повышение ставок по кредитам можно объяснить
Банки предупредили о росте кредитных ставок из-за защиты дохода должников
Предложение законодателей закрепить за должниками право на неприкосновенный доход в размере прожиточного минимума создаст дополнительные сложности для кредитных организаций, говорится в комментарии Ассоциации банков России (АБР), поступившем в РБК. Так участники рынка отреагировали на проект поправок в закон «Об исполнительном производстве», внесенный накануне в Госдуму и направленный на защиту от кредиторов должников с низкими доходами.
Согласно законопроекту, должники при желании смогут защитить от ежемесячного списания часть доходов. Речь идет о сумме не ниже величины прожиточного минимума (на 2021 год установлен на уровне 12 702 руб.). Для этого гражданин должен будет обратиться в Федеральную службу судебных приставов (ФССП) с заявлением и указать банковский счет, на котором необходимо сохранять средства. Банки, которые выполняют постановления приставов о списании долгов, будут обязаны оставить эти деньги на счете должника.
В АБР считают, что такой подход вынудит банки «закладывать» новые риски в ставки по кредитам и негативно скажется на платежной дисциплине заемщиков.
Какие аргументы приводят банкиры
Проект усложнит расчет платежеспособности должника на стороне кредитора, предупреждают в АБР. Сейчас кредитные организации оценивают доход потенциальных заемщиков по справкам 2-НДФЛ, данным Федеральной налоговой службы и выпискам из Пенсионного фонда. Банки также проводят скоринг по собственным моделям и учитывают расходы клиентов по картам и счетам.
Игрокам придется учитывать «неприкасаемую» часть дохода клиентов, а это означает переоценку рисков в сторону повышения, поясняет начальник правового управления ассоциации Сергей Клименко.
«Такая дополнительная мера поддержки [должников] может привести к увеличению стоимости кредитных продуктов для таких лиц в связи с сокращением источников погашения кредита», — говорится в комментарии АБР. Банки могут отреагировать не только повышением ставок, но и потребовать от некоторых клиентов дополнительного обеспечения по кредитам, добавляет Клименко. Он не исключает, что кредиторы могут вовсе ограничить выдачу ссуд малообеспеченным клиентам.
В АБР также считают, что новый подход к защите должников «нарушит принцип обязательного исполнения решений». «В отношении граждан, доход которых соответствует прожиточному минимуму, будет вообще невозможно обратить взыскание», — поясняет Клименко, подчеркивая, что это скажется и на платежной культуре должников.
Наконец, банки видят технические сложности в реализации нового подхода. Величина прожиточного минимума в России зависит от медианного дохода в целом по стране, но рассчитывается в регионах по-разному. «Технически для подразделений ФССП и банков определение предельного размера взыскания по каждому конкретному периодическому платежу, получаемому должником, необходимо будет проверять дополнительно. Это повысит издержки и продлит сроки исполнительного производства», — отмечают в АБР. Банкам придется вносить изменения в программные комплексы в каждом регионе, а это дополнительные издержки, замечает Клименко.
Обоснованны ли опасения банков
Предупреждения банков о росте кредитных ставок имеют основания, говорит старший управляющий директор рейтингового агентства НКР Александр Проклов. Он напоминает, что оценка кредитного качества потенциальных заемщиков основана «на понимании банком источника доходов». «Не секрет, что среди заемщиков достаточно много представителей низкодоходных слоев населения, на защиту которых и направлена данная инициатива. Если банки в массовом порядке столкнутся с сокращением источников погашения кредита из-за указанного вычета, им придется признавать таких заемщиков более высокорисковыми и действительно повышать для них процентную ставку», — поясняет эксперт.
Директор по банковским рейтингам «Эксперт РА» Иван Уклеин, наоборот, считает, что дополнительная защита должников не отразится на условиях кредитования. «При оценке платежеспособности и кредитного риска используются преимущественно другие факторы — главным образом кредитная история и стабильность доходов потенциального заемщика», — отмечает он.
По словам гендиректора Центра развития коллекторства Дмитрия Жданухина, недобросовестные должники действительно могут воспользоваться правом защиты дохода. «Должник может указать один счет, куда поступает, например, пенсия, и деньги с него будут периодически взыскиваться только в части сверх прожиточного минимума, а на другой счет получать зарплату и как бы полностью скрывать ее от взыскания», — поясняет Жданухин.
Авторы законопроекта, в свою очередь, пишут в пояснительной записке о необходимости обеспечивать «баланс гарантий действенной судебной защиты кредитора и защиты прав и законных интересов должника». Они отмечают, что уже сейчас по закону «Об исполнительном производстве» за долги нельзя списывать алименты, материнский капитал, некоторые виды социальных пособий и пенсий, а для зарплат и обычных пенсий есть лимит по взысканию в размере 50%. Первым замглавы фракции «Единой России» в Госдуме Андрей Исаев заявил, что зарплата или пенсия может быть близка к прожиточному минимуму, «и списание половины означает, что человек не будет иметь средств к существованию в течение месяца».
Сколько долгов взыскивают с россиян
По статистике ФССП, в 2020 году в работе у судебных приставов было более 13 млн дел о принудительном взыскании задолженности с физлиц, индивидуальных предпринимателей и компаний в пользу кредитных организаций. Для сравнения: около 6,5 млн исполнительных производств касались взыскания долгов по ЖКХ, а 1,4 млн — алиментов. Сумма долгов, которые должны были быть собраны в пользу банков, в 2020 году превысила 3,9 трлн руб., но приставы фактически исполнили производства на 74,4 млрд руб.
ЦБ резко повысил ставку: что теперь будет с ценами на жилье и ипотекой
В пятницу, 22 октября, Банк России шестой раз подряд с марта 2021 года повысил ключевую ставку, причем, сразу на 0,75 п.п.: с 6,75% до 7,5% годовых. Таким образом, показатель вернулся на уровень июня-июля 2019 года. Свое решение регулятор объясняет разогнавшейся инфляцией, которая превышает прогнозные показатели.
Решение ЦБ оказалось жестче, чем прогнозировали аналитики, опрошенные РБК. Они предсказывали рост ключевой в диапазоне от 0,25 до 0,5 п. п. Как увеличение ключевой сразу на 0,75 п.п. повлияет на рынок ипотеки и цены на жилье — рассказываем вместе с экспертами.
Ставки по ипотеке вырастут
Эксперты, опрошенные «РБК-Недвижимость», ждут увеличения ставок по ипотеке в диапазоне от 0,5 до 1 п. п. В этот раз рост ипотечных ставок вслед после повышения ключевой произойдет быстрее, чем обычно, считает аналитик ГК «Финам» Алексей Коренев. По его словам, обычно ставки по ипотеке следуют за решением ЦБ с запозданием в полтора-два месяца. Сейчас лаг изменения ставок составит несколько недель.
«В этот раз мы столкнулись с новым явлением: колоссальными темпами инфляции и ростом цен на жилье, а затем — повышением процентной ставки сразу на 0,75 п.п. Поэтому рост ипотечных ставок будет быстрым и зависеть от технических возможностей банков по пересмотру нормативной документации и программного обеспечения. Это вопрос нескольких недель», — пояснил аналитик. «После чего мы увидим рост ипотечных ставок, как минимум, на 0,5 п.п., но некоторые банки повысят на 0,75-1 п.п. от текущих уровней, полагая, что в декабре ЦБ снова увеличит ключевую. Что, скорее всего, так и будет, поскольку с инфляцией справиться не получается», — отметил он.
Ставки однозначно продолжат рост в ближайшее время — на 0,5-0,75 п.п., согласилась директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова. «Мы сохраняем свой июньский прогноз относительно вероятного повышения ставок по ипотеке до 9-9,5% к концу года», — добавила она. Аналогичного прогноза придерживаются аналитики «Эксперт РА». «Средние ставки по ипотеке на вторичном рынке превысят 9% к концу года, на «первичке» они будут ниже из-за льготных программ и совместных предложений застройщиков и банков», — пояснила младший директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Екатерина Щурихина.
Пока сдерживают рост ипотечных ставок госпрограммы, в первую очередь льготная ипотека на новостройки, подтвердил Алексей Коренев. Но их роль почти незаметна в крупных городах — Москве, Петербурге, Сочи и так далее. Поэтому решение ЦБ в меньшей степени затронет регионы и небольшие города, где 3 млн руб. (лимит по льготной ипотеке под 7% годовых) остается существенной для покупки жилья суммой. В регионах средние ставки продержатся ниже рыночных показателей за счет льготной программы.
Шестое повышение
Октябрьское повышение стало шестым по счету с марта 2021 года. Последний раз ЦБ повышал ставку в сентябре — на 0,25 п.п. — с 6,5% до 6,75%. Перед этим (в июле) регулятор увеличил ставку сразу на 1 п.п., это стало его самым решительным шагом с 2014 года. Нынешний уровень — наивысший с 2019 года.
Согласно прогнозу Минстроя, средняя ипотечная ставка в 2021 году может превысить показатели, которые заложены в нацпроекте «Жилье и городская среда». В документе на 2021 год это не более 8,5% годовых. По данным Frank RG, средняя ставка по ипотеке на 1 сентября составила 7,78% годовых.
Охлаждение придет на рынок ипотеки
Рост ипотечных ставок охладит рынок жилищного кредитования, считают аналитики. «Спрос на ипотеку и жилье до этого росли небывалыми темпами, и рынок недвижимости оказался перегрет, особенно в части цен в крупных городах — Москве, Сочи, Петербурге. Поэтому охлаждение последует в первую очередь в них», — прогнозирует Алексей Коренев из «Финам».
По словам Ирины Носовой из АКРА, спрос на ипотечные кредиты уже падает, повышение ставок будет еще больше способствовать снижению интереса населения к покупке недвижимости. «При этом может повыситься спрос на рефинансирование ипотеки, поскольку сохраняются неблагоприятные тенденции в экономике, а уровень жизни населения снижается», — не исключила она. Екатерина Щурихина, напротив, считает, что рефинансирование ипотеки будет планомерно сокращаться на фоне роста ставок и большого объема уже рефинансированных кредитов. Тенденция к снижению уже заметна, говорит она, ссылаясь на данные «Дом.РФ». Так, в августе 2021 года доля рефинансирования в общем объеме выдач составила 8% против 14,5% в среднем за 2020 год.
Несмотря на грядущее охлаждение, ипотечный рекорд прошлого года в этом году, возможно, удастся превысить. По прогнозу «Эксперт РА», по итогам 2021 года будет выдано ипотечных кредитов на сумму не менее 4,5 трлн руб. против 4,3 трлн руб. в 2020 году.
Пока ипотечный спрос только растет
Пока спрос на ипотечном рынке, несмотря на повышение ставок, продолжает расти. По оценкам Росреестра, за восемь месяцев в России было зарегистрировано 2,5 млн сделок с использованием ипотеки. Это на 31% больше показателя аналогичного периода прошлого года (1,9 млн сделок). При этом в третьем квартале Сбер зафиксировал сокращение числа ипотечных сделок на 40% в целом по стране из-за изменений условий льготной ипотеки.
Спрос на жилье растет
Риелторы в свою очередь не видят снижения активности покупателей на рынке жилья, хотя ставка по ипотеке до этого уже повышалась пять раз. По словам руководителя «ЦИАН.Аналитика» Алексея Попова, спрос на рынке жилья остается достаточно высоким: снижение в июле-августе было компенсировано увеличением продаж в сентябре. «За последние три месяца, прошедшие с ухудшения условий программы льготной ипотеки и вместившие в себя уже три изменения ключевой ставки, на рынке жилья сложилась новая реальность. Цены продолжают расти, пусть и медленнее, чем раньше, обвального снижения числа сделок не произошло, доля ипотек в общем числе регистраций скорректировалась, но остается высокой — примерно на уровнях зимы 2019-2020 гг.», — отметил главный аналитик ЦИАН. По его мнению, эта тенденция сохранится и дальше, если не произойдет жесткого локдауна или макроэкономических потрясений.
Спрос на недвижимость может снизиться, но лишь на фоне максимальных отметок по спросу этого года и конца 2020 гг., когда число сделок било все рекорды, согласен региональный директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Colliers Кирилл Голышев. «Изменения ключевой ставки помогут девелоперам увеличивать предложение на рынке и восполнять те объемы, которые были распроданы за последний год», — допустил эксперт.
Ипотечный бум в Москве продолжится
Решение ЦБ не остановит ипотечный бум в Москве, считает управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. По данным bnMap.pro, единственная за три года серьезная «просадка» в выдаче ипотеки в Москве наблюдалась в июле, когда изменились условия льготной ипотеки. Тогда доля ипотечных сделок в общем объеме спроса за месяц упала с 73% до 58%. «Но дело не столько в том, что в июле выдавали меньше жилищных кредитов, а в том, что в июне выдавали чрезмерно много — фактически для Москвы это был последний месяц выгодных ставок с господдержкой», — пояснила она. В сентябре доля ипотечных сделок вернулась к 61%. «Ясно одно: ипотека остается единственным способом решения жилищного вопроса для двух третей покупателей в Москве, и в целом по России статистика будет примерно такой же», — добавила Ирина Доброхотова.
По мнению директора департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Романа Родионцева, в большей степени решение ЦБ скажется на покупателях с минимальными бюджетами, которые на ипотечные кредиты покупают жилье стандарт-, комфорт- и бизнес-класса. «Повышение ключевой ставки, безусловно, скажется на уровне ипотечных ставок как на «первичку», так и на «вторичку». На новостройки это будет влиять в меньшей степени, так как есть субсидированные программы от застройщиков. Для вторичного рынка это более негативный фактор», — считает Роман Родионцев.
Алексей Попов, напротив, полагает, что в большей степени пострадает рынок новостроек и допускает переток спроса с рынка новостроек на вторичку. «Те покупатели, которые не успели принять участие в полноценной программе льготной ипотеки, вышли на вторичный рынок или решили арендовать жилье. Этот тренд, особенно в части вторичного жилья, сохранится», — считает он.
Снижения цен не произойдет
Несмотря на возможное сокращение спроса, опрошенные эксперты не прогнозируют снижения цен на жилье, хотя рост будет не таким сильным, как в 2020 году. «Мы уже видим некое затормаживание роста цен, но это не говорит о каком-то пессимистичном прогнозе. Данная ситуация помогает взять передышку девелоперскому сообществу в постоянном пересмотре ценовой политики и попытками угнаться на экономическими изменениями», — считает Кирилл Голышев из Colliers.
По мнению Ирины Доброхотовой, снижение цен возможно только на высокомаржинальных рынках, где рыночная цена не привязана к себестоимости строительства и зависит только от баланса спроса и предложения, и только при очень серьезном и очень продолжительном падении продаж (от полугода). Ничего подобного в столичном регионе пока не наблюдается, заключила она.
Финт со ставкой: проценты по депозитам растут, а по кредитам — падают
Банки на фоне роста ключевой ставки ведут разнонаправленную политику: 51 кредитная организация повысила проценты по депозитам, а 33 снизили их по кредитам. Таковы данные финансового маркетплейса «Сравни.ру», который по просьбе «Известий» проанализировал изменения условий по банковским продуктам с начала апреля. Представители финансовых организаций из топ-50 подтвердили тренд, но пока аналитики расценивают это как маркетинговый маневр: скоро ставки на кредиты подскочат на 1–2 п.п.
Вслед за ключевой
Кредитные организации вслед за повышением ключевой ставки до 4,5% активно корректируют условия по своим продуктам, повышая привлекательность, как депозитов, так и кредитов по ряду программ. С начала апреля предложения по депозитам пересмотрели 67 кредитных организаций, 51 из них повысила их доходность в диапазоне от 0,25 п.п. до 1 п.п., следует из данных «Сравни.ру».
Так, доходность по рублевым вкладам от 0,7 п.п. до 1,5 п.п. повысили в Альфа-банке, Инвесторгбанке, «Кубань Кредите», Трансстройбанке, Росгосстрах-банке, Юникредитбанке, а также по долларовым — в Совкомбанке. Также в материалах отмечается, что на 0,3–0,6 п.п. подняли ставки в «Открытии», Саммит Банке, Руна Банке и др. Вместе с тем снижение в пределах 0,5-0,7 п.п. зафиксировано в «Ренессанс кредите», Морском банке и ряде других. В среднем, согласно полученным данным, рост ставок на вклады составил 0,53 п.п.
В банках из списка топ-50 «Известиям» сообщили об улучшении условий по депозитам с начала апреля. В частности, о росте ставок по ним рассказали в ДОМ.РФ, МТС банке, «Санкт-Петербурге», Абсолют Банке, Совкомбанке и МИнБанке, а в ВТБ подняли ставки по накопительному счету. Пересмотреть условия и повысить привлекательность депозитов планируют в Россельхозбанке до 0,7 п.п., ПСБ на 0,2 п.п. и в РНКБ.
Ставки не меняли в Газпромбанке, «Зените» и «Русском Стандарте».
Против ключевой
В то же время 49 банков изменили ставки по некоторым видам кредитов. Большинство из них (33) решили сыграть на понижение, уменьшив проценты по займам, несмотря на тенденцию роста ключевой. Диапазон снижения в зависимости от программы составил от 0,5 до 3,5 п.п. По данным маркетплейса, условия пересмотрены по ссудам, выдаваемым наличными, на любые цели, на рефинансирование, а также на социальные нужды.
В то же время в диапазоне от 1 до 3,5 п.п. удешевили кредиты в Примсоцбанке, «Хлынове», УБРиР, НИБе, ВТБ, Локо Банке, «Уралфинансе», Металлинвестбанке, Азиатско-Тихоокеанском банке, Татсоцбанке, МИБе и «Левобережном». Тогда как падение на 0,5–0,8 п.п. отмечено в «Открытии», ПСБ, Ситибанке, Росбанке, СКБ Банке, Юникредитбанк», Алмазэргиэнбанке и других организациях, говорится в материалах «Сравни.ру». В среднем, согласно полученным данным, снижение ставок на ссуды составило 0,5 п.п.
Вслед за ключевой ставкой в некоторых организациях зафиксирован рост процентов в пределах от 0,5 до 1 п.п. В частности, на повышение пошли в Москоммерцбанке, МКБ, «Акцепте», «Санкт-Петербурге» и др.
В ряде организаций наблюдается разнонаправленная политика: одновременное увеличение ставок по одним предложениям и снижение — по другим. В их числе ПСБ, Банк Казани, «Сургутнефтегаз» и др.
В крупных банках «Известиям» подтвердили пересмотр линейки по кредитным продуктам в сторону снижения. ВТБ с 5 апреля снизил ставку на 1 п.п. по ссудам наличными и рефинансированию. С 11-го числа этого месяца Совкомбанк изменил минимальные проценты по стандартной линейке потребкредитов. В УБРиР и РНКБ также удешевили стоимость займов. В Росбанке незначительно скорректировали условия по необеспеченным кредитам.
В Райффайзенбанке отметили, что, несмотря на повышение ключевой ставки, банк еще в конце марта опустил минимальный размер процентов по потребительским кредитам. С апреля Новикомбанк снизил проценты по ссудам. В ближайшее время в ДОМ.РФ и «Зените» также готовятся к изменению ставок по ним.
В Газпромбанке отметили, что ставки по кредитам не менялись после повышения ключевой, а в «Русском Стандарте», «Санкт-Петербурге» и ПСБ — с начала апреля. Хотя в последней организации, согласно данным «Сравни.ру», корректировки были.
Между тем в банках наблюдают высокий спрос на потребительские кредиты и увеличение объемов финансирования. Но отмечается, что в текущих условиях сложно оценить влияние «дешевизны» ссуд, поскольку накладывается и фактор сезонности.
Временная щедрость
Эксперты считают, что щедрость организаций, которые удешевляют кредиты, кратковременная. Так, по словам директора по развитию банковского направления «Сравни.ру» Алексея Грибкова, массовое увеличение ожидается уже в этом квартале. Сначала вырастут проценты по вкладам в среднем на 1 п.п., а далее из-за увеличения стоимости фондировани, банкам придётся пойти на повышение ставок и по кредитам в пределах 2 п.п., полагает он.
В первую очередь повышение ключевой сказывается на доходности депозитов, а в отношении ссуд ситуация не такая однозначная, отметил аналитик «Финама» Игорь Додонов. Он пояснил: дело в том, что на проценты по последним, помимо стоимости фондирования, оказывают влияние и различные премии за риск, которые в условиях улучшения ситуации в экономике могут и сокращаться. Поэтому удешевление займов вполне возможно, даже если базовая ставка растет.
— Однако тенденция снижения продлится лишь до определенного уровня роста ключевой. Не исключено, что банки решили воспользоваться сезонной потребительской активностью и улучшили условия по кредитам. Обычно такие предложения распространяются на отдельные виды ссуд или категории заемщиков, например для бюджетников, военнослужащих, — резюмировал эксперт.
Депозиты вновь будут пользоваться популярностью у россиян, когда доходность по ним начнет уверенно превышать инфляцию и поднимется в район 5,5–6%, уверен Игорь Додонов. Как отметил старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Валерий Пивень, банки могут поднимать ставку, в случае если наращивание кредитных портфелей потребует от них дополнительных ресурсов, однако это повышение вряд ли будет масштабным. По мнению эксперта, изменения по кредитам могут носить маркетинговый характер, то есть банки привлекают клиентов.
Динамика ставок в кредитовании будет зависеть от дальнейшего поведения ключевой, отметил старший аналитик рейтингового агентства НКР Егор Лопатин. При этом банки могут повышать их как в ответ на решения регулятора, так и действовать на опережение исходя их своего видения конъюнктуры рынка, полагает он. В целом, по оценке эксперта, ставки по собственным кредитным программам банков в 2021-м могут вырасти на 0,5–1 п.п.
ЦБ повысил ключевую ставку: что будет с ипотекой и ценами на жилье
В пятницу, 10 августа, Банк России повысил ключевую ставку еще на 0,25 п.п. — с 6,5% до 6,75%. Это уже пятое повышение подряд. В прошлый раз, в июле, ЦБ повышал ее сразу на 1 п.п., это стало его самым решительным шагом с 2014 года.
Вместе с экспертами рассказываем, что будет с ипотекой и ценами на жилье.
Ставки вырастут
Увеличение ключевой ставки со временем приведет к пропорциональному росту ставок по ипотеке, говорят эксперты, опрошенные «РБК-Недвижимостью». «Рынок еще не ощутил эффекта прошлого повышения ставки, поскольку многие крупные банки пока сохраняют условия выдачи ипотеки. После сегодняшнего повышения ключевой ставки, скорее всего, рост ипотеки будет неизбежен. В течение ближайших месяцев произойдет удорожание жилищных кредитов, что приведет к еще большему снижению уровня покупательной способности и охлаждению спроса», — спрогнозировал директор федеральной компании «Этажи» Ильдар Хусаинов.
Повышение, безусловно, найдет отражение в кредитных ставках, но эффект переноса на ипотеку будет неполным и растянутым по времени, согласился директор по банковским рейтингам «Эксперт РА» Иван Уклеин. Он подчеркнул, что ипотека очень долгосрочный финансовый инструмент и ставка по нему имеет пониженную эластичность к краткосрочным параметрам денежно-кредитной политики — проще говоря, банки уже отчасти закладывали возможный новый цикл повышения в свою кредитную политику.
В ближайшее время рост ставок по кредитам на жилье будет пропорциональным, на уровне 0,2–0,4 п.п., подтвердила управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка. Но к концу текущего года стоимость ипотеки может достигнуть 9,5–10% годовых, отметил совладелец девелоперской группы «Родина» Владимир Щекин.
«По уровню ставок по ипотеке получается, что к концу года мы вернемся в 2019 год, когда они превышали 9%. Уже на тот момент покупатели ответили на повышение замедлением спроса на жилье. Сейчас принципиально изменилась ситуация с ценами — с того периода они увеличились примерно на 40%, а доходы покупателей в целом не выросли. И это создает новые риски для продаж, точнее говоря, счета эскроу будут заполняться медленнее, чем планировалось», — отметил Щекин.
Банки пока продолжают анонсировать привлекательные программы с низкими ставками на первые месяцы обслуживания, смягчают требования к возрасту заемщика или первоначальному взносу и т. д., отмечает руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. Он пояснил, что кредитные организации, будучи глубоко интегрированными в рынок жилья в эпоху эскроу-счетов, стараются не допустить быстрого удорожания кредитов. Раньше рост ключевой ставки приводил к опережающему удорожанию ипотеки, в этом году все пока происходит ровно наоборот, резюмировал Попов.
Что будет с ценами на жилье
Одним из последствий повышения ключевой ставки будет увеличение стоимости жилья на первичном рынке, считают аналитики. «Проектируемые или находящиеся на стадии котлована новостройки уже столкнулись с трудностями. Первая — отток иностранной рабочей силы и попытка заместить ее отечественной, что привело к увеличению расходов на оплату труда. Вторая — беспрецедентный рост цен на строительные материалы. Теперь к дополнительным издержкам следует отнести и подорожавшие кредиты. А если учесть, что это уже пятое повышение ключевой ставки, то очевиден тренд на дорожающее фондирование», — объяснил общественный уполномоченный в Москве по вопросам судебной экспертизы, кадастровой оценке и оспариванию кадастровой стоимости Кирилл Кулаков.
Такого же мнения придерживается директор департамента ипотечного кредитования компании Est-a-Tet Алексей Новиков. «Цены на квартиры продолжат рост, на цену влияет не один фактор, это и проектное финансирование, и стоимость строительных материалов, и расходы на оплату труда сотрудников. Понятно, что рост не будет таким быстрым, как год назад, но и падения мы не ожидаем», — подчеркнул Новиков.
«В случае дальнейшего повышения ключевой ставки средние ставки по ипотеке на вторичном рынке могут вырасти до 9%. С их ростом увеличится ежемесячный платеж, что с учетом общего снижения доходов населения снизит спрос. Часть потенциальных покупателей вновь будет рассматривать банковские вклады как возможность сохранить накопленные средства. Покупатели, которые планировали приобрести новостройку на более выгодных льготных условиях, начнут возвращаться на вторичный рынок», — прогнозирует партнер консалтинговой группы SRG Борис Терехов.
Спрос и скидки
Повышение ипотечных ставок может привести к краткосрочному всплеску спроса на новостройки, считает генеральный директор «ПроГород» (группа ВЭБ.РФ) Александр Чеботарев. Он отметил, что между изменением ключевой ставки и ростом банковских процентов по ипотеке существует временной лаг — около двух месяцев, за это время потенциальные покупатели поспешат купить квартиру по существующим условиям.
Если банкам удастся удержать средние проценты по жилищным кредитам ниже психологически важного уровня в 10% (это возможно, если ключевая ставка не превышает 7,5–7,75%), а застройщики будут аккуратно подходить к изменению цен, активировать скидочные программы, выводить новые корпуса не так дорого, как в первой половине 2021 года, то дальнейшего падения спроса удастся избежать, считает Попов из ЦИАН. По его прогнозу, в сентябре и октябре число сделок может даже вырасти в месячном выражении, так как на августовской статистике сказался и сезонный фактор.
С аналитиком ЦИАН согласился основатель IT-компании Realiste Алексей Гальцев. «Если для сохранения спроса девелоперы будут давать серьезные скидки на первичном рынке, это приведет к тому, что цены на вторичную недвижимость тоже начнут снижаться. И особенно явно этот тренд будет заметен в тех районах, где наблюдались манипуляции с ценой в 2020–2021 годах (завышение цен)», — считает эксперт.