стороны в договоре аренды предусмотрели условие об уменьшении арендной платы на 50 если арендодатель
Стороны в договоре аренды предусмотрели условие об уменьшении арендной платы на 50 если арендодатель
ГК РФ Статья 614. Арендная плата
Позиции высших судов по ст. 614 ГК РФ >>>
1. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
2. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:
1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
3) предоставления арендатором определенных услуг;
4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.
3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
4. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
5. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.
Статья 614. Арендная плата
Статья 614. Арендная плата
ГАРАНТ:
См. Энциклопедии, позиции высших судов и другие комментарии к статье 614 ГК РФ
1. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
ГАРАНТ:
В соответствии с Земельным кодексом РФ размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка
2. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:
1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
3) предоставления арендатором определенных услуг;
4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.
3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
4. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
5. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.
Энциклопедия решений. Изменение размера арендной платы
Изменение размера арендной платы
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются, как правило, договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ).
Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ). Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
Ранее суды руководствовались п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 66 от 11.01.2002, согласно которому при применении п. 3 ст. 614 ГК РФ следует исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления. На основании этого разъяснения суды нередко приходили к выводу, что в любом случае в течение года условие договора о размере арендной платы (если он установлен в твердой сумме) либо механизме ее определения не может быть изменено ни в одностороннем порядке, ни по соглашению сторон.
На сегодняшний день позиция ВАС РФ по вопросу применения п. 3 ст. 614 ГК РФ конкретизирована в п. 21 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73. В нем указано следующее. Как следует из п. 3 ст. 614 ГК РФ эта норма является диспозитивной, иными словами, она допускает, что по соглашению сторон договора аренды размер арендной платы может меняться чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда в самом договоре аренды отсутствует условие о возможности такого изменения. И лишь если в соответствии с законом или договором арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять размер арендной платы, то по смыслу той же нормы такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.
Необходимо обратить внимание на правовую позицию, выработанную судебной практикой, согласно которой даже в случае, если договор предусматривает право арендодателя изменять размер арендной платы в одностороннем порядке, такое изменение не должно приводить к злоупотреблению правом со стороны арендодателя (ст. 10 ГК РФ). В п. 22 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 отмечено следующее. Если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании п. 2 ст. 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.
Отметим, что в ряде случаев арендатор может в одностороннем порядке потребовать уменьшения арендной платы:
1. когда в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились (п. 4 ст. 614 ГК РФ). Это могут быть неправомерные действия самого арендодателя, виновные действия третьих лиц или же обстоятельства непреодолимой силы (наводнения, пожары и т.п.). В постановлении ФАС Северо-Западного округа от 30.09.2009 N А44-2715/2007 суд, например, сделал вывод о том, что в результате неправомерного отказа арендодателя в выдаче лесорубочных билетов ухудшились права пользования арендатора арендованным имуществом и ответчик вправе требовать уменьшения арендной платы;
2. когда арендатором обнаружены недостатки арендованного имущества, за которые отвечает арендодатель (п. 1 ст. 612 ГК РФ). Как указывается в постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 08.07.2009 по делу N А43-31878/2008-17-714, суд посчитал необходимым уменьшить арендную плату в связи с ненадлежащим состоянием арендуемого имущества;
3. когда арендодатель при заключении договора аренды не предупредил арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (ст. 613 ГК РФ) (см., например, постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 09.08.2011 N Ф08-4280/11);
4. когда арендодателем нарушены обязанности по производству капитального ремонта (п. 1 ст. 616 ГК РФ).
Как добиться уменьшения размера арендных платежей?
И что делать, если договориться с арендодателем не удалось?
(В каком случае можно рассчитывать на отсрочку уплаты арендных платежей, как ее получить и что делать тем, кто на арендные каникулы рассчитывать не может, – читайте в статье «Арендные отношения в условиях пандемии».)
Кто может требовать уменьшения размера арендной платы?
Любой арендатор недвижимого имущества, который не мог им пользоваться из-за введения в его регионе режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации. При этом неважно, был ли договор аренды заключен до момента введения такого режима и относится ли ваша деятельность к числу наиболее пострадавших от распространения коронавирусной инфекции.
На какой срок может быть снижена арендная плата?
На весь период, в течение которого вы не могли пользоваться арендованным имуществом в связи с действием в вашем регионе режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.
На сколько можно уменьшить размер арендной платы?
Процедура, условия и то, насколько может быть снижена арендная плата, в законе не прописаны. В нем лишь говорится об обязанности арендодателя предоставить скидку без установления ее размера. Поэтому все зависит от ситуации и вашей договоренности с арендодателем.
Как получить скидку?
Рекомендуем начать с направления арендодателю письменного обращения с просьбой уменьшить размер арендной платы в связи с невозможностью пользоваться арендованным имуществом. В обращении следует описать, по какой причине вы не можете его использовать. Например, в арендованном помещении вы открыли фитнес-клуб, работа которого в вашем регионе запрещена на период действия режима повышенной готовности.
Также необходимо указать, на сколько вы просите уменьшить размер арендной платы, и привести доводы, почему скидка должна быть предоставлена в таком размере. Для этого нужно обосновать, как повлияли введенные ограничения на вашу работу. Сравните доходы от деятельности на момент заключения договора и сейчас, чтобы показать ущерб.
Вы можете попросить полностью освободить вас от арендной платы за весь период, когда вы не могли пользоваться арендованным имуществом из-за ограничительных мер. Однако не забудьте, что даже если арендодатель согласится, есть риск признания такого условия недействительным в силу запрета на дарение между коммерческими организациями и, как следствие, доначисления налогов как вам, так и арендодателю.
Если арендодатель готов предоставить вам скидку, договоренность надо обязательно зафиксировать в дополнительном соглашении к договору аренды.
Если договор заключен на срок более одного года, то дополнительное соглашение к нему подлежит обязательной государственной регистрации. Помните, что стороны такого соглашения связаны его условиями с момента подписания независимо от факта госрегистрации. Это означает, что арендодатель не вправе не исполнять соглашение (например, требовать от вас оплаты аренды в прежнем размере), ссылаясь на отсутствие регистрации.
Если же договор аренды заключен на меньший или неопределенный срок, то дополнительное соглашение регистрировать не надо.
Что делать, если арендодатель не соглашается снизить арендную плату?
Если арендодатель сразу не согласился – не отчаивайтесь, предложите ему провести переговоры, чтобы совместно прийти к выгодному для обеих сторон решению.
Перед переговорами тщательно проанализируйте ваш договор аренды. Многие думают, что хорошо знают свой договор. Но срок аренды и размер арендной платы – это далеко не все условия, которые важно учитывать.
Проверьте, есть ли в договоре следующие условия:
Перед встречей проанализируйте рынок: оцените предложения по аналогичным объектам и их объем, ставки арендной платы. Наглядные примеры распечатайте и принесите на переговоры. Это позволит вам не быть голословными.
Сейчас для всех наступили тяжелые времена. Если в вашем здании есть другие арендаторы, можно объединиться с ними для участия в переговорах.
Постарайтесь понять, почему арендодатель отказывается предоставить скидку. Возможно, он сам является арендатором и столкнулся с теми же проблемами, что и вы. В такой ситуации разумно объединить усилия для совместного решения этих проблем.
Какие аргументы можно использовать в переговорах с арендодателем, чтобы получить скидку?
1. Помните, что снизить арендную плату на время, пока вы не можете пользоваться имуществом из-за действия ограничительных мер, – прямая обязанность арендодателя, установленная законом (п. 3 ст. 19 Закона от 1 апреля 2020 г. № 98).
2. Невозможность использования арендованного имущества в связи с действием ограничительных мер является существенным изменением обстоятельств. Ведь очевидно, что, если бы вы могли предвидеть текущую ситуацию, договор не был бы заключен или вы заключили бы его на иных условиях. Существенное изменение обстоятельств является основанием для изменения договора, в том числе в части размера арендной платы (ст. 451 ГК РФ).
3. Имеют значение история и длительность ваших отношений с арендодателем. Если у вас долгосрочный договор, вы давно арендуете это имущество и исправно вносили арендные платежи, то потеря такого арендатора будет ошибкой арендодателя в большинстве случаев.
4. Если вы вложили в арендованное имущество значительные инвестиции, напомните арендодателю об этом. Особенно актуально это в том случае, когда в договоре есть условие о том, что арендодатель обязан эти вложения компенсировать при досрочном прекращении отношений. Вряд ли в сложившихся условиях у арендодателя найдутся свободные деньги.
5. Право арендодателя досрочно расторгнуть договор может быть обусловлено уплатой вам компенсации. Часто чем больше осталось до окончания первоначального срока аренды, тем большую сумму должен перечислить вам арендодатель.
6. Подумайте, является ли ваш объект полезным для всего здания. Например, именно он может притягивать большое количество посетителей. Это может быть актуально для торговых и бизнес-центров.
7. Если мониторинг рынка показал, что такую арендную плату сегодня никто платить не будет, постарайтесь мягко, но убедительно донести это до арендодателя. Подкрепите свои аргументы примерами предложений по аренде. Нередко арендодатели убеждены, что они быстро смогут найти нового арендатора.
Это примерный список аргументов, которые можно использовать в разговоре с арендодателем. Подумайте, какими доводами его можно дополнить, исходя из вашей ситуации.
Как еще можно минимизировать затраты на аренду?
Как быть, если с арендодателем договориться не удалось?
В случае если арендодатель не идет на уступки, а платить за неиспользуемое помещение вы не можете или не хотите, прежде всего нужно постараться минимизировать возможные риски. Если в помещении есть ценное имущество, то его желательно вывезти, чтобы арендодатель не смог его удерживать, пока вы не погасите задолженность по аренде.
Затем вы можете обратиться в суд с требованием об изменении договора в части снижения арендной платы. Но нужно иметь в виду несколько нюансов.
Сейчас суды приостановили рассмотрение большинства дел из-за угрозы распространения коронавирусной инфекции. Вы сможете подать иск, но когда будет вынесено решение – неизвестно.
На сколько именно уменьшить размер арендной платы, будет решать суд с учетом ситуации, принятых вами мер и представленных доказательств. Вы должны будете обосновать, почему арендную плату нужно снизить именно настолько. И снижение может оказаться совсем небольшим.
Если суд удовлетворит иск, измененные условия договора о размере арендной платы будут применяться только после вступления в силу решения суда. Это значит, что до тех пор вы должны будете вносить арендную плату в прежнем размере.
С учетом вышесказанного рекомендуем рассматривать обращение в суд как крайнюю меру.
Ну и не следует забывать о еще одном варианте: если договор аренды дает вам право в одностороннем порядке его расторгнуть, то, возможно, стоит им воспользоваться, чтобы не увеличивать убытки. Велика вероятность, что после отмены ограничительных мер на рынке окажется много выгодных предложений.
1 Федеральный закон от 1 апреля 2020 г. № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций».
2 Постановление Правительства Москвы от 24 марта 2020 г. № 212-ПП «О мерах экономической поддержки в условиях режима повышенной готовности».
Как бизнесу снизить плату за аренду
Даже после режима самоизоляции
Большая часть расходов офлайн-бизнеса связана с арендой. Последние месяцы заведения и компании были закрыты или не работали в полную силу, а помещения простаивали.
По всей стране закрылись фитнес-центры, парикмахерские, магазины одежды и бытовой техники. Кафе и рестораны могли предлагать блюда только навынос или организовывать доставку.
Ограничения постепенно снимают, но не везде и не в один момент. Мэр Москвы объявил, что с 9, 16 и 23 июня будут поэтапно отменены «антивирусные» меры и снова заработает сфера услуг
Многие предприятия не были собственниками своих помещений, а арендовали их. Внезапно лишившись дохода, арендаторы не смогли вовремя оплатить счета за апрель и май. Справедливо ли взыскивать с них неустойки? Можно ли не платить за арендованное имущество, если не пользовался им? Примерно такие вопросы возникли у предпринимателей.
С другой стороны, арендодатели часто не были готовы обнулить арендную плату, так как их расходы никуда не делись. У собственников недвижимости есть свои обязательства: платить имущественные налоги, долги по ипотеке, откладывать деньги на капитальный ремонт зданий.
Разбираемся, что можно делать, чтобы договориться о снижении арендной ставки.
На что можно рассчитывать, если помещением не пользовались
Совсем не платить за то время, когда организация не могла работать, вряд ли получится, если только арендодатель не пойдет вам навстречу.
Если вам удалось договориться, это идеальный вариант. В этом случае нужно оформить все договоренности письменно — в виде дополнительного соглашения. Если договор был на срок более одного года и вы регистрировали его в Росреестре, зарегистрировать нужно и дополнительное соглашение.
Если предприниматель не пользовался арендованным местом из-за режима повышенной готовности, но договориться с арендодателем не вышло, это еще не конец. Добиться снижения арендной платы можно и после завершения режима самоизоляции.
Вот какие есть варианты
У каждого варианта есть свои нюансы, расскажем о них ниже.
Освобождение от платежей
Еще в марте некоторые юристы стали утверждать, что арендаторы, которые приостановили деятельность, не должны ничего платить за те месяцы, когда они не могли работать. На первый взгляд, в пользу такой позиции можно привести довольно убедительные доводы.
В пункте 2 статьи 328 ГК РФ содержится базовое правило о встречном исполнении обязательств. То есть исполнять свою обязанность, например платить деньги, мы должны, только если вторая сторона тоже исполняет свою обязанность — передает нам товар, оказывает услугу или предоставляет имущество в аренду.
Из этого можно сделать вывод, что если у нас не было доступа к арендованному помещению, то и платить за нее мы не должны. К сожалению, здесь есть подвох: если вы не могли работать из-за «коронавирусных» ограничений — это не вина арендодателя. В такой ситуации наказывать арендодателя просто не за что. И все же возможна ситуация, когда вы можете сослаться на статью 328 ГК РФ и не вносить арендные платежи.
На федеральном уровне были подготовлены конкретные перечни объектов, которые могли продолжать работать. Все остальные работать не могли. Например, закрыты были все торговые центры. В то же время офисные центры закрывать не нужно было.
Перечни объектов, которые не могли работать в Москве и, наоборот, могли быть открыты на федеральном уровне
Однако некоторые собственники офисных зданий решили перестраховаться и закрыли их по собственной инициативе. Вот в таких ситуациях арендаторы не могли пользоваться помещениями исключительно из-за решения, принятого арендодателем, поэтому и не должны платить ему за период простоя.
У арендатора при этом есть два варианта действий:
При любом из вариантов арендатору нужно доказать, что он не мог попасть в здание. Например, составить вместе с другими арендаторами акт и сфотографировать объявление о закрытии офисного центра на входе.
Снижение размера арендной платы
Если договориться с арендодателем о полном списании арендных платежей не удалось, вы все же можете рассчитывать на снижение их размера.
Вот как это можно сделать.
Изменить условия договора в суде. Общие правила статей 451, 452 и 453 ГК РФ позволяют в судебном порядке менять условия договора, если после его заключения обстоятельства существенно и непредсказуемо изменились. Суды прибегают к этим статьям только в исключительных ситуациях, но пандемия — как раз исключительная ситуация.
У этих статей есть существенный недостаток: изменения в договоре, которые решил внести суд, начинают действовать только с даты вступления решения в законную силу. Имущественные споры в российских судах длятся не меньше двух-трех месяцев по простым делам, а более сложный процесс может затянуться и на полгода-год.
Снизить арендную плату можно, если после подписания договора существенно ухудшилось состояние арендованной вещи или условия, в которых ее использовали — например, изменился режим работы здания.
Но, как и в случае со встречными обязательствами, на практике суды могут связывать ухудшение условий использования со злонамеренными действиями арендодателя, а не с глобальными изменениями законодательства.
Раньше в судебной практике это встречалось реже, но сейчас все больше. Вот примеры:
Воспользоваться мерами поддержки из-за пандемии. Пункт 3 статьи 19 ФЗ № 98-ФЗ — это самый свежий документ, его приняли 1 апреля 2020 года, и он посвящен разным антикоронавирусным мерам, в том числе защите прав арендаторов.
Теперь есть правило: все арендаторы, которые не могли пользоваться помещениями из-за режима повышенной готовности, вправе требовать снижения размера арендной платы.
Закон не объясняет, с какого момента арендная плата должна уменьшиться и насколько существенно. Частично на эти вопросы ответил Верховный суд РФ в пятом вопросе Обзора № 2:
Размер арендной платы снижается с момента, когда пользоваться имуществом стало невозможно. Если работу парикмахерских запретили с 28 марта 2020 года, то требовать снижения платежей арендатор может с 28 марта. И сделать это можно до сих пор, но лучше не затягивать.
Стороны договора должны сами решить, на какую сумму снизятся платежи. Если стороны не договорятся, суд должен исходить из размера, «на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации». То есть арендатору, отстаивающему в суде свою правоту, придется провести что-то вроде небольшого исследования рынка: если для всех окрестных кофеен арендная плата снизилась в среднем на 30%, то и для своей кофейни можно добиваться аналогичного снижения. При этом арендатор может обратиться за помощью к риелтору или к независимому оценщику.
Арендодателям обещают налоговые льготы, если они дадут своим арендаторам достойную скидку. Например, в Москве — это снижение арендной ставки не менее 50%, плюс есть дополнительные требования.
Постановление Правительства Москвы № 553-ПП от 13.05.20PDF, 265 КБ
Что сделать, чтобы снизить размер арендной платы
Направить официальное письмо своему арендодателю (по почте или вручить под подпись) с предложением снизить размер арендной платы. В письме обосновать размер такого снижения.
Возможные варианты обоснований:
Подписать с арендодателем дополнительное соглашение, если он согласен на снижение.
Обратиться в суд и потребовать изменить условия договора, если арендодатель отказывает вам или просто игнорирует ваше обращение. Теоретически Верховный суд в Обзоре № 2 допускает, что вы можете и не обращаться в суд, а просто молча начать платить в меньшем размере.
Если арендодатель сам подаст на вас иск о взыскании недоимки, вы сможете возражать, ссылаясь на его обязанность снизить арендную плату.
Правда, этот путь является крайне рискованным: нельзя заранее предсказать, какой размер арендной платы суд посчитает обоснованным. Если суд снизит арендную плату не так существенно, как вы рассчитывали, арендодатель сможет не только взыскать с вас разницу, но и насчитать на нее пени.
Отсрочка арендных платежей
п. 3 Постановления Правительства РФ № 439 от 03.04.2020PDF, 218 КБ
Чтобы получить отсрочку, нужно выполнить четыре условия:
График погашения стороны могут согласовать сами, но в любом случае арендодатель не может требовать оплатить все раньше 1 января 2021, а арендатор не может тянуть с погашением долга дольше, чем до 1 января 2023 года. При этом дополнительный ежемесячный платеж в счет погашения накопившегося долга не должен быть больше 50% от обычной арендной платы.
Разберем на примере
Турфирма-арендатор обычно платит за аренду офиса 100 000 Р в месяц. Компания относится к пострадавшим отраслям и получила отсрочку на выплату аренды. Пока действует режим повышенной готовности, арендатор ничего не платит.
После отмены режима и до 1 октября 2020 года ему каждый месяц нужно будет платить по 50 000 Р — половину ежемесячного платежа.
В чем смысл отсрочки, если платить потом все равно придется? Отсрочка дает право задерживать платежи, не опасаясь штрафных санкций, пеней, неустойки или выселения из помещения.
Обратите внимание, что речь идет только об арендных платежах, а не о платежах за коммунальные услуги. Пеню за несвоевременную оплату таких услуг правительство отменило только для жилых, но не для коммерческих помещений.
Как предоставляется отсрочка
Теоретически, как и в случае со снижением арендной платы, нужно обратиться к арендодателю с предложением заключить дополнительное соглашение. Однако Верховный суд РФ смягчил это требование — в третьем вопросе упоминавшегося обзора.
Если арендатор из числа наиболее пострадавших отраслей не заплатил вовремя, арендодатель обязан сам напомнить арендатору, что у того есть право на отсрочку. По умолчанию Верховный суд считает, что арендодатель знает, чем занимаются его арендаторы, и может сам оценить, относится ли их деятельность к пострадавшим отраслям.
Арендодателям, которые дали арендаторам из пострадавших отраслей отсрочку, положена отсрочка или рассрочка по уплате налога на имущество и земельного налога
Верховный суд называет такие ситуации, когда отсрочка засчитывается и без подписания дополнительного соглашения:
Можно ли просто расторгнуть договор и съехать
По общему правилу арендатор обязан платить за имущество до конца согласованного в договоре срока аренды, даже если в этом помещении он больше не нуждается.
На практике эти нормы раньше не работали — даже падение курса рубля в 2014 году Верховный суд не посчитал достаточно существенным для изменения или расторжения договоров валютной ипотеки
Можно пойти иным путем и подробнее изучить собственный договор аренды. Возможно, в нем удастся найти некий упрощенный порядок прекращения договора. Например, нужно предупредить арендодателя за 1—2 месяца до момента освобождения помещения.
Еще договор может предусматривать, что съехать досрочно можно, лишь уплатив арендодателю определенную сумму или потеряв гарантийный платеж — сумму, которая компенсирует потери арендодателя. Такие условия вполне законны, придется их выполнять.
Если в договоре вообще ничего полезного найти не удалось, возможно, вам пригодится особое правило для ситуаций — когда в договоре аренды недвижимости либо не содержится четкий конечный срок, либо этот срок уже наступил, но помещением продолжали пользоваться.
Это предусмотрено п. 2 ст. 610 ГК РФ. Важно, что эти правила являются диспозитивными, то есть применяются «по умолчанию», если в договоре стороны не согласовали иное
Такие договоры считаются заключенными на неопределенный срок, поэтому любая сторона может отказаться от продолжения арендных отношений, предупредив своего контрагента за три месяца.
Вот что говорится в законе:
Меры поддержки при аренде у государства
Если вы арендуете помещение у государства, то можете претендовать на дополнительные льготы с некоторыми условиями:
Какие предприятия считаются малыми и средними
Предприятие считают малым или средним, если оно внесено в специальный Реестр налоговой службы. Такие предприятия должны соответствовать критериям, в том числе:
Самая щедрая из мер поддержки относится к тем, кто арендует казенное имущество и одновременно относится к пострадавшей отрасли — такие компании полностью освобождаются от платежей по аренде за апрель — июнь 2020 года. Плюс этим предпринимателям положена отсрочка.
Казенное имущество не закреплено ни за каким государственным предприятием. Договоры аренды от имени РФ в этом случае заключает Росимущество.
Если же вы заключили договор аренды с федеральным госпредприятием, то имущество будет считаться федеральным, но не казенным
подп. «б» п. 1 Распоряжения Правительства РФ № 670-р PDF, 216 КБ
Тем из арендаторов казенного имущества, кто не относится к пострадавшим отраслям, дают отсрочку арендных платежей до 1 октября 2020 года. Рассчитаться нужно будет не раньше 1 января 2021 и не позже 1 января 2023 года.
В худшем положении находятся, те, кто арендует другое федеральное (не казенное) имущество: они имеют право только на отсрочку и только если относятся к пострадавшим отраслям.
Отныне можно без торгов продлевать сроки аренды земли для тех арендаторов, кто ранее добросовестно выполнял свои обязанности по договору, то есть вовремя вносил арендные платежи и использовал землю по назначению. Максимальный срок такого продления составит 3 года, но не дольше, чем первоначальный срок договора.
Наконец, меры поддержки предпринимателей вправе принимать власти на местах. Так, Правительство Москвы освободило ряд предпринимателей от внесения арендной платы за земельные участки, которыми распоряжаются московские власти, а также за нежилую недвижимость, принадлежащую Москве. Конкретный период, на который дается такое освобождение, отличается для разных категорий арендаторов.
Например, фитнес-клубы, развлекательные, образовательные и другие организации, перечисленные в п. 3.1 постановления могут претендовать на освобождение от платежей с 1 числа месяца, в котором их деятельность была приостановлена, и до последнего дня месяца, в котором им можно будет открыться. В любом случае, арендную плату начнут брать не раньше 1 июля.
Если фитнес-клуб арендовал свое помещение у московских властей, то от аренды он освобожден с 1 марта и до 1 июля. Организации физкультуры и спорта были закрыты в Москве с 23 марта и откроются 23 июня.
Другое правило действует для организаций, перечисленных в п. 3.2 постановления — это медицинские организации, кафе, бытовые услуги и другие. Все они не платят аренду начиная с 1 марта и вплоть до дня отмены режима повышенной готовности, но тоже как минимум до 1 июля.
В отличие от пункта 3.1, здесь не важно, когда та или иная организация была вынуждена прекратить работу (в марте или в апреле) и даже прекращала ли ее вообще — начальная дата освобождения от платежей едина для всех. Но в этом случае мы не можем точно назвать конечную дату: пока неясно, будет ли отменен режим повышенной готовности в Москве до 1 июля.