трехсторонний договор аренды жилого помещения
Трехсторонний договор аренды. Как составить трехсторонний договор аренды, стороны договора и особенности составления.
Количество участников арендного соглашения может быть больше двух. В этом случае заключается многосторонний договор аренды, который имеет собственные нюансы. В чем именно они заключаются, и что нужно учитывать при оформлении подобного соглашения мы рассмотрим в представленной статье.
○ Трехсторонний договор аренды.
Законодательство предполагает возможность совершения сделок с различным количеством участников.
Многосторонний (трехсторонний) тип соглашений предполагает включение в состав участников сделки ее одной стороны. Таким образом, документ будет регулировать правовые отношения не только между квартирантом и хозяином, но и с третьим участником.
Трехсторонний арендный договор является сочетанием двустороннего арендного соглашения и договора об оказании услуг. Его оформление не отличается от стандартного соглашения помимо того факта, что список прав и обязанностей существенно расширен.
○ Когда может понадобиться трехсторонний договор аренды.
Подобный документ составляется, когда необходимо регулирование прав еще одного участника сделки. Ниже описаны наиболее частые ситуации оформления трехстороннего арендного соглашения.
✔ Аренда муниципальной собственности.
Такой вид договора характерен для имущества коммерческого назначения, когда юридические лица берут помещение в аренду под магазин либо офис. Сторонами соглашения здесь выступают:
Роль последнего исполняет муниципалитет, под чьим управлением находится недвижимость. При заключении подобного соглашения, обязанности и права арендодателя и арендатора такие же, как и при двустороннем соглашении. Что касается вхождения третьей стороны, балансодержатель не обладает дополнительными правами. Его функция сводится к представлению интересов арендодателя.
✔ Акционерная аренда.
Подобное соглашение требуется, когда необходимы существенные вложения денежных средств. Крупные акционерные компании объединяются в союз, выбирая своего представителя из числа членов. Он представляет интересы всех компаний, заключая сделку и арендуя помещение. Прибыль от сделки распределяется между участниками объединения согласно положениям союза. Сторонами акционерной аренды могут выступать помимо акционерных обществ и иные юридические лица: банки, страховые компании и т.д. Главное условие включения в состав участников – возможность финансирования заключаемой сделки.
В заключаемом соглашении третьей стороной сделки выступает акционерный союз.
✔ Аренда филиалами и независимыми компаниями.
Осуществление аренды через филиал требуется, когда изготовителю для сбыта необходимо помещение. В подобном случае изготовитель передает готовую продукцию филиалу, который производит аренду. Таким образом, обеспечивается круговорот денег и повышается возможность привлечения внешних финансовых средств.
Если у компании-изготовителя нет филиалов, он может воспользоваться услугами независимых организаций, которые будут осуществлять аренду с теми же целями, что и дочерние предприятия.
○ Права и обязанности по трехстороннему договору.
Если договор аренды является трехсторонним, он не предполагает существенных изменений в перечне прав и обязанностей сторон. Как и в стандартном соглашении, арендатор обязан платить арендную плату. Все другие обязанности (компенсация за порчу имущества, оплата коммунальных услуг и т.д.) регламентируется текстом соглашения. Поэтому очень важно как можно более внимательно отнестись к составлению подобного документа.
○ Ограничения.
Трехсторонний договор не предполагает дальнейшей сдачи помещения в субаренду, если действие не оформляется отдельным соглашением. Таким образом, субаренда уже является трехсторонним договором при участии собственника, как третьей стороны. Однако если трехстороннее соглашение уже было заключено между участниками в количестве больше двух, дальнейшие операции с недвижимостью, в том числе субаренда, невозможны.
○ Расторжение трехстороннего договора.
Данный вид соглашения расторгается по соглашению сторон либо большинства из них.
Если возникает ситуация, когда необходимо заменить одного участника соглашения, требуется обращение в суд. Нужно доказать, что данный участник не исполняет свои обязательства, ввиду чего направляется ходатайство о его замене.
○ Ответственность.
Каждый из участников многосторонней сделки наделяется не только правами, но и обязанностями, за несоблюдение которых он может быть привлечен к ответственности. Его порядок определяется текстом соглашения. Чаще всего для определения меры ответственности и ее применения необходимо обращение в судебные органы.
Таким образом, трехсторонний договор аренды обладает некоторыми специфичными особенностями, которые следует учитывать каждому его участнику. Несмотря на некоторую сложность документа, он не имеет существенных отличий от стандартного двустороннего договора.
○ Советы юриста:
✔ Можно ли заключать трехсторонний договор между физлицами.
Такое возможно, если у недвижимости два собственника, обладающие одинаковыми правами. Также трехсторонним может быть договор субаренды, в котором третьим участником выступает хозяин помещения.
✔ Работник организации хочет сдать квартиру, которую снимает его организация.
Работник может сдать квартиру в субаренду при наличии согласия организации и арендодателя. Для этого нужно составить многосторонний договор, участниками которого будут собственник помещения, арендатор и субарендатор.
Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ
Трёхсторонний договор аренды
Распространённость договора аренды обуславливает множество его видов и модификаций. Одной из таких достаточно широко применяемых модификаций является трёхсторонний договор аренды.
Понятие и особенности трёхстороннего договора аренды
Традиционная модель правоотношений найма предусматривает наличие двух сторон – арендатора и арендодателя. Однако на практике могут возникать ситуации, при которых в найме берут участие несколько субъектов.
Особенностью передачи имущества при трёхсторонней сделке является то,что акт передачи арендуемого имущества составляется также в многостороннем виде. Подписать его должны все стороны правоотношений. В случае если одна из сторон отказывается подписывать такой договор, другие контрагенты могут нести определённый риск.
Широкое распространение получили трёхсторонние договоры аренды муниципальной собственности. В таком случае в правоотношения сторон, кроме наймодателя и нанимателя, вступает также балансодержатель. При найме и использовании специализированного жилья для сотрудника предприятием третьей стороной выступает сам жилец (сторона с собственными требованиями).
Договора найма, в которых множественность сторон объясняется множественностью одного из стандартных контрагентов (например, в договоре попросту указаны два арендатора), не имеет каких-либо различий в плане сути с традиционным договором найма. Дублирующиеся стороны в таком случае имеют идентичный перечень прав и обязанностей.
В целом форма, реквизиты и основные условия договора аренды в его многостороннем варианте остаются такими же, как и при найме традиционном. Существенные отличия можно заметить только в перечне обязанностей сторон и их количестве. Для полного понимания специфики трёхсторонних договоров целесообразно будет рассмотреть их наиболее распространённые виды.
Трёхсторонняя аренда специализированного жилья
Одним из примеров трёхсторонности договора аренды является найм специализированного имущества работодателем для своего работника. Такой вид аренды предусматривается наличие трёх сторон:
Специального названия для позиции работника в таких правоотношениях не существует. Работник заявляется как лицо с самостоятельными требованиями. Специализированное жильё может быть снято для работника только в установленных законом случаях.
В трёхсторонних отношения найма более сложным является вопрос возмещения ущерба, оплаты коммунальных услуг, текущего ремонта. Ведь, по сути, реальным жильцом является работник, а арендатором по условиям сделки – предприятие. На сотрудника возложены следующие обязанности:
Особенностью такого договора является отсутствие возможности субаренды. Жилец не имеет права сдать имущество в найм повторно. Более того, он неукоснительно должен придерживаться принципа целевого назначения. Не может быть использовано такое жильё с целью ведения предпринимательской деятельности.
После увольнения сотрудника, предприятие-арендатор может внести изменения в договор путём замены стороны жителя. Также возможно расторжение договора, заключённого с сотрудником, и заключение новой сделки.
Многосторонний договор аренды муниципальной собственности
Традиционно такие договоры найма и дальнейшего использования заключаются касательно недвижимого имущества коммерческого назначения. Предприятия и другие юридические лица достаточно часто арендуют помещения под офис или другое коммерческое помещение.
Договор аренды муниципальной собственности имеет множество отличий в процедуре его заключения. Однако в контексте трёхсторонних договоров более интересно вхождение третьей стороны – балансодержателя. Балансодержателем является орган государственной (муниципальной власти), который осуществляет управление указанным объектом аренды (например, департамент муниципального органа при аренде муниципального имущества).
В отношении правильности включения балансодержателя в отношения с арендатором существует несколько прямо противоположных юридических мнений. Некоторые правоведы считают такое включение третьей стороны противоречащим закону. Однако на практике оно применяется.
Права и обязанности сторон наймодателя и нанимателя при такой сделке, по сути, остаются аналогичными правам и обязанностям сторон при стандартном договоре найма. Балансодержатель не обладает какими-либо дополнительными полномочиями или правами – он выступает прямым представителем арендодателя, его прав и интересов.
Акционерные арендные операции
При найме с использованием оборудования, множественных помещений или другого имущества с целью ведения коммерческой деятельности могут понадобиться существенные денежные вложения. Иногда даже крупная компания не может таких вложений обеспечить. В таком случае проводится многосторонняя акционерная аренда. Такой термин не является законодательным, однако он закреплён рынком.
Крупные арендные компании заключают между собой арендные союзы. Для этого между ними заключается соглашение, в соответствии с которым один из членов союза может выступать как представитель интересов всего союза в арендных правоотношениях. Эта компания-представитель приобретает объекты аренды и осуществляет их сдачу. Прибыль распределяется в соответствии с положениями сделки между членами союза.
Следует отметить, что к акционерной аренде могут быть привлечены не только арендные компании, но и банки, страховые организации и другие юридические лица, способные осуществлять финансирование. В договоре найма арендный союз включается как сторона договора.
В аспекте прав и обязанностей наймодателя и нанимателя друг перед другом договор акционерной аренды ничем не отличается от традиционного договора найма. Права нанимателя здесь абсолютно такие же. Более того, обязанности наймодателя перед арендным союзом никаким образом не влияют на интересы нанимателя.
Аренда через дочернюю или независимую компанию
Аренда через дочернюю компанию применяется чаще всего в случаях, когда компания-изготовитель продукции (объекта аренды) осуществляет сбыт, в основном, с помощью найма. Схема таких правоотношений выглядит следующим образом.
Передавая изготавливаемую продукцию дочерней компании, поставщик получает возможность привлечения внешних средств от кредиторов (например, банков). Это также предоставляет возможность изготовитель больше варьировать ценовую политику.
Аренда через независимую компанию имеет также три основных стороны в правоотношениях:
Такие независимые компании привлекаются с целью оптимизации затрат ресурсов компаний-изготовителей. Арендная компания является менее управляемой изготовителем объекта аренды. В таких правоотношениях также могут привлекаться инвесторы или финансовые кредиторы. Схема правоотношений выглядит следующим образом.
В целом, несмотря на кажущуюся сложность трёхсторонних договоров аренды в плане заключения и специфики правоотношений они могут выступать более выгодными с финансовой точки зрения. Трёхсторонние договоры более часто применяются в коммерческой практике, чем в практике частной. Ярким примером часто применяемого многостороннего договора найма может выступать разве, что субаренда (или сублизинг). Однако в коммерческой деятельности многосторонность договоров может быть верным путём к финансовому успеху.
Договор аренды квартиры: как правильно снять жилье
Договор аренды жилья — это своеобразный свод правил, который регламентирует взаимоотношения собственника и квартиранта. И чем подробнее и точнее он составлен, тем проще сторонам решать спорные ситуации.
Вместе с экспертами рассказываем, как правильно составить договор аренды, на какие нюансы стоит обратить внимание и как съехать с квартиры без штрафов.
Эксперты в этой статье
Зачем нужен договор
Изначально необходимо определиться с понятием аренды. Многие привыкли использовать словосочетание «аренда квартиры», «аренда жилья», но с юридической точки зрения это словосочетание не совсем верное — правильнее говорить наём жилья. Термин «аренда» используется для нежилых помещений (например, аренда офиса, склада) или когда арендатором выступает юрлицо. Термин «наём» применяется к жилым помещениям, а нанимателем является физическое лицо. Поэтому если квартиру арендует человек, то заключается договор найма жилого помещения.
Для тех, кто сейчас находится в поиске съемного жилья, прикладываем образец договора.
Договор найма жилья — это своеобразная конституция для собственников и квартирантов. Он устанавливает права и обязанности сторон, порядок оплаты жилья, сроки найма. Минимум — такой договор нужен для подтверждения факта проживания в съемной квартире. Например, если человек арендует квартиру на устных договоренностях, то он в любой момент может остаться без жилья и денег. Максимум — договор найма позволяет избежать конфликтных ситуаций или выйти из них с наименьшими потерями для обеих сторон. «Договор найма жилых помещений регламентирует правоотношения межу нанимателем и наймодателем и является официальным основанием для обращения в суд в случае возникновения споров или нарушения договорных обязательств», — отметила директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.
При нарушении письменного договора можно защитить свои интересы. Это касается как нанимателя, так и наймодателя, добавил юрист адвокатского бюро Asterisk Дмитрий Венгерский. Например, наниматель будет обязан оплачивать жилое помещение в строго определенный срок, возместить убытки от порчи имущества и т.д. Наймодатель не сможет преждевременно выселить нанимателя из жилого помещения, неожиданно увеличить стоимость найма.
Сроки заключения договора
Договоры найма бывают нескольких видов: краткосрочные (сроком до 11 месяцев) и долгосрочные (от года и дольше). Как правило, собственники заключают договор в простой письменной форме сроком на 11 месяцев с возможностью пролонгации и повышение платы. Причина — договор на более длительный срок требует обязательной регистрации в Росреестре и считается заключенным с момента регистрации. Краткосрочный договор признается заключенным с момента его подписания и госрегистрации не требует.
При этом, по словам экспертов, договор нужно заключать на любой срок — даже, если вы снимаете квартиру на несколько дней или месяц, поскольку здесь риски для квартиранта еще выше.
Стороны договора найма и его суть
Сторонами договора выступают собственник жилья (наймодатель жилого помещения) и квартирант (наниматель жилого помещения). Договор определяет кто, на какой период и на каких условиях будет проживать в съемном помещении, в какой срок будет производиться оплата, что в нее будет включено, сколько людей будет жить в квартире и т. д. В договоре также прописывается состояние квартиры, качество ремонта и мебель, которая передается. Чем подробнее прописывают пункты такого договора, тем прозрачнее будут отношения между собственником и квартирантом и больше гарантий для обеих сторон.
В качестве гарантий для наймодателя предусматривается обеспечительный платеж в виде депозита, который передается нанимателем. В момент прекращения отношений по найму жилого помещения из данного депозита покрываются все издержки, которые соразмерны неадекватной амортизации помещения (к примеру, если сломано оборудование, испорчена мебель, выбиты стекла и пр.).
Подготовительный этап
До подписания договора нужно проверить состояние квартиры — все ли работает, нет ли протечек и повреждений. Все это нужно будет зафиксировать в договоре. «Все, что находится в квартире на этапе сдачи, является ответственностью наймодателя, по факту сдачи квартиры — все это переходит под ответственность нанимателя, и тогда, в случае обнаружения каких-то неисправностей, доказать и взыскать за это деньги будет весьма проблематично», — отметила Юлия Дымова.
Еще один важный момент на этом этапе — проверка документов, подтверждающих, что квартира находится в собственности наймодателя. Причем документы должны быть оригиналами, а не копиями.
«Для подстраховки наниматель может заказать выписку из ЕГРН на официальном портале Росреестра, либо в МФЦ из реестра прав. Потому что большая часть мошенничеств связана с субарендой или арендой не у собственника, либо с ситуацией, когда договор найма заключается с одним из собственников, при том, что другие собственники квартиры не уведомлены», — добавила эксперт.
Как правильно составить договор аренды квартиры
После того как наниматель оценил состояние квартиры, проверил документы, можно приступать к составлению договора найма. В договоре есть обязательные условия, без которых он не действует, и есть дополнительные условия, которые стороны могут указать по желанию. Если они этого не сделают, будут действовать общие нормы закона, отметил Дмитрий Венгерский. К обязательным условиям договора найма относятся:
В данном пункте прописывают все сведения об арендуемой квартире: полный адрес, ее площадь и кадастровый номер. Там же указывается детальный перечень имущества, находящегося в квартире и передаваемого в пользование жильцу. Здесь также необходимо указать, что снимаемое жилье не находится в залоге и не обременено правами других лиц.
Здесь прописываются паспортные данные наймодателя и нанимателя, а также иных лиц, которые будут проживать в квартире постоянно или временно. К примеру, если наниматель заселяется один, но к нему могут приезжать родители или родственники, он может прописать это в договоре. Если наймодатель увидит, что в квартире «толпа», которая не предусмотрена договором, это может стать основанием для прекращения арендных отношений.
Срок действия договора найма стороны выбирают сами. Он может быть заключен на короткий срок (до 11 месяцев) или на длительный (от 1 года). Если стороны не указали срок действия договора, он считается бессрочным.
В этом пункте необходимо прописать размер оплаты, сроки ее внесения и порядок. Например, ежемесячно 10 числа наниматель перечисляет на карту деньги за квартиру. Если оплата осуществляется наличными, то необходимо предусмотреть расписку за ее получение. Здесь также следует подробно прописать, что включает в себя арендная оплата: входят ли плата за интернет, коммунальные услуги, что понимается под ними. Традиционные условия — это когда оплачивается аренда, а сверху оплачиваются услуги по счетчику. Здесь же прописывается возможность или периодичность пересмотра оплаты. Также можно предусмотреть неустойку за просрочку
В данном пункте необходимо прописать сумму обеспечительного платежа (как правило, она равна месячной оплате) и как она будет вноситься. Иногда собственник разрешает разбить депозит на несколько месяцев — это тоже лучше указать в договоре. Также необходимо уточнить порядок возврата депозита (четко прописать пункты, когда он не возвращается), чтобы избежать неприятных ситуаций.
Основная обязанность наймодателя — в согласованный срок передать квартиру в пригодном для использования состоянии. Основная обязанность нанимателя — вносить вовремя плату за квартиру и держать ее в надлежащем состоянии. Также наниматель должен использовать квартиру исключительно для проживания там лиц, указанных в договоре, а не в иных целях — например, организации маникюрного салона (если это не указано в договоре). В противном случае последует расторжение договора в одностороннем порядке. Подробнее права и обязанности сторон можно посмотреть в образце договора.
Чтобы заключить договор найма, понадобятся паспорта обеих сторон и свидетельство о регистрации права собственности или выписка из государственного реестра недвижимости (ЕГРН) на жилое помещение. Договор считается действительным с момента его подписания.
«Очень важно прописать детальный перечень имущества, находящегося в квартире и передаваемого в пользование нанимателю. Для этого используется акт приема передачи жилья. В нем сделайте опись мебели и техники, а также их состояние. Приложите для достоверности фото квартиры и самой техники. Там же укажите показания счетчиков на момент передачи квартиры», — рекомендует Дмитрий Венгерский.
Тонкости аренды
Помимо основных пунктов, в договоре можно прописать и дополнительные условия. Например, указать, как часто собственник может приезжать проверять квартиру, отметил руководитель департамента аренды агентства недвижимости «Азбука жилья» Роман Бабичев. «В договоре нужно прописывать все то, к чему пришли устно. Например, в квартире нельзя заводить животных, нельзя курить, нельзя приводить гостей. Это обязательно прописывается», — отметил он.
Сюда же можно внести пункт о ремонте. Например, если квартира сдается в плачевном состоянии, и арендаторы должны будут делать ремонт в счет оплаты в течение нескольких месяцев, это необходимо обязательно прописать в договоре. «В ином случае наниматель, сделавший в квартире ремонт, ничем не будет застрахован от незапланированного расторжения договора по инициативе наймодателя», — отметила Юлия Дымова.
То же самое касается различных неисправностей: например, если сломается сантехника — кто должен будет ее чинить. Также стоит указать, что проводить мелкий ремонт (к примеру, переклеить обои), квартирант может только с согласия собственника.
Есть еще один аспект, на который стоит обращать внимание — это запрет на последующую субаренду. Сейчас достаточно распространена схема, когда люди снимают квартиру на долгий срок и сдают ее в посуточную аренду — это чревато высокой амортизацией. Чтобы исключить такую ситуацию, это важно контролировать и прописать в договоре условия по данному пункту.
Расторжение договора аренды
Когда срок договора долгосрочного найма подходит к концу, собственник должен минимум за три месяца предложить нанимателю заключить новый договор или попросить освободить помещение. Условия досрочного расторжения договора найма также прописываются в договоре. Здесь, как правило, предусмотрен порядок уведомления за определенный срок, который тоже оговаривается и фиксируется сторонами заранее. Обычно это месяц или три. При этом стороны могут установить штрафы.
«Если прописано, что нужно предупредить за 30 дней и не будет штрафов, значит их не будет. Если человек предупредит за 20 дней, будет штраф, который тоже прописан. Или, например, прописано, что человек в последний месяц проживания должен пускать следующих потенциальных арендаторов 2 раза в неделю, то так и должно быть. В ином случае он нарушает договор и за это тоже прописывается штраф», — отметил Роман Бабичев.
По словам Дмитрия Венгерского, наймодатель может расторгнуть договор, если наниматель не платит в течение шести месяцев (при краткосрочном найме — более двух), разрушает и портит жилое помещение. Договор также может быть расторгнут после предупреждения об устранении нарушений, если наниматель использует помещение не по назначению и систематически нарушает права соседей.