субаренда в декларации по налогу на прибыль
Энциклопедия решений. Доходы от аренды в целях налогообложения прибыли
Доходы от аренды в целях налогообложения прибыли
В соответствии с п. 4 ст. 250 НК РФ доходы от сдачи имущества в аренду относятся к внереализационным, если они не включены в состав доходов от реализации товаров (работ, услуг) согласно ст. 249 НК РФ. При оказании услуг по сдаче в аренду доходы определяются за минусом НДС (ст. 248 НК РФ). См. также письмо Минфина России от 23.03.2012 N 03-07-11/81.
Следовательно, налогоплательщик вправе включать доходы в виде арендной платы в состав выручки от реализации услуг в соответствии со ст. 249 НК РФ, если деятельность по предоставлению имущества в субаренду является для него основным видом деятельности и осуществляется им на систематической основе (см. письма Минфина России от 02.04.2012 N 03-11-11/109, от 07.02.2011 N 03-03-06/1/74).
Вне зависимости от того, является для организации доход от аренды внереализационным доходом либо доходом от реализации, при методе начисления датой признания дохода в соответствии с пп. 3 п. 4 ст. 271 НК РФ может являться любая из дат:
— дата осуществления расчетов в соответствии с условиями заключенных договоров;
— дата предъявления налогоплательщику документов, служащих основанием для произведения расчетов;
— последний день отчетного (налогового) периода.
При этом датой предъявления налогоплательщику документов, служащих основанием для произведения расчетов, является дата составления указанных документов. Следовательно, налогоплательщик вправе самостоятельно устанавливать дату признания дохода (расхода) от арендной платы для целей налогообложения прибыли исходя из положений статей 271-272 НК РФ, отразив данное положение в учетной политике (см. письмо УФНС России по г. Москве от 06.08.2009 N 16-15/080966).
Глава 34 ГК РФ «Аренда» не требует от арендатора и арендодателя ежемесячного подтверждения сторонами исполнения своих обязательств по договору аренды путем составления акта.
При применении кассового метода доходы от аренды признаются в момент поступления арендных платежей на расчетный счет или в кассу организации (п. 2 ст. 273 НК РФ). Порядок оплаты арендных и коммунальных платежей, производимых арендатором, определяется договором аренды.
Об учете расходов на арендные платежи
Автор: Тимонина И. И., эксперт информационно-справочной системы «Аюдар Инфо»
Комментарий к Письму Минфина России от 20.08.2018 № 03-03-06/1/58770.
В Письме от 20.08.2018 № 03-03-06/1/58770 Минфин обратил внимание налогоплательщиков – арендаторов имущества на то, что на основании пп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ в составе прочих расходов могут быть учтены не любые суммы арендной платы, а только те, которые удовлетворяют требованиям п. 1 ст. 252 НК РФ, а именно:
Важно, что оба эти условия должны выполняться одновременно. При этом финансисты пояснили:
для документального подтверждения указанных расходов необходимы документы, оформленные в соответствии с требованиями законодательства РФ, в том числе заключенный договор аренды и документы, подтверждающие внесение арендных платежей;
в случае если налогоплательщик возмещает расходы другого налогоплательщика, такие расходы не могут рассматриваться как расходы, произведенные для осуществления деятельности самого налогоплательщика, в связи с чем не подлежат учету при формировании базы по налогу на прибыль организаций.
Полагаем, содержание письма необходимо понимать следующим образом. Если организация на основании пп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ учитывает какие-либо суммы в составе прочих расходов, она должна быть готова доказать два обстоятельства. Во-первых, что эти расходы возникают в соответствии с заключенными договорами аренды. Причем в некоторых случаях договор считается заключенным лишь после проведения его государственной регистрации. И во-вторых, что арендованное имущество используется в деятельности, направленной на получение доходов. Рассмотрим каждое из указанных обстоятельств подробнее.
Пример 1.
Организация на основании долгосрочного договора аренды в сентябре 2018 года получила от арендодателя нежилые помещения и начала их использовать в своей хозяйственной деятельности.
Государственная регистрация договора состоялась в октябре 2018 года.
Учитывать в составе прочих расходов сумму арендной платы за сентябрь рискованно. Об этом Минфин предупреждал, в частности, в Письме от 25.01.2013 № 03-03-06/2/6. Дело в том, что согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Соответственно, расходы по не заключенным в установленном порядке договорам не отвечают требованию ст. 252 НК РФ о документальном подтверждении и не могут быть учтены для целей налогообложения.
Правда, в этом же письме чиновники пояснили, как можно избежать налоговых претензий. Пунктом 2 ст. 425 ГК РФ установлено: стороны вправе предусмотреть, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. Следовательно, если условиями договора аренды определено, что арендатор получил в пользование арендованное имущество (например, здание, помещения в нем) до государственной регистрации договора аренды, то арендные платежи по такому договору могут учитываться для целей налогообложения с момента получения здания в пользование.
Пример 2.
В соответствии с договором аренды организация арендует склад и производственные площадки. Склад используется организацией для хранения ТМЦ. На производственных площадках располагаются строительные материалы и техника, принадлежащие «дружественной» фирме.
Расходы в виде уплачиваемых организацией сумм арендной платы не могут учитываться в полном объеме, поскольку производственные площадки не используются в деятельности, направленной на получение доходов (фактически арендуемые площадки переданы «дружественной» фирме в безвозмездное пользование).
Пример 3.
Организация использует в своей хозяйственной деятельности часть площадей склада. Этот склад арендует ИП, которому запрещено сдавать площади в субаренду. В связи с этим между организацией и ИП заключено соглашение о компенсации части суммы арендной платы, перечисляемой предпринимателем собственнику склада (арендодателю).
Уплачиваемые организацией предпринимателю суммы не являются арендной платой и не подпадают под действие пп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ, поскольку не удовлетворяют требованию ст. 252 НК РФ о документальном подтверждении (отсутствует договор аренды, оформленный в соответствии с требованиями законодательства РФ). Поэтому при проведении проверки налоговые инспекторы неизбежно исключат такие суммы из состава прочих расходов.
Возможно, организация в судебном порядке сможет доказать, что расходы могут быть учтены на основании пп. 49 п. 1 ст. 264 НК РФ как другие расходы, связанные с производством и (или) реализацией. Однако успех отнюдь не гарантирован. К тому же судебные тяжбы требуют затрат времени и денег.
Полагаем, полезными для арендаторов являются выводы, сформулированные в Письме Минфина России от 15.06.2015 № 03-07-11/34410:
для документального подтверждения расходов в виде сумм арендной платы необходимы документы, оформленные в соответствии с требованиями законодательства РФ, в том числе заключенный договор аренды (субаренды), документы, подтверждающие внесение арендных платежей, акт приемки-передачи арендованного имущества;
ежемесячного оформления актов оказанных услуг по договору аренды (субаренды) для целей документального подтверждения расходов в виде арендных платежей не требуется, если иное не предусмотрено договором;
отсутствие ежемесячно составляемых актов оказанных услуг по предоставлению имущества в аренду не является основанием для отказа в принятии сумм НДС к вычету.
Доходы от операционной аренды: признание и учет
Автор: Гришакова О., эксперт журнала
В статье рассмотрим основные правила признания объектов операционной аренды в бухгалтерском учете бюджетных и автономных учреждений, порядок отражения доходов от аренды на счетах, начисления налога на прибыль и НДС с учетом последних изменений в порядке применения КОСГУ. Кроме того, напомним, какие нормы законодательства необходимо соблюсти при сдаче имущества в аренду бюджетным и автономным учреждениям.
При признании объектов аренды и отражении их в бухгалтерском учете бюджетным и автономным учреждениям необходимо руководствоваться ФСБУ «Аренда»[1] и методическими рекомендациями по применению указанного стандарта, доведенными в Письме Минфина РФ от 13.12.2017 № 02-07-07/83464.
Для целей бухгалтерского учета имущество бюджетных и автономных учреждений, предоставленное в пользование на возмездной основе, в большинстве случаев является объектом учета операционной аренды, поскольку отвечает критерию, установленному в п. 12 ФСБУ «Аренда»: срок использования имущества меньше и несопоставим с оставшимся сроком полезного использования передаваемого в пользование имущества, указанным при его предоставлении.
Кроме того, согласно п. 15, 16 ФСБУ «Аренда» объекты учета аренды, возникающие по договору аренды, в рамках которого арендные платежи являются только платой за пользование арендованным имуществом (арендной платой), а также по договору аренды земель (объектов имущества, признаваемых для целей бухгалтерского учета непроизведенными активами), классифицируются как объекты учета операционной аренды.
Передача объекта учета операционной аренды арендатору.
При передаче объекта учета операционной аренды арендатору в бухгалтерском учете у арендодателя отражается внутреннее перемещение нефинансового актива (без указания его выбытия) – на дату классификации объекта аренды (на дату заключения договора). Амортизация на объект основных средств, признанный объектом учета операционной аренды, начисляется в общем порядке.
Информация о передаче имущества в рамках договора аренды (объекта учета операционной аренды) приводится в инвентарной карточке учета нефинансовых активов (ф. 0504031) и на забалансовом счете 25 «Имущество, переданное в возмездное пользование (аренду)».
Например, при передаче в аренду нежилого помещения в бухгалтерском учете отражаются следующие записи:
Содержание операции
Дебет
Кредит
Передано нежилое помещение арендатору (основание – договор и акт приема-передачи)
(материально ответственное лицо – арендатор)
(материально ответственное лицо – учреждение)
Увеличение забалансового счета 25
Оценка и учет доходов от операционной аренды.
Порядок оценки и признания доходов, возникающих по договорам аренды (имущественного найма), регулируется ФСБУ «Аренда» и «Доходы»[2].
В силу п. 11 ФСБУ «Аренда» оценка объектов учета аренды осуществляется на дату их классификации – более раннюю из следующих дат:
дата подписания договора аренды;
дата принятия учреждением обязательств в отношении основных условий пользования и содержания имущества, предусмотренных договором.
В соответствии с ФСБУ «Доходы» доходы от аренды относятся к доходам от собственности.
Доходы от операционной аренды (при планировании и отражении в бухгалтерском учете) относятся на статью аналитической группы подвида доходов 120 «Доходы от собственности» (п. 12.1.2 Порядка № 132н[3]).
Применение кода КОСГУ зависит от конкретной операции (в рамках операционной аренды). На основании положений Порядка № 209н[4]:
по подстатье 121 «Доходы от операционной аренды» отражаются доходы от арендных платежей (за исключением доходов от условных арендных платежей), являющиеся платой за право пользования арендованным имуществом (арендной платой), за исключением земель, признаваемое для целей бухгалтерского учета объектом операционной аренды (п. 9.2.1);
по подстатье 123 «Платежи при пользовании природными ресурсами» – доходы от платежей за пользование природными ресурсами, в том числе водными объектами, лесами, земельными участками (п. 9.2.3);
по подстатье 129 «Иные доходы от собственности» – доходы от платы за наем жилого помещения, предоставляемого по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда, договорам найма специализированных жилых помещений (п. 9.2.9).
Доходы от возмещения затрат на содержание имущества, находящегося в аренде (возмещение стоимости коммунальных услуг, а также услуг по эксплуатации и хозяйственному обслуживанию арендуемого здания (помещения)) отражаются по коду аналитической группы подвида доходов 130 «Доходы от оказания платных услуг, компенсаций затрат» (п. 12.1.3 Порядка № 132н) и по подстатье 135 «Доходы по условным арендным платежам» КОСГУ (п. 9.3.5 Порядка № 209н).
Для отражения в бухгалтерском учете бюджетных и автономных учреждений объектов учета, возникающих в рамках операционной аренды у арендодателя, используются следующие счета:
Балансовый (забалансовый) счет
Объекты учета у арендодателя
2 205 21 000 «Расчеты по доходам от операционной аренды»
Расчеты по арендным платежам с пользователем имущества (в рамках операционной аренды)
2 205 23 000 «Расчеты по доходам при пользовании природными ресурсами»
Расчеты по арендным платежам при пользовании природными ресурсами (в том числе земельными участками)
2 205 29 000 «Расчеты по иным доходам от собственности»
Расчеты по договорам имущественного найма
2 205 35 000 «Расчеты по доходам по условным арендным платежам»
Расчеты по условным арендным платежам, возникающие на дату определения их величины (ежемесячно, по графику)
2 401 40 121 «Доходы будущих периодов от операционной аренды»
Ожидаемый доход от арендных платежей, рассчитанный за весь срок пользования имуществом, предусмотренный на дату заключения договора (контракта)
2 401 40 123 «Доходы будущих периодов от пользования природными ресурсами»
2 401 40 129 «Доходы будущих периодов по иным доходам от собственности»
2 401 10 135 «Доходы текущего финансового года по условным арендным платежам»
Доходы по условным арендным платежам
Расчеты по доходам от аренды учитываются одновременно при отражении информации о передаче имущества арендатору в сумме дебиторской задолженности по арендным обязательствам арендатора в корреспонденции со счетами учета предстоящих доходов от аренды (доходов будущих периодов). Эти доходы признаются в сумме арендных платежей за весь срок пользования объектом учета аренды.
Содержание операции
Дебет
Кредит
Начислены предстоящие доходы от операционной аренды (в сумме арендных платежей за весь срок пользования)
В дальнейшем доходы будущих периодов от аренды признаются доходами текущего финансового года в составе доходов от собственности путем уменьшения предстоящих доходов равномерно (ежемесячно) на протяжении срока пользования объектом учета аренды либо в соответствии с установленным договором аренды графиком получения арендных платежей.
Содержание операции
Дебет
Кредит
Признаны доходы текущего финансового года (на основании акта об оказании услуг по аренде помещения)
Также в рамках договора аренды либо отдельного договора на возмещение затрат арендатором могут возникать доходы по условным арендным платежам. К таким доходам относятся в том числе доходы от возмещения расходов на страхование, техническое обслуживание имущества. Они признаются доходами текущего финансового периода в составе доходов от возмещения затрат, обособляемых на соответствующих счетах рабочего плана счетов, в тех отчетных периодах, в которых они возникают.
Затраты арендодателя на содержание переданного им объекта учета операционной аренды, возмещаемые в составе арендных платежей (условных арендных платежей), признаются расходами текущего периода.
Содержание операции
Дебет
Кредит
Начислены условные арендные платежи (на основании акта о фактических расходах на содержание имущества)
При досрочном прекращении договора аренды остаток предстоящих доходов от предоставления права пользования активом сторнируется в уменьшение дебиторской задолженности по арендным обязательствам арендатора. При этом убыток (доход) на счетах учета финансового результата не отражается.
Содержание операции
Дебет
Кредит
Досрочно прекращен договор аренды (отражается методом «красное сторно»)
Поступление денежных средств (их эквивалентов), иных финансовых (нефинансовых) активов в счет уплаты арендных платежей (условных арендных платежей) отражается как уменьшение дебиторской задолженности по арендным обязательствам пользователя (арендатора) в корреспонденции со счетами учета денежных средств (финансовых активов).
Содержание операции
Дебет
Кредит
Поступила на лицевой счет арендная плата (в рамках операционной аренды)
Забалансовый счет 17 /
подстатья 121 КОСГУ
Поступили на лицевой счет денежные средства в виде условного арендного платежа
Забалансовый счет 17 /
подстатья 135 КОСГУ
Рассмотрим на примере порядок отражения операций по передаче имущества в аренду, начислению доходов от аренды и условных арендных платежей.
Физкультурно-оздоровительный комплекс (автономное учреждение) предоставил коммерческой организации помещение в аренду на три месяца. По договору аренды ежемесячная плата – 20 000 руб. По договору на возмещение стоимости коммунальных услуг (расходы на электроэнергию) оплата производится ежемесячно на основании выставленного счета (по фактическим показаниям счетчика). Допустим, расходы на электроэнергию равны 1 500 руб. ежемесячно.
По окончании двух месяцев договор был расторгнут по соглашению сторон.
В бухгалтерском учете учреждения отражены следующие операции:
Содержание операции
Дебет
Кредит
Сумма, руб.
На момент передачи имущества арендатору
Передано помещение арендатору
Забалансовый счет 25
1 (в условной оценке)
(материально ответственное лицо – арендатор)
(материально ответственное лицо – учреждение)
В сумме балансовой стоимости имущества*
Начислены предстоящие доходы от операционной аренды (на основании договора аренды, на дату передачи помещения)
(20 000 руб. x 3 мес.)
Ежемесячно (в рамках осуществления расчетов по договору)
Признаны доходы текущего финансового года (на основании акта об оказании услуг)
Начислены условные арендные платежи (на основании акта о фактических расходах на электроэнергию)
Поступила на лицевой счет арендная плата
Забалансовый счет 17 / подстатья 121 КОСГУ
Поступили на лицевой счет денежные средства в виде условного арендного платежа (компенсация расходов на электроэнергию за сентябрь)
Забалансовый счет 17 / подстатья 135 КОСГУ
При расторжении договора
Досрочно прекращен договор аренды (методом «красное сторно»)
* В случае если не представляется возможным выделить балансовую стоимость помещения, информацию о передаче имущества в рамках договора аренды необходимо указать в инвентарной карточке учета нефинансовых активов (ф. 0504031).
Обратите внимание, что в целях применения ФСБУ «Аренда» объекты учета аренды, возникающие в рамках договоров аренды (имущественного найма), предусматривающих предоставление имущества в возмездное пользование по цене значительно ниже рыночной стоимости, именуются объектами учета аренды на льготных условиях. Эти объекты отражаются в бухгалтерском учете по их справедливой стоимости, определяемой на дату классификации объектов учета аренды методом рыночных цен, – как если бы право пользования имуществом было предоставлено на коммерческих (рыночных) условиях.
Налогообложение доходов от аренды.
Доходы, полученные бюджетным (автономным) учреждением от аренды, поступают в самостоятельное распоряжение учреждения и могут быть использованы в соответствии с планом финансово-хозяйственной деятельности (п. 2, 3 ст. 298 ГК РФ). В первую очередь доходы от собственности должны быть направлены на содержание сданного в аренду имущества и уплату начисленных на них налогов.
Налог на прибыль
Доходы учреждения, полученные от аренды имущества, относятся к приносящей доход деятельности. Такие доходы подлежат обложению налогом на прибыль организаций в общеустановленном порядке. В силу п. 4 ст. 250 НК РФ средства, полученные от сдачи в аренду имущества, относятся к внереализационным доходам.
Операции по начислению и уплате налога на прибыль отражаются по подстатье 189 «Иные доходы» КОСГУ с применением аналитической группы подвида доходов 180 «Прочие доходы».
Налог на добавленную стоимость
Объектом обложения НДС признается реализация товаров (работ, услуг) на территории РФ, в том числе передача прав на помещения (аренда) (пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Таким образом, операции бюджетных и автономных учреждений по передаче имущества в аренду облагаются НДС.
Поскольку налогоплательщик – бюджетное (автономное) учреждение осуществляет операции, подлежащие налогообложению, и операции, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения), он обязан вести раздельный учет таких операций (п. 4 ст. 149 НК РФ).
Операции по уплате автономным или бюджетным учреждением НДС относятся на подстатью 189 «Иные доходы» КОСГУ с применением аналитической группы подвида доходов 180 «Прочие доходы».
В силу последних изменений, внесенных в Порядок № 209н, операции по начислению НДС по доходам от произведенных продаж, выполненных работ, оказанных услуг, облагаемых НДС, отражаются по подстатьям КОСГУ, относящимся к доходам, по которым указаны доходы текущего финансового периода с учетом данного налога (Приказ Минфина РФ от 13.05.2019 № 69н, Письмо Минфина РФ от 19.07.2019 № 02-08-10/54149).
Спортивная школа предоставила в аренду коммерческой организации спортивный зал сроком на два дня. Сумма арендной платы составила 6 000 руб., в том числе НДС – 1 000 руб. По договору произведена 100 %-я предоплата. Денежные средства поступили на лицевой счет учреждения. Начислены и уплачены НДС, а также налог на прибыль организаций в сумме 1 200 руб. (условно).
В бухгалтерском учете данные операции отразятся следующим образом:
Содержание операции
Дебет
Кредит
Сумма, руб.
Поступила арендная плата по договору
Забалансовый счет 17 /
подстатья 121 КОСГУ
Начислены доходы от предоставления спортивного зала в аренду
Признаны доходы текущего периода
Забалансовый счет 17 /
подстатья 189 КОСГУ
Начислен налог на прибыль организаций
Уплачен налог на прибыль организаций
Забалансовый счет 17 /
подстатья 189 КОСГУ
В заключение отметим, что необходимо предпринять бюджетному или автономному учреждению при сдаче имущества в аренду:
1. Предусмотреть в уставе вид деятельности «сдача имущества в аренду» (п. 2, 3 ст. 298 ГК РФ).
2. Получить согласие собственника:
если бюджетное учреждение сдает особо ценное движимое имущество, которое закреплено за ним собственником либо на которое он выделил деньги, а также недвижимое имущество;
если автономное учреждение сдает недвижимое и особо ценное движимое имущество, закрепленное за ним собственником либо приобретенное за счет средств собственника.
Остальным имуществом, находящимся на праве оперативного управления, учреждение может распоряжаться самостоятельно, если иное не установлено законом.
3. Согласовать с учредителем сделку по сдаче имущества в аренду, если она относится к крупной сделке или сделке с заинтересованностью.
Для бюджетных и автономных учреждений крупной сделкой аренда будет считаться, если стоимость имущества или сумма арендных платежей превысит 10 % активов (п. 13 ст. 9.2 Федерального закона от 12.01.1996 № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях», ст. 14 Федерального закона от 03.11.2006 № 174-ФЗ «Об автономных учреждениях»).
Сделкой с заинтересованностью договор аренды будет признаваться, если руководители арендодателя связаны с руководителями арендатора семейными, трудовыми или корпоративными отношениями (п. 1 ст. 27 Федерального закона № 7-ФЗ, ст. 16 Федерального закона № 174-ФЗ).
4. Провести оценку арендной платы, если на аренду имущества нужно согласие собственника в силу ч. 1, 2 ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». В договор на оценку включаются условия, указанные в ст. 10 этого закона. Как правило, оценку проводят с помощью закупочных процедур.
При составлении договора аренды федеральным учреждением в него включаются типовые условия, утвержденные Приказом Минэкономразвития РФ от 11.01.2017 № 2. Типовые условия договоров аренды также могут быть разработаны органами власти субъектов РФ и органами местного самоуправления. Поэтому перед составлением договора аренды рекомендуется проверить наличие таких форм и условий. В остальном договор должен соответствовать общим правилам ГК РФ об аренде.
5. Принять участие в торгах при сдаче имущества в аренду государственному (муниципальному) учреждению (за исключением случаев, предусмотренных ч. 3, 3.1, 3.2 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции»).
6. Произвести государственную регистрацию договора аренды здания или сооружения, если он заключается сроком на один год и более (п. 2 ст. 651 ГК РФ).
[1] Федеральный стандарт бухгалтерского учета для организаций государственного сектора «Аренда», утв. Приказом Минфина РФ от 31.12.2016 № 258н.
[2] Федеральный стандарт бухгалтерского учета для организаций государственного сектора «Доходы», утв. Приказом Минфина РФ от 27.02.2018 № 32н.
[3] Порядок формирования и применения кодов бюджетной классификации Российской Федерации, их структура и принципы назначения, утв. Приказом Минфина РФ от 08.06.2018 № 132н.
[4] Порядок применения классификации операций сектора государственного управления, утв. Приказом Минфина РФ от 29.11.2017 № 209н.