Тайм шер индустрией занимаются такие корпорации как
Таймшер
Таймшер — это форма владения собственностью, при которой один объект недвижимости сдается в аренду нескольким лицам. Эта схема, появившаяся в Европе в 1960-е годы, сегодня популярна в курортных городах США, Европы, стран Карибского моря и Азии. В России таймшер известен с 1990-х годов. Однако он не получил такого распространения, как в Европе, из-за недобросовестности некоторых компаний, заработавших большие деньги на мошеннических операциях со вторичной продажей таймшеров.
Существуют разные схемы таймшера. В одном случае владелец имеет право пользоваться апартаментами в течение одной недели раз в два года, в другом — на протяжение целого месяца каждый год. Но наиболее распространен вариант, когда владелец таймшера может остановиться в апартаментах только в течение одной конкретной недели в году и не может изменять дату. Такие фиксированные недели подходят только тем, у кого отпуск каждый год в одно и то же время. Существует еще так называемый «плавающий» таймшер, когда владелец может в разные годы планировать отпуск на разное время. Необходимо только заранее согласовать дату приезда с управляющей компанией. Во время отсутствия владельца апартаменты сдаются в аренду.
Каждый год предлагаются номера в одном и том же отеле или в разных гостиницах, но, как правило, в рамках одного курорта. Покупатель лишь определяется с конкретным размером и типом апартаментов и выбирает сезон.
Договор на владение таймшером заключается на срок от трех лет до нескольких десятилетий.
Недели таймшера делятся на красные (сезон отпусков), белые (межсезонье) и синие (мёртвый сезон, когда на курорт приезжает меньше всего туристов). Красные недели стóят дороже всего. Можно обменять более ценные недели на менее ценные, обратившись к услугам обменных компаний — например, RCI (Resort Condominiums International) или II (Interval International). Эти организации связывают несколько тысяч курортов по всему миру. Однако нельзя обменять недели на более дорогие: например, можно обменять красные недели на белые, но не наоборот. Синие недели обмену не подлежат.
В некоторых отелях вместо недель предусмотрена система очков. Владелец таймшера получает сертификат, в котором указано определенное количество очков. В этом случае продолжительность пребывания в апартаментах можно варьировать от одной ночи до 10 дней. За счет неиспользованных дней владелец таймшера может накапливать очки из года в год, что позволяет ему выбирать более выгодные условия проживания — например, более просторный номер или более дорогой курорт. Так, просторные апартаменты в сезон отпусков часто стоят 500 очков, а небольшой номер в мертвый сезон — 200 очков.
У таймшера есть много общего с долевой собственностью — схемой, при которой нескольким собственникам принадлежат доли в одном объекте недвижимости.
Также как и таймшер, в случае долевой собственности имущество можно сдавать в аренду во время простоя, передать в пользование друзьям и родственникам или передать по наследству.
В то же время, между схемами есть различия. Во-первых, долевая собственность гораздо дороже: как правило, доля стóит несколько сотен тысяч долларов, в то время как таймшер обходится в среднем в 10 тыс. долларов. Это объясняется тем, что система таймшера обычно позволяет проживать в доме одну неделю в году, а владелец долевой собственности получает право пользования недвижимостью до нескольких месяцев в году. Разница в цене объясняется еще и тем, что недвижимость, приобретаемая по долевой схеме, как правило, элитная и расположена на дорогих курортах. Еще одно важное различие заключается в том, что владелец таймшера не получает право собственности на объект, а лишь приобретает возможность проводить определенное время на курорте. Также со временем долевая собственность растет в цене, и свою долю можно выгодно продать, что затруднительно в случае с таймшером.
Таймшер
Немецкая терминология более точно описывает систему: «Teilzeitwohnrecht» означает «Право проживания на долю времени».
Содержание
Таймшер в недвижимости
Официальная терминология и определения принятые в сфере таймшера
Апартотели — туристские комплексы с развитой инфраструктурой (приёмная, бар, ресторан, бассейн, спортзал, площадки для игр и т. д.) и отличающиеся от гостиниц тем, что состоят из апартаментов вместо традиционных гостиничных номеров.
Апартаменты — в Западной Европе — квартира в частном многоквартирном жилом или туристическом комплексе. Отличают различные типы апартаментов по размерам и количеству спален. В туризме характеристиками апартаментов являются максимальная вместимость и комфортность, которые указаны обычно в скобках через дробь (Прим.: 1-Bed (4\2) — апартаменты с одной спальней и максимальной вместимостью 4 человека, а комфортностью 2 человека). От гостиничного номера апартаменты отличаются наличием кухни (минимальной или полной)
Таймшер — форма владения собственностью в виде апартаментов в рамках комплекса апартотеля или право на бессрочное эксклюзивное использование апартаментами на основе разделения времени на срок, кратный неделе в каждом календарном году. Уникальной и привлекательной частью программы является обмен таймшеров через независимую обменную компанию.
Неделя отдыха — минимальный по длительности период времени проживания в апартаментах комплекса апартотеля, который можно приобрести в бессрочное владение в рамках программы таймшера. Не существует ограничений по количеству недель таймшера, которые может приобрести один покупатель.
Плавающее владение — покупатель, приобретая таймшер, определяется только с конкретным размером и типом апартаментов, количеством приобретаемых недель отдыха и сезоном. В рамках своего сезона владелец таймшера может заказывать проживание в оговорённом размере апартаментов в разные даты. (Прим.: В какой-то год вы едете в июне, а следующий год в сентябре или снова в июне.) Необходимо только сообщить заранее в клуб и заказать себе апартаменты на конкретные даты согласно дню заезда. Никаких доплат за изменение дат планируемой поездки не существует, как и не существует ограничений в рамках сезона. Идеально подходит людям, отпуска которых всегда в разное время или по скользящему графику.
Очки (баллы) — разновидность таймшера. Приобретённая собственность оценена в балах (очках), которыми владелец как бы расплачивается при каждом отдельном заказе. Очень гибкая система, позволяющая выбирать и варьировать по необходимости в каждую поездку разный размер апартаментов, разбивать недельный отпуск на поездки выходного дня, заказывать десятидневный отдых и многое другое.
Владелец таймшера — физическое или юридическое лицо, которое приобрело либо получило иным способом таймшер. Различают «Основного Владельца» и «Совладельцев», где «Основной Владелец» — это человек, указанный первым на членских документах (документах владения таймшером) в том числе на сертификате таймшера. Одновременно владеть таймшером могут не более 4 человек. «Основной Владелец» и «Совладельцы» абсолютно равны в правах. Однако на сертификате указан адрес только «Основного Владельца» и на этот адрес высылается вся членская корреспонденция.
Мультиклуб — объединение курортов, у которых обычно один Учредитель. Клубы могут находиться в одном или в разных регионах и даже в разных странах. Существуют мультиклубы, объединяющие лишь три курорта, а есть объединения более двухсот курортов. Тип владения в мультиклубе всегда плавающий. Член клуба вправе выбирать в рамках своего сезона и размера и типа апартаментов, не только разное время для отдыха, но и место отдыха. (Прим.: Один год поехать отдыхать в июле на Коста-дель-Соль, а в следующий год на Новый Год на Тенерифе, а третий год — в Англию в мае и т. д.) Выбор места отдыха не требует доплат и иногда называется «бесплатным внутренним обменом». Считается преимуществом то, что экономятся деньги на обмене. Членство в мультиклубе не исключает возможность ОБМЕНА через независимую обменную компанию. Однако такое привлекательное членство не подходит тем, кто хотел бы иметь гарантированное место и время отдыха.
Сертификат — документ, подтверждающий права владельца таймшера, свидетельство о собственности. В документе описана собственность владельца: название клуба, размер апартаментов, количество и номера недель, дата регистрации членства и выпуска сертификата, его номер, а также данные владельца, включая его адрес и совладельцев. Для таймшеров в виде очков в сертификате указано, сколько очков находится в собственности владельца. Обратная сторона сертификата является актом передачи членских прав и заполняется только в том случае, если владелец намеревается переуступить свои права (продать, подарить и т. п.) другому лицу или лицам. Храните членский сертификат в надёжном месте.
Учредитель курорта — организация, юридическое лицо, реже частное лицо, которое является первоначальным застройщиком курорта, владельцем земли и построек, составляющих комплекс отдыха. Застройщик комплекса таймшера, прежде чем подписать договор с обменной компанией и ввести свой комплекс в их систему обмена, обязан проделать ряд юридических действий. Эти действия направлены на обеспечение последующей юридической защищённости членов клуба (владельцев таймшера), как то: регистрация Устава Клуба, передача учредительных документов, включая акты на землю и строения независимому Попечителю и т. п. Учредитель для продажи таймшеров нанимает независимую маркетинговую компанию или иногда создаёт собственную, но обязательно финансово и юридически независимую от самого клуба.
Попечитель — (чаще всего Траст (Hutchinson & Co Trust Company www.hutchtrust.co.uk, First National Trustee Company www.fntc.com) или Нотариус) в большинстве Европейских стран обязательная независимая юридическая структура, призванная соблюдать законность и согласованность в клубе, защищая при этом интересы как учредителя, так и владельцев таймшера. В обязанности Попечителя входит: Обременение и доверительное хранение всех учредительных документов курорта; Создание Устава клуба и контроль над его соблюдением; Создание и ведение реестра членов клуба (владельцев таймшера); Присвоение и закрепление за ними собственности в виде недель и очков; Выпуск документов, подтверждающих владение таймшером (членских сертификатов); Переоформление членства с одного на другое лицо при перепродаже, дарении, наследовании и т. п.; Ведение специальных нотариальных счетов клуба (эскроу), куда может перечислять денежные средства покупатель таймшер, если он не доверяет платить ни маркетинговой компании, ни учредителю.
Управляющая компания — наёмная организация, в обязанности которой входит ежедневное управление курортом, обслуживание и содержание апартаментов и всей инфраструктуры комплекса. Изначально выбирает и нанимает управляющую компанию учредитель курорта. Впоследствии продлить договор на управление клубом или предоставить его другой управляющей компании может комитет клуба, заручившись большинством голосов рядовых членов клуба на ежегодном общем собрании. Управляющая компания нанимает и увольняет служащих курорта, составляет и распределяет бюджет содержания комплекса, осуществляет бронирование проживания в клубах с плавающим владением или системы очков (балов), рассылает счета по членский взносам, следит за своевременной их оплатой.
Маркетинговая компания — юридическое лицо, уполномоченное учредителем продавать принадлежащие ему таймшеры и для этого проводить любого рода маркетинговые мероприятия. Чаще всего маркетинговые компании для осуществления продаж таймшеров проводят индивидуальные или коллективные презентации, во время которых в течение нескольких часов разъясняют особенности, принципы работы и преимущества таймшера и предлагают сделать покупку по специальным презентационным предложениям. В ответственность маркетинговой компании перед покупателем таймшера входит достоверная информация о предмете и условиях покупки, своевременный перевод денежных средств покупателя на счёт попечителя или учредителя за вычетом своих комиссионных, а также обеспечение покупателя оригиналами членских документов, подтверждающими факт приобретения в соответствии с действующим законодательством (в том числе выдачу членского сертификата), а также карт обменной компании. После выдачи всех выше перечисленных документов обязанности маркетинговой компании перед покупателем считаются выполненными. Однако в связи с российской спецификой многие маркетинговые компании оказывают дополнительно сопутствующие услуги, которые владелец таймшера может получать и самостоятельно (как то: бронирование проживания, авиаперелёта, оформление виз и страховок). Различают маркетинговые компании, которые работают по договору с учредителем на территории курорта, и те, которые работают за его пределами, в том числе в других странах.
Агентства по перепродажам таймшеров — независимое юридическое лицо, ставящее своей целью извлечение прибыли из сделок купли-продажи между рядовыми членами клубов (владельцами таймшеров). По сути, деятельность идентична агентствам по продаже недвижимости. С одним отличием в том, что не организует просмотры апартаментов для покупателя. Это связано с тем, что обычно потенциальный покупатель уже бывал и отдыхал на конкретном курорте или владеет там неделей или очками. Агентства по перепродажам не проводят презентаций и не владеют технологиями первичных продаж, а работают исключительно с покупателями, которым хорошо известна система таймшера. Приняв заявку от потенциального продавца и согласовав с ним условия продажи, вносят это предложение в свой список и стремятся к привлечению потенциальных покупателей через средства массовой информации (газеты, журналы, интернет, телевидение). Современной тенденцией является создание Таймшер-Интернет-Магазинов и участие в туристических телеканалах. (www.timeshare-magazin.ru) Агентство по перепродаже может оказывать услуги по перерегистрации членских документов (сертификатов) в соответствующих инстанциях или просто представлять продавца покупателю.
Обменная компания — организация, осуществляющая обмен недель таймшера между членами клуба. Они обеспечивают владельцам возможность обменять свой таймшер на другой — на другое время, место или и то и другое одновременно. Обменная компания гарантирует одинаковый уровень курортов, входящий в единый каталог курортов. Две крупнейшие обменные компании — это Resort Condominiums International (RCI www.rci.com) и Interval International (II www.intervalworld.com). Практически все курорты входят в одну из этих двух организаций. Однако есть обменные компании, которые допускают обмен между владельцами любых таймшеров (Dial-n-Exchange и «Таймшер-Обмен. Ру» www.timeshare-obmen.ru)
Преимущества таймшера
Недостатки таймшера
Правовая защита
Тайм шер индустрией занимаются такие корпорации как
Советы туристам
Таймшер по-русски: особенности
В России первый и пока единственный бум продаж клубного отдыха отмечен в 1994-1998 годах, и связан он, к сожалению, был не только с желанием россиян отдыхать за границей. В октябре 1994 года Евросоюз принял директиву 94/47/ЕС по таймшеру, призванную защитить потребителей этой услуги. В нее, в частности, был внесен и нашумевший „период охлаждения», в течение которого потребитель может отказаться от покупки сертификата и потребовать назад деньги без объяснения причин.
„Впаривание» как технология
Наиболее частые уловки при продаже таймшера:
— Договор не дают забрать домой до подписания;
— Документ составлен на иностранном языке;
— Скрывается информация о структуре клубной системы, состоянии инфраструктуры клуба;
— Завышаются цены в связи с тем, что в данный момент клиент не может сравнить их с рыночными;
— Убеждают в финансовой выгодности вложения в таймшер, хотя на самом деле он не приносит прибыли и продать его потом дороже не получится;
-Замалчивается информация о последующих ежегодных финансовых сборах на содержание клуба и ответственности за их неуплату.
Уловки при перепродаже сертификатов:
— Договор о посредничестве в перепродаже не дают забрать домой до подписания;
— Заранее взимается сбор за оформление, псследования рынка, проверку подлинности (экспертизу) сертификата и т.п.;
— В договоре не указан срок для перепродажи или условия возврата комиссионных;
Есть, впрочем, и вполне нормальная торговля клубными сертификатами, когда клиенту обеспечивают ознакомительную поездку, если он оплатит стоимость билетов и визы, договор дают домой на несколько дней и т.п. Но агрессивные продажи фактически задавили ее в России. После „таймшерного бума», который смог прекратить только августовский кризис 1998 года, никто в России, кажется, и не представляет, что таймшер может продаваться цивилизованно.
Есть ли будущее у российского таймшера?
Но что касается выездного клубного отдыха, то пока он вызывает очень много вопросов и жалоб.
В таком контексте работу по лицензированию и регулированию таймшера в России скорее стоит рассматривать как работу с прицелом на будущее. В конце концов, российская экономика отстает от мировой лет на 20. Так не означает ли это, что настоящий расцвет клубного отдыха в России еще впереди?
Правила лицензирования клубного отдыха в России действуют уже больше года. Но сказать, что они полностью заполнили тот правовой вакуум, который наблюдался в этой сфере в последние 10 лет, не берется пока никто. И правильно, поскольку многие проблемы, похоже, остаются.
Таймшер: что это такое
Хотели бы вы владеть собственным номером в шикарном отеле и приезжать туда на отдых в удобное время? Тогда вам будет интересно узнать, что такое таймшер, в чём его особенности, и чем он может быть полезен туристу.
Как возник таймшер в туризме
Само слово timeshare возникло ещё в 70-х годах прошлого века, в Европе и Америке. Time – время, share – делиться, разделение. Соответственно, таймшер – разделение времени. Суть его проста. Компания, желающая построить отель, делала это за счёт инвесторов, которыми могли быть как частные лица, так и фирмы. Вкладывая деньги в строительство, они становились совладельцами одного из номеров отеля или курорта.
Напоминает систему, по которой сейчас продаётся большинство квартир в новостройках, правда? Существенная разница лишь в том, что время владения номером разделено на 52 периода, равным количеству недель в году. Другими словами, вы можете выкупить право собственности на номер на протяжении любой недели (или нескольких) в год.
Особенности таймшера
Традиционно, минимальной единицей для покупки является одна неделя. Максимум не ограничен, можно купить хоть весь год. Стоимость взноса зависит как от расположения номера, так и от времени года. Неделя в «высокий сезон» обойдётся дороже, чем в «низкий».
Дату отдыха можно выбирать сразу, или же оставить её «плавающей», указав лишь сезон. В таком случае, нужно заблаговременно бронировать номер на нужные числа. Тут действует правило «кто первым встал (позвонил) – того и номер». Большинство номеров продаётся именно по такой системе, с плавающей датой.
Концепция таймшера несколько изменилась с момента её возникновения. Сейчас, для того, чтобы стать участником программы, вовсе не обязательно вкладывать деньги и ждать, пока построят курорт. На специализированных площадках любой человек может купить так называемые баллы (или очки), которые являются внутренней валютой. На них можно обменять отдых в любом из отелей, который входит в систему. Причём, в этом случае можно купить как недели, так и отдельные дни.
На купленный номер распространяются практически те же правила, что и при владении любой другой недвижимостью. Его можно продать, сдать в аренду, обменять, и даже передать по наследству. Все возможности для этого должны быть чётко прописаны в договоре. Кроме этого, в зависимости от доли, там же может быть указано и ваше право участвовать в управлении отелем, являясь своего рода акционером.
Таймшер в России
История развития таймшера в России началась в «бурные» 90-е, когда основным принципом ведения бизнеса было «поменьше вложить, побольше урвать». Следствием этого стало недовольство людей, которые, воспользовавшись услугами подобных горе-посредников, переплачивали в несколько раз больше реальной стоимости номера.
К сожалению, принципы многих компаний так и не поменялись, поэтому связываться с таймшер в России – дело не только невыгодное, но, подчас, и рискованное. Когда за дело взялись профессиональные мошенники, таймшер превратился в своеобразный лохотрон. Многие до сих пор думают, что это такое изощрённое выманивание денег у доверчивой публики.
Учитывая полное отсутствие законодательного урегулирования в этом вопросе, не удивительно, что отзывы о таймшер, в основном, негативные. Однако, это не мешает ему довольно динамично развиваться на Западе. Многие аналитики прогнозируют, что в течение следующих 10 лет подобный вид клубного отдыха займёт первое место среди других способов организации досуга.
Индустрия владения отдыхом
Индустрия владения отдыхом фрагментирована. В ней задействовано несколько участников: промоутеры – разработчики проектов; специалисты по продажам; компании по управлению курортами; компании по обмену места отдыха; трастовые компании или попечительские организации для охраны прав владельцев отдыха; компании по перепродаже интервалов (вторичный рынок); профессионалы, работающие в индустрии, включия адвокатов, аудиторов, консультантов и т.д.
Сегодня таймшер является одной из наиболее быстро развивающихся отраслей индустрии отдыха. Он считается самой современной технологией в области между туризмом и недвижимостью.
Курорты таймшера в 75 странах. Европа занимает 2 место по развитию таймшера после США. Многие принимающие страны рассматривают таймшер как существенный элемент всей системы организации отдыха. В большинстве регионов он расширяет сезон каникул, способствует продолжительному экономическому росту, улучшает перспективы для инвестиций, повышает занятость.
6.4. Глобальная система таймшерных клубов (RCI и II).
Resort Condominiums International — RCI
В 1971 г. создана глобальная система RCI — Resort Condominiums International, которая занимается обеспечением совместного владения недвижимостью на курортах высшего класса и «обменом отдыхом». В систему входит свыше 2300 комплексов, расположенных на курортах 70 стран мира. На конец 1992 г. владельцами таймшера в системе RCI были около 3 млн. семей. В 1996 г. RCI открыло в Москве свое представительство, а в настоящее время активно продвигает. услуги таймшера на российском туристском рынке.
Interval International — II
Аналогичные услуги предлагает престижная система таймшерных клубов Interval International, в которую входит более 1000 отелей высокого класса (как правило, не ниже *****). В правилах обмена установлено, что // можно поменять за RCI, а вот обратно нет. Внеся примерно 22000 USD, любой желающий, независимо от гражданства, может стать совладельцем — на одну неделю ежегодно в пределах 25 лет — фешенебельного коттеджа на Канарских островах или на побережье Флориды, например в известнейшем местечке — Кипарисовая бухта (Cypress Hartbour) в Орландо. В отличие от RCI — система II более высокого класса, коттеджи предлагаются площадью 160 кв. м и лучше оборудованные; две спальни, холл, кухня, color-video ТУ, а также масса других удобств и развлечений. Одновременно в коттедже (несколько потеснившись) могут отдыхать до восьми человек без дополнительной оплаты. Для отдыха можно выбрать любую неделю в течение всего года, заявив об этом заблаговременно. Если данный курорт надоел, клиент может подать заявку и с легкостью променять его на любой другой в этой же системе или системе RCI. Клиенты получают скидки на авиабилеты до 20% и более.
Holiday rights — применительно к TimeShare — права временного пользования или право предоставления третьим лицам права пользования коттеджем, виллой, указанной в свидетельстве на право собственности на определенный период (например, на 25 лет). Особенностью классического таймшера является наличие сертификата собственности на определенный период отдыха, причем эти права передаются по наследству, могут быть предметом залога, уступки, обеспечения кредита и др. (все признаки имущественных прав). Продажа таймшера дело достаточно деликатное, поэтому фирмы, занимающиеся маркетингом и работой с клиентами, применяют тактику работы с индивидуальным клиентом, так называемые индивидуальные презентации. В печать, разумеется информация не передается, основная информация сообщается клиенту приватно, все переговоры и достигнутые соглашения — строго конфиденциальны. Некоторые маркетинговые компании используют агрессивную практику продаж таймшера, что вызывает споры и претензии потребителей.
Spacebank — торговая марка клуба RCI для банка периодов отдыха, в которой резервируется одна неделя для каждого собственника члена RCI.
Two-for-One — право члена клуба RCI поменять одну неделю отдыха на Канарских островах на две недели отдыха в США или Канаде или на три недели в Австралии или Новой Зеландии. Права обмена также предусматривают возможность «копить» время отдыха, если в текущем году собственник не использует время отдыха, то он может зарезервировать две недели отдыха на следующий год.
Практически в каждой стране есть национальные тайм-шерные клубы. Например, в Греции успешно функционирует Timeshares Hellas. Клуб предлагает кондоминиум на 60 лет — одну неделю ежегодно за 750000 драхм. Клуб имеет 5000 коттеджей в Греции, которые могут быть обменены на различные другие на (2300) курортах в 70 странах.
В настоящее время насчитывается 20 тыс. владельцев таймшера на зарубежных курортах. С 1991 г. они успешно вывезли из страны около 1 мдрд. долларов США, что по действующим законам является серьезным нарушением валютного законодательства (в смысле ограничений на перемещение капитала). Для такой деятельности, согласно инструкции ЦБ, необходима лицензия, но таковой ЦБ никому за этот период не выдавалось. Есть примеры организации местных таймшерных клубов. Есть и особенные формы таких предприятий.
Timeright аналогично timeshare — московская фирма «Юни-Фьючер» в сентябре 1993 г. объявила о начале продажи мест в фешенебельных подмосковных пансионатах и санаториях по системе, получившей название таймрайт, которая базируется не на приобретении права владения недвижимостью, а на приобретении права на длительный (на срок от 1 до 20 лет) отдых и лечение. Для этой цели заключаются договоры долгосрочной аренды с администрацией наиболее известных подмосковных баз отдыха.
Swap Homes Formula
Кроме таймшера, его системы обмена, в мире функционируют национальные и международные системы обмена квартир в разных городах и даже странах на период отпуска.
Swap Homes Formula — система международного обмена квартир на каникулы или отдых. Она позволяет людям из разных стран обмениваться друг с другом квартирами, домами и прочей недвижимостью на определенное время. Каждый хозяин квартиры не несет никаких материальных затрат на проживание в квартире своего партнера по обмену, расходы связаны только с оплатой посредника. Особенно удобна эта система в том случае, если поездка связана с длительным пребыванием за рубежом.