суд признал сделку ничтожной
Суд признал сделку ничтожной
(см. текст в предыдущей редакции)
1. Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
2. Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.
Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.
Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.
3. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.
Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.
4. Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.
5. Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.
Признание сделки недействительной
Если сделка противоречит действующим нормам права, закрепленным в законах и подзаконных актах, она недействительна. Недействительные сделки бывают ничтожными и оспоримыми. Ничтожные сделки недействительны, независимо от признания их таковыми судом. Оспоримые сделки признаются недействительными по решению суда.
Примеры и различия ничтожных и оспоримых сделок
Ничтожные сделки недействительны сами по себе и не требуют признания их таковыми через суд. Примеры ничтожных сделок:
Также ничтожные сделки бывают мнимыми и притворными (ст. 170 ГК РФ). Мнимые — это те, которые совершаются лишь для вида, а притворные — с целью прикрыть другую сделку.
Пример мнимой сделки: должник, не желая лишиться своего имущества переоформляет его на родственников, заключая договор дарения. При этом фактической передачи недвижимости не происходит: он продолжает проживать в «подаренной» квартире, платит за нее налоги и коммунальные платежи.
Пример притворной сделки: недвижимость передается якобы по договору дарения, то есть безвозмездно, а фактически продавец получает от покупателя деньги, или в договоре купли-продажи недвижимости указана меньшая цена, а по факту уплачена большая.
Притворная сделка ничтожна, а та сделка, которую она прикрывала — действительна.
Оспоримые сделки требуют доказательств, чтобы их признали таковыми. Оспоримость — это возможность признать сделку недействительной.
Например, если сделку заключил несовершеннолетний ребенок 17 лет, но ранее он был признан полностью дееспособным (эмансипация), тогда нужно будет в качестве доказательств предоставить соответствующее решение суда. Или сделка была совершена под угрозой, с применением обмана или насилия. Здесь также нужно доказывать в суде, что имели место эти факты.
Чтобы понять, оспоримая сделка или ничтожная, нужно читать в законе. Если прямо указано, что сделка является недействительной, значит это ничтожная сделка. Если же указано, что сделка может быть признана недействительной судом, то такая сделка оспоримая.
Порядок заявления требований по недействительным сделкам
Признать сделку недействительной и применить последствия ее недействительности может суд, соответственно нужно подать исковое заявление в пределах срока исковой давности.
Для ничтожных сделок в мотивировочной части иска указывается требование: применить последствия недействительности сделки. Требование о признании ничтожной сделки недействительной не обязательно, так как она ничтожна. Но суд может по своей инициативе признать ее недействительной и указать это в решении.
В случаях с оспоримыми сделками в иске заявляются два требования:
Физлицам обращаться нужно в районный суд. Госпошлина согласно п. 2, ч. 1 ст. 333.21 НК РФ составляет 6000 рублей.
Разъяснения применения судами некоторых положений гражданского кодекса, в том числе в части признания сделок недействительными и применении последствий недействительности сделок содержится в Постановлении Пленума Верховного суда РФ от 23.06.2015 №25.
Сроки обращения в суд по недействительным сделкам
Подать исковое заявление о применении последствий ничтожной сделки можно в течение трех лет после того, как началось исполнение этой сделки. Такой порядок установлен, если в суд обращается лицо, являющееся участником сделки.
Если же в суд обращается третье лицо, которое не является участником сделки, то трехлетний срок начинает отсчитываться с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. Здесь нужно учитывать, что срок исковой давности в этом случае не может превышать десять лет.
Что же касается оспоримых сделок, то исковое заявление о признании такой сделки недействительной, а также о применении последствий ее недействительности можно подать в течение одного года.
Сроки исковой давности по недействительным сделкам регламентированы ст. 181 ГК РФ.
Основания недействительности сделок
Сделки недействительны или могут быть признаны таковыми судом по следующим основаниям:
Нарушение формы — например, несоблюдение требований о нотариальном заверении договора, или его государственной регистрации.
Нарушение содержания — если содержание сделки противоречит основам правопорядка и нравственности, например, мнимые или притворные сделки.
Нарушение воли — если сделка заключалась не по доброй воле ее участников или хотя бы одного из них, или если внутренняя воля сформировалась неправильно, например, под угрозой или обманным путем.
Нарушение субъектного состава — участники сделки не имели право на ее совершение, например, сделка совершена недееспособным лицом или при ее совершении превышены полномочия и т. д.
Последствия недействительности сделок
Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не предусматривает наступления юридических последствий, кроме тех, что связаны с ее недействительностью. Считается, что лицо действовало недобросовестно, если знало об основаниях недействительности сделки.
Все полученное в результате недействительной сделки стороны обязаны возвратить друг другу, а в случае если сделать это невозможно, например имущество, полученное в результате недействительной сделки, уже продано, возместить другой стороне его стоимость.
Пример с брачным контрактом: если договор и какие-то его отдельные пункты признаны недействительными, то супруги обязаны вернуть друг другу все имущество, которое получили в результате соблюдения этого контракта.
Важно учитывать, что суд вправе не применять последствия недействительности сделки, если они будут противоречить основам правопорядка и нравственности. Например, если по тому же брачному договору один из супругов окажется в крайне неблагоприятном положении.
В чем разница применения последствий недействительности сделки с расторжением договора
Не следует путать расторжение с признанием договора недействительным и применение последствий недействительности сделки. Договор может быть изменен или расторгнут не только в силу его недействительности, но и по соглашению сторон или по решению суда.
В случае расторжения или изменения условий договора стороны не вправе требовать друг от друга вернуть то, что получили в период действия договора. А решение суда или соглашение о расторжении или изменении условий договора начинает действовать с момента его вступления в силу или подписания соответственно.
Вернемся к примеру с брачным договором, выше рассмотрен случай признания его недействительным и возвратом имущества.
Если же, например, супруги по собственному желанию решат расторгнуть договор, то его действие прекратится только после его расторжения. Имущество, полученное в период его действия, возвращать друг другу будет не нужно. А вот на имущество, которое они приобретут в будущем, условия расторгнутого договора действовать уже не будут.
Поэтому, чтобы определить с каким иском обращаться в суд: о признании сделки недействительной или о расторжении или изменении договора, следует исходить из понимания правовых последствий.
Примеры распространенных рискованных сделок
Примеры самых распространенных сценариев рискованных сделок в сфере операций с недвижимостью. Когда стоит насторожиться и на что обратить внимание и проверить правовое соответствие:
Как обезопасить себя от ненадежной сделки
Чтобы избежать неприятностей при совершении сделок с недвижимостью и других видов сделок, обезопасить себя от ненадежной сделки, следует скрупулезно проверять все предоставленные документы. При возникновении сомнений делать запросы в соответствующие государственные инстанции или обратиться к специалисту.
Для совершения безопасных сделок с недвижимостью лучше действовать через риелтора. При заключении других сделок, требующих особых знаний в области права, целесообразно обратиться к юристу или адвокату.
Последствия и условия признания договора недействительным
Основания оспоримости договора и ничтожности сделки
В Гражданском кодексе перечислены причины признания договора недействительным. Оспорить его можно в следующих случаях:
Ничтожность не требует установления этого обстоятельства судом. Основания признания договора ничтожным с момента его заключения — это совершение сделки:
Процедура
Право на признание сделки недействительной ГК РФ предоставляет только суду, который выносит соответствующее решение по заявлению пострадавшей стороны или иных заинтересованных лиц. В зависимости от подведомственности, такие дела рассматриваются судами общей юрисдикции либо арбитражным судом. Требование о признании недействительной ничтожной сделки также может быть предъявлено стороной соглашения, а в предусмотренных законом случаях и иным лицом. Заявление направляется в суд по месту жительства (для граждан) или месту нахождения (для юридических лиц) ответчика в целях восстановления нарушенных прав другой стороны или иных лиц.
Законом установлено, что заявление о недействительности не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо само действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения соглашения давало основание другим лицам считать его действительным.
Последствия
Судебная практика
Из всего многообразия оснований для недействительности сделок можно выделить два основания, по которым чаще всего подаются иски в суд.
Для граждан — это оспаривание отчуждения имущества обиженными родственниками, утверждающими, что гражданин на момент заключения договора был не способен понимать значение своих действий или руководить ими, либо оспаривание по этому основанию завещаний, составленных наследодателем в период, когда он страдал каким-либо заболеванием. Однако судебная практика исходит из того, что наличие заболевания, даже психического расстройства, само по себе не является основанием для того, чтобы посчитать дарение или завещание недействительным. Необходимо, чтобы сторона, оспаривающая дарственную или завещание, доказала, что даритель или завещатель в момент подписания документов не понимал значения своих действий или не мог ими руководить.
Для юридических лиц достаточно распространено признание сделки ничтожной, когда она совершена с целью причинения вреда кредиторам при банкротстве либо направлена на вывод средств при корпоративных основаниях.
По сложившейся арбитражной практике в таких случаях признать договор недействительным можно лишь в том случае, если он реально нарушает права заявителей. Обратите внимание, что заключить мировое соглашение о признании договора недействительным после подачи заявления в суд не получится. Суд у вас его просто не примет, так как стороны не обладают правом принимать решение о недействительности договора, это является прерогативой суда.
Четыре дела о недействительных сделках
В законе нет такого понятия, как «отмена сделки». Зато есть понятие недействительной сделки, и когда суд признает сделку недействительной, он ее отменяет. Тогда у сторон больше нет обязательств, а товары и деньги иногда нужно вернуть назад.
Ничтожные и оспоримые сделки
В законе есть три вида сделок: ничтожная, оспоримая и недействительная сделка. Чем они отличаются:
Главное отличие ничтожной сделки — она не имеет юридической силы уже в тот момент, когда подписывают договор. Чтобы доказать это, суд не нужен. Любая из сторон, налоговая или прокуратура могут сами понять, что сделка ничтожная. Пример такой сделки:
Компания «Листопад» покупает у Аркадия автомобиль. Лично они не встречаются, обмениваются документами по почте. Через неделю выясняется, что Аркадию 13 лет. Несовершеннолетний не может заключать сделки, поэтому она считается ничтожной и отменяется без суда. Стыдно, «Листопад».
Все причины, по которым суд может отменить сделку, есть в Гражданском кодексе. Об этом ниже.
Почему сделку могут признать недействительной
Есть несколько причин, по которым суд может признать сделку недействительной:
У ресторанной франшизы «Бургер-мама» есть устав с таким пунктом: цель компании — предпринимательская деятельность в отрасли общественного питания, а именно приготовление и продажа сочных бургеров.
Если кассир в одном из заведений начнет продавать пылесосы с логотипом ресторана, франчайзи сможет оспорить эти сделки в суде, потому что продажа пылесосов противоречит цели компании.
Хозяину точки будет дешевле потратиться на суд, чем платить штраф владельцу франшизы и восстанавливать репутацию бренда.
Если сделка подходит под причины из закона, осталось обратиться в суд.
Дело 1. Недействительный договор аренды земли 👎
Если условия сделки противоречат законам или правовым актам, она считается оспоримой. Это значит, что одна из сторон вправе обратиться в суд и попросить отменить сделку.
Компания «Приволжскдорстрой» арендовала земельный участок у городской администрации. В договоре была указана цель аренды — разработка недр. После заключения договора компания начала на участке добычу полезных ископаемых. В это же время в суд обратился заместитель прокурора и попросил:
Суд признал договор аренды недействительным, обязал компанию вернуть участок городу и оплатить пошлину — 6000 рублей.
Дело 2. Отмена продажи машины компании 👎
Когда суд признает компанию банкротом, ей назначают конкурсного управляющего. Он изучает сделки за последний год и ищет те, которые можно признать недействительными.
Мнимые и притворные сделки — статья 170 Гражданского кодекса
Цель управляющего — признать часть сделок недействительными и вернуть деньги или имущество компании, чтобы та могла расплатиться с долгами. Это могут быть крупные сделки, которые не были оформлены по правилам, притворные или мнимые сделки.
Крупная сделка для ООО
Цель притворной сделки — прикрыть другую сделку. Так учредители пытаются сохранить машины, оборудование и недвижимость при банкротстве, когда других вариантов сохранить имущество нет.
Если суд решит, что сделка была мнимой или притворной, он признает ее недействительной. В некоторых случаях суд обяжет участников сделки вернуть всё, что они получили.
В сентябре 2016 года компания «Геобуркум» обратилась в суд с требованием признать «Бетон Урала» банкротом. Сразу после этого «Бетон Урала» продал машину «Тойота» другой компании — «Уралрегстрою», а та через пару недель перепродала ее Матвееву Г. В. Если бы не эта цепочка сделок, машину пришлось бы отдать за долги.
Через восемь месяцев суд объявил компанию банкротом и назначил конкурсного управляющего. Управляющий проанализировал сделки компании и решил, что продажа машины — это притворная сделка, которая прикрывает безвозмездный вывод активов компании.
Он обратился в суд с просьбой признать недействительной продажу машины, которая принадлежала «Бетону Урала», и вернуть ее для оплаты долгов компании.
Суд согласился с управляющим и обязал Матвеева Г. В. вернуть машину компании.
Дело 3. Притворный агентский договор 👎
В этом деле один из учредителей ООО заключил агентский договор, чтобы выкупить часть имущества обанкротившейся компании.
ИП Вольсков заключил агентский договор с «Бёртид финанс лимитед», которая от его имени выкупила на торгах долю в строящемся доме. Дом принадлежал компании «Аметист».
Компания «Аметист» обратилась в суд с просьбой признать агентский договор и покупку доли недействительной, а затем вернуть долю компании. Истец настаивал, что агентский договор — это притворная сделка, чтобы прикрыть выход ИП Вольскова из ООО.
Суд согласился с «Аметистом», потому что:
Суд признал агентский договор недействительным и отменил сделку между «Аметистом» и ИП Вольским.
Дело 4. Отмена договора переуступки долга 👎
Переуступать чужие долги можно, но только если это не единственный вариант вернуть свой долг.
Компания «СК Партнер» была должна деньги ИП Багровой, а компания «Ока стройсервис» была должна «СК Партнер». В идеальном мире было бы так: «Ока стройсервис» возвращает долг «СК Партнер», а «СК Партнер» расплачивается с ИП Багровой.
Но когда суд выдал «СК Партнер» исполнительный лист, по которому компания могла получить долг от «Ока стройсервис», директор «СК Партнер», Беззубов К. В., не стал взыскивать деньги. Вместо этого он заключил договор переуступки требования между «СК Партнер» и самим собой. И получилось, что у компании денег нет, поэтому отдать долг ИП Багровой она не может.
ИП Багрова обратилась в суд с просьбой признать договор переуступки недействительным, потому что:
Гражданский кодекс не допускает сделки, единственная цель которых — навредить другому лицу. А раз сделка противоречит Гражданскому кодексу, суд решил признать ее недействительной.
Это значит, что «СК Партнер» получит долг от «Ока стройсервис» и вернет деньги ИП Багровой.
Кредит для бизнеса под залог квартиры до 10млн₽
До 5 лет, от 11% годовых с возобновляемой кредитной линией
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
О суде
Вопросы квалификации незаключенной и недействительной сделки. Форма и государственная регистрация сделок
На основании статьи 432 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Следовательно, при отсутствии в договоре существенных условий он не считается заключенным.
Многие ученые исходят из того, что незаключенные договоры не являются недействительными, составляют самостоятельную группу сделок, к которым применяются нормы о неосновательном обогащении*(2).
Единого подхода к вопросу о том, следует ли признавать договор, в котором отсутствует соглашение по всем существенным условиям, незаключенным или недействительным, судебно-арбитражной практикой не выработано.
При указанных обстоятельствах подходы судов к разрешению споров различны.
По одним делам суд, соглашаясь с доводами о том, что договор не считается заключенным ввиду отсутствия в нем существенных условий, государственной регистрации, а также, что договор является ничтожным ввиду нарушений закона (статьи 20 Федерального закона «О сельскохозяйственной кооперации», статей 607, 608, 615 ГК РФ), признает его недействительным (ничтожным).
По другим делам договор признается незаключенным со ссылкой на то, что, поскольку он не считается заключенным, основания для признания его недействительным отсутствуют. Изложенный подход соответствует высказанному в литературе мнению: понятие «незаключенность» шире понятия «недействительность». Несостоявшаяся сделка не может быть недействительной, так как представляет собой правовое «ничто» и вообще сделкой не является. Поэтому при наличии оснований для признания договора и незаключенным, и недействительным суду следует ограничиться признанием сделки незаключенной. Однако, как свидетельствует судебно-арбитражная практика, при признании сделки только незаключенной складывается ситуация, когда по исполненной сделке, не прошедшей государственную регистрацию, не содержащей существенные условия и одновременно не соответствующей требованиям закона (по основаниям ничтожности), по истечении трехлетнего срока исковой давности следует отказывать в применении реституции.
В то же время при применении одинаковых правовых последствий вопрос о выделении в самостоятельную группу незаключенных сделок по таким основаниям, как отсутствие государственной регистрации и несогласование существенных условий договора, в судебной практике утрачивает значение.
В судебной практике есть и споры, связанные с применением норм, регулирующих форму сделки и последствия ее несоблюдения (статья 160 ГК РФ).
ОАО «Брюховецкий элеватор» обратилось в арбитражный суд с требованием о применении последствий недействительности ничтожной сделки по дарению истцом ЗАО «Фирма «Соя»» 2214 акций ЗАО «Соя-1» и понуждении ЗАО «Фирма «Соя»» возвратить названные акции. Требование обосновано ссылкой на следующие обстоятельства. Истец совместно с ответчиком выступил учредителем ЗАО «Фирма «Соя-1″». При этом в обмен на имущественные вклады ОАО «Брюховецкий элеватор» получило 3000 обыкновенных акций ЗАО «Фирма «Соя-1″» номинальной стоимостью 10 000 (неденоминированных) руб., а ЗАО «Фирма «Соя»» получило 6 000 обыкновенных акций. На общем собрании акционеров ЗАО «Фирма «Соя-1″» утвержден новый устав этого акционерного общества и принято решение об увеличении уставного капитала за счет добавочного капитала путем увеличения номинальной стоимости акций, а также о перераспределении акций между акционерами в связи с переоценкой вкладов. ОАО «Брюховецкий элеватор» и ЗАО «Фирма «Соя»» признаны владельцами, соответственно, 786 и 8 214 акций, что было отражено в уставе ЗАО «Фирма «Соя-1″». Интересы учредителей на собрании представляли их руководители. На основании решений собрания акционеров внесены соответствующие записи в реестр акционеров. Возражая против иска, ответчик ссылался на то, что соглашение о перераспределении акций не является сделкой. Эту ссылку Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа признал неосновательной, поскольку решение о перераспределении акций по существу является сделкой, совершенной в устной форме (статья 159 ГК РФ). Тем самым не соблюдена письменная форма сделки, установленная статьей 160 ГК РФ и Временным положением о ведении реестра владельцев именных ценных бумаг. Согласно статье 162 ГК РФ несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства и не влечет недействительность сделки, за исключением случаев, когда это прямо предусмотрено законом. Соглашение о перераспределении акций выражено в совместном решении руководителей ОАО «Брюховецкий элеватор» и ЗАО «Фирма «Соя»», т.е. лиц, полномочных совершать такие сделки в силу статьи 53 ГК РФ. Заключение указанного соглашения подтверждается письменными доказательствами: протоколом собрания от 27.04.96 и уставом ЗАО «Фирма «Соя-1″».
В практике окружного суда возникал и вопрос о том, является ли акт судебного пристава-исполнителя по передаче имущества должника взыскателю в связи с признанием торгов несостоявшимися ненормативным актом либо он имеет природу сделки?
В юридической литературе высказаны мнения о том, что такой акт имеет природу сделки и в силу статьи 218 ГК РФ может являться основанием возникновения права собственности при установлении законности этой сделки*(4). Такого же мнения придерживается и Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Споры, связанные с последствиями несоблюдения нотариальной формы сделки, в арбитражной практике встречаются редко. Это обусловлено тем, что названная форма в силу закона в отношениях с участием юридических лиц, как правило, не является обязательной.
Суд округа рассматривал дела, по которым нотариальное удостоверение сделки предусматривалось соглашением сторон. Однако в последующем одна из сторон (продавец) уклонялась от удостоверения, в связи с чем другая сторона (покупатель) заявляла иск о признании договора действительным на основании пункта 2 статьи 165 ГК РФ. При рассмотрении указанной группы споров суды ограничивались установлением обстоятельств, связанных с уклонением стороны от нотариального оформления сделки, и не исследовали все условия, влияющие на действительность сделки.
Между тем договор может быть в судебном порядке признан действительным при условии соответствия законодательству всех его условий. Особенностью рассмотренных дел являлось то, что у продавца отсутствовали правоустанавливающие документы на отчуждаемое имущество (недвижимость). При продаже недвижимости продавец должен доказать, что его право собственности на объект недвижимости возникло вследствие первоначальных или производных оснований приобретения права собственности, а предмет договора до его заключения являлся объектом гражданского оборота. Однако в материалах дела отсутствовали доказательства того, что спорное здание в соответствии со статьей 218 ГК РФ было возведено или приобретено продавцом в установленном законодательством порядке, правоустанавливающих документов на земельный участок под строением не имелось. При указанных обстоятельствах кассационная инстанция отменяла принятые судебные акты и отказывала в иске.
Приведенный пример показывает, что если судебное исследование будет ограничено лишь установлением обстоятельств, связанных с уклонением от нотариального удостоверения сделки, то подобные судебные решения начнут использовать недобросовестные стороны, не имеющие прав на имущество, являющееся предметом сделки. Так, по рассмотренным окружным судом делам недвижимое имущество возводилось в нарушение установленного законом порядка (на неотведенном земельном участке). Обращаясь в суд с требованием о признании сделки действительной, стороны преследовали цель получить судебный акт для беспрепятственного (а по сути в обход закона) осуществления государственной регистрации права собственности на самовольные строения.
По одному из дел действительность договора залога земельного участка суд рассматривал с учетом определения момента заключения данного договора, который был связан с государственной регистрацией.
Предприниматель Белобородов А.С. обратился в арбитражный суд с иском о признании недействительным решения Учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 17.11.99 об отказе в государственной регистрации договора залога земельного участка от 27.03.96 и обязании ответчика осуществить регистрацию этого договора. Отказ в государственной регистрации договора залога мотивирован тем, что он противоречит пункту 1 статьи 63 Федерального закона от 16.07.98 «Об ипотеке (залоге недвижимости)», согласно которому ипотека сельскохозяйственных угодий из состава земель крестьянских (фермерских) хозяйств не допускается. Решением суда в иске отказано. Ссылку заявителя на то, что договор залога заключен до введения в действие Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а потому названный закон к спорному договору не применяется, суд признал неосновательной. В соответствии со статьями 131, 339 ГК РФ договор об ипотеке подлежит обязательной государственной регистрации.
В силу пункта 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Статьей 11 Закона РФ от 29.05.92 «О залоге», а затем статьей 10 Федерального закона от 16.07.98 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлено, что договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Таким образом, до государственной регистрации договор залога земельного участка считается незаключенным, или недействительным в силу пункта 4 статьи 339 ГК РФ. Поскольку с соответствующим заявлением истец обратился после вступления в силу Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», отказ в регистрации договора залога правомерен.
Актуален для судебной практики и вопрос о возможности признания недействительным (незаключенным) договора, требующего государственной регистрации, когда на отсутствие регистрации ссылается одна из его сторон, например, договоры аренды недвижимости. Иски о признании названных договоров недействительными и незаключенными предъявляются обычно, когда имущество передано арендатору и находится в его пользовании. Ссылка на отсутствие государственной регистрации договора используется, как правило, арендодателем для прекращения долгосрочных арендных отношений. Правомерность самой постановки вопроса о применении последствий недействительности договора аренды в таких случаях, по мнению О. Козырь, вызывает сомнения. Гражданский кодекс РФ определил договор аренды недвижимости, не прошедший государственной регистрации, не как недействительный, а как незаключенный, к нему правомерно применять последствия, связанные с обязательствами из неосновательного обогащения, а не специальные последствия недействительности сделки*(5). Однако применение норм из неосновательного обогащения вряд ли разрешит проблему, поскольку признание договора незаключенным и применение соответствующих норм также повлечет возвращение арендованного имущества арендодателю как неосновательно полученного (статья 1102 ГК РФ).
При рассмотрении исков о взыскании задолженности по арендной плате арендаторы, возражая против заявленного требования, ссылаются на то, что государственная регистрация договора не произведена. Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа исходит из того, что если договор по названному основанию не считается заключенным, то в данном случае речь может идти о взыскании неосновательного обогащения.
Рассматривая дела по спорам, в которых требование о признании договора незаключенным заявлялось арендодателем, кассационная инстанция обращала внимание на необходимость выяснения причин, по которым не произведена государственная регистрация. При разрешении спора подлежит выяснению вопрос, не является ли заявленное требование злоупотреблением правом со стороны арендодателя, так как в соответствии со статьей 26 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» с заявлением о государственной регистрации может обратиться как арендатор, так и арендодатель.
Существуют и иные подходы к разрешению вышеобозначенных споров.
По делу N КГ-А40/3082-99 Федеральный арбитражный суд Московского округа сделал вывод о том, что договоры аренды нежилых помещений, не прошедшие государственную регистрацию, признаются незаключенными.
По делу N КГ-А40-1771-00 того же суда договор аренды признан незаключенным, однако в применении последствий недействительности сделки отказано со ссылкой на то, что фактические арендные отношения между сторонами состоялись. Применение двусторонней реституции в данном случае действующим законодательством не предусмотрено.
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа по делу N А56-23604/98 исходил из того, что отсутствие государственной регистрации договора аренды не является основанием для признания его недействительным или незаключенным, поскольку права сторон не нарушаются.
Вывод Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа, на наш взгляд, отвечает принципам и целям введения государственной регистрации: «определенность правового статуса отдельных объектов недвижимости, государственный контроль за законностью совершаемых с недвижимостью сделок в интересах как самих участников, так и третьих лиц»*(6). Следует признать, что в отношениях между собой стороны договора не вправе ссылаться на незаключенность либо недействительность договора ввиду отсутствия его государственной регистрации, так как это не нарушает их законные права и интересы. Однако Высшим Арбитражным Судом РФ практика по этому вопросу не сформирована.
Вопросы признания сделки
ничтожной и оспоримой
При рассмотрении споров, связанных с недействительностью сделок, определение сделки как ничтожной либо оспоримой имеет первостепенное значение. В зависимости от того, к какому виду относится сделка, решаются вопросы:
— о сроках исковой давности, которые в силу статья 181 Гражданского кодекса РФ для оспоримой и ничтожной сделок различны;
— о возможности оценки оспариваемой сделки по инициативе суда при рассмотрении спора, в котором недействительность сделки не является самостоятельным предметом иска, либо возможности признания сделки недействительной по основаниям, которые не названы в исковых требованиях, что по смыслу части первой статьи 166 Гражданского кодекса РФ допустимо только для ничтожных сделок.
Определения оспоримых и ничтожных сделок содержатся в статьях 166 и 168 Гражданского кодекса РФ. Как ничтожная, так и оспоримая сделки представляют собой сделки, не соответствующие требованиям закона или иных правовых актов. При этом ничтожная сделка определена как сделка, не соответствующая требованиям закона и иных правовых актов и являющаяся недействительной независимо от такого признания судом. Что же касается оспоримой сделки, то она является недействительной в силу признания ее таковой судом, и ее оспоримость должна быть специально установлена законом или иным правовым актом (признак оспоримости определяется в законе в виде формулировки («может быть признана недействительной»).
Неверная квалификация сделки зачастую является причиной неправильного разрешения спора. Так, по некоторым делам признание сделки оспоримой повлекло необоснованное применение судом годичного срока исковой давности и отказ в иске.
ЗАО «Ковчег Вил» обратилось в арбитражный суд с требованием к ОАО «Мигулинский элеватор» об обязании ОАО «Мигулинский элеватор» внести в реестр акционеров истца и выдать выписку из реестра акционеров на 3149 акций. Решением в иске отказано, поскольку договор купли-продажи акций, заключенный ЗАО «Ковчег Вил» признан недействительным. Решение обосновано ссылкой на статью 18 Федерального закона «О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках». Этот вывод кассационной инстанцией арбитражного суда признан ошибочным. Согласно статье 18 названного закона с предварительного согласия федерального антимонопольного органа на основании ходатайства юридического лица осуществляется приобретение лицом (группой лиц) акций с правом голоса в уставном капитале хозяйственного общества, при котором такое лицо получает право распоряжаться более чем 20% указанных акций. При этом предварительное согласие на осуществление указанных сделок требуется при наличии определенных условий, а именно: если суммарная балансовая стоимость активов лиц, приобретающих сделки, превышает 100 тыс. минимальных размеров оплаты труда или одним из них является хозяйствующий субъект, внесенный в Реестр хозяйствующих субъектов, имеющих долю на рынке определенного товара более 35%, либо приобретателем является группа лиц, контролирующая деятельность указанного хозяйствующего субъекта. Согласие антимонопольного органа на совершение сделок с пакетом акций, составляющим 20 и более процентов уставного капитала, необходимо не для всех случаев заключения договора купли-продажи, а при наличии обстоятельств, перечисленных в указанной статье, для предотвращения возникновения или усиления доминирующего положения хозяйствующего субъекта или ограничения конкуренции. Для выяснения указанных в законе обстоятельств при представлении в федеральный антимонопольный орган ходатайства о даче согласия на заключение сделки следует сообщить информацию, необходимую для вынесения решения в соответствии с перечнем информации, утверждаемым федеральным антимонопольным органом. В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса РФ об оспоримом характере заключаемой сделки свидетельствует и пункт 9 статьи 18 указанного Федерального закона, в соответствии с которым сделки, совершенные в нарушение вышеустановленных требований, приводящие к возникновению или усилению доминирования и (или) ограничению конкуренции, могут быть признаны недействительными в судебном порядке по иску федерального антимонопольного органа. Поскольку недействительность сделки не следует из прямого указания закона и может быть установлена только в процессе судебного исследования, а заинтересованное лицо отдельного иска о признании сделки недействительной не заявляло, суд не вправе признавать договор купли-продажи недействительным.
Значительные трудности в судебной практике вызывает определение оспоримых либо ничтожных сделок, заключаемых в сфере приватизации, и сделок, заключаемых по результатам публичных торгов. Сделки приватизации признаются оспоримыми со ссылкой на статьи 29, 30 Закона РФ от 03.07.91 N 1531-1 «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации», статью 29 Федерального закона «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации» 1997 г., предусматривающие перечень оснований недействительности сделок приватизации и лиц, имеющих право на предъявление соответствующих исков. Однако в пункте 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13.11.97 N 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» разъяснено, что сделки купли-продажи недвижимости по результатам приватизации государственного имущества в зависимости от оснований для признания их недействительными могут быть ничтожными либо оспоримыми. Поэтому Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа исходит из того, что, оценивая сделку приватизации, необходимо учитывать конкретное основание для признания ее недействительной и степень допущенных нарушений законодательства. Так, сделка приватизации признавались кассационной инстанцией ничтожной: при нарушении установленных законодательством запретов, ограничений на приватизацию, при нарушении интересов третьих лиц (включение чужого имущества в уставный капитал приватизируемого предприятия), в случае заключения сделки приватизации с лицом, не имеющим права на приватизацию либо на льготную приватизацию, а также способом, не предусмотренным законодательством о приватизации.
Федеральный арбитражный суд округа в тех случаях, когда заинтересованная сторона ссылалась как на основание недействительности на нарушение правил проведения торгов, признавал сделки, совершенные по результатам торгов, оспоримыми.
Администрация местного самоуправления г. Владикавказа обратилась в арбитражный суд с требованием о признании недействительными договора купли-продажи имущества, заключенного Фондом имущества Республики Северная Осетия-Алания и Губуровой И.Х., свидетельства о собственности и свидетельства о государственной регистрации права собственности на незавершенный строительством объект. Решением иск удовлетворен, поскольку договор купли-продажи заключен между Фондом имущества Республики Северная Осетия-Алания и предпринимателем Губуровой И.Х. по результатам торгов, проведенных с нарушением действующего законодательства. Следовательно, он является ничтожной сделкой. Отменяя принятое решение, кассационная инстанция не согласилась с выводом арбитражного суда первой инстанции, так как договор купли-продажи заключен с лицом, выигравшим торги. Согласно статье 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). В соответствии со статьей 449 Гражданского кодекса РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. Таким образом, до признания торгов недействительными в судебном порядке не может быть признан недействительным и сам договор. Ссылка суда на ничтожность торгов противоречит требованиям статей 166 и 449 Гражданского кодекса РФ.
Иски о признании торгов недействительными и сделок, заключенных по результатам торгов, как свидетельствует судебная практика, заявляются не только при нарушении правил (процедуры) их проведения, но и в других случаях нарушения законодательства. Если учитывать конкретные основания, по которым заявляются иски о признании недействительными сделок, заключаемых по результатам торгов, то, например, продажа на торгах имущества, изъятого из оборота, чужого недвижимого имущества вместо имущества должника (особенно при действующей уже системе государственной регистрации недвижимости), не подлежащих приватизации объектов социально-культурного назначения, числящихся на балансе должника до передачи их в муниципальную собственности, либо продажа имущества по явно заниженной цене, т. е. очевидные для всех участников торгов нарушения, а также нарушения тех требований законов, которыми охраняются публичные и общественные интересы, по смыслу законодательства являются основаниями для признания сделки ничтожной. Названные основания не связаны с соблюдением процедуры проведения торгов.
Применение и исчисление сроков исковой давности по искам
о недействительности сделок
При разрешении споров о признании недействительными сделок, совершенных с превышением полномочий (статья 174 Гражданского кодекса РФ), с заинтересованностью (статья 83 Федерального закона «Об акционерных обществах»), момент, с которого следует исчислять срок исковой давности: с даты заключения сделки или со времени, когда о ее совершении стало известно органу юридического лица, уполномоченному на заключение такой сделки, определялся в судебной практике по-разному.
Последний подход представляется правильным, поскольку по смыслу закона право на оспаривание такой сделки по смыслу закона предоставлено потерпевшей стороне (лицу, в интересах которого установлены ограничения). Таким лицом должно признаваться юридическое лицо в лице органа, уполномоченного на совершение оспариваемой сделки. Следовательно, в зависимости от того, когда соответствующему органу юридического лица должно было стать известным о заключении оспариваемой сделки, и следует исчислять срок исковой давности.
АООТ «Дружба» обратилось в арбитражный суд с требованием к Сбербанку России о признании недействительным договора залога имущества от 25.03.98, заключенного между истцом и Сбербанком России. Решением иск удовлетворен по следующим основаниям. Упомянутый договор заключен сторонами в обеспечение обязательств ООО «Солнечное» по кредитному договору. От имени АООТ «Дружба» оспариваемый договор подписан директором, который согласно пункту 8.4.5 устава названного общества вправе единолично распоряжаться его имуществом, приобретать либо отчуждать имущество, стоимость которого составляет не более 3% балансовой стоимости активов общества на дату принятия решения о заключении такой сделки. По данным баланса АООТ «Дружба», стоимость имущества, являющегося предметом залога, составляет 9% от стоимости активов общества. Поэтому в соответствии с уставом генеральный директор не вправе заключать оспариваемый договор. Кроме того, генеральный директор и члены совета директоров АООТ «Дружба» одновременно являлись участниками ООО «Солнечное», участвовали в заседании совета директоров АООТ «Дружба», на котором было принято решение о «выдаче залога». Поскольку решение о выдаче гарантии принято в интересах ООО «Солнечное» (в обеспечение его обязательств по кредитному договору с банком), генеральный директор и члены совета директоров признаны заинтересованными. Поэтому решение, принятое с их участием, не оценено судом как согласие полномочного органа общества на совершение оспариваемой сделки. На общем собрании акционеров АООТ «Дружба» оно не обсуждалось. Сбербанк России не отрицал, что при заключении оспариваемого договора он знакомился с уставом АООТ «Дружба». Следовательно, он должен был знать об установленных в нем ограничениях полномочий генерального директора. При таких обстоятельствах суд признал договор залога недействительной сделкой на основании статьи 174 Гражданского кодекса РФ и статьи 83 Федерального закона «Об акционерных обществах», так как передача имущества АООТ «Дружба» в залог банку осуществлена в обеспечение обязательств ООО «Солнечное». При решении вопроса о том, когда АООТ «Дружба» узнало о нарушении своего права, было учтено, что сделка от имени АООТ «Дружба» заключена заинтересованным лицом и с превышением полномочий. Поэтому течение годичного срока исковой давности следует исчислять с момента, когда о заключении оспариваемого договора узнал или должен был узнать орган юридического лица, уполномоченный на его заключение. В данном случае таким органом является общее собрание акционеров АООТ «Дружба», поскольку генеральный директор и большинство членов совета директоров признаны лицами, заинтересованными в совершении сделки. Очередное собрание акционеров АООТ «Дружба», на котором решался вопрос об избрании нового генерального директора, состоялось 11.11.98, поэтому судебные инстанции правомерно исчислили срок исковой давности с указанного момента.
По другому делу суд не выяснил полномочий лица, подписавшего договор, и не установил момент, когда истец должен был узнать об обстоятельствах, послуживших основанием для предъявления требования, что послужило основанием для передачи дела на новое рассмотрение.
Существуют различные подходы к решению вопроса о том, с какого момента следует исчислять сроки исковой давности при предъявлении арбитражными управляющими исков о признании недействительными сделок, совершенных должником до возбуждения процедуры банкротства: в общем порядке либо с момента, когда о совершении сделки должно было стать известно арбитражному управляющему.
Некоторые вопросы применения статьи 182 Гражданского кодекса РФ
В соответствии с частью 3 статьи 182 Гражданского кодекса РФ представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично. Он не может также совершать такие сделки в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев коммерческого представительства.
Сложившаяся в Федеральном арбитражном суде Северо-Кавказского округа судебная практика допускает применение статьи 182 Гражданского кодекса РФ к сделкам, совершаемым органом юридического лица (либо на основании выданной им доверенности), одновременно представляющим интересы другой стороны в сделке в качестве органа юридического лица (или иного представителя).
Есть и иная точка зрения, согласно которой орган юридического лица является его законным представителем: «разновидностью законного представительства является так называемое «уставное» представительство, когда в силу устава (положения) юридическое лицо или руководящий работник, занимающий определенную должность, наделены полномочием выступать от имени юридического лица или граждан*(9).
Анализ судебной практики Высшего Арбитражного Суда РФ (постановления от 27.01.98 N 7035/97, от 5.09.2000 N 0384/00) и действующего законодательства позволяет, на наш взгляд, сделать вывод о возможности применения части 3 статьи 182 Гражданского кодекса РФ к сделкам, заключаемым органом юридического лица. Такой вывод следует из положений части 3 статьи 53 и статьи 182 Гражданского кодекса РФ. В этих статьях содержится определение представителя. Так, согласно части 3 статьи 53 Гражданского кодекса РФ органом юридического лица является лицо, выступающее от имени юридического лица в силу закона или учредительных документов и действующее в интересах представляемого им юридического лица добросовестно и разумно. В части 1 статьи 182 Гражданского кодекса РФ говорится о том, что сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.
Ограничение, установленное пунктом 3 статьи 182 Гражданского кодекса РФ, направлено на защиту интересов юридического лица от недобросовестных представителей, преследующих посредством совершения сделки собственные интересы или интересы другого, представляемого юридического лица. У директора, выступающего от имени двух юридических лиц, также могут быть разные интересы в отношении представляемых им юридических лиц. Поэтому нет оснований проводить различие между органом юридического лица и представителями по доверенности при применении части 3 статьи 182 Гражданского кодекса РФ.
О возможности последующего одобрения сделки (статья 183 Гражданского
кодекса РФ), совершенной органом юридического лица с превышением
полномочий
В соответствии с пунктом 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 14 мая 1998 г. N 9 «О некоторых вопросах применения статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации при реализации органами юридических лиц полномочий на совершение сделок» лицо, в интересах которого установлены ограничения, вправе впоследствии одобрить сделку, совершенную с пороками, упомянутыми в статье 174 Гражданского кодекса РФ. Поскольку данная норма не содержит положений об одобрении сделок, к таким отношениям в силу статьи 6 Гражданского кодекса РФ следует применять пункт 2 статьи 183 Гражданского кодекса РФ, регулирующий сходные отношения (аналогия закона).
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа также в соответствии с разъяснениями Высшего Арбитражного Суда РФ признавал возможным в силу статьи 6 Гражданского кодекса РФ (аналогия закона) к таким отношениям применять нормы, установленные в пункте 2 статьи 183 Гражданского кодекса РФ.
Так, по одному из дел Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа суд пришел к выводу, что при рассмотрении требований о признании сделки недействительной необходимо исходить из положений статьи 174 Гражданского кодекса РФ. Лицо, в интересах которого установлены ограничения, вправе впоследствии одобрить такую сделку. В силу статьи 6 Гражданского кодекса РФ к таким отношениям применяются нормы, установленные в пункте 2 статьи 183 Гражданского кодекса РФ. В связи с передачей дела на новое рассмотрение внимание суда было обращено на необходимость установления наличия ограничений в учредительных документах администрации района, порядок установления полномочий ее главы, а также на определение момента одобрения им договора.
Вместе с тем в судебно-арбитражной практике отсутствует единый подход по вопросу о возможности последующего одобрения сделки (пункт 2 статьи 183 Гражданского кодекса РФ), совершенной неуполномоченным лицом, в случаях, когда орган юридического лица действует с превышением полномочий, установленных законом.
Так, Кресс В.В. и Тузов Д.О. считают, что статья 183 Гражданского кодекса РФ, допускающая возможность последующего одобрения сделки, совершенной неуполномоченным лицом, не применяется в случаях, когда с превышением полномочий, установленных законом, действует орган юридического лица*(10). В таких случаях, по мнению авторов статьи, необходимо руководствоваться положениями статьи 168, а не статьей 174 или 183 Гражданского кодекса РФ. В качестве обоснования своей позиции авторы статьи привели следующий пример из арбитражной практики. По делу от 26 декабря 2000 г. N Ф04/3346-466/А67-2000 Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа указал, что договор аренды был заключен без согласия ученого совета, т.е. с нарушением пункта 4 статьи 27 Федерального закона «О высшем и послевузовском профессиональном образовании». В связи с этим суд первой инстанции в соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса РФ признал договор аренды недействительным (ничтожным). Постановлением апелляционной инстанции решение оставлено без изменения. При этом суд признал неосновательным довод ответчика об одобрении и согласии истца на заключение договора аренды, поскольку статья 183 Гражданского кодекса РФ, допускающая возможность последующего одобрения сделки, совершенной неуполномоченным лицом, не применяется в тех случаях, когда с превышением полномочий, установленных законом, действует орган юридического лица.
Такой подход авторами статьи обоснован тем, что при квалификации сделки, совершенной органом юридического лица, с превышением полномочий, установленных законом, необходимо руководствоваться положениями статьи 168, а не статьи 174 или 183 Гражданского кодекса РФ, что соответствует закону и разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенным в пункте 2 Информационного письма от 23.10.2000 N 57 «О некоторых вопросах практики применения статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации». Вместе с тем, эти доводы, как и разъяснения высшей судебной инстанции, сводятся лишь к тому, что к названным сделкам не могут применяться нормы статьи 174 Гражданского кодекса РФ, в которых говорится о превышении полномочий, установленных учредительными документами, а также нормы части 1 статьи 183 Гражданского кодекса РФ, поскольку при отсутствии одобрения сделка не может считаться заключенной от имени и в интересах органа юридического лица, так как последний не может иметь ни самостоятельного интереса, ни имени.
Что касается возможности применения к сделкам, совершенным органом юридического лица, с превышением полномочий, установленных законом, положений статьи 183 Гражданского кодекса РФ в части последующего одобрения такой сделки лицом, в интересах которого законом ограничены полномочия органа юридического лица, то действующее законодательство запретов для этого не содержит. По своей сути такое нарушение закона является устранимым. Поэтому то обстоятельство, что сделка в силу избранного законодателем способа признания ее недействительной считается ничтожной, а не оспоримой, не должно препятствовать применению правовых норм, устанавливающих способ устранения соответствующего нарушения, т.е. норм о последующем одобрении сделки.
судья, стаж работы в Федеральном арбитражном суде
«Вестник Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа», N 4, сентябрь-октябрь 2002 г.
*(1) Семенов М. Что такое незаключенная сделка? // Эж-Юрист. 2001. N 9. С.3.
*(2) См.: Рабинович Н.В. Недействительность сделок и ее последствия. Л., 1960. С.21; Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Общие положения. М., 1997. С.250.
*(3) Эннекцерус Л. Курс германского гражданского права. Т.1. Полутом 2. М., 1950. С.302-303.
*(4) Скловский К. О защите прав собственника и владельца имущества, реализованного на публичных торгах // Хозяйство и право. 2000. N 1. С.73.
*(5) Козырь О. Аренда недвижимого имущества // Закон. 2000. N 11. С.69.
*(6) Брагинский М.И. Комментарий к Закону Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». М., 1998. С.4.
*(7) Растеряев Н. Недействительность юридических сделок по русскому праву. Спб., 1900. С.18-19.
*(8) Б.К. Черепахин. Органы и представители юридического лица // Труды по гражданскому праву: Сб. статей. М., 2001. С.472.
*(9) Советское гражданское право. Часть 1 / Под ред. В.А. Рясенцева. М., 1986. С.232.
*(10) Кресс В.В., Тузов Д.О. Некоторые проблемы практики применения статьи 168 Гражданского кодекса РФ арбитражными судами // Вестник ВАС РФ. 2001. N 10. С.91.