повысится ли процент по ипотеке
Читайте договор: правда, что банк может резко увеличить ставку по действующей ипотеке?
Центробанк вернулся к повышению ключевой ставки, и СМИ разродились новостями: банки начнут повышать ипотечные ставки по уже выданным кредитам. Якобы в большинстве ипотечных договоров есть пункт, который позволяет банку в одностороннем порядке менять условия по процентам. Разберёмся, о чём идёт речь и когда кредитор вправе менять ставку.
Подмена понятий или ошибка?
14 апреля многие СМИ «напомнили» россиянам, что банки вправе менять ставки по ипотеке в одностороннем порядке. Журналисты ссылаются на слова преподавателя Высшей школы экономики Марии Абрамовской. Эксперт обсуждала тему ипотеки с изданием Regnum.
Правда ли, что ставка по действующему кредиту может внезапно вырасти? Фото: vertexsochi.ru.
По словам Абрамовой, такая возможность предусмотрена кредитным договором.
Как только Центральный банк поднимет ключевую ставку, банк-кредитор может последовать его примеру. Как правило, кредитный договор содержит пункт, который позволяет банку в одностороннем порядке после уведомления заёмщика поднимать ставку по договору в случае роста ключевой ставки. В этом случае ежемесячный платеж вырастет существенно. И это будет уже проблема только заёмщика
То, о чём говорит эксперт, – это так называемые плавающие ставки по ипотеке. Сейчас в России практически нет такого вида кредитов, хотя Сбербанк предлагал ЦБ запустить программу. Центробанк пока прорабатывает правовую сторону вопроса.
Плавающая ставка не запрещена в России, просто используется очень редко. Объём задолженности по кредитам на жильё с плавающей ставкой менее 0,1%, отмечает Банк России. А по словам Марии Абрамовской получается наоборот – в кредитных договорах предусмотрено подорожание ипотеки вслед за увеличением ключевой ставки.
Что говорит закон
В законе «О банках и банковской деятельности» говорится, что финансовая организация не вправе менять в одностороннем порядке процентные ставки по кредиту. Исключения – случаи, предусмотренные законом или кредитным договором.
То же самое написано в законе «О потребительском кредите (займе)».
В докладе о регулировании рисков, связанных с возможностью распространения плавающих ставок по ипотеке, ЦБ пишет следующее:
Применение плавающих ставок должно быть строго ограничено – только теми заемщиками, у которых есть запас по показателю долговой нагрузки и которые останутся платежеспособными в случае повышения процентных ставок
По мнению ЦБ, практика плавающих ставок чревата мисселингом – ситуациями, когда банк навязывает финансовые продукты или выдаёт одни под видом других.
Изучаем договор
У сотрудников «Выберу.ру» тоже есть ипотека. Мы решили заглянуть в документы и проверить условия по ставкам. Вот, например, ипотечный договор со Сбербанком от 2011 года:
Условия ипотечного договора со Сбербанком от 2011 года. Фото: редакция «Выберу.ру».
В п. 5.3.1. говорится, что кредитор имеет право в одностороннем порядке только снижать ставку по договору, если ЦБ в свою очередь снижает ключевую ставку. Банк должен предупредить клиента об изменениях и ознакомить с новым графиком платежей.
Если заёмщик нарушает условия кредитного договора, например, отказывается предоставить для проверки объект залога (недвижимость), банк вправе потребовать досрочно вернуть кредит или погасить вместе с начисленными процентами. Но о росте ставки речи не идёт.
В ипотечном договоре со Сбербанком от 2020 года условие изменения ставки одно – отсутствие страхового договора. Например, действие страхового полиса закончилось на 10-м году ипотеки, а платить ещё столько же. Банк имеет право поднять ставку, но не выше максимально возможной на дату заключения договора.
Условия ипотечного договора со Сбербанком от 2020 года. Фото: редакция «Выберу.ру».
Так может ли банк поднять ставку?
Сейчас – нет, так как большинство ипотечных договоров этого не предусматривает.
Более того, законы о потребительском кредите и банковской деятельности имеют приоритет над договором с банком. Если кредитор повысит проценты, ссылаясь на рост ключевой ставки, это решение оспорит суд.
ЦБ резко повысил ставку: что теперь будет с ценами на жилье и ипотекой
В пятницу, 22 октября, Банк России шестой раз подряд с марта 2021 года повысил ключевую ставку, причем, сразу на 0,75 п.п.: с 6,75% до 7,5% годовых. Таким образом, показатель вернулся на уровень июня-июля 2019 года. Свое решение регулятор объясняет разогнавшейся инфляцией, которая превышает прогнозные показатели.
Решение ЦБ оказалось жестче, чем прогнозировали аналитики, опрошенные РБК. Они предсказывали рост ключевой в диапазоне от 0,25 до 0,5 п. п. Как увеличение ключевой сразу на 0,75 п.п. повлияет на рынок ипотеки и цены на жилье — рассказываем вместе с экспертами.
Ставки по ипотеке вырастут
Эксперты, опрошенные «РБК-Недвижимость», ждут увеличения ставок по ипотеке в диапазоне от 0,5 до 1 п. п. В этот раз рост ипотечных ставок вслед после повышения ключевой произойдет быстрее, чем обычно, считает аналитик ГК «Финам» Алексей Коренев. По его словам, обычно ставки по ипотеке следуют за решением ЦБ с запозданием в полтора-два месяца. Сейчас лаг изменения ставок составит несколько недель.
«В этот раз мы столкнулись с новым явлением: колоссальными темпами инфляции и ростом цен на жилье, а затем — повышением процентной ставки сразу на 0,75 п.п. Поэтому рост ипотечных ставок будет быстрым и зависеть от технических возможностей банков по пересмотру нормативной документации и программного обеспечения. Это вопрос нескольких недель», — пояснил аналитик. «После чего мы увидим рост ипотечных ставок, как минимум, на 0,5 п.п., но некоторые банки повысят на 0,75-1 п.п. от текущих уровней, полагая, что в декабре ЦБ снова увеличит ключевую. Что, скорее всего, так и будет, поскольку с инфляцией справиться не получается», — отметил он.
Ставки однозначно продолжат рост в ближайшее время — на 0,5-0,75 п.п., согласилась директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова. «Мы сохраняем свой июньский прогноз относительно вероятного повышения ставок по ипотеке до 9-9,5% к концу года», — добавила она. Аналогичного прогноза придерживаются аналитики «Эксперт РА». «Средние ставки по ипотеке на вторичном рынке превысят 9% к концу года, на «первичке» они будут ниже из-за льготных программ и совместных предложений застройщиков и банков», — пояснила младший директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Екатерина Щурихина.
Пока сдерживают рост ипотечных ставок госпрограммы, в первую очередь льготная ипотека на новостройки, подтвердил Алексей Коренев. Но их роль почти незаметна в крупных городах — Москве, Петербурге, Сочи и так далее. Поэтому решение ЦБ в меньшей степени затронет регионы и небольшие города, где 3 млн руб. (лимит по льготной ипотеке под 7% годовых) остается существенной для покупки жилья суммой. В регионах средние ставки продержатся ниже рыночных показателей за счет льготной программы.
Шестое повышение
Октябрьское повышение стало шестым по счету с марта 2021 года. Последний раз ЦБ повышал ставку в сентябре — на 0,25 п.п. — с 6,5% до 6,75%. Перед этим (в июле) регулятор увеличил ставку сразу на 1 п.п., это стало его самым решительным шагом с 2014 года. Нынешний уровень — наивысший с 2019 года.
Согласно прогнозу Минстроя, средняя ипотечная ставка в 2021 году может превысить показатели, которые заложены в нацпроекте «Жилье и городская среда». В документе на 2021 год это не более 8,5% годовых. По данным Frank RG, средняя ставка по ипотеке на 1 сентября составила 7,78% годовых.
Охлаждение придет на рынок ипотеки
Рост ипотечных ставок охладит рынок жилищного кредитования, считают аналитики. «Спрос на ипотеку и жилье до этого росли небывалыми темпами, и рынок недвижимости оказался перегрет, особенно в части цен в крупных городах — Москве, Сочи, Петербурге. Поэтому охлаждение последует в первую очередь в них», — прогнозирует Алексей Коренев из «Финам».
По словам Ирины Носовой из АКРА, спрос на ипотечные кредиты уже падает, повышение ставок будет еще больше способствовать снижению интереса населения к покупке недвижимости. «При этом может повыситься спрос на рефинансирование ипотеки, поскольку сохраняются неблагоприятные тенденции в экономике, а уровень жизни населения снижается», — не исключила она. Екатерина Щурихина, напротив, считает, что рефинансирование ипотеки будет планомерно сокращаться на фоне роста ставок и большого объема уже рефинансированных кредитов. Тенденция к снижению уже заметна, говорит она, ссылаясь на данные «Дом.РФ». Так, в августе 2021 года доля рефинансирования в общем объеме выдач составила 8% против 14,5% в среднем за 2020 год.
Несмотря на грядущее охлаждение, ипотечный рекорд прошлого года в этом году, возможно, удастся превысить. По прогнозу «Эксперт РА», по итогам 2021 года будет выдано ипотечных кредитов на сумму не менее 4,5 трлн руб. против 4,3 трлн руб. в 2020 году.
Пока ипотечный спрос только растет
Пока спрос на ипотечном рынке, несмотря на повышение ставок, продолжает расти. По оценкам Росреестра, за восемь месяцев в России было зарегистрировано 2,5 млн сделок с использованием ипотеки. Это на 31% больше показателя аналогичного периода прошлого года (1,9 млн сделок). При этом в третьем квартале Сбер зафиксировал сокращение числа ипотечных сделок на 40% в целом по стране из-за изменений условий льготной ипотеки.
Спрос на жилье растет
Риелторы в свою очередь не видят снижения активности покупателей на рынке жилья, хотя ставка по ипотеке до этого уже повышалась пять раз. По словам руководителя «ЦИАН.Аналитика» Алексея Попова, спрос на рынке жилья остается достаточно высоким: снижение в июле-августе было компенсировано увеличением продаж в сентябре. «За последние три месяца, прошедшие с ухудшения условий программы льготной ипотеки и вместившие в себя уже три изменения ключевой ставки, на рынке жилья сложилась новая реальность. Цены продолжают расти, пусть и медленнее, чем раньше, обвального снижения числа сделок не произошло, доля ипотек в общем числе регистраций скорректировалась, но остается высокой — примерно на уровнях зимы 2019-2020 гг.», — отметил главный аналитик ЦИАН. По его мнению, эта тенденция сохранится и дальше, если не произойдет жесткого локдауна или макроэкономических потрясений.
Спрос на недвижимость может снизиться, но лишь на фоне максимальных отметок по спросу этого года и конца 2020 гг., когда число сделок било все рекорды, согласен региональный директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Colliers Кирилл Голышев. «Изменения ключевой ставки помогут девелоперам увеличивать предложение на рынке и восполнять те объемы, которые были распроданы за последний год», — допустил эксперт.
Ипотечный бум в Москве продолжится
Решение ЦБ не остановит ипотечный бум в Москве, считает управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. По данным bnMap.pro, единственная за три года серьезная «просадка» в выдаче ипотеки в Москве наблюдалась в июле, когда изменились условия льготной ипотеки. Тогда доля ипотечных сделок в общем объеме спроса за месяц упала с 73% до 58%. «Но дело не столько в том, что в июле выдавали меньше жилищных кредитов, а в том, что в июне выдавали чрезмерно много — фактически для Москвы это был последний месяц выгодных ставок с господдержкой», — пояснила она. В сентябре доля ипотечных сделок вернулась к 61%. «Ясно одно: ипотека остается единственным способом решения жилищного вопроса для двух третей покупателей в Москве, и в целом по России статистика будет примерно такой же», — добавила Ирина Доброхотова.
По мнению директора департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Романа Родионцева, в большей степени решение ЦБ скажется на покупателях с минимальными бюджетами, которые на ипотечные кредиты покупают жилье стандарт-, комфорт- и бизнес-класса. «Повышение ключевой ставки, безусловно, скажется на уровне ипотечных ставок как на «первичку», так и на «вторичку». На новостройки это будет влиять в меньшей степени, так как есть субсидированные программы от застройщиков. Для вторичного рынка это более негативный фактор», — считает Роман Родионцев.
Алексей Попов, напротив, полагает, что в большей степени пострадает рынок новостроек и допускает переток спроса с рынка новостроек на вторичку. «Те покупатели, которые не успели принять участие в полноценной программе льготной ипотеки, вышли на вторичный рынок или решили арендовать жилье. Этот тренд, особенно в части вторичного жилья, сохранится», — считает он.
Снижения цен не произойдет
Несмотря на возможное сокращение спроса, опрошенные эксперты не прогнозируют снижения цен на жилье, хотя рост будет не таким сильным, как в 2020 году. «Мы уже видим некое затормаживание роста цен, но это не говорит о каком-то пессимистичном прогнозе. Данная ситуация помогает взять передышку девелоперскому сообществу в постоянном пересмотре ценовой политики и попытками угнаться на экономическими изменениями», — считает Кирилл Голышев из Colliers.
По мнению Ирины Доброхотовой, снижение цен возможно только на высокомаржинальных рынках, где рыночная цена не привязана к себестоимости строительства и зависит только от баланса спроса и предложения, и только при очень серьезном и очень продолжительном падении продаж (от полугода). Ничего подобного в столичном регионе пока не наблюдается, заключила она.
Банки повышают проценты по ипотеке. Стоит ли покупать жилье сейчас
Почему выросли ипотечные ставки
Основной причиной повышения ставок по ипотеке стало ужесточение денежно-кредитной политики государства. Она, в свою очередь, призвана противодействовать разгоняющейся инфляции, которая по итогам октября 2021 года составила 8,13% в годовом выражении (данные Министерства экономики). Глава Центробанка Эльвира Набиуллина на заседании комитета Госдумы по финансовым рынкам 15 ноября 2021 года предупредила, что ключевая ставка будет повышаться и далее, а ее снижения до 5–6% не стоит ожидать ранее середины 2023 года.
«ЦБ обязательно должен вмешаться, чтобы предотвратить рост инфляции. Именно поэтому мы повысили ставку на последнем заседании до 7,5% и, возможно, будем рассматривать необходимость дальнейшего повышения на ближайших заседаниях», — заявила Эльвира Набиуллина во время выступления в Госдуме.
ЦБ РФ прогнозирует, что инфляция вернется к целевому уровню в 4% не раньше середины 2023 года, а следующие 1,5 года пройдут в условиях высоких инфляционных рисков.
Банк России шесть раз повышал ключевую ставку в течение года: в сумме с марта она выросла на 3,25 п.п. Последнее решение регулятор принял 22 октября, повысив ставку сразу на 0,75 п.п., до 7,5%. Следующее заседание ЦБ РФ, на котором будет рассматриваться вопрос об уровне ключевой ставки, запланировано на 17 декабря 2021 года.
Повышение ключевой ставки в конце октября до 7,5% ожидаемо привело к росту ставок по кредитным продуктам, в том числе по ипотечным. Сбербанк, который выдает каждую вторую ипотеку в стране, повысил базовые ставки по ипотеке на покупку квартир в новостройках до 8,8%, а на вторичное жилье — до 9,1%. Вслед за ним о грядущем увеличении ставок до 9% для новостроек и готового жилья с 22 ноября заявил ВТБ — второй по сумме выдаваемых ипотек игрок рынка. С 22 октября, с момента последнего заседания ЦБ РФ, ставки по ипотеке уже повысили девять кредитных организаций из топ-15, на который приходится самый большой объем выдачи ипотек в денежном выражении.
По данным «Дом.РФ» в январе 2021-го ипотечные ставки на новостройки и на вторичном рынке были на уровне 7,90% и 8,13% соответственно. Ставки перешли к росту в марте, когда Банк России начал ужесточать кредитно-денежную политику. На 7 ноября среди топ-15 ипотечных банков средневзвешенная ставка на новостройки составляла 8,64%, на вторичном рынке — 8,83%. По данным «ЦИАН.Аналитика», средневзвешенная процентная ставка по ипотеке на 14 ноября составляет 8,9% (ставка рассчитана на основе предложений восьми банков — партнеров ЦИАН, все они входят в топ-15 игроков ипотечного рынка).
Очередное повышение ключевой ставки вызвал новый раунд роста ставок по кредитам.
Упадут ли цены на жилье из-за роста ставок на ипотеку
Снижение цен на российском рынке жилья в прошлом наблюдалось только во время тяжелых кризисов — после макроэкономических и геополитических событий 1998, 2008 и 2014 годов. В текущей ситуации моментального падения цен вследствие повышения ключевой ставки ждать не стоит. Большинство экспертов склоняются к мысли, что максимум, на что может рассчитывать потенциальный покупатель жилья сейчас, это на стагнацию (замедление темпа роста) цен.
На рынке новостроек остаются фундаментальные причины, не позволяющие квадратному метру дешеветь, говорит руководитель «ЦИАН.Аналитика» Алексей Попов. «Это и эскроу-счета (при проектном финансировании у застройщиков нет стимулов продавать лоты на котловане по шоково низким ценам), и рост цен на строительные материалы и рабочую силу. Сейчас есть отдельные сегменты рынка и локации, которые показывают снижение средних цен предложения на 0,5–1% на протяжении месяца, но к словосочетанию «жилье дешевеет» это не имеет отношения», — отметил эксперт.
Эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский считает, что продавцам на фоне сжатого спроса придется идти на чуть большие уступки покупателям.
«Уже летом почти половина потенциальных заемщиков отказывалась от кредитов, понимая, что не потянет ежемесячный платеж. Сейчас таких кейсов станет еще больше, а продавцам придется смириться с тем, что рынок окончательно превратится в рынок покупателя, и снижать цены в объявлениях с готовностью падать еще ниже в процессе торга. Как результат цена продажи может быть ниже на 3–7% от того, за сколько квартира была изначально выставлена», — отметил эксперт.
На рынке новостроек до конца 2021 года цены вряд ли упадут существенно, даже несмотря на снижение спроса. «В целом рост ставок по ипотеке в долгосрочной перспективе поспособствует замедлению цен на жилье, но нельзя сказать, что из-за этого расценки на новостройки обвалятся. Скорее всего, эти явления мы увидим на рынке в начале 2022 года», — говорит совладелец девелоперской группы «Родина» Владимир Щекин.
На вторичном рынке, где значительную долю занимают физические лица, есть еще один фактор, который препятствует снижению цен: желание продавцов продать жилье подороже, и оно пока не ослабло. Движение цен вниз может пойти только тогда, когда продавцы поймут, что спрос существенно упал.
«Рынок вторичного жилья — это множество собственников, и даже с учетом роста ставок по кредиту, чтобы снизилась цена, должно пройти время. Цена объекта снижается, если долго нет звонков по рекламе, нет просмотров. Особенно, если мы говорим о физических лицах, которые самостоятельно выставляют объекты на открытых площадках. Рынок реагирует медленно. Должно пройти время, чтобы продавцы заметили отсутствие спроса», — рассуждает главный аналитик ГК «Миэль» Екатерина Бережнова.
Стоит ли покупать жилье в ипотеку сейчас
Согласно опросам ВЦИОМ и «Дом.РФ», в конце 2020 года 50% россиян считало покупку жилья наиболее надежным способом вложения и сохранения средств. При этом 28% рассматривают жилье в качестве инструмента инвестиций, намереваясь сдавать его в аренду, а 2% хотят его перепродать, получив таким образом прибыль. Большинство респондентов (66%) полагают, что покупка недвижимости — более выгодный способ вложения средств, чем банковский вклад. 58% опрошенных считают вложения в недвижимость не менее надежным, чем депозиты.
Есть ли смысл покупать квартиру в ипотеку в надежде, что даже с учетом переплаты ее стоимость через 10–20 лет обгонит инфляцию и принесет владельцу прибыль? Эксперты, опрошенные «РБК Инвестициями», разошлись во мнениях и объяснили, почему сомневаются в таком способе инвестирования.
«На бумаге любые расчеты на 10–20 лет будут свидетельствовать о том, что брать ипотеку выгоднее, чем копить деньги на покупку квартиры без привлечения банковского финансирования. — говорит Алексей Попов. — Рост цен на жилье на длинных отрезках в России опережает инфляцию. И в большинстве случаев даже по сегодняшним ставкам и дальше будет ее опережать даже с учетом переплаты на обслуживание кредита. Правда, в таких моделях не учитывают затраты на обустройство и содержание жилья. Сложно спрогнозировать и то, как будет выглядеть российский рынок недвижимости в 2030–2040-х годах. С развитием удаленной занятости, сервисов по доставке товаров и услуг классические факторы ценообразования (транспортная доступность центров городов, близость к физическим объектам городской инфраструктуры) могут серьезно поменяться».
Эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский считает нелогичным ожидать, что квартира в ипотеку оставит покупателя в плюсе на любом временном горизонте. «Во-первых, занимая деньги у банка на 10–20 лет по текущим ставкам, отдать придется в два раза больше. Во-вторых, «грязная» доходность квартир в Москве — 3,7% годовых. «Чистая» — около или ниже нуля. Поэтому если жилье берется не под перепродажу или посуточную аренду, то речи о том, чтобы нивелировать инфляцию, идти не может».
Ставки по ипотеке в России слишком высоки и в долгосрочной перспективе, скорее всего, все равно будут опережать темпы роста цен на жилье, говорит Владимир Щекин и приводит пример расчета: «Если инвестор сейчас приобретает квартиру за ₽10 млн (берет в ипотеку ₽8 млн под 8,8% годовых), то за десять лет он в виде процентов выплатит банку ₽4,1 млн, а за 20 лет — ₽9 млн. То есть фактически при текущих ставках по ипотеке в перспективе десяти лет покупатель приобретает квартиру не за ₽10 млн, а за ₽14,1 млн, а в 20-летнем периоде — за ₽19 млн.
Чтобы инвестор мог выйти в ноль, квартира в эти сроки должна подорожать на 41% и 90% соответственно. Такой сценарий, конечно, не исключен, но делать столь рискованную и бесприбыльную инвестицию никто не будет. Правда, если инвестор сдаст квартиру в аренду по ставке, превышающей ежемесячный платеж по ипотеке, то тогда он выйдет в плюс и заработает».
Управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка обращает внимание, что в текущих условиях неопределенности планировать на столь значительный горизонт крайне затруднительно — спрогнозировать инфляцию через десять лет де-факто невозможно.
Екатерина Бережнова обращает внимание на то, что прогноз по рынку должен учитывать многие факторы: спрос и предложение, государственное регулирование, геополитическую ситуацию, курс валют, ситуацию на фондовом рынке, ипотечные ставки, которые тоже подвержены госрегулированию. Но отмечает, что, предусмотрев все, в недвижимости сложно прогнозировать даже на ближайшие полгода: «Как можно говорить о горизонте в 10–20 лет, если у нас на глазах, весной 2020 года, с наступлением пандемии все вдруг перевернулось с ног на голову. Никто не прогнозировал такого роста цен, не было таких прецедентов».
Председатель совета директоров «Базис Инвестмент Компани», экс-совладелец компании «Миэль-Недвижимость» Дмитрий Лебедев уверен, что на длинном горизонте — 10–20 лет — стоимость недвижимости гарантированно обгоняет рост инфляции.
«Недвижимость — инвестиция для долгосрочных инвесторов, которая позволяет сохранить и преумножить капитал. Использование ипотечных кредитов, безусловно, помогает таким инвесторам. Кредит — это как рычаг, который используется для поднятия тяжелого веса. При тех низких ставках, которые были до повышения, это особенно заметно. Например, стало понятно, что выгоднее покупать жилье, чем арендовать его», — отметил эксперт.
Больше новостей об инвестициях вы найдете в нашем телеграм-канале «Сам ты инвестор!»