статья 613 гк рф договор аренды
Статья 613. Права третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество
Передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество.
При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.
Комментарий к ст. 613 ГК РФ
1. Коммент. ст. определяет судьбу прав третьих лиц на имущество, сдаваемое в аренду. При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество, причем как вещных, так и обязательственных.
Данная обязанность основана на том, что передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество. В ряде случаев арендатор, узнав о правах третьих лиц на имущество, не пошел бы на заключение договора аренды (например, если третьи лица имеют право пользования им в силу сервитута или в силу другого договора аренды). Следовательно, он вправе рассчитывать на то, что его предупредят о возможных «дефектах» передаваемого ему титула владения и (или) пользования имуществом.
2. Неисполнение арендодателем обязанности по предупреждению арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков (в дополнение к основаниям расторжения договора, упомянутым в ст. 620 ГК).
Кроме того, арендатор, подвергшийся опасности утратить право аренды на имущество арендодателя вследствие обращения кредитором арендодателя взыскания на это имущество, может за свой счет удовлетворить требование такого кредитора без согласия арендодателя (п. 2 ст. 313 ГК). Вследствие этого к арендатору перейдет право кредитора по отношению к арендодателю.
Судебная практика по статье 613 ГК РФ
Суды также не устанавливали, когда ответчики узнали или должны были узнать о неправомерности владения спорным участком, осуществлялось ли пользование участком после получения информации о неправомерном владении. Между тем в ситуации, когда шел спор о том, кто является собственником имущества, арендатор мог правомерно приостановить пользование, отказаться от пользования имуществом (статьи 608, 613 ГК РФ). В силу статей 328, 614 ГК РФ арендатор не обязан вносить арендную плату в случаях, когда он не осуществляет пользование по независящим от него обстоятельствам. Следовательно, данная арендная плата и не должна была быть получена арендодателем.
Исследовав и оценив в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные доказательства, руководствуясь нормами статей 422, 432, 453, 606, 607, 611, 613, 614, 1102, 1103, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска, правомерно указав, что плата за право заключения договора аренды не является арендной платой за пользование земельным участком, оплата права аренды является единовременным платежом и не подлежит распределению на период срока аренды.
Договор от 07.09.2007 N 1457-д на аренду земельного участка с кадастровым номером 54:32:010801:40 нарушает пункт 6 статьи 105, пункт 5.1 статьи 5.1 статьи 105,пункт 5 части 3 статьи 105 Лесного кодекса Российской Федерации, а именно, размещение объектов капитального строительства на землях городских лесов, за исключением гидротехнических сооружений; права арендатора, установленные пунктом 1 статьи 611, пунктом 2 статьи 612, статьи 613 Гражданского кодекса Российской Федерации, а именно, ответчик обязан был предупредить истца о существенных недостатках передаваемого объекта и о правах третьих лиц на земельный участок.
Суд апелляционной инстанции, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, в том числе акт осмотра земельного участка, выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, постановление о назначении административного наказания, проанализировав условия договора аренды земельного участка, руководствуясь статьями 15, 401, 404, 606, 611, 612, 613, 614, 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 37, 42, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, в редакции, действовавшей в спорный период, разъяснениями, приведенными в пунктах 11, 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в пункте 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 «О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», пришел к выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения требований Кооператива.
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, проанализировав поведение сторон в период действия договора аренды, руководствуясь статьями 2, 15, 16, 393, 613, 620, 1064, 1069 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 7, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, приняв во внимание обстоятельства, установленные судами при рассмотрении дел N А53-34628/2012, А53-22912/2013, 33-10605/2015, пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.
Разрешая спор, суды руководствовались положениями статей 15, 196, 199, 422, 432, 453, 606, 607, 611, 0 613, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», Закона города Москвы от 05.05.2010 N 17 «О генеральном плане города Москвы», постановления Правительства Москвы от 14.04.2009 N 299-ПП «О территориальной схеме зоны развития, прилегающей к ММДЦ «Москва-Сити» и установили, что между сторонами спора на основании распоряжения Правительства Москвы от 12.03.2004 N 418-П заключен договор аренды земельного участка от 21.07.2004 на срок 49 лет, во исполнение указанного распоряжения обществом внесена плата за право заключения этого договора в размере 5 350 000 долларов США.
Исследовав и оценив доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь статьями 15, 393, 611, 612, 613, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 4 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды, суды отказали в удовлетворении требований, придя к выводам о надлежащем исполнении арендодателем обязательств по передаче арендатору предмета аренды.
Оценив доказательства по делу в соответствии со статьей 71 АПК РФ, руководствуясь положениями статей 15, 611, 613, 1064, 1082 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», отказывая в иске, суды исходили из того, что истцом не доказано наличие причинно-следственной связи между заявленными к взысканию убытками и действиями (бездействием) ответчиков, а также всей совокупности условий, необходимых для возложения на них обязанности по возмещению убытков.
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь статьями 15, 309, 310, 393, 613, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, приняв во внимание обстоятельства, установленные арбитражным судом при рассмотрении дела N А40-108370/2019, пришли к выводам об отсутствии оснований для удовлетворения первоначального иска общества «Сонг» (арендатора) и обоснованности встречного иска общества «Эскортъ» (арендодателя).
Статья 614. Арендная плата
Статья 614. Арендная плата
ГАРАНТ:
См. Энциклопедии, позиции высших судов и другие комментарии к статье 614 ГК РФ
1. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
ГАРАНТ:
В соответствии с Земельным кодексом РФ размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка
2. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:
1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
3) предоставления арендатором определенных услуг;
4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.
3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
4. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
5. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.
Статья 613 гк рф договор аренды
ГК РФ Статья 615. Пользование арендованным имуществом
Позиции высших судов по ст. 615 ГК РФ >>>
О праве арендаторов на уменьшение арендной платы в 2020 году см. ФЗ от 01.04.2020 N 98-ФЗ.
1. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
2. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
3. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
Статья 613 гк рф договор аренды
ГК РФ Статья 656. Договор аренды предприятия
1. По договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водными объектами и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию. Передача прав владения и пользования находящимся в собственности других лиц имуществом, в том числе землей и другими природными ресурсами, производится в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами.
(в ред. Федерального закона от 14.07.2008 N 118-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
2. Права арендодателя, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, не подлежат передаче арендатору, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Включение в состав передаваемого по договору предприятия обязательств, исполнение которых арендатором невозможно при отсутствии у него такого разрешения (лицензии), не освобождает арендодателя от соответствующих обязательств перед кредиторами.
Глава 34 ГК РФ. Аренда
Кодексы РФ
Популярные материалы
Федеральный закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ
Для пятидневной рабочей недели
Федеральный закон от 03.07.2016 N 230-ФЗ
Федеральный закон от 03.07.2016 N 226-ФЗ
Постановление Правительства РФ от 23.10.1993 N 1090
Федеральный закон от 26.07.2006 N 135-ФЗ
Федеральный закон от 04.05.2011 N 99-ФЗ
Федеральный закон от 17.01.1992 N 2202-1
Федеральный закон от 08.02.1998 N 14-ФЗ
Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ
Федеральный закон от 27.07.2006 N 152-ФЗ
Федеральный закон от 05.04.2013 N 44-ФЗ
Федеральный закон от 28.03.1998 N 53-ФЗ
Федеральный закон от 02.12.1990 N 395-1
Федеральный закон от 29.12.2012 N 275-ФЗ
Федеральный закон от 07.02.2011 N 3-ФЗ
«О некоторых вопросах применения законодательства о договоре перевозки автомобильным транспортом грузов, пассажиров и багажа и о договоре транспортной экспедиции»
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.07.2018)
«О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд»
«Об исполнительном производстве»
«О негосударственных пенсионных фондах»
«О признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации»
«О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»
«О внесении изменений в Бюджетный кодекс Российской Федерации в части совершенствования исполнения судебных актов и Федеральный закон «О внесении изменений в Бюджетный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации и установлении особенностей исполнения федерального бюджета в 2018 году»
«О государственной компании «Российские автомобильные дороги» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»
«Об инвестировании средств для финансирования накопительной пенсии в Российской Федерации»
«О деятельности по приему платежей физических лиц, осуществляемой платежными агентами»
«О внесении изменения в статью 1080 части второй Гражданского кодекса Российской Федерации»
«О внесении изменений в части первую, вторую и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации»
«О внесении изменений в части первую, вторую и третью Гражданского кодекса Российской Федерации»