению договора арендатором.
7.2. Предусмотренное договором право арендатора отказаться от договора (отказаться от его исполнения) означает его право на расторжение договора в одностороннем порядке
Право на односторонний отказ от исполнения срочного договора аренды может быть согласовано контрагентами на основании статей 310 и 421 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом под отказом от договора подразумевается его прекращение без обращения в суд по инициативе только одной стороны (например, путем направления соответствующего уведомления другой стороне).
7.3. Если закон или договор предусматривают расторжение договора аренды в одностороннем порядке, регистрирующий орган обязан зарегистрировать прекращение договора на основании предоставленных стороной доказательств расторжения договора в установленном порядке и не вправе требовать в этом случае предоставления соглашения сторон или решения суда
В качестве основания для отказа регистрирующий орган указал, что в нарушение статьи 450, пункта 1 статьи 452 ГК РФ, с которым согласуется пункт 9 договора аренды, пункта 1 статьи 18 Закона «О государственной регистрации» заявителем не представлено соглашение о расторжении договора аренды либо решение суда о его расторжении.
Как следует из материалов дела, ДАГУН города Южно-Сахалинска обратился в управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации прекращения обременения права на земельный участок арендными отношениями, предоставив при этом в качестве доказательства расторжения договора в одностороннем порядке уведомление.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии с требованиями статей 65, 67, 68, 71 АПК РФ и установив, что документы, подтверждающие факт расторжения спорного договора в установленном порядке, представлялись департаментом в Управление Росреестра, суды пришли к верному выводу о том, что у регистрирующего органа отсутствовали законные основания для отказа во внесении изменений в ЕГРП.
7.4. Договорное условие об обязанности арендатора уплатить арендодателю компенсацию за реализацию права на досрочное расторжение договора, предусмотренного договором, считается законным, если досрочное расторжение договора арендатором не связано с нарушением обязательства арендодателем
Отказывая в удовлетворении исковых требований в части взыскания с ответчика компенсации в связи с досрочным расторжением договора, арбитражные суды первой и апелляционной инстанции исходили из того, что односторонний отказ от исполнения договора не может быть обусловлен дополнительным обременением в виде уплаты денежной суммы, поскольку законом в такой форме способ защиты не предусмотрен.
Суд кассационной инстанции не может согласиться с указанным выводом в связи со следующим.
В соответствии с пунктом 14.2.4 договора сторонами предусмотрено, что арендатор вправе отказаться от исполнения договора до истечения срока аренды в одностороннем внесудебном порядке посредством направления письменного уведомления арендодателю до прекращения договора не менее чем за три месяца. В этом случае арендатор обязуется уплатить арендодателю компенсацию за досрочное расторжение договора в размере, равном сумме арендной платы по договору за три месяца. При этом срок действия названного договора установлен по 31.07.2012 г.
Кроме того, в отзыве на исковое заявление ответчик указал, что им не оспаривается обязанность по выплате истцу компенсации в связи с досрочным расторжением договора аренды.
При таких обстоятельствах вывод арбитражных судов первой и апелляционной инстанции в части отказа в удовлетворении исковых требований о взыскании с ООО в пользу ЗАО компенсации за досрочное расторжение договора противоречит условиям названного договора и не соответствует фактическим обстоятельствам дела.
7.5. Законом не предусмотрено право арендатора отказаться от исполнения договора аренды в одностороннем и внесудебном порядке
Ни условиями спорного договора, ни статьями 612, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации не предусмотрено право арендатора отказаться от исполнения договора в одностороннем и внесудебном порядке.
Ни условиями спорного договора, ни статьями 612, 620 ГК РФ (на которые ссылается истец в обоснование своих требований) не предусмотрено право арендатора отказаться от исполнения договора в одностороннем и внесудебном порядке.
7.6. Договором аренды для каждой из сторон может быть предусмотрена возможность его досрочного расторжения в одностороннем порядке
Пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса предусмотрено, что расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором.
В статье 620 Гражданского кодекса также указано, что основания расторжения могут быть предусмотрены в договоре аренды.
Ссылаясь на названные нормы права, завод указывает, что договором предусмотрена возможность досрочного расторжения договора в одностороннем порядке каждой из сторон.
8.1. Отметка арендодателя в акте приема-передачи о его несогласии с досрочным расторжением договора не имеет правового значения при наличии факта приема помещений из арендного пользования
В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 4.2 договора арендодатель вправе требовать оплату арендных платежей по день возврата помещений арендодателю. Исходя из синаллагматического характера договора, суд пришел к обоснованному выводу о прекращении у ответчика обязательства по внесению арендной платы и правильно посчитал, что отметка арендодателя в акте приема-передачи о его несогласии с досрочным расторжением договора аренды не имеет правового значения при наличии факта приема помещений из арендного пользования.
8.2. Перечень оснований досрочного расторжения договора аренды, прямо предусмотренных в ст. 620 ГК РФ, является исчерпывающим
Случаи досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора установлены в ст. 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, их перечень является исчерпывающим.
Из анализа норм закона следует, что ст. 620 ГК РФ установлен исчерпывающий перечень оснований для досрочного расторжения договора по инициативе арендатора, при этом иные условия досрочного расторжения могут быть установлены договором.
8.3. Перечень оснований досрочного расторжения договора аренды, указанный в ч. 2 ст. 620 ГК РФ, не является исчерпывающим
Перечень оснований досрочного расторжения договора аренды по требованию одной из сторон, указанный в ч. 2 ст. 620 ГК РФ, не является исчерпывающим.
8.4. Стороны не обязаны указывать в договоре аренды основания для его досрочного расторжения
Несмотря на то, что статья 620 Кодекса является специальной нормой, регулирующей расторжение договора аренды, она является отсылочной и отсылает к общей норме, содержащейся в пункте 2 статьи 450 Кодекса, которая и подлежит применению по настоящему делу.
Пункт 2 статьи 450 Кодекса не оперирует понятием «основание расторжения», а использует понятие «расторжение договора в случаях, установленных договором», что намного шире понятия «основания расторжения». Таким образом, закон предлагает сторонам предусмотреть случаи расторжения и не обязывает указывать в договоре конкретное основание.
8.5. Досрочное освобождение помещения, находящегося в аренде, само по себе не свидетельствует о прекращении соответствующего договора
Утрата арендатором интереса в использовании помещения и досрочное освобождение арендуемого помещения не свидетельствует о прекращении действия договора.
Досрочное освобождение арендуемого помещения не свидетельствует о прекращении действия договора.
8.6. Досрочное расторжение договора аренды возможно только по требованию сторон договора
Исходя из положений ст. ст. 619 и 620 ГК РФ, согласно которым досрочное расторжение договора аренды предусмотрено только по требованию арендодателя либо арендатора, то есть сторон по договору аренды, и при определенных обстоятельствах.
Актуальная версия заинтересовавшего Вас документа доступна только в коммерческой версии системы ГАРАНТ. Вы можете подать заявку на получение полного доступа к системе бесплатно на 3 дня.
Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.
В «Энциклопедии судебной практики. Гражданский кодекс РФ» собраны и систематизированы правовые позиции судов по вопросам применения статей Гражданского кодекса Российской Федерации.
Каждый материал содержит краткую характеристику позиции суда, наиболее значимые фрагменты судебных актов, а также гиперссылки для перехода к полным текстам.
Материал приводится по состоянию на август 2021 г.
См. информацию об обновлениях Энциклопедии судебной практики
При подготовке «Энциклопедии судебной практики. Гражданский кодекс РФ» использованы авторские материалы, предоставленные творческим коллективом под руководством доктора юридических наук, профессора Ю. В. Романца, а также М. Крымкиной, О. Являнской (Части первая и вторая ГК РФ), Ю. Безверховой, А. Вавиловым, А. Горбуновым, А. Грешновым, Р. Давлетовым, Е. Ефимовой, М. Зацепиной, Н. Иночкиной, А. Исаковой, Н. Королевой, Е. Костиковой, Ю. Красновой, Д. Крымкиным, А. Куликовой, А. Кусмарцевой, А. Кустовой, О. Лаушкиной, И. Лопуховой, А. Мигелем, А. Назаровой, Т. Самсоновой, О. Слюсаревой, Я. Солостовской, Е. Псаревой, Е. Филипповой, Т. Эльгиной (Часть первая ГК РФ), Н. Даниловой, О. Коротиной, В. Куличенко, Е. Хохловой, А.Чернышевой (Часть вторая ГК РФ), Ю. Раченковой (Часть третья ГК РФ), Д. Доротенко (Часть четвертая ГК РФ), а также кандидатом юридических наук С. Хаванским, А. Ефременковым, С. Кошелевым, М. Михайлевской.