строительство за счет собственных средств
Строительство за счет собственных средств
Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.
Организация собственными силами за счет собственных средств осуществляет капитальное строительство.
Каким образом в бухгалтерском учете отражается осуществление строительства?
© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2021. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.
Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.
Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.
ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, info@garant.ru.
8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)
Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), editor@garant.ru
Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), adv@garant.ru. Реклама на портале. Медиакит
Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
Строительство за счет собственных средств
Поиск
Новости
Эксперты: средняя ставка ИЖК в России за 9 месяцев выросла с 8,6% до 9,2%
Средняя цена «квадрата» в новостройках Новой Москвы за год выросла на четверть — до 195 тыс. руб.
ВТБ улучшил условия ипотеки на приобретение частных домов и таунхаусов
ЦБ фиксирует рост показателей долевого строительства
Минстрой: сильнее всего средняя стоимость 1 кв. м жилья подорожает в Хабаровском крае
НОСТРОЙ: механизм господдержки следует распространить на госконтракты, работы по которым были выполнены еще в начале текущего года
Минстрой отменяет формы раскрытия информации управляющими компаниями
Герман Греф: В условиях роста цен на жилье ипотека остается единственным максимально доступным способом его приобрести
Банк ДОМ.РФ снизил минимальную ставку по льготной ипотеке на новостройки до 5,1%
Эксперты: средняя стоимость «квадрата» в российской новостройке превысила 111 тыс. руб.
Главгосэкспертиза разъяснила вопросы об изменении цены контрактов
Скорректированные рекомендуемые индексы сметной стоимости строительства в IV квартале
Ипотечным заемщикам Банка ДОМ.РФ теперь не нужно предоставлять бумажные документы о доходе и занятости
Эксперты: спрос и цены на студии в столичных новостройках массового сегмента продолжают расти
Эксперт: Жилье продолжает оставаться основным драйвером российского рынка инвестиций в недвижимость
Низкомаржинальный проект в Калининградской области будет реализован на льготный кредит от Банка ДОМ.РФ
Эксперты ВШЭ: в III квартале рискоустойчивость в строительстве снизилось, но несущественно
Эксперты: в III квартале спрос на ипотеку в России начал сокращаться, хотя в целом еще остается высоким
Опубликован ТОП по вводу жилья по итогам января-октября 2021 года
Росстат: реальные располагаемые доходы населения в III квартале 2021 года выросли на 8,1% (график)
Минстрой России разработал порядок расчета собственных средств застройщика
На сайте оценки регулирующего воздействия опубликован проект Постановления Правительства РФ «О порядке расчета собственных средств застройщика, имеющего право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома…».
Предлагается следующая формула расчета собственных средств застройщика.
ССЗ = ( Кап + Рез ) – ( НА + РИР + НПИ + МПИ + ФВВА + ПВА + ВОДС + ФВОА + ПОА ),
ССЗ – собственные средства застройщика
НА – нематериальные активы
РИР – результаты исследований и разработок
НПИ – нематериальные поисковые активы
МПИ – материальные поисковые активы
ФВВО – финансовые вложения, внеоборотные активы
ПВА – прочие внеоборотные активы
ВОДС – вложения в объекты долевого строительства
ФВОА – финансовые вложения, оборотные активы (за исключением денежных эквивалентов)
ПОА – прочие оборотные активы
Периодичность расчета
Данные для расчета
Расчет собственных средств застройщика производится на основании данных бухгалтерского учета и бухгалтерской (финансовой) отчетности застройщика.
Форма для расчета собственных средств
Проект постановления устанавливает рекомендуемую форму для расчета собственных средств застройщика.
Не совсем понятно назначение этой формы. Ни закон о долевом строительстве, ни постановление Правительства РФ от 27 октября 2005 года №645 об отчетности застройщиков не содержат обязанности застройщика заполнять и предоставлять куда-либо указанную форму.
Начало применения
Согласно закону о долевом строительстве (в редакции Федерального закона от 29 июля 2017 года №218-ФЗ) застройщик не вправе привлекать средства участников долевого строительства для строительства многоквартирных домов, если он не выполняет норматива по размеру собственных средств. Размер собственных средств застройщика не должен быть менее чем 10% от стоимости строительства, указанной в проектной декларации.
Указанная норма будет действовать только в отношении объектов, разрешения на строительство которых получено после 1 июля 2018 года. Таким образом, у застройщиков есть еще восемь месяцев, чтобы успеть привести свою деятельность в соответствие с требованиями к размеру собственных средств.
Правда, из указанных восьми месяцев, отводимых на подготовку, шесть у застройщиков могут забрать. Как сообщал портал ЕРЗ, депутаты Госдумы инициировали перенос срока вступления в силу новых требований к застройщикам на 1 января 2018 года. Мотивировкой для такого предложения является забота об обманутых дольщиках.
Лидеры мнений. Закупки при строительстве за счет средств бюджета с 1 июля 2021 г.
Суть проблемы: Указ N 223 «О закупках товаров (работ, услуг) при строительстве», а также принятое в его исполнение Положение N 88 применяются до 1 июля 2021 г. Далее необходимо будет руководствоваться Законом о госзакупках. В преддверии данных изменений мы провели опрос и узнали, как заказчики и участники готовятся к изменениям, какие при этом есть сложности и опасения, а также каких улучшений они ожидают. В опросе приняли участие 86 представителей различных организаций.
Результаты опроса прокомментировали:
 | Амельченя Ю.А., кандидат юридических наук, доцент, медиатор |
 | Бенсман М.В., адвокат Минской городской коллегии адвокатов, управляющий партнер адвокатского бюро «Кунцевич, Бенсман и партнеры» |
1. Подготовительные мероприятия
Вопрос к экспертам: Каким образом заказчикам и участникам следует готовиться к изменениям в порядке проведения процедур закупок при строительстве за счет средств бюджета с 1 июля 2021 г.? Какие способы и мероприятия, кроме указанных участниками опроса, еще можно для этого использовать, на что обратить внимание в первую очередь?
Ответ лидеров мнений
Эксперты сошлись во мнении, что при подготовке к предстоящим изменениям важно прежде всего изучить законодательство о госзакупках. Также при необходимости направить сотрудников, обеспечивающих проведение госзакупок, членов комиссии по госзакупкам на обучение по согласованным с МАРТ образовательным программам дополнительного образования взрослых в сфере госзакупок. Можно также начинать разрабатывать локальные правовые акты в случае их отсутствия. Также высказано мнение, что до 1 июля 2021 г.:
— при отсутствии комиссии по госзакупкам следует продумать ее состав и подготовить приказ (распоряжение) о ее создании;
— следует определить, какие товары (работы, услуги) заказчику потребуются с 1 июля 2021 г. в сфере строительства, и соотнести их с кодами ОКРБ 007-2012. При необходимости сделать запрос о разъяснении позиций классификатора;
— в связи с электронным форматом процедур госзакупок заказчикам (организаторам) необходимо получить электронную цифровую подпись и атрибутный сертификат к ней, а также аккредитоваться на ЭТП, если такой аккредитации нет.
Подробнее см. ответы экспертов.
Амельченя Ю.А.: В первую очередь необходимо изучить законодательство о госзакупках. В частности, Закон о госзакупках, постановления N 395 и N 206, постановление МАРТ N 35 и другие НПА.
Также важно продумать состав комиссии по госзакупкам и подготовить приказ (распоряжение) о ее создании как постоянно действующей или для проведения конкретной процедуры госзакупки, если планируется проведение конкурентных процедур закупок (открытый конкурс, закрытый конкурс, электронный аукцион, процедура запроса ценовых предложений). Для закупки из одного источника и биржевых торгов создание комиссии не требуется.
В случае наличия у заказчика постоянно действующей комиссии по госзакупкам отдельно создавать комиссию по госзакупкам при строительстве не требуется. В полномочия ранее созданной постоянно действующей комиссии по госзакупкам будут входить все госзакупки, в том числе для целей строительства. Если требуется создать отдельно постоянно действующую комиссию по госзакупкам для приобретения товаров (работ, услуг) для строительства объектов, то она может быть создана исключительно для таких госзакупок.
Можно начинать разрабатывать локальные правовые акты в случае их отсутствия — регламент работы комиссии по госзакупкам, определить структурное подразделение или определенного работника для организации и проведения процедур госзакупок. При необходимости обучить работников, а также членов комиссии по госзакупкам по программам дополнительного образования взрослых по госзакупкам, согласованным с МАРТ.
Вносить изменения в существующие локальные правовые акты о госзакупках, действующие у заказчика (организатора), не требуется. Если только, например, не будет принято решение о создании отдельной комиссии по госзакупкам при проведении процедур госзакупок, предметом которых выступают товары (работы, услуги) для строительства.
Следует также определить, какие товары (работы, услуги) заказчику потребуются с 1 июля 2021 г. в сфере строительства, и соотнести их с кодами ОКРБ 007-2012 для целей определения однородных товаров (работ, услуг) как относящихся к одному подвиду. Это требуется для формирования годового плана госзакупок. При необходимости запросить о разъяснении позиций данного классификатора у научно-производственного республиканского унитарного предприятия «Белорусский государственный институт стандартизации и сертификации».
Можно определить, какие виды процедур госзакупок потребуется проводить с 1 июля 2021 г., соответственно, проанализировать примерные формы документов по процедурам госзакупок, утвержденные постановлением МАРТ N 56.
Поскольку при проведении каждой процедуры госзакупок требуется определение ориентировочной стоимости предмета госзакупки, то необходимо четкое понимание того, каким образом такая ориентировочная стоимость будет определяться для сферы строительства (постановление МАРТ N 35). Установлено, что среди трех способов определения ориентировочной стоимости предмета госзакупки изучение конъюнктуры рынка является приоритетным. Одновременно использование иных способов допускается в случаях, предусмотренных, в частности, подп. 1.4 п. 1 постановления МАРТ N 35, то есть проектно-сметного способа, который применяется в случае приобретения товаров (работ, услуг), необходимых для строительства объектов при осуществлении строительной деятельности (строительства). Ориентировочная стоимость предмета госзакупки определяется в том числе на основании проектной документации в соответствии с законодательством в области архитектурной, градостроительной и строительной деятельности.
Тем самым, полагаем, проектно-сметный способ при приобретении товаров (работ, услуг), необходимых для строительства объектов при осуществлении строительной деятельности (строительства), будет обязательным. Применение способа изучения конъюнктуры рынка может быть осуществлено по решению заказчика (организатора), но не является обязательным. Также обращаем внимание на то, что в приведенных нормах отсутствуют какие-либо особенности в применении проектно-сметного способа, касающегося товаров для целей строительства и, например, работ, что исключает вывод о том, что при приобретении работ применяется проектно-сметный способ, а при приобретении товаров — изучение конъюнктуры рынка.
При наличии сомнений в понимании норм заказчик заранее может обратиться за соответствующим разъяснением в уполномоченный государственный орган по госзакупкам — МАРТ.
Также следует определиться с тем, будет ли заказчик сам проводить процедуры госзакупок либо для этой цели он привлечет организатора.
Следует отметить, что в сфере госзакупок конкурентные открытые процедуры госзакупок (открытый конкурс, электронный аукцион, процедура запроса ценовых предложений) проводятся в электронном формате на электронных торговых площадках (ЭТП):
— ЭТП информационного республиканского унитарного предприятия «Национальный центр маркетинга и конъюнктуры цен»;
В связи с электронным форматом процедур госзакупок заказчикам (организаторам) необходимо получить электронную цифровую подпись и атрибутный сертификат к ней, а также аккредитоваться на ЭТП, если такой аккредитации нет.
Бенсман М.В.: Указ N 223 регулирует все закупки при строительстве объектов, финансирование которых полностью или частично осуществляется за счет бюджетных и приравненных к ним средств, вне зависимости от того, кем и за счет каких средств проводятся конкретные закупки. В отличие от Указа N 223, Закон о госзакупках регулирует порядок проведения исключительно закупок, полностью или частично финансируемых за счет бюджетных средств и (или) средств государственных внебюджетных фондов и проводимых получателями таких средств.
На практике заказчики при строительстве, являющиеся получателями бюджетных средств, в большинстве случаев сами проводят закупки работ (услуг) проектных организаций для разработки проектной документации и работ подрядчика (генподрядчика) для строительства объекта. Кроме того, такие заказчики нередко закупают услуги инженерных организаций и в некоторых случаях оборудование. Именно такие закупки будут подпадать под определение понятия «государственная закупка», приведенного в Законе о госзакупках, и регулироваться его нормами.
Что же касается заключения договоров генподрядчика с субподрядчиками, привлекаемыми для выполнения работ на объекте строительства, и договоров, заключаемых им же на приобретение материалов, то такие закупки под понятие «государственная закупка» не подпадают. Нормы Закона о госзакупках на них распространяться не будут, и, соответственно, для обеспечения эффективности проведения таких закупок лицам, их осуществляющим, целесообразно разработать в своей организации локальный правовой акт, регулирующий порядок их проведения.
При подготовке такого локального правового акта следует учесть, что для обеспечения эффективности использования средств организации, при осуществлении закупок в строительстве за счет собственных средств, целесообразно заключать договоры посредством проведения конкурентных процедур. Порядок проведения таких процедур определяется организацией самостоятельно. При этом организация вправе установить порядок проведения таких процедур, как аналогичный порядку закупок за счет собственных средств, определенному постановлением N 229, так и аналогичный порядку, установленному постановлением N 88.
Кроме того, следует обратить внимание на то, что заказчик (организатор) включает в состав комиссии преимущественно лиц, освоивших содержание согласованных с уполномоченным государственным органом по госзакупкам образовательных программ дополнительного образования взрослых в сфере госзакупок, а также при необходимости лиц, обладающих специальными знаниями в сферах деятельности, связанных с предметом госзакупки (ч. 3 п. 2 ст. 14 Закона о госзакупках).
Таким образом, заказчикам строительства объектов, финансируемого за счет бюджетных средств или средств государственных внебюджетных фондов, следует обеспечить изучение сотрудниками, обеспечивающими проведение таких закупок, норм законодательства о госзакупках и их обучение по согласованным с МАРТ образовательным программам дополнительного образования взрослых в сфере госзакупок.
Какие вопросы применения Закона о госзакупках вызывают опасения/сложности в случае проведения процедур госзакупок при строительстве с 1 июля 2021 г., а какие изменения улучшают порядок проведения таких закупок читайте в ilex.
Строительство за счет собственных средств
от 11 июня 2018 года N 673
Правила расчета собственных средств застройщика, имеющего право на привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для строительства (создания) многоквартирных домов на основании договора участия в долевом строительстве в соответствии с Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»
2. Расчет собственных средств застройщика производится ежеквартально по данным бухгалтерского учета и бухгалтерской (финансовой) отчетности застройщика.
3. Размер собственных средств застройщика определяется как разница между величиной принимаемых к расчету активов застройщика и величиной принимаемых к расчету обязательств застройщика. Объекты бухгалтерского учета, учитываемые организацией на забалансовых счетах, при определении размера собственных средств к расчету не принимаются.
4. Принимаемые к расчету активы включают следующие активы застройщика:
а) затраты на приобретение земельных участков (прав на земельные участки) и иные фактические затраты застройщика, связанные со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, и предусмотренные частью 1 статьи 18 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»;
б) дебиторская задолженность по налогам, сборам и иным обязательным платежам, уплачиваемым в соответствующий бюджет бюджетной системы Российской Федерации, государственные внебюджетные фонды;
в) имущество, принятое к бухгалтерскому учету в качестве основных средств или запасов, возникшее в результате понесенных затрат, указанных в подпункте «а» настоящего пункта;
г) дебиторская задолженность по авансам, уплаченным в составе затрат, указанных в подпункте «а» настоящего пункта;
д) дебиторская задолженность, возникающая вследствие заключаемых договоров, предусматривающих оплату расходов, в том числе расходов на рекламу, коммунальные услуги, услуги связи, затрат, связанных с арендой нежилого помещения, в целях обеспечения деятельности застройщика;
е) дебиторская задолженность участников долевого строительства по уплате цены договора участия в долевом строительстве;
ж) предъявленные застройщику поставщиками (подрядчиками, исполнителями) суммы налога на добавленную стоимость, подлежащие вычету в будущих периодах;
з) денежные средства на счетах, открытых в уполномоченном банке, соответствующем положениям пункта 3 статьи 2 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а также дебиторская задолженность по уплате процентов, начисленных на остаток на таких счетах.
5. Принимаемые к расчету обязательства включают все обязательства застройщика, за исключением:
а) доходов будущих периодов, признанных застройщиком в связи с получением государственной помощи, а также в связи с безвозмездным получением имущества;
б) отложенных налоговых обязательств.
6. Размер собственных средств застройщика определяется по данным бухгалтерского учета. При этом активы и обязательства принимаются к расчету по стоимости, подлежащей отражению в бухгалтерском балансе застройщика (в нетто-оценке за вычетом регулирующих величин) исходя из правил оценки соответствующих статей бухгалтерского баланса.
Долевое строительство 2021: как получить финансирование застройщику
Последние изменения в законодательстве предусматривают переход к новой модели взаимодействия между застройщиками и дольщиками — проектному финансированию строительства. Внесенные изменения делают банк гарантом того, что покупатели жилья получат свои квадратные метры. А для застройщиков нововведения добавили ряд сложностей.
Застройщики смогут продолжить привлекать деньги частных инвесторов, при этом все расчеты будут осуществляться по новой схеме. Деньги инвесторов будут перечисляться не напрямую на счета застройщиков, а на специальный эскроу-счет.
В 2021 году застройщики могут работать над проектом за счет собственных, кредитных или инвестиционных средств. В последнем случае инвесторы лишаются не могут досрочно забрать вложенные в проект деньги.
Как застройщикам вести бухгалтерский учёт в 2021 году
Переход к проектному финансированию строительства отразился на бухгалтерском учете — работа с эскроу-счетами отличается от бухгалтерского учета операций с обычными банковскими счетами. Счет открывается при приобретении недвижимости, акций, услуг и работ. Долевое строительство в 2021 году на каждой стадии реализуется за счет собственных денежных средств или целевого кредита. Каждый собственник будущих квартир в доме размещает свои деньги на эскроу-счетах. Средства перечисляются застройщику после завершения строительства, во время процесса воспользоваться деньгами, находящимися на счету, невозможно.
Напомним, что деньги на эскроу-счетах к активам не относятся, но нуждаются в отображении в бухгалтерской отчетности на забалансовом счете. Применяется счет 008 (полученные обеспечения обязательств и платежей). Сумма затрат застройщика на возведение собирается по дебету счета 08.
Проектное финансирование: требования к застройщикам 2021
Проектное финансирование строительства призвано укрепить существующий рынок недвижимости, оставив на нем только сильных игроков. Мелким игрокам скорее всего придётся уйти с рынка, поскольку им сложнее получить финансирование или кредит.
Чтобы получить разрешение на возведение объекта в рамках проектного финансирования, нужно соответствовать ряду требований:
Что нужно знать о кредитовании застройщиков в 2021 году
Кредитование застройщиков в 2021 году возможно при представлении следующих документов:
На что обращают внимание банки
Банкам важно исключить или минимально минимизировать риски утраты залога и ввода объекта в эксплуатацию.
Важны финансовые показатели проекта, отражённые в бизнес-плане. В частности:
Среди частых причин отказа застройщикам в кредитовании чаще всего фигурируют:
Какие альтернативные модели финансирования строительства существуют
Застройщики активно ищут новые финансовые схемы привлечения денежных средств, более выгодные по сравнению с проектным финансированием.
Альтернативное финансирование допускается действующим законодательством. Например:
Есть и другие модели финансирования: создание простого товарищества (модель совместной деятельности), участи в уставных капиталах застройщиков («корпоративная» модель), строительство за счёт заказчика (агентская модель) и проектная модель финансирования.
Рекомендуем
В программе изменение модели бухгалтерского учета и отчетности в связи с переходом на эскроу-счета, сложные вопросы учета и налогообложения застройщиков и подрядчиков в условиях изменения модели финансирования в строительстве.