суд признал право собственности на квартиру что делать дальше
Суд признал право собственности на квартиру что делать дальше
Статья 58. Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании решения суда
(в ред. Федерального закона от 30.04.2021 N 120-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
Перспективы и риски споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 58
1. Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав на недвижимое имущество на основании решения суда осуществляются в соответствии с настоящим Федеральным законом.
(часть 1 в ред. Федерального закона от 30.04.2021 N 120-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
2. При отсутствии причин, препятствующих государственной регистрации перехода права и (или) сделки с объектом недвижимости, наличие судебного спора о зарегистрированном праве не является основанием для отказа в государственной регистрации перехода такого права и (или) сделки с объектом недвижимости.
3. В случае, если решением суда предусмотрено прекращение права на недвижимое имущество у одного лица или установлено отсутствие права на недвижимое имущество у такого лица и при этом предусмотрено возникновение этого права у другого лица или установлено наличие права у такого другого лица, государственная регистрация прав на основании этого решения суда может осуществляться по заявлению лица, у которого право возникает на основании решения суда либо право которого подтверждено решением суда. При этом не требуется заявление лица, чье право прекращается или признано отсутствующим по этому решению суда, в случае, если такое лицо являлось ответчиком по соответствующему делу, в результате рассмотрения которого признано аналогичное право на данное имущество за другим лицом.
4. В случае, если необходимость осуществления государственного кадастрового учета установлена решением суда и такое решение суда либо решение суда, разрешившее спор о границах земельных участков и (или) контурах расположенных на них объектов недвижимости, не обязывающее орган регистрации прав осуществить государственный кадастровый учет, содержит необходимые для внесения в Единый государственный реестр недвижимости основные сведения об объекте недвижимости, в том числе сведения о координатах характерных точек границ земельного участка, координатах характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также соответствует методам их определения, установленным органом нормативно-правового регулирования, представление вместе с этим решением суда в орган регистрации прав межевого плана или технического плана либо акта обследования, подготовленных в результате выполнения кадастровых работ, не требуется.
(часть 4 введена Федеральным законом от 30.04.2021 N 120-ФЗ)
5. Вступившее в законную силу решение суда о сносе самовольной постройки (если сведения о такой постройке содержатся в Едином государственном реестре недвижимости) является основанием для подготовки после сноса такой постройки акта обследования здания или сооружения, снятия таких здания, сооружения и (или) помещений, машино-мест в них, объекта незавершенного строительства с кадастрового учета и государственной регистрации прекращения права собственности на них.
(часть 5 введена Федеральным законом от 30.04.2021 N 120-ФЗ)
6. Вступившее в законную силу решение суда, предусматривающее снос части самовольной постройки или необходимость ее реконструкции, является основанием для подготовки технического плана в связи с изменением основных характеристик здания, сооружения и (или) помещений, машино-мест в них, объекта незавершенного строительства и осуществления государственного кадастрового учета в связи с таким изменением.
(часть 6 введена Федеральным законом от 30.04.2021 N 120-ФЗ)
7. В случае, если решением суда, вступившим в законную силу, установлено отсутствие существования здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, сведения о которых содержатся в Едином государственном реестре недвижимости, снятие с государственного кадастрового учета таких объектов осуществляется без представления акта обследования.
(часть 7 введена Федеральным законом от 30.04.2021 N 120-ФЗ)
8. В случае, если решением суда, вступившим в законную силу, установлено, что объект, сведения о котором содержатся в Едином государственном реестре недвижимости, не является недвижимостью, такой объект подлежит снятию с государственного кадастрового учета с одновременной государственной регистрацией прекращения прав на него (в случае, если права были зарегистрированы). При этом подготовка каких-либо иных документов для осуществления органом регистрации прав указанных действий не требуется.
(часть 8 введена Федеральным законом от 30.04.2021 N 120-ФЗ)
1) правообладатель земельного участка, на котором расположены соответствующие объекты;
2) правообладатель соответствующих объектов;
3) уполномоченные органы государственной власти или органы местного самоуправления по месту нахождения соответствующих объектов.
(часть 9 введена Федеральным законом от 30.04.2021 N 120-ФЗ)
10. В случае признания судом зарегистрированного права отсутствующим без признания права за другим лицом государственная регистрация прекращения права может осуществляться по заявлению лица, в пользу которого вынесено такое решение.
(часть 10 введена Федеральным законом от 30.04.2021 N 120-ФЗ)
Как зарегистрировать право собственности, установленное решением суда?
Права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации. Данная процедура имеет строгий порядок, сроки и основания, о чем рассказано в статье.
Суть регистрации
Росреестру переданы функции администрирования и ведения гигантского свода о правах и кадастровых сведениях об объектах недвижимости — ЕГРН. В нем фиксируются записи об операциях с недвижимостью — возникновение нового права собственности, изменение объекта собственности в площади, виде, категории, разделение собственности на доли или объединение долей в единое право и пр.
Как зарегистрировать право собственности?
На каждом этапе присутствуют нюансы.
Пакет документов
Документ, удостоверяющий личность заявителя. Если от его имени действует представитель, то необходимо также представить нотариально удостоверенную доверенность.
Судебное решение. На заверенных уполномоченным лицом и судебной печатью копиях должны присутствовать отметки о вступлении постановления/решения/определения в силу. Подаются 2 экземпляра, один из них после проведения регистрации возвращается заявителю. В решении должно быть указано подлежащее регистрации вещное право и указан объект с описанием и характеристиками, позволяющими точно его идентифицировать.
Учредительные документы и доверенность на представительство, если в качестве заявителя выступает юридическое лицо.
Технический план объекта, если ранее он не был учтен в кадастре недвижимости.
Квитанция об уплате государственной пошлины. Заявитель не обязан предоставлять этот документ, поскольку информация о прохождении платежа должна отражаться в специальной информационной системе. При отсутствии такой информации о платеже документы будут возвращены без рассмотрения по прошествии 10-дневного срока с момента их подачи.
Документы подаются в оригиналах и копиях. Подлинники возвращаются соискателю после завершения процедуры регистрации.
Пошлина и заявление
Согласно Налоговому кодексу Российской Федерации размер платежа за государственную операцию зависит статуса правообладателя:
Заявление о государственной регистрации установленного образца формируется специалистом, осуществляющим прием документов.
Подача документов
Представить документы на государственную регистрацию в настоящее время можно, обратившись в любое отделение многофункционального центра. Есть также возможность подать соответствующее заявление при помощи портала государственных услуг Росреестра.
Кроме того, все документы могут быть направлены в орган регистрации почтой. Однако в этом случае подлинность подписи заявителя на заявлении должна быть заверена нотариусом.
По истечении установленного законом срока регистрации (5-12 рабочих дней) заявитель уведомляется о проведенной регистрации либо о приостановлении ее осуществления с указанием причин.
Когда могут отказать или приостановить?
Также орган регистрации может приостановить рассмотрение заявления в следующих случаях:
Купил квартиру больше 20 лет назад, а право собственности зарегистрировал только сейчас
Я приобрел квартиру по договору купли-продажи в июне 1998 года. Договор зарегистрировали в БТИ. В 2020 году решил эту квартиру продать. Для этого пришлось ставить ее на кадастровый учет через риелторов, после чего появилась запись в ЕГРП.
Теперь мне говорят, что раз квартиру поставили на учет как мою собственность в 2020 году, то, чтобы ее продать, мне надо ждать пять лет. Иначе придется платить налог с продажи.
Но ведь я владею квартирой уже 22 года. Разве это не право собственности? Что делать?
В вашем случае налог платить не нужно. Путаница возникает из-за того, что единый государственный реестр и вообще институт общей государственной регистрации прав на недвижимое имущество существовал далеко не всегда. Первый закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним был принят 21 июля 1997 года. А вступил в силу 31 января 1998 года. С этого момента начался переходный период в сфере регистрации прав на недвижимость, который завершился только 1 января 2000 года.
Объясню подробнее, как во всем разобраться и какие проблемы могут встретиться, если вы подписывали договор в переходный период.
Договор купли-продажи заключен до 31 января 1998 года
Если попытаться максимально упростить, то в мире существуют две системы учета прав на недвижимость: регистрация документов и регистрация прав — титулов. В системе учета, построенной на регистрации документов, государство регистрирует только сделку, а в реестр недвижимости вносится запись о договоре.
Такая система действовала в России до 1998 года. Тогда в регионах договоры в основном регистрировали органы БТИ. То есть вы подписывали договор, а специально уполномоченные лица ставили условный штампик: «Зарегистрировано». Доказательством, что вы обладаете правом собственности, была только ваша бумага со штампиком. Государство за вашу сделку не отвечало никак, а лишь регистрировало факт ее совершения.
После 1998 года мы перешли на другую систему, основа которой — регистрация права, то есть титула. Регистрируется переход прав от одного лица к другому, и эти записи хранятся все в одном месте — государственном реестре. Запись о зарегистрированном праве в Росреестре — это гарантия наличия прав у продавца. Вы можете запросить в Росреестре сведения из ЕГРП и понять, владеет продавец квартирой или нет. В государствах с другой системой подтвердить это нельзя.
Но это я сильно упростил. На самом деле все намного сложнее. Существует множество классификаций систем, этот вопрос изучается теоретиками права сотни лет, и до сих пор нет единого мнения о том, какая система лучше.
Закон 1998 года установил, что право собственности, которое человек получил до того, как новый закон стал действовать, считается приобретенным без государственной регистрации. А если собственник хочет, он может его подтвердить, зарегистрировав в реестре. Но это необязательно. Если в вашем регионе действовала своя система регистрации договоров, то она тоже признавалась законной, а регистрация в новом реестре прав производилась по желанию.
Так что, если вы купили квартиру до 31 января 1998 года, ваш договор и ваши права признаются возникшими независимо от того, когда они учтены в Росреестре — 22 года назад или только сейчас. Учет только подтверждает наличие ранее возникших прав. Дата, когда вы поставили квартиру на кадастровый учет и ей присвоили регистрационную запись в ЕГРП, на срок владения недвижимостью не влияет. В том числе для целей налогообложения. Когда купили, тогда и стали собственником, и неважно, в какой период вы уведомили Росреестр о наличии своих прав. Платить налог и подавать декларацию не надо.
Как я через суд получил право собственности на квартиру в новостройке
Путешествие читателя Т—Ж в бюрократический ад
Этот текст написал читатель в Сообществе Т—Ж. Бережно отредактировано и оформлено по стандартам редакции.
Застройщик моего ЖК не поставил дом и квартиры в нем на кадастровый учет.
Дом был введен в эксплуатацию частично — жилая часть без коммерческой недвижимости на первых двух этажах. Я не знал, что такое бывает, и не знал, чем это может обернуться.
Дом построен, и в нем можно жить, но ни прописаться, ни продать квартиру после подписания акта приема-передачи жильцы не могут. Невозможно зарегистрировать право собственности на квартиру в доме, который не поставлен на кадастровый учет и введен в эксплуатацию не полностью.
С чего все начиналось
Мы покупали квартиру на этапе строительства в 2015 году. Сдача по ДДУ планировалась на лето 2016 года. Но потом сроки постоянно смещались, и строительство затягивалось. Как оказалось, у некоторых дольщиков по договору дата сдачи стояла и вовсе на начало 2016 года, а у кого-то даже раньше. Люди начали подавать в суд, чтобы получить с застройщика неустойку за просрочку сроков сдачи. Кто-то успел вернуть свои деньги, но жильцы, которые получили исполнительные листы в 2017 году, столкнулись с тем, что на счете застройщика не было денег. Такой пришел ответ из банка.
В этот момент стало понятно, что дела идут не очень хорошо. Впоследствии застройщик обвинял дольщиков в том, что из-за большого количества исков с его счета снимаются деньги и поэтому строительство затянется еще сильнее. Потом в компании заявили, что иски дольщиков провоцируют банкротство.
В итоге застройщик сказал, что у него нет денег, чтобы достроить нежилые помещения на первом и втором этажах, а пока они не будут достроены, дом не поставят на кадастровый учет. На этом моменте стало окончательно понятно, что ничего они не собираются делать. Из-за просрочки в постройке дома переезд пришлось отложить на год — приходилось снимать квартиру и одновременно гасить ипотеку, что в планы не входило и повлекло дополнительные расходы.
Когда все уже поняли, что застройщик собирается банкротиться, а не достраивать дом и ставить его на кадастровый учет, в группе жильцов в «Вотсапе» появились сообщения о том, что в случае банкротства наши квартиры могут отобрать. Даже те, что уже приняты по акту приемки. Поэтому нужно торопиться с получением права собственности через суд. Все обращения в прокуратуру и городские власти заканчивались отписками типа «дом будет поставлен на учет, когда будет достроен» и «обращайтесь в суд, если вам нужно срочно право собственности».
Как победить выгорание
Почему я не стал прибегать к услугам юристов
В чате жильцов то и дело возникали предложения от юристов, которые были готовы заняться подготовкой документов в суд и ведением дела. Стоимость услуг юристов начиналась от 20—30 тысяч рублей на человека. При этом все документы нужно было собирать самому.
Суд по вопросам жилья — дело довольно затратное как по времени, так и по финансам. Нужно собрать справки и документы — чаще всего за все это надо платить, а также уплатить госпошлину в суд. Она рассчитывается исходя из стоимости квартиры на сайте суда. Я выбирал пункт «Подача искового заявления имущественного характера, подлежащего оценке».
Как-то раз в чате жильцов дома сосед написал, что сам занимался судебными делами, ходил на суд, выиграл его и зарегистрировал право собственности, и если есть вопросы, он может подсказать, как это все осуществить без участия юристов. Я решил попробовать пройти этот путь, раз другие смогли. И заодно сэкономить.
Я скринил все важные сообщения в чате, связанные с судами и документами, потом составил список действий, которые мне нужно делать. Это очень облегчило дальнейшие шаги.
Подготовка документов
Для подачи иска в суд нужно было собрать кучу документов. Больше всего я боялся, что, например, суд отклонит иск из-за ошибок. И госпошлину придется платить заново.
Я снял копии документов и именно их направлял в суд — кроме копий, заверенных печатью застройщика. Как потом выяснилось на встрече с судьей, она сама заверяет копии после того, как ей предоставят оригиналы. Так даже лучше: если что-то вдруг потеряется, оригиналы останутся у вас. Тем более документы, которые я приложил к иску, подшиваются в дело и уже не возвращаются.
Мне нужно было доказать при помощи документов, что я пользуюсь квартирой, заплатил за нее и все такое.
Исковое заявление. Всего сделал пять экземпляров: один иск в суд, два для застройщика, два для Росреестра, можно еще для себя один распечатать. Застройщик и Росреестр забирают один экземпляр заявления себе, а на другом ставят отметку о вручении и возвращают. Дальше я отправляю документы с отметкой в суд.
Копии документов. Либо заверенные печатью и подписью застройщика, либо просто копии, которые потом заверяет судья при предъявлении оригиналов. Вот какие документы нужны:
Копии документов, заверенные застройщиком. К ним относятся:
Составление иска и сбор недостающих документов
Один из соседей прислал мне на почту свой иск в вордовском формате, пояснил некоторые моменты и сказал, что в случае вопросов можно к нему обращаться. Я взял его файл и исправил данные на свои. Но этот человек покупал квартиру по ДДУ, а не по договору уступки, как я. Поэтому я решил, что в иске надо это тоже указать. Я вспомнил, что у меня уже есть иск, который мы подавали, когда взыскивали с застройщика за просрочку сдачи квартиры, и переписал оттуда абзац с отсылками на договор уступки.
Как сказал сосед, на какие документы ссылаемся в тексте иска, те документы и предоставляем. Частично текст иска повторял содержание договора долевого участия в строительстве и договора уступки. В иске я указал причины, по которым не могу оформить собственность, и попросил признать за мной право на это, а также взыскать с застройщика уплаченную госпошлину, которую выплачивать мне никто, конечно, не будет.
Далее мне нужно было получить документы, которых у меня еще не было:
Спустя три дня мне сообщили, что документы готовы. Думал, что будет дольше, как это обычно бывает.
Отказ в регистрации. От соседей я узнал, что для подачи материалов в МФЦ нужно получить документы от застройщика: письмо о невозможности поставить дом на учет, акт ввода в эксплуатацию, акт о присвоении адреса, уведомление об уступке, разрешение на строительство, акт приемки, копию ДДУ. Я заранее позвонил в офис строительной компании, мне подготовили документы, и я их забрал.
Итак, я подготовил документы для похода в МФЦ:
Заверенные застройщиком копии:
У меня взяли только оригиналы договора уступки и акта приемки. По поводу остальных документов сказали, что они понадобятся, только когда будет решение суда и технический план на компакт-диске.
Через неделю я забрал выписку. В ней было сказано: «Сведения о запрашиваемом объекте отсутствуют». Дальше я решил доделать иск, подписать его, отнести застройщику и отправить документы в суд. В это время уже появились первые сообщения о надвигающемся карантине.
Приостановка из-за пандемии
Затем начались события, связанные с пандемией, поэтому суд не работал. В общем, я тормознул процесс, потому что не понимал, когда можно будет нормально перемещаться по городу и вообще что будет дальше.
В середине мая режим самоизоляции смягчился, число заболевших начало уменьшаться. Я сходил в МФЦ, где мне вернули мои документы вместе с отказом в регистрации. Сначала дело приостановили: давали время на устранение недочетов. Если их все-таки не исправляют, то через два месяца происходит отказ и документы возвращают. Соответственно, теряете деньги за госпошлину.
Я испугался и подумал, что все-таки что-то сделал неверно. Но вскоре мне позвонил помощник судьи и сказал, что в деле не хватает еще одного экземпляра иска с отметкой о вручении, которую должен был поставить Росреестр, так как это тоже участник процесса в качестве третьего лица.
Собеседование перед заседанием. Через несколько дней статус моего обращения на сайте суда обновился, он гласил: «Иск принят к производству». Затем поменялся на «Подготовка дела (собеседование)». Мне прислали смс, где меня вызывали в суд в качестве истца. Я подумал, что это уже заседание, но это была ознакомительная встреча.
В середине июля я явился в суд. Охрана измерила температуру, проверила смс, записала данные, проконтролировала, чтобы я надел маску, и я пошел в кабинет. Там на двери висел распечатанный список дел, назначенных на эту дату. Я сообщил секретарю, по какому я делу, дождался, когда меня пригласят, и зашел к судье.
День суда
Накануне мне позвонила помощница судьи, чтобы сообщить, что в назначенный день заседания не будет. Судья ушла то ли на больничный, то ли в отпуск, я так и не понял. Через неделю мне позвонили и сказали, что заседание перенесли еще на полтора месяца.
Особой радости по этому поводу у меня не было. Я осознавал, что пройден еще один этап, но дело не закончено, так как мне предстояло сдать документы в МФЦ и получить выписку. Я не спешил радоваться, потому что был уже научен опытом и понимал: выигранный суд не гарантирует, что вы получите то, что нужно.
Так, например, я радовался после выигранного дела о просрочке сроков сдачи. Сумма была чуть больше 300 тысяч рублей, из которых я не получил ничего, так как у застройщика был пустой счет. Потом я отнес исполнительный лист судебным приставам, которые должны были найти возможность что-то взыскать с застройщика, но они лишь изредка присылали мне письма о том, что есть у компании. Например, у них есть какой-то станок, который весит 300 кг, и я должен был каким-то образом его реализовать, чтобы компенсировать часть денег. Помимо прочего, станок еще нужно было сначала выкупить у приставов или заплатить какую-то пошлину, но я бы все равно не стал этим заниматься. Что мне делать с этими станками? Как их перевозить, хранить, продавать? Вдруг они вообще сломанные, да и сколько они на самом деле стоят, я понятия не имею.
После заседания судья сказала, что теперь я должен дождаться вступления решения суда в законную силу, что обычно происходит в течение месяца. Затем нужно заказать три экземпляра решения с отметкой о вступлении в силу и идти с ними в МФЦ подавать заявление на регистрацию прав.
Регистрация права собственности на основании решения суда
Прошел ровно месяц с момента заседания. Я отправил через ГАС «Правосудие» заявку на выдачу экземпляров решения суда, ведь все по той же причине — из-за коронавируса — прийти в суд за копиями было нельзя. Через две недели я получил письмо: три экземпляра решения суда с отметкой о вступлении в законную силу.
Теперь мне нужно было получить технический план на диске, а уже после — вновь подавать документы в МФЦ на регистрацию права собственности.
Технический план. Я начал поиск кадастрового инженера. Из обсуждений в чате жильцов я узнал, что у Росреестра изменилась программа и с 2019 года нельзя поставить на учет квартиру отдельно от всего здания. Причина: невозможно создать технический план без данных о кадастровом номере дома — программа не позволяет это сделать. В том же чате мне посоветовали кадастрового инженера, который уже сделал несколько подобных планов для жильцов дома, и у них все получилось.
Документы в МФЦ кое-как приняли. Проблема была именно из-за технического плана, но потом подошла другая сотрудница и помогла своим коллегам отправить документы. Пообещали, что через пару недель все будет готово. Еще минус 2100 Р на госпошлину.
Итоги
Наступил декабрь 2020 года. Мне позвонили из МФЦ и сообщили, что все можно забрать. Я не верил, что все нормально. Думал, что опять будет отказ из-за неверного техплана и все придется делать заново. А мне выдали выписку из реестра недвижимости, где были указаны сведения о собственнике — мои ФИО.
Итого на получение права собственности ушел почти год. Можно было, конечно, справиться и быстрее, если бы не было карантина и переносов заседаний, а также если бы я не впадал в апатию в процессе бюрократических процедур. Но в итоге я брал себя в руки и продолжал. Теперь квартира полностью моя.
Суд признал право собственности на квартиру что делать дальше
Право собственности на недвижимость, установленное на основании решения суда, должно быть зарегистрировано. Если сведений об объекте, в отношении которого установлено право, нет в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), то одновременно проводится и кадастровый учет этого объекта недвижимости.
Для регистрации права собственности необходимо подать заявление, подготовить необходимые документы (в их числе должно быть решение суда, вступившее в законную силу) и уплатить государственную пошлину. При отсутствии оснований для приостановления право собственности будет зарегистрировано в установленный законом срок. В подтверждение выдается выписка из ЕГРН.
По общему правилу государственная регистрация проводится в заявительном порядке. Поэтому обратиться за регистрацией права собственности по решению суда необходимо самому лицу, у которого возникает право собственности на объект недвижимого имущества.
Если сведений об объекте недвижимости, в отношении которого установлены права, нет в ЕГРН, то необходимо обратиться и за кадастровым учетом этого объекта. Это объясняется тем, что государственная регистрация права без кадастрового учета может быть проведена только при условии наличия в ЕГРН сведений об объекте недвижимости.
Для государственной регистрации права на основании решения суда потребуются следующие документы:
1. Решение суда, вступившее в законную силу. Оно представляется в виде копии в одном экземпляре;
2. Доверенность и иные документы, подтверждающие полномочия и личность представителя. Такие документы представляются в двух экземплярах, один из которых должен быть подлинным.
Если одновременно проводится государственная регистрация права собственности на объект недвижимости, установленного решением суда, и кадастровый учет этого объекта, то дополнительно потребуются:
1. межевой план, если объектом недвижимости является земельный участок;
При государственной регистрации прав на недвижимость по решению суда государственная пошлина уплачивается в общих размерах, предусмотренных для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации.
Документы для регистрации права собственности на недвижимость, установленного решением суда, подаются в общем порядке, предусмотренном для государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним. Государственная регистрация права собственности на основании решения суда подтверждается выпиской из ЕГРН.