повышение аренды на уровень инфляции пример договора
Повышение аренды на уровень инфляции пример договора
Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 17.02.2021 № Ф10-5028/2020 по делу № А64-7210/2019
Комментарий
Если договор предусматривает право арендодателя ежегодно повышать размер платы за пользование имуществом, то оформлять для этого отдельное дополнительное соглашение не требуется. Однако собственник обязан заблаговременно уведомить арендатора о повышении цены. К таким выводам пришел Арбитражный суд Центрального округа по итогам рассмотрения следующего спора.
По договору аренды арендодатель был вправе раз в год требовать увеличения платы с учетом процента инфляции. При этом договор был заключен на 11 месяцев без условия о пролонгации. Ближе к концу срока аренды стороны начали переговоры по заключению нового соглашения, однако компромисса не достигли. В результате арендатор с согласия собственника продолжил пользоваться помещением на основании первоначального договора. Но арендодатель заявил претензию о взыскании пеней за то, что плата вносится в меньшем размере, то есть без учета предусмотренного договором увеличения на уровень инфляции.
Рассматривая спор, судьи отметили: поскольку по истечении срока аренды имущество с согласия собственника по-прежнему находилось у арендатора, то заключенный на 11 месяцев договор перешел в бессрочный с сохранением всех прочих условий (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Сохранилось и условие о праве арендодателя повышать арендную плату в одностороннем порядке. Но поскольку стороны уже согласовали возможность увеличения платы по требованию арендодателя, заключать при каждом таком повышении дополнительное соглашение не нужно. В то же время в договоре не сказано, что арендная плата ежегодно автоматически повышается на уровень инфляции, такое увеличение поставлено в зависимость от волеизъявления (требования) собственника. Поэтому он обязан заблаговременно письменно уведомить арендатора о применении соответствующего положения договора. В рассмотренном случае такого уведомления не было. Следовательно, арендатор правомерно продолжал вносить плату в первоначальном размере. Ни о каких пенях речи быть не может (постановление от 17.02.2021 № Ф10-5028/2020 по делу № А64-7210/2019).
Как правильно отразить в договоре управления индексацию его цены
Одним из основных условий договора управления МКД между управляющей организацией и собственниками помещений является цена такого договора. Узнайте, как правильно прописать цену договора и методику её индексации на весь срок его действия, нужно ли получать разрешение собственников помещений МКД на изменение цены договора.
Что входит в цену договора управления
В договоре управления обязательно должна быть указана цена договора и порядок её определения (ч. 3 ст. 162 ЖК РФ). Она равна сумме, которую собственники должны заплатить управляющей организации за содержание и текущий ремонт общего имущества дома за весь срок действия договора, а также за управление домом и оказание коммунальных услуг (ст. 154 ЖК РФ).
Как прописать в договоре управления индексацию цены
При заключении договора УО следует оценить стоимость работ и услуг, входящих в перечень работ и услуг, который является неотъемлемой частью договора управления. Эту стоимость необходимо внести на первый год действия договора. Для определения цены на следующие годы в договоре нужно зафиксировать схему её индексации и основания для применения установленного индекса.
Вариант пункта договора о его цене и методике индексации может быть таким: «Планово-договорная стоимость работ, услуг, включённых в Перечень работ, услуг, на каждый год действия договора определяется: на дату заключения договора – в разделе Приложения № __ к договору, во второй и последующие годы действия договора такая стоимость ежегодно индексируется на (указывается индекс/методика)».
Если в перечне работ и услуг оплата отдельных работ по текущему ремонту ОИ МКД предусмотрена с помощью создания резервов средств на текущий ремонт, стоимость таких работ определяется с учётом ежегодной индексации суммы резерва. При этом в договоре управления необходимо указать порядок учёта и расходования таких средств.
Нужно ли согласие собственников для индексации цены договора
Управляющие организации не всегда понимают, необходимо ли согласие ОСС на изменение цены договора управления на следующий год, если в нём зафиксирована методика индексации.
До 2012 года суды, рассматривая споры о повышении тарифов на услуги УО без проведения ОСС при прописанной в договоре методике индексации, руководствовались письмом Министерства регионального развития РФ от 06.03.2009 № 6174-АД/14.
В письме уточнялось, что индексация цен, прописанная в ДУ, законна без решения ОСС при наличии указанных в договоре оснований: изменения уровня инфляции, уровня потребительских цен или значений, рассчитываемых на основании совокупности указанных показателей и т.д..
Все инстанции указывали на право управляющих организаций провести индексацию цен в одностороннем порядке, без созыва ОСС, если в договоре управления была чётко прописана процедура индексации и её основания.
Встречаются и противоположные решения, где суд указывал на то, что письмо № 6174-АД/14 отозвано и не может применяться при составлении договоров управления. Следовательно, согласно ч. 7 ст. 156 ЖК РФ, УО для индексации цены договора должна получить согласие собственников помещений МКД вне зависимости от наличия в договоре управления пункта о порядке индексирования. Пример такого решения – апелляционное определение Воронежского областного суда от 17.07.2014 № 33-3550.
Поэтому, чтобы не получить предписание органа ГЖН и не быть втянутой в судебное разбирательство, УО следует выносить вопрос изменения стоимости работ и услуг на общее собрание собственников, даже если в документе прописан порядок индексации и основания для применения индекса.
Например, в договоре можно указать, что за два месяца до истечения срока действия перечня работ и услуг, указанного в договоре управления, УО готовит проект нового перечня на следующий год с указанием индексированной стоимости работ и услуг по содержанию ОИ МКД. Проект перечня работ и услуг на новый год выносится на общее собрание собственников, инициатором которого выступает управляющая организация.
В договоре следует предусмотреть действия УО в том случае, если инициированное управляющей организацией ОСС не состоялось из-за отсутствия кворума, установленного в ч. 1 ст. 46 ЖК РФ.
Данный пункт договора можно сформулировать следующим образом:
«В случае, если инициированное управляющей организацией общее собрание собственников помещений не состоялось по причине отсутствия кворума, установленного в п. 1 ст. 46 ЖК РФ, управляющая организация вправе без согласования с собственниками помещений к ранее установленной в Перечне на предыдущий год стоимости работ (услуг) применить индексацию с учётом величины индекса роста потребительских цен, определенной Министерством экономического развития РФ на соответствующий год (или любая другая экономически обоснованная формула)».
Запомнить
Такая предусмотрительность позволит УО при необходимости после первого года управления домом индексировать тарифы на содержание и ремонт ОИ МКД без рисков быть привлечёнными к административной ответственности после проверки надзорными органами.
рассчитывается повышение арендной платы на уровень инфляции
Собираюсь заключать договор аренды. Я арендатор. В договоре написано, что ежегодно арендная плата автоматически увеличивается на размер (%) инфляции годовой за предыдущий календарный год по данным Федеральной службы гос статистики на основе индекса потребительских цен на товары и платные услуги населению в РФ. Вопрос, если арендная плата 170000 руб в мес, а инфляция по данным службы гос статистики 5%, как будет выглядеть мой платёж в след году?
Ответы юристов (2)
Ваш вопрос взят в работу.
Здравствуйте, Юлия! Инфляция – это повышение общего уровня цен на товары, работы и услуги (населения страны и предприятий) на длительный срок.
При инфляции на одну и ту же сумму денежных средств по истечении некоторого периода времени можно будет купить меньше товаров, работ и услуг, чем прежде.
В этом случае говорят, что за прошедшее время покупательная способность денег снизилась, деньги обесценились, то есть, деньги утратили часть своей реальной стоимости.
Наиболее распространенным методом измерения инфляции является индекс потребительских цен, который рассчитывается по отношению к базовому периоду.
Также измерить уровень инфляции можно по следующим показателям: цен компаний-производителей;
дефлятора валового внутреннего продукта.
При этом индексы потребительских цен используются как поправочные коэффициенты, например, при расчёте размера компенсаций, ущерба и тому подобное.
Для того чтобы рассчитать индекс потребительских цен, необходимо знать стоимость рыночной корзины в данном (текущем) году и ее же стоимость в базовом году (году, принятом за точку отсчета).
Общая формула индекса цен выглядит следующим образом:
Индекс цен = Стоимость рыночной корзины в текущем году / Стоимость рыночной корзины в базовом году.
Как прописать в договоре индексацию по данным Росстата
Уже полгода я веду переговоры по проценту индексации в договоре с такой формулировкой.
Стоимость услуг подлежит ежегодной индексации в зависимости от уровня инфляции по данным Росстата.
Так писать не стоит. Из-за вариантивности на сайте Росстата, формулировка позволяет обосновать несколько вариантов процентов.
Рекомендуемая формулировка, которая приведет к конкретным процентам звучит так:
Стоимость услуг увеличивается на уровень инфляции с января каждого календарного года. Уровень инфляции (индекс потребительских цен в Российской Федерации на товары и услуги) принимается за среднее значение полного истекшего года к полному предыдущему календарному году. Индекс потребительских цен определяется в соответствии с официальными данными федерального органа государственной власти, уполномоченного сообщать официальные статистические данные об уровне инфляции за год.
При формировании условия об инфляции нужно обратить внимание на три параметра.
1. Категория инфляции
1. Индекс потребительских цен
2. Индекс цен приобретения
3. Индекс цен производителей
Может быть специальные категории будут отражать реальное удорожение в отрасли. Например, индекс цен производителей на строительную продукцию за 2019 год (декабрь 2019 года к декабрю 2018 года) составил 5 %, что выше индекса потребительских цен.
2. Период для расчета инфляции
1. Декабрь 2019 года к декабрю 2018 года
2. Среднее значение индексов 2019 года к среднему значение индексов 2018 года
Декабрь 2019 к декабрю 2018 года – самая распространённая методика расчета. Индекс потребительских цен по РФ декабрь 2019 к декабрю 2018 года это 3%. Тот самый процент, которые многие ресурсы позиционируют как инфляцию за 2019 год.
Но методика (декабрь к декабрю) не учитывает скачков цен в течение года. Для долгосрочного договора оказания услуг справедливее брать среднее значение 2019 года к 2018 году. Среднее значение индекса потребительских цен по РФ 2019 года к 2018 году – 4,5 %.
*Эта таблица с сайта Росстата. Ссылка:https://rosstat.gov.ru/bgd/free/B04_03/IssWWW.exe/Stg/d05/1.htm
3. Регион инфляции
Индексы отличаются по регионам, так что лучше указать РФ или конкретный регион.
Как прописать в договоре индексацию по данным Росстата
Уже полгода я веду переговоры по проценту индексации в договоре с такой формулировкой.
Стоимость услуг подлежит ежегодной индексации в зависимости от уровня инфляции по данным Росстата.
Так писать не стоит. Из-за вариантивности на сайте Росстата, формулировка позволяет обосновать несколько вариантов процентов.
Рекомендуемая формулировка, которая приведет к конкретным процентам звучит так:
Стоимость услуг увеличивается на уровень инфляции с января каждого календарного года. Уровень инфляции (индекс потребительских цен в Российской Федерации на товары и услуги) принимается за среднее значение полного истекшего года к полному предыдущему календарному году. Индекс потребительских цен определяется в соответствии с официальными данными федерального органа государственной власти, уполномоченного сообщать официальные статистические данные об уровне инфляции за год.
При формировании условия об инфляции нужно обратить внимание на три параметра.
1. Категория инфляции
1. Индекс потребительских цен
2. Индекс цен приобретения
3. Индекс цен производителей
Может быть специальные категории будут отражать реальное удорожение в отрасли. Например, индекс цен производителей на строительную продукцию за 2019 год (декабрь 2019 года к декабрю 2018 года) составил 5 %, что выше индекса потребительских цен.
2. Период для расчета инфляции
1. Декабрь 2019 года к декабрю 2018 года
2. Среднее значение индексов 2019 года к среднему значение индексов 2018 года
Декабрь 2019 к декабрю 2018 года – самая распространённая методика расчета. Индекс потребительских цен по РФ декабрь 2019 к декабрю 2018 года это 3%. Тот самый процент, которые многие ресурсы позиционируют как инфляцию за 2019 год.
Но методика (декабрь к декабрю) не учитывает скачков цен в течение года. Для долгосрочного договора оказания услуг справедливее брать среднее значение 2019 года к 2018 году. Среднее значение индекса потребительских цен по РФ 2019 года к 2018 году – 4,5 %.
*Эта таблица с сайта Росстата. Ссылка:https://rosstat.gov.ru/bgd/free/B04_03/IssWWW.exe/Stg/d05/1.htm
3. Регион инфляции
Индексы отличаются по регионам, так что лучше указать РФ или конкретный регион.