степень износа мкд по данным государственного технического учета

О методиках определения степени износа многоквартирного дома

При определении нормативов потребления коммунальных ресурсов учитывается такой фактор как износ МКД. Он также влияет на размер тарифа на содержание и ремонт общего имущества дома. Читайте в данной статье о том, кто и как определяет уровень износа многоквартирного дома и почему это важно для управляющих организаций.

Физический износ дом и почему он происходит

Базой для определения износа многоквартирного дома служат:

Согласно п. 1.1 Правил № 446, физический износ дома – это утрата первоначальных технико-эксплуатационных качеств здания из-за воздействия человека и внешней среды. Под этим подразумевается утрата прочности, устойчивости и надёжности конструктивных элементов МКД, его инженерных систем и оборудования.

На степень и скорость износа многоквартирного дома напрямую влияют:

Износ дома, его содержание и капитальный ремонт

Элементы многоквартирного дома в течение срока его использования изнашиваются неравномерно: после введения его в эксплуатацию устаревание происходит медленнее, чем в последующие периоды службы.

Скорость, с которой изнашиваются элементы и конструкции в МКД, зависит не только от внешних факторов, но и от качества содержания дома. Износ происходит медленнее, если дом качественно ремонтируется и обслуживается в течение всего периода эксплуатации.

Степень изношенности МКД понижается в ходе капитального ремонта, но свести её к нулю не получится, поскольку в домах наравне со сменяемыми элементами и конструкциями, есть и несменяемые. Если износ первых при капремонте можно полностью устранить, то для несменяемых элементов проводятся только восстановительные работы, снижающие степень физического износа.

При оценке износа выделяют две его стадии:

Методики расчёта степени износа многоквартирного дома

Официально оценкой износа жилого фонда занимается Бюро технической инвентаризации (БТИ). Оценка износа МКД заносится в его техническую документацию. Процент износа на начало каждого года считается автоматически с учётом года постройки дома, его этажности и степени капитальности. Процент прироста составляет от 0,2% до 1% в год.

Также БТИ проводит комплексные проверки состояния дома и определяет степень износа МКД. Периодичность проверок не установлена ни одним НПА, и чаще инициируется собственниками помещений в доме. Такие проверки проводятся по методикам, изложенным в Правилах № 446, и являются экспертным методом определения степени износа МКД.

Согласно п. 1.2 Правил № 446, физический износ здания оценивается при сравнении признаков износа, выявленных при осмотре, со значениями, которые приведены в таблицах данного документа.

В таблицах Правил № 446 приведены признаки изношенности отдельных конструкций и элементов, которые влияют на степень их изношенности. Таблицы позволяют определить процент изношенности дома с точностью до 5%. Они делятся по видам материалов, из которых сделан тот или иной элемент дома.

В Правилах № 446 приведены методики расчётов износа для:

Износ газового оборудования и лифтов Правилами № 446 не регламентируется (п. 1.8 Правил № 446).

Для получения точного результата необходимо обследовать несколько участков с разной степенью повреждений. Итоговый процент износа МКД – это сумма величин износа, полученных при оценке отдельных элементов. При этом учитывается удельный вес таких элементов в доме: как отношение размера повреждённого участка к общему размеру оцениваемой конструкции или размера всей конструкции к общему объёму элементов в доме (п. 1.3 Правил № 446). Усреднённые значения удельного веса различных конструкций и элементов дома приведены в Правилах № 446.

Как происходит расчёт износа многоквартирного дома по Правилам № 446

Рассмотрим пример оценки изношенности многоквартирного дома с применением Правил № 446. Для определения общего износа дома необходимо рассчитать изношенность его отдельных конструкций.

1. Сначала проводится осмотр всех конструкций, систем и элементов дома с применением таблиц Правил № 446. Затем определяется изношенность элементов каждой конструкции отдельно или отдельных частей с разной степенью изношенности. Такие значения рассчитываются по формуле:

значение износа элемента согласно таблице Правил № 446*удельный вес (размер повреждённого участка/размер всей конструкции).

Например, если одна часть фундамента четырёхсекционного дома по признакам, приведённым в таблице, изношена на 50%, а три другие – на 50%, расчёт изношенности повреждённой наполовину конструкции фундамента выглядит так:

где 25 – удельный вес элемента в % в общем объёме фундамента (одни из четырёх одинаковых секций, то есть ¼ от общего объёма элемента), а 100 – общий объём фундамента в %.

Таким же образом рассчитывается доля трёх оставшихся частей фундамента с износом 30%:

где 75 – удельный вес элементов в % в общем объёме фундамента (¾), а 100 – общий объём фундамента в %.

2. Определяется изношенность конструкции как сумма значений изношенности его отдельных элементов и элементов с разной степенью износа (п. 1.3 Правил № 446). В нашем примере износ всего фундамента складывается из суммы долей износа первого элемента (12,5%) и трёх других элементов (22,5%). Следовательно, износ фундамента МКД составляет 35% (пример 2 приложения 1 к Правилам № 446).

3. Когда таким образом рассчитан процент изношенности каждого конструктивного элемента или инженерной системы МКД, определяется значение его износа по отношению ко всему объёму конструкций в доме:

износ конструкции (п. 2)*удельный вес (доля восстановительной стоимости отдельной конструкции в общей восстановительной стоимости здания/100).

Такие доли, или коэффициенты, для каждого элемента, конструкции или системы приведены в сборнике № 28 «Укрупненные показатели восстановительной стоимости жилых, общественных зданий и здания и сооружения коммунально-бытового назначения для переоценки основных фондов» и частично – в приложении 2 к Правилам № 446. Например, для фундамента с изношенностью 35% значение его износа в масштабах всего МКД будет составлять:

35*4/100=1,4%, где 4 – удельный вес фундамента.

4. Когда износ каждого элемента, конструкции, системы в доме подсчитан отдельно, определяется общий износ дома – как сумма этих показателей. Пример расчёта износа пятиэтажного многоквартирного дома с указанием износа и удельного веса каждого конструктивного элемента приведён в примере 6 приложения 1 к Правилам № 446.

Согласно п. 1.5 Правил № 446, полученный в результате расчётов процент износа принято округлять: для отдельных частей конструкций – до 10%, для конструкций в целом – до 5%, для домов в целом – до 1%.

Следовательно, если износ дома после сложения всех его элементов и систем, – 22,47%, то изношенность МКД составит 22%.

Определить износ дома важно для управляющей организации по нескольким причинам:

Источник

Анализ информации о проценте износа МКД

Для просмотра размещенной в Системе информации о проценте износа МКД в различных регионах РФ установите переключатель в положение Анализ информации о проценте износа МКД в верхней части страницы (установлен по умолчанию).

Карта износа МКД

Для выбора способа управления выберите значение из выпадающего списка. При необходимости установите год ввода дома в эксплуатацию.

При наведении на карте на определенный субъект отображается информация о среднем проценте износа МКД данного субъекта.

Фрагмент страницы «Анализ технического состояния многоквартирных домов» с выбранным субъектом

Гистограмма износа МКД

По умолчанию на гистограмме отображается информация по Российской Федерации в целом. Для отображения на гистограмме информации по одному или нескольким субъектам РФ начните вводить наименование территории. Поисковый запрос должен содержать не менее трех символов. Система отобразит выпадающий список с вариантами, соответствующими вашему поисковому вопросу. Выберите один из них.

Фрагмент страницы «Анализ технического состояния многоквартирных домов». Поле «Отображать информацию по территории»

Поле «Отображать информацию по территории»

Окно «Выбор территории»

На гистограмме (Рис. 6) и в таблице (Рис. 7) отображается информация по выбранным территориям.

Гистограмма «Средний процесс износа МКД по году ввода в эксплуатацию» с выбранным субъектом

При наведении на столбцы отображается дополнительная информация.

Гистограмма «Средний процесс износа МКД по году ввода в эксплуатацию», дополнительная информация

Таблица износа МКД

Под гистограммой расположена таблица с подробной информацией о количестве МКД, по которым в Системе размещена информация об общем износе в выбранных регионах.

Таблица с информацией о количестве МКД, по которым в Системе размещена информация об общем износе

Для просмотра сведений о дочерних территориях нажмите на гиперссылку с наименованием территории. В таблице отображаются строки с соответствующей информацией.

Таблица с информацией об общем износе МКД на дочерних территориях

При этом над таблицей формируется дерево территорий, выбранных пользователем. Для возврата на предыдущий уровень территориального деления нажмите на соответствующую ссылку в дереве территорий.

Источник

Анализ информации о проценте износа МКД

Для выбора способа управления выберите значение из выпадающего списка. При необходимости установите год ввода дома в эксплуатацию.

При наведении на карте на определенный субъект отображается информация о среднем проценте износа МКД данного субъекта.

Фрагмент страницы «Анализ технического состояния многоквартирных домов» с выбранным субъектом

По умолчанию на гистограмме отображается информация по Российской Федерации в целом. Для отображения на гистограмме информации по одному или нескольким субъектам РФ начните вводить наименование территории. Поисковый запрос должен содержать не менее трех символов. Система отобразит выпадающий список с вариантами, соответствующими вашему поисковому вопросу. Выберите один из них.

Фрагмент страницы «Анализ технического состояния многоквартирных домов». Поле «Отображать информацию по территории»

Поле «Отображать информацию по территории»

Окно «Выбор территории»

Гистограмма «Средний процесс износа МКД по году ввода в эксплуатацию» с выбранным субъектом

При наведении на столбцы отображается дополнительная информация.

Гистограмма «Средний процесс износа МКД по году ввода в эксплуатацию», дополнительная информация

Под гистограммой расположена таблица с подробной информацией о количестве МКД, по которым в Системе размещена информация об общем износе в выбранных регионах.

Таблица с информацией о количестве МКД, по которым в Системе размещена информация об общем износе

Для просмотра сведений о дочерних территориях нажмите на гиперссылку с наименованием территории. В таблице отображаются строки с соответствующей информацией.

Таблица с информацией об общем износе МКД на дочерних территориях

При этом над таблицей формируется дерево территорий, выбранных пользователем. Для возврата на предыдущий уровень территориального деления нажмите на соответствующую ссылку в дереве территорий.

Источник

Степень износа мкд по данным государственного технического учета

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Обзор документа

Методические рекомендации по оценке технических заключений специализированных организаций по обследованию технического состояния многоквартирных домов (утв. Государственной корпорацией «Фонд содействия реформированию ЖКХ» 30 декабря 2020 г.)

Введение

Настоящие методические рекомендации разработаны для осуществления жителями многоквартирных домов, экспертами Общероссийского народного фронта (ОНФ), иными заинтересованными лицами оценки соответствия технических заключений специализированных организаций по обследованию технического состояния многоквартирных домов требованиям, установленным действующим законодательством и нормативно-технической документацией.

1 Общие положения

1.1 Признание многоквартирного дома аварийным производится в соответствии с «Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом», утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. N 47 (далее по тексту Положение).

— о выявлении оснований для признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим реконструкции;

— о выявлении оснований для признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу;

— об отсутствии оснований для признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

1.3 В соответствии с абз. 7 п. 44 Положения решение межведомственной комиссии в части выявления оснований для признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции может основываться только на результатах, изложенных в заключении специализированной организации, проводящей обследование.

1.4 Специализированная организация проводит обследование технического состояния МКД в соответствии с ГОСТ 31937-2011 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния» или СП 454.1325800.2019 «Здания жилые многоквартирные. Правила оценки аварийного и ограниченно-работоспособного технического состояния».

Процедура, предусмотренная ГОСТ 31937 является более сложной, трудоёмкой и должна применяется в тех случаях, когда невозможно применение СП 454.1325800 (в здании более 5-ти этажей, некоторые иные случаи).

1.5 По результатам обследования специализированная организация выдаёт техническое заключение, в котором устанавливается одна из следующих категорий технического состояния (КТС) обследованного здания:

— нормативное техническое состояние;

— работоспособное техническое состояние;

— ограниченно-работоспособное техническое состояние;

— аварийное техническое состояние.

1.6 В случае установления аварийной категории технического состояния МВК принимает одно из решений:

— о выявлении оснований для признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим реконструкции;

— о выявлении оснований для признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу.

1.7 Если было принято решение о выявлении оснований для признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим реконструкции, необходимо последующее проведение обследования в соответствии с ГОСТ 31937 для получения данных, необходимых для проектирования реконструкции данного дома.

1.8 В случае установления ограниченно-работоспособной или аварийной категории технического состояния МКД, в соответствии с п. 6.3.1 ГОСТ 31937 необходимо проведение мониторинга технического состояния этого МКД до выполнения работ по его восстановлению или усилению и во время проведения таких работ.

1.9 В соответствии с п. 34 Положения «основанием для признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является аварийное техническое состояние его несущих строительных конструкций (конструкции) или многоквартирного дома в целом.

В случае если многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, жилые помещения, расположенные в таком многоквартирном доме, являются непригодными для проживания.».

Таким образом, целью обследования является установление аварийной категории технического состояния дома, что ведёт к признанию дома аварийным и, как следствие, к автоматическому признанию всех жилых помещений в этом доме непригодными для проживания. Факт того, что даже все помещения дома являются непригодными для проживания, не является ни достаточным, ни необходимым для установления аварийной категории его технического состояния и признания дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

2 Выявление дефектов технических заключений специализированных организаций

2.1 Обязательной проверке должен подвергаться факт проведения обследования здания юридическим, а не физическим лицом и наличие у этого юридического лица специальных полномочий. Подтверждением таких полномочий является свидетельство о членстве в соответствующей саморегулируемой организации (см. п. 1.3 настоящих Рекомендаций). Такая проверка актуальна как для технических заключений, выполненных в соответствии с ГОСТ 31937, так и для технических заключений по СП 454.1325800.

2.2 Обследование проводится только в соответствии с ГОСТ 31937 или СП 454.1325800. Иные документы могут использоваться при проведении обследования, но процедура обследования, выводы, установленные категории технического состояния должны соответствовать одному из этих двух документов.

Обоснование данного требования

Деятельность по обследованию технического состояния зданий входит в сферу применения Федерального закона от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» (п. 1 статьи 3). Статья 6 этого закона определяет, что Правительство Российской Федерации утверждает перечень национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований этого закона.

Федеральным агентством по техническому регулированию и метрологии (Росстандартом) утверждается, опубликовывается и размещается в информационной системе общего пользования перечень документов в области стандартизации, в результате применения которых на добровольной основе обеспечивается соблюдение требований этого Федерального закона.

Часто встречаются технические заключения, сделанные в соответствии с СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений». В явном виде этот документ не отменялся, но на данный момент он отсутствует как в первом (обязательном), так и во втором (добровольном) перечне. Т.е. он не содержит никаких требований (ни обязательных, ни добровольных), не является нормативно-техническим документом и не может применяться при принятии каких-либо решений, входящих в сферу применения Технического регламента о безопасности зданий и сооружений, в том числе при установлении категории технического состояния отдельных конструкций и/или здания в целом. Он может использоваться в качестве методического документа, например, при проведении поверочных расчётов.

То же касается и ВСН 53-86(р) «Ведомственные строительные нормы. Правила оценки физического износа жилых зданий», ВСН 58-88 (р) «Ведомственные строительные нормы. Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения».

Кроме того, ст. 14 Федерального закона от 29 июня 2015 г. N 162-ФЗ «О стандартизации в Российской Федерации» устанавливает, что к документам по стандартизации относятся:

1) документы национальной системы стандартизации;

2) общероссийские классификаторы;

3) стандарты организаций, в том числе технические условия;

5) документы по стандартизации, которые устанавливают обязательные требования в отношении объектов стандартизации, предусмотренных статьей 6 настоящего Федерального закона.

Таким образом, любые документы, отличные от вышеперечисленных, в том числе, часто используемые при проведении обследований и установлении категорий технического состояния отдельных конструкций и здания в целом упомянутые ведомственные строительные нормы, не являются нормативно-техническими документами и не могут применяться в таком качестве.

2.3 В результате обследования может быть установлена только одна из указанных в п. 1.5 настоящих Рекомендаций категорий технического состояния как отдельных строительных конструкций, так и здания в целом. Никакие другие категории технического состояния как отдельных строительных конструкций, так и здания в целом фигурировать в техническом заключении не могут.

2.4 Иногда по результатам проведённого обследования специализированные организации вычисляют физический износ отдельных строительных конструкций и здания в целом. Данная информация, в случае её указания в техническом заключении, носит справочный характер и применяться при установлении категории технического состояния не может, т.к. на данный момент не существует способа, установленного действующим законодательством или нормативно-технической документацией, для перехода от физического износа к шкале категорий технических состояний, указанной в п. 1.5 Рекомендаций.

2.5 Встречаются случаи, когда в соответствии с документами, не являющимися действующими нормативно-техническими документами, определяются сроки (нормативные усреднённые, максимальные и т.п.) эксплуатации отдельных строительных конструкций и здания в целом. Помимо распространяющихся и на этот случай положений п. 2.2 настоящих Рекомендаций следует отметить, что само по себе превышение каких бы то ни было сроков эксплуатации, не является основанием для установления категории технического состояния. Особенно без учёта условий эксплуатации. Таким образом, подобного рода информация может носить исключительно справочный характер.

2.7 В технических заключениях по результатам обследований, проведённых в соответствии с СП 454.1325800, проверяется наличие, документов, предусмотренных п. 5.2.15 этого свода правил:

а) титульного листа организации, выполнившей техническую оценку;

б) заполненной формы заключения в соответствии с приложением А к своду правил СП 454.1325800;

в) заполненной формы оценки «Фиксация дефектов несущих строительных конструкций жилого многоквартирного здания» в соответствии с приложением Б к своду правил СП 454.1325800;

г) общих выводов по результатам технической оценки.

2.2.8 В технических заключениях по результатам обследований, проведённых в соответствии с СП 454.1325800 проверяется выполнение требований:

— о необходимости осмотра и измерения контролируемые параметров не менее 10% (но не менее трех) несущих строительных конструкций каждого типа;

— о том, что выборка однотипных несущих строительных конструкций для проведения измерений контролируемых параметров должна включать элементы, расположенные в различных частях (помещениях) МКД.

2.2.9 По результатам проверки заполняется документ по форме Приложения к настоящим Рекомендациям.

— может прилагаться к обращениям жителей в:

— органы муниципального жилищного контроля;

— органы государственного жилищного надзора;

— региональный исполнительный комитет ОНФ для осуществления общественного жилищного контроля;

— может быть использован совместно с аргументами и обоснованиями, приведёнными в разделе 1 Рекомендаций при составлении жалоб, претензий, исковых заявлений.

Результаты проверки качества технического заключения

специализированной организации по обследованию многоквартирного

дома в соответствии с ГОСТ 31937-2011

2. Лица, принимавшие участие в проверке (ФИО, должность): _______________

3. Адрес МКД: ___________________________________________________________

4. Номер, дата заключения, наименование специализированной организации:

5. Обнаружены следующие дефекты технического заключения:

¦ ¦ техническое заключение сделано физическим лицом;

¦ ¦ не приведены данные о членстве юридического лица в СРО;

¦ ¦ установленная КТС МКД не соответствует шкале категорий технического

+-+ состояния, установленной ГОСТ 31937-2011;

¦ ¦ при установлении КТС использована процедуры и методы, не

+-+ предусмотренные ГОСТ 31937-2011;

¦ ¦ присутствует прямое указание на то, что обследование проводилось не

+-+ по ГОСТ или СП 454, а по другому документу;

¦ ¦ отсутствует ведомость обнаруженных дефектов конструкций;

¦ ¦ отсутствует фотофиксация дефектов конструкций.

6. Иные обстоятельства: _________________________________________________

Результаты проверки качества технического заключения

специализированной организации по обследованию многоквартирного

дома в соответствии с СП 454.1325800.2019

2. Лица, принимавшие участие в проверке (ФИО, должность): _______________

3. Адрес МКД: ___________________________________________________________

4. Номер, дата заключения, наименование специализированной организации:

5. Обнаружены следующие дефекты технического заключения (ТЗ):

¦ ¦ ТЗ сделано физическим лицом;

¦ ¦ не приведены данные о членстве юридического лица в СРО;

¦ ¦ осмотрено менее 10% конструкций;

¦ ¦ отсутствует титульный лист;

¦ ¦ отсутствует заключение по форме приложения А;

+-+ отсутствует заполненная форма оценки «Фиксация дефектов несущих

¦ ¦ строительных конструкций жилого многоквартирного здания» в

+-+ соответствии с приложением Б к своду правил;

¦ ¦ отсутствуют общие выводы по результатам технической оценки;

¦ ¦ отсутствует фотофиксация выявленных дефектов конструкций.

6. Иные обстоятельства: _________________________________________________

Обзор документа

Установлено, как проводится оценка технических заключений специализированных организаций по обследованию технического состояния многоквартирных домов. Это необходимо для принятия решений о признании дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

Источник