подешевеет ли недвижимость после отмены льготной ипотеки
Что будет с ценами и спросом после окончания льготной ипотеки в Москве
Программу льготной ипотеки на покупку жилья у застройщиков под 6,5%, которая рассчитана до 1 июля 2021 года, планируют продлить не во всех российских регионах. Как заявила глава ЦБ Эльвира Набиуллина, эту программу могут продлить в 24 регионах. Москвы среди них нет.
Игроки столичного рынка новостроек рассказали, как отразится на ценах и спросе на первичном рынке Московского региона прекращение льготной ипотеки.
Риски льготной ипотеки
Глава Центробанка Эльвира Набиуллина отметила, что из-за действия льготной ипотеки уже появились негативные эффекты — дополнительный спрос прежде всего уходит в рост цен. По ее словам, программа была эффективна в качестве антикризисной меры, но уже исчерпала себя.
Сохранить льготную ипотеку еще на какое-то время, по мнению главы ЦБ, можно в регионах, где спрос на жилье полностью не восстановился. Уровень потенциального предложения на первичном рынке в таких субъектах выше, чем в среднем по России.
Читайте также:
Что будет с ипотечными ставками
По данным ЦБ на 1 февраля, средневзвешенная ставка по ипотеке (вторичный и первичный рынки) составляет 7,23%, 6,1% — по льготной программе и 8,1% — по стандартной программе. После завершения программы льготной ипотеки ставки вырастут, но незначительно, предполагают эксперты, опрошенные «РБК-Недвижимостью».
С большой долей вероятности рост ставок составит от 1 до 1,5 п.п., прогнозируют аналитики компании «Миэль». В компании «Метриум» ожидают рост ставок на новостройки до уровня 7,5% годовых. По данным ЦБ, в 2020 году она составила примерно 7,4% годовых, значит, за первую половину 2021-го останется такой же показатель, во второй половине минимумы ставок поднимутся максимум на 1–2 п.п., отмечают в компании «Бест-Новострой».
«Госпрограмма сильно поддерживала семьи с детьми: для них ипотека опускалась до 4,9% годовых, и такой уровень банки самостоятельно не смогут поддержать. Кредитным организациям и застройщикам нужно было разрабатывать программы поддержки семейных заемщиков еще зимой и уже сейчас их активно продвигать», — рассуждает председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
Рост спроса и резкое падение
В первой половине 2021 года спрос будет держаться на высоком уровне за счет пока еще действующей льготной ипотеки, а после завершения покупательская активность снизится, прогнозируют эксперты.
На фоне новостей о скором завершении программы льготной ипотеки вероятен резкий скачок продаж — люди стремятся успеть совершить покупку по старым понятным и относительно доступным условиям, говорит директор по поддержке риелторского бизнеса «Миэль» Юлия Федулаева. По ее словам, может возникнуть резкий рост спроса, а после — затишье на несколько месяцев (поскольку спрос реализуется с опережением). Так было при введении эскроу-счетов и на фоне слухов о прекращении льготного периода ипотеки в прошлом году, напоминает эксперт.
Сейчас спрос стабилизировался — он не такой высокий, как в сентябре — декабре прошлого года, но за месяц-два до окончания программы льготной ипотеки покупатели активизируются, полагает руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука жилья» Ярослав Дарусенков. При этом, по его словам, на долю ипотеки по-прежнему приходится основная масса сделок. По итогам февраля в массовом сегменте доля ипотеки составила 66%.
«Снижение спроса будет связано прежде всего с тем, что после завершения программы льготной ипотеки стоимость жилья не уменьшится и участникам рынка потребуется определенное время для того, чтобы подстроиться под новые условия. Кроме того, отрицательно на продажах скажется сокращение предложения», — считает управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Мария Литинецкая. По ее мнению, объем экспозиции, скорее всего, восстановится к концу 2021 года за счет активизации девелоперов и появления направленных на стимулирование спроса совместных предложений с крупнейшими банками.
«Застройщики и банки для его поддержания станут предлагать специальные условия по предоставлению ипотечного кредита либо будут вынуждены снижать стоимость квадратного метра, чтобы сохранить продажи на необходимом уровне», — предполагает руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука жилья» Ярослав Дарусенков.
Что будет с ценами на новостройки
Пока застройщики продолжают повышать цены. Средняя стоимость квадратного метра по итогам февраля, по данным «Азбуки жилья», составила 5% по отношению к январю. Такой рост стоимости в месячном выражении был зафиксирован только в декабре 2014 года. Поэтому в первом полугодии в компании ожидают увеличение стоимости до 10–15%.
Эксперты в других компаниях дают более сдержанные прогнозы. По оценкам аналитиков компаний «Метриум», за 2021 год московское первичное жилье подорожает на 5–8% в зависимости от класса. И январь, и февраль продемонстрировали существенный рост цен на новостройки. По данным «Бест-Новостроя», в январе цена за метр выросла на 1–4% к декабрю в зависимости от класса, в феврале к январю прибавила 2–6%. Даже если летом показатель выйдет на плато, а к концу года пойдет коррекция за счет стартовых цен новых проектов, 2021 год к 2020-му покажет рост средней стоимости метра в Москве не ниже 10%, прогнозирует Ирина Доброхотова.
«Годовой прирост цены первичного жилья вряд ли превысит 10%. Скорее всего, квартиры подорожают на 5–8% в зависимости от класса. Эта оценка учитывает корректировку цен во втором полугодии. Если к середине лета стоимость первичного жилья увеличится на 15%, то осенью и зимой квартиры в новостройках подешевеют на 5–8% из-за падения спроса», — считает совладелец девелоперской группы «Родина» Владимир Щекин.
По завершении льготной программы по ипотеке, вероятно, цены на рынке новостроек стабилизируются, отмечает Ярослав Дарусенков. В то же время рассчитывать на снижение цен не стоит, убежден генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин: помимо спроса, на них влияет себестоимость строительства, которая постоянно растет из-за ослабления рубля и повышения издержек на топливо, стройматериалы и т. д.
Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE):
— Жилье на рынке новостроек Москвы продолжит дорожать. Это связано с целым набором факторов. Во-первых, в 2020 году застройщики реализовали достаточно серьезные объемы по текущим проектам, и на 2021 год у них есть некоторый запас прочности даже при снижении количества сделок. Кроме того, финансирование строительства посредством эскроу-счетов делает девелоперов менее зависимыми от денег дольщиков, что позволяет им несколько снизить зависимость от прямых продаж. Третий фактор — высокая покупательская активность, обусловленная относительно доступными кредитами.
Наконец, цену жилья разогревает сокращение предложения, восстановление которого займет весь 2021 год. Кроме того, ослабление рубля приводит к удорожанию импорта, от которого, пусть и косвенно, по-прежнему сильно зависит девелопмент. Дорожают строительные материалы, топливо. Себестоимость квадратного метра увеличивается. В высокой степени такая динамика нивелирует позитивный эффект от снижения ипотечных ставок, поэтому программу не только нужно продолжать, но и разнообразить инструменты поддержки покупателя и девелоперского бизнеса. Все это и приводит к удорожанию строительства и, соответственно, росту цен.
Эксперты рынка недвижимости ждут отмены льготной ипотеки
Вторая половина года неизбежно приведет к росту процентной ставки ипотечных займов, а интерес покупателей на этом фоне сместится в сторону вторичного рынка недвижимости. Зато жилье перестанет дорожать или, как минимум, темпы роста цен на него заметно снизятся. Такой прогноз озвучил Николай Теплов, аналитик по банковскому сектору ИК «Ренессанс капитал», в рамках пресс-брифинга «Банковский сектор как территория роста. Есть ли границы?».
Если правительство и продлит программу льготной ипотеки на второе полугодие, то уже явно не в прежних объемах. Тем не менее, по прогнозу Теплова, ипотечный сегмент будет расти и в 2021 г. увеличится на 15% по сравнению с прошлым годом. Если же льготная ипотека сохранится, темп роста может увеличиться до 17–18%, но останется ниже, чем в прошлом году (22%). При этом будут расти как средняя сумма кредита, так и продолжительность его выплаты из-за роста стоимости жилья. «За последний год в разных регионах темпы роста варьировались от 5 до 20%, что сказалось как на сроке, так и на размере кредитов. Мы ожидаем, что такая динамика продолжится и в текущем году, однако темпы роста снизятся», – отмечает Теплов.
Роста цен на недвижимость, хотя и меньшими темпами, чем в прошлом году, ожидает и младший директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Екатерина Щурихина. «Продление госпрограммы после 1 июля 2021 г. несет риски перегрева рынка недвижимости, – отмечает она. – При этом цель повышения доступности жилья для населения не будет достигнута – на фоне роста цен выгода от низких ставок для заемщиков исчезнет полностью». Более оптимистично настроен Геннадий Салыч, председатель правления банка «Фридом финанс», который убежден, что после отмены льготы цены у застройщиков перестанут расти.
«В первые полгода им, вероятно, удастся избежать снижения, но начнет появляться завуалированный демпинг – через скидки, промоакции и спецпредложения. Основное падение, вероятно, придется на 2023 г., и оно может составить до 20% вниз от пиков этого года», – считает он.
Салыч уверен, что отмена льготной ипотеки вернет рыночные цены на первичку к уровню 2018–2019 гг. При этом цены на вторичный сегмент тоже будут снижаться, но медленнее. «Поддержку им будет оказывать снижение рыночных ставок по ипотеке, – отмечает предправления «Фридом финанс». – Сейчас стоимость жилищных займов на 3,5–4% выше ключевой ставки, что не является исторической нормой для России. Даже если ЦБ поднимет ставку в этом году до 5%, ипотека все равно будет стремиться к уровню 7% годовых. Такую ставку мы можем увидеть к концу этого года или в начале следующего».
Другие эксперты ожидают более высоких ипотечных ставок. «Если в прошлом году средний уровень процентной ставки по ипотеке стал рекордно низким и достиг отметки 7,3%, то в случае отмены льготной ипотеки мы ожидаем роста, в том числе за счет роста ключевой ставки ЦБ, до 7,5–8%», – говорит Теплов. С этим прогнозом соглашается и Щурихина, которая отмечает, что разворот ипотечных ставок к росту возможен и раньше – из-за повышения ключевой ставки Банком России.
Неизбежным следствием роста ставок окажется снижение спроса. «Мы ожидаем, что в случае отмены льготной ипотеки в большинстве регионов выдачи по итогам 2021 г. просядут не менее чем на 10%. Ряд заемщиков во втором полугодии после отмены госпрограммы могут переориентироваться на вторичное жилье, а некоторые сделают это раньше из-за значительного роста цен в сегменте первички», – считает Щурихина.
«Кроме того, ряд потенциальных покупателей воздержатся от активных действий в расчете на снижение цен на недвижимость после отмены льготной ипотеки», – указывает Василий Карпунин, начальник управления информационно-аналитического контента «БКС Мир инвестиций». При этом спрос на вторичное жилье, скорее всего, сохранится, а разница в ценах квадратного метра между новостройками и вторичным жильем может незначительно сократиться, считает эксперт.
Расплата за низкие проценты. После отмены льготной ипотеки станет хуже, чем было?
Бывало ли у вас чувство внутренней пустоты на утро после большого праздника? Ждать больше нечего, приятное предвкушение прошло, а мысль о том, что надо вернуться в обычную рутину, навевает тоску. Сейчас мы переживаем ипотечный праздник. Проценты по кредитам на новостройки у некоторых банков опускаются ниже 6%. Грех этим не воспользоваться, поэтому в строительной отрасли случился подъём. Расчёт государства оправдался. Однако ничто не вечно, в ноябре программа субсидирования закончится. Что будет потом? Рутина и ставки на жильё 8−9%. Глава екатеринбургской компании «Атомстройкомплекс» Валерий Ананьев считает, что резкая отмена льготной программы без дополнительной поддержки строительной отрасли приведёт к очередному спаду в экономике. Продлить программу? Но замминистра финансов говорит о финансовом пузыре, к которому мы придём благодаря дешёвым ипотекам.
Строительная отрасль придёт в упадок? Фото: express-k.kz
Бодрое строительство
Говоря о льготных ипотеках, почти каждый отмечает, что это стало драйвером для строительной отрасли, не дало кризису остановить рынок жилья.
Выходить из кризиса за счёт строительства — не отечественная находка, а мировой опыт. В начале XX века за счёт возведения небоскрёбов США перезапустили упавшую экономику.
Это происходит из-за того, что строительство затрагивает много смежных отраслей: заводы по производству металлоконструкций, железобетонных изделий и прочего, что используется для возведения зданий. Человек, купивший новостройку, начинает делать там ремонт, тратит деньги на отделочные материалы, мебель, бытовую технику. Всё это даёт рабочие места, люди получают зарплату и полученные деньги опять запускают в экономику. В том числе на покупку квартир, что отдаёт средства опять сфере строительства. Чем дальше, тем больший охват, тем быстрее раскручивается экономика.
Строительство поможет всем. Фото: socialist.news
Да, государство тратит много денег на субсидирование, но это возвратные средства. Бодрая работающая экономика вернёт все вложения в виде налогов.
Всё правильно сделал
Ставка властей оправдала себя. По данным Объединенного кредитного бюро (ОКБ), банки в июне 2020 года выдали более 109 тысяч ипотечных кредитов на 258 миллиардов рублей. Количество выдач превышает показатели июня 2019 года на 22%, а объем – на 28%. По сравнению с маем выдачи выросли на 37% по количеству и на 39% по объему. Около трети выдач приходится на льготную программу под 6,5%.
Игорь Ларин, директор Ипотечного бизнеса Банка ДОМ.РФ, отмечает:
Драйвером спроса безусловно стала льготная ипотека на новостройки, а также другие ипотечные программы с господдержкой – «Семейная ипотека», «Дальневосточная ипотека» и «Военная ипотека». В общем объеме выдач доля программ с господдержкой составляет 45%, самая популярная среди них – льготная ипотека на новостройки, занимающая более 30% в выдачах банка
А что потом?
В ноябре льготная программа перестанет работать. Останутся субсидированные ставки на отдельные программы, специальные предложения от застройщиков и всё. Это не даст массового спроса.
Что в итоге получим? Все, кто хотел купить квартиры, это сделали на минимуме процентных ставок. Те, у кого были сбережения, тоже вложили их в недвижимость. То есть сейчас правителство сфокусировало спрос, но после возврата к прежним процентным ставкам по ипотеке этот спрос ослабнет. Заинтересованных покупателей станет мало, продажи застройщиков упадут, смежные отрасли тоже потеряют покупателя.
К тому же люди, желающие купить жильё, могут уйти на вторичный рынок, где больший выбор цен. Но для экономики это не принесёт пользы, поскольку деньги будут переходить из рук одного частного лица в руки другого частного лица. Государство от этих сделок даже налоги часто не получает.
Впрочем, если у людей вырастет доход, рабочие места будут стабильными, а взгляд в будущее станет оптимистичным, люди продолжат вкладываться в недвижимость. Но прогнозы по безработице и темпам роста ВВП удручают.
Получается, что на данном этапе господдержка ещё нужна. Это льготные процентные ставки, сниженный первый взнос, поддержка региональных строительных компаний через запуск корпоративных программ с оборонными и промышленными комплексами.
Но у Минфина есть опасения, что очень доступные ипотеки надуют финансовый пузырь. Обслуживать ипотеку могут только 40% россиян.
Но не будем торопиться с выводами. Сначала дождёмся ноября и посмотрим, какой правительство сделает шаг.
Льготную ипотеку продлили. Что будет с ценами и спросом на новостройки
Аналитики и девелоперы рассказали «РБК-Недвижимости», как продление льготной ипотеки в новом виде повлияет на спрос и цены на рынке новостроек.
Новые параметры льготной ипотеки
Льготная ипотека:
Семейная ипотека:
Льготная ипотека станет недоступной
Опрошенные «РБК-Недвижимостью» аналитики и девелоперы отмечают, что новые условия программы практически сделали ее недоступной для жителей Москвы, Санкт-Петербурга, Сочи и других городов, где стоимость квадратного метра заметно выше, чем в среднем по стране. По их прогнозу, это приведет к снижению спроса на первичном рынке в таких городах.
Уменьшение суммы возможного кредита по льготной программе для Москвы и области может способствовать стабилизации цен на рынке недвижимости и, возможно, даже небольшому снижению, считает руководитель департамента ипотеки агентства недвижимости «Бон Тон» Ольга Шихова. «В феврале — мае этого года более 70% сделок на рынке были ипотечными. Сокращение числа первичных обращений к продавцам новостроек вкупе с наметившейся тенденцией по росту объема нового предложения должно привести к замедлению роста цен», — прогнозирует руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.
Сейчас девелоперы стараются вывести максимальный объем предложения по пока еще действующим условиям, а далее займут выжидательную позицию, прогнозирует управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка. Рост цен, пусть и не столь значительный, как в прошлом году, не приостановится — строительные материалы продолжают дорожать, а дефицит рабочих на объектах сохраняется, объясняет она.
Большого влияния госпрограмма в ее новом виде на столичный рынок уже не окажет — спрос успокоится после 1 июля, цены перестанут ажиотажно расти, и только сокращающийся объем предложения будет оказывать поддержку ценам, отмечает генеральный директор аналитической и консалтинговой компании «Недвижимость-Профи» Денис Бобков. По его мнению, расширение семейной ипотеки окажет большее влияние на рынок новостроек, чем продление льготной ипотеки.
«По семейной ипотеке сумма для Москвы составит уже до 12 млн руб., и это позволит частично нивелировать эффект фактического отказа от льготной ипотеки в столице — сейчас в некоторых проектах массового сегмента до 25% сделок приходится именно на такие семьи. Власти ищут баланс между поддержкой девелоперов и сдерживанием роста цен, и есть все предпосылки для его установления», — говорит Денис Бобков.
По мнению руководителя центра новостроек компании «Этажи» Сергея Зайцева, продление льготной ипотеки в скорректированном виде вполне подходит для адаптационного периода и поддержания спроса. Эта программа поддержит спрос в городах с доступными ценами на жилье и смягчит шок, который возник бы из-за резкой отмены льготной ипотеки на крупных рынках, поясняет он. Однако, считает эксперт, необходимо усиливать меры по наращиванию предложения новостроек — иначе подогретый спрос и рост стоимости стройматериалов могут привести к дальнейшему и более быстрому подорожанию жилья.
«Можно сказать, что программу субсидирования ипотеки не продлили, а переформатировали», — говорит гендиректор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин. Семьи с одним ребенком, родившимся после 1 января 2018 года, для которых фактически старые условия льготной ипотеки продолжат действовать, составляют примерно две трети покупателей нового жилья в Москве и Петербурге, оценивает он. В связи с этим спрос будет снижаться плавно — уйдут покупатели без маленьких детей, а также инвесторы, но основное ядро покупательской аудитории сохранится.
По оценке Алексея Попова из ЦИАН, для экономики в целом принято максимально разумное решение — не отменять льготную ипотеку целиком и полностью, усилить адресный характер программы, не заниматься делением регионов на две группы по весьма спорным критериям. Обнародование решения «за три недели до конца текущей программы» не позволило реализоваться волне панических покупок, резких повышений цен, иных панических действий и т. д., считает эксперт.
Не исключено, что в качестве реакции на пересмотр параметров госпрограммы девелоперы начнут запускать для поддержания спроса на новостройки и собственные субсидированные программы, говорят опрошенные эксперты. Наличие таких планов «РБК-Недвижимости» подтвердили в девелоперской компании MR Group — представители застройщика отметили, что ведут переговоры с банками-партнерами.
Льготная ипотека в цифрах
Выдача первых кредитов в рамках программы льготной ипотеки на новостройки под 6,5% началась 20 апреля 2020 года. С тех пор, по данным «Дом.РФ» (оператор программы), банками получено 1,6 млн заявок, 1,05 млн из них одобрены. С учетом того, что граждане получают одобрения, как правило, одновременно в двух-трех банках, выдачу по состоянию на конец мая можно оценить в свыше 500 тыс. кредитов на 1,5 трлн руб.
В Сбере спрогнозировали, как отмена льготной ипотеки повлияет на цены
Об этом он сказал в ходе панельной дискуссии «Льготная ипотека: как и где ее продлить» в рамках Красноярского экономического форума (КЭФ). Соорганизатором дискуссии стала «Российская газета».
Рост цен является стимулом для застройщиков, сказал он. Это дает им возможность строить больше и лучше, большее количество компаний готовы заходить на рынок. После запуска программы в 2020 году количество сделок по ипотеке, проводимых банком ежедневно, увеличилось в 2-2,5 раза, отметил эксперт. Так же оперативно реагировать увеличением предложения на рост спроса отрасль не может.
Программа ипотеки с господдержкой дала хороший эффект, считает Васев, и ее нужно продолжать в том или ином виде, чтобы показать строительному рынку перспективы на несколько лет. Может быть, программу можно трансформировать, обращая внимание на регионы, где строительная отрасль не так развита, говорит эксперт. В Москве и Санкт-Петербурге строительство идет активно, но в других регионах это не так заметно.
По словам чиновника, Минстрой поддерживает идею продления программы льготной ипотеки. При этом одна из основных задач включить в нее строительство индивидуального жилья.
Льготная ипотека в России
Программа льготной ипотеки с господдержкой была введена в апреле 2020 года для поддержки как строительной отрасли, так и покупателей жилья в период пандемии. По данным Центробанка, в июле-декабре 2020 года ежемесячно выдавалось в среднем более 180 тысяч ипотечных кредитов на общую сумму более 470 млрд руб. В те же месяцы 2019 года количество кредитов было около 115 тысяч на 265 млрд руб.
Льготная ипотека первоначально действовала до ноября 2020 года, затем программа была продлена до июля 2021 года. Сейчас идут дискуссии об условиях дальнейшего продления программы.