в квартире три собственника один умирает что делать
Порядок наследования приватизированной квартиры
Поскольку Закон о приватизации не содержит положений о наследовании, то не ясно на каком основании в договор приватизации были включены соответствующие условия. Для узаконивания такой договоренности всем собственникам квартиры необходимо было удостоверить завещания. Судя по тексту вопроса этого сделано не было, поэтому наследование должно происходить по закону.
На момент смерти отца наследование происходило по нормам Гражданского кодекса РСФСР 1964 года. Несмотря на то, что мать и брат (участник приватизации) к нотариусу не обращались, можно считать, что они приняли долю отца, поскольку фактически проживали в квартире и несли бремя по ее содержанию (ст. 546 ГК РСФСР).
На момент смерти матери уже была введена в действие часть третья Гражданского кодекса РФ, содержащая положения о наследовании и действующая в настоящее время.
Доля матери в квартире, если бы она была определена, составляла ½.
Поскольку оба брата являются наследниками первой очереди, то им полагаются равные доли, следовательно, если бы раздел был произведен, то брату, не участвовавшему в приватизации, полагалась бы ¼ доля.
Если брат, который не являлся участником приватизации, в 2002 году обратился с заявлением о принятии наследства в установленный законом шестимесячный срок или фактически принял какое-либо иное имущество наследодателя, то право собственности на долю в квартире возникло у него со дня смерти матери, вне зависимости от того было выдано свидетельство о праве на наследство или нет.
После смерти брата, который не являлся участником приватизации, его доля в спорной квартире вошла в наследственную массу вместе с иным его имуществом, поэтому его дочь и супруга вполне обоснованно претендуют на нее. Им должно полагаться по 1/8 доле.
Оставить квартиру себе на законных основаниях брат (участник приватизации) может только, если брат, который не участвовал в приватизации, пропустил срок принятия наследства после смерти матери и фактически не принял иного имущества, принадлежавшего ей.
Поскольку до настоящего времени определение долей в спорной квартире не произведено, то для принятия наследства супруге и дочери умершего брата придется обращаться в суд. В рамках данного дела будет решаться вопрос о признании права собственности и определении долей в квартире.
Участнику приватизации для защиты своих прав можно рекомендовать обратить внимание на п. 3 ст. 245 ГК РФ, согласно которому участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество.
Покупка наследственной квартиры: как не лишиться жилья и денег
Наследственные квартиры — достаточно популярное предложение на рынке вторичного жилья. По данным риелторской компании «Инком-Недвижимость», в 2020–2021 годах впервые с 1990-х доля наследственных квартир в предложении в столице выросла в два раза: с 10% до 20%. Причина таких изменений — в пандемии. Речь идет о так называемом «свежем» наследстве, то есть жилье, которым новый собственник владеет менее трех лет, пояснил директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимости» Сергей Шлома.
Аналогичные цифры приводят аналитики Est-a-Tet. Сейчас наблюдается рост числа наследственных квартир — по сравнению с серединой прошлого года их число выросло примерно на треть и составляет около 20%, говорит директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.
«К сожалению, так мы наблюдаем последствия пандемии и высокой смертности. Более того, мы фиксируем и рост числа сделок с наследственными квартирами с участием опеки. Это квартиры несовершеннолетних собственников, получивших их по наследству от родителей. Эта история — тоже следствие пандемии», — добавила Юлия Дымова.
Главный риск
Для покупателя приобретение наследственной квартиры нередко сопряжено с рисками. Стоит понимать, что квартиры могут наследоваться несколькими способами. Во-первых, согласно законодательству, в зависимости от степени родства, во-вторых — по завещанию. Перед продажей квартиры свидетельство о праве на наследство должно быть зарегистрировано в Росреесте, но некоторые продавцы забывают это сделать, говорит руководитель офиса «Митино» департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Наталия Борзенкова.
Главный риск при покупке наследуемой квартиры — возможное наличие скрытых, неучтенных наследников, которые могут претендовать на имущество. «Проверить круг потенциальных наследников довольно сложно, и приобретение такого жилья может быть потенциально опасным», — отмечает она. В таком случае наследник может оспорить свое право через суд, а покупатель рискует остаться без квартиры и в лучшем случае вернуть потраченные деньги. В худшем — остаться без них.
«Свежее» наследство
Наиболее рискованно приобретать так называемое «свежее» наследство, говорят эксперты. «Риск покупки такой квартиры — это отсутствие возможности проверить всех наследников, ведь владелец квартиры и сам может не знать о них», — пояснила юрист коллегии адвокатов «Бастион» Виктория Шабанова. «Никто не даст вам гарантию, что продавец — единственный наследник и что спустя несколько лет не объявится второй или третий наследник и не начнет оспаривать сделку купли-продажи и требовать свою долю в праве на квартиру», — добавила она.
Из плюсов — такие объекты обычно продаются с дисконтом 5–10%, причем большинство наследников-продавцов изначально готовы к скидке. «Например, если у одной квартиры несколько наследников, им выгоднее принять торг и продать жилье целиком, нежели заниматься долями по отдельности», — пояснил Сергей Шлома.
Читайте также
Обязательная доля и недостойные наследники
Круг скрытых наследников, которые могут претендовать на купленную квартиру, достаточно большой. Например, среди них — наследники, которые имеют право на обязательную долю, несмотря на завещание. К ним относятся несовершеннолетние и нетрудоспособные дети, супруги и родители наследодателя. Полный перечень этих лиц установлен в ст. 1149 ГК РФ. Наличие таких наследников может быть неочевидным, особенно если квартира перешла по завещанию. Поэтому перед покупкой нужно уточнить у продавца, нет ли в данном случае обязательных наследников.
Еще один риск покупки наследственной квартиры связан с недостойными наследниками. Так называют граждан, которые имеют право на наследство, но по решению суда или нотариуса не получают его (ст. 1117 ГК РФ). Например, к ним относят родителей, которые лишены родительских прав. Недостойные наследники могут не согласиться с таким решением и обжаловать его в суде. Если суд реабилитирует их, у покупателя могут возникнуть сложности, поскольку наследник будет претендовать на свою долю. Сюда же можно отнести наследников, которые были признаны судом умершими. Но бывают случаи, что через какое-то время выясняется, что они живы, а квартира к тому моменту уже продана.
Пример из практики от Наталии Борзенковой:
— Риелторы в ходе проверки квартиры нашли дочь бывшего собственника квартиры, которая не входила в круг родственников, продававших наследственную квартиру, но оставалась потенциальной наследницей. Она давно не проживала в квартире. Сначала находилась в местах лишения свободы, а потом постоянно переезжала по разным городам страны. Установить существование родственницы, которая может предъявить права на наследство, удалось после общения с соседями, в документах она не фигурировала.
Оспаривание завещания
Часть рисков сопряжена с квартирами, полученными по завещанию. К ним относится возможное оспаривание завещания уже после продажи наследственной квартиры. Причиной оспаривания может стать недееспособность умершего в момент изъявления воли или факт того, что его принуждали к составлению завещания. В данном случае потенциальные наследники могут обратиться в суд и привести доказательства. Например, это может быть справка о том, что наследодатель стоял на учете в психоневрологическом диспансере. Если суд удовлетворит иск, то завещание будет отменено, а наследство придется распределять заново, но уже по закону.
Покупатель наследственной квартиры может столкнуться со сложностями на этапе заключения сделки. Нередко наследники не могут договориться между собой о цене. «Любой спор между наследниками может привести или к повышению конечной цены для покупателя, или к затягиванию сделки, или к ее отмене. В целом такие конфликты между наследниками повышают градус нервозности перед сделкой», — добавила Юлия Дымова.
Читайте также
Срок исковой давности
Внезапные наследники могут возникнуть из-за пропуска сроков вступления в наследство. По закону (ст. 1154 ГК) на это дается полгода со дня открытия наследства (дня смерти наследодателя или дня признания судом его умершим). Если человек наследует имущество в результате отказа предыдущего наследника, то к сроку добавляется три месяца. Если срок вступления в наследство пропущен, наследник лишается возможности получить имущество.
Но и здесь есть исключения. Например, если у наследника были уважительные причины и он докажет это в суде (ст. 1155 ГК РФ). К примеру, он находился на лечении в больнице. В таком случае суд может восстановить его в правах на наследство. И если квартира к этому времени уже продана, наследник может предъявить свое право на нее.
Срок исковой давности в данном случае исчисляется не с момента смерти наследодателя, а с момента, когда наследник узнал или должен был узнать о смерти, пояснила Виктория Шабанова. «Гарантий, что такой наследник не заявит о своем праве на долю спустя несколько лет, дать нельзя, даже если квартирой давно владеют другие люди», — отметила юрист.
Однако покупателям наследственных квартир в последнее время удается защитить свои права и сохранить недвижимость. Речь идет о ситуациях, когда недвижимость была приобретена добросовестно. Признаки добросовестного приобретателя указаны в ст. 302 ГК РФ. Таким считается тот, кто приобрел имущество возмездно и не знал и не мог знать о том, что продавец не имел права отчуждать это имущество. К примеру, если квартира была куплена, наоборот, по заниженной цене, то это может рассматриваться как признак недобросовестности. Степень недобросовестности устанавливает суд.
Пример от Наталии Борзенковой:
— В качестве примера можно привести ситуацию, когда один из детей наследодателя долгое время жил в другом государстве. Он не общался с семьей в России и узнал о смерти отца только через несколько лет. Это осложнило его братьям процесс продажи квартиры. Поэтому мы всегда рекомендуем сообщать родственникам о подобных событиях.
Как минимизировать риски. Советы экспертов
Чтобы обезопасить себя от рискованной покупки, нужно следовать некоторым рекомендациям.
Как поделить квартиру между наследниками?
Мой дедушка умер месяц назад и по завещанию оставил свою долю — половину квартиры — моей матери. У мамы есть сестра, которая требует свою долю от квартиры и грозит обратиться в суд, чтобы получить ¼ долю недвижимости. Бабушка вместе с дедом жила в этой квартире 40 лет и продолжает жить сейчас после его смерти.
Подскажите, как в этой ситуации закон разделяет недвижимость между супругой и двумя дочерьми? Как бабушке передать права на свою ½ долю моей матери?
Есть два варианта вступления в наследство: по закону и по завещанию. Если человек при жизни никак не распорядился своим имуществом, то наследники будут определяться по закону.
Но ваш дедушка оставил завещание, в котором выразил свою волю, — оставить имущество только одной из дочерей, вашей матери.
Когда можно оспорить завещание
Человек может оставить имущество кому угодно, невзирая на родство. Может по своему желанию распределить доли. Может даже лишить наследства тех наследников, у кого есть право на наследство по закону.
Разумеется, родственники умерших, которые рассчитывали получить наследство, но не получили его, часто желают оспорить такое несправедливое, по их мнению, решение. Но сделать это непросто.
По закону, завещание могут признать ничтожным, если оно не подписано в установленном порядке или если завещатель в момент подписания документа был неспособен адекватно оценивать свои действия и их последствия. Есть и иные случаи, например, если суд решит, что был нарушен порядок составления, подписания или удостоверения завещания.
Если ваш дедушка был дееспособен в момент подписания завещания, а нотариус правильно составил и удостоверил документ, то поводов для обращения в суд у вашей тети нет. Единственное основание, по которому она в такой ситуации может оспорить завещание, если она инвалид или пенсионер, — ее право на обязательную наследственную долю, которое не учел нотариус, выдавший вашей маме свидетельство о вступлении в наследство.
Кто может получить обязательную долю в наследстве
По закону, право на обязательную наследственную долю в квартире есть у нетрудоспособных детей и у супруга умершего человека. Если человек завещал не все свое имущество, то обязательную долю выделяют из имущества, не упомянутого в завещании. Если умерший распорядился всем, что ему принадлежало, эта доля отбирается у наследников по завещанию.
К нетрудоспособным гражданам относятся инвалиды, в том числе инвалиды с детства, дети-инвалиды, дети в возрасте до 18 лет, граждане, достигшие возраста 65 и 60 лет и так далее.
Так что если ваша тетя может по закону претендовать на обязательную наследственную долю, суд выделит ей часть квартиры. По общим правилам наследования это будет 1/12 доля, но точнее можно сказать, только посмотрев документы.
Расчет делается так: наследство состоит из ½ доли квартиры. Если бы завещания не было, в наследство вступали бы супруга покойного и две дочери. На каждую из них пришлось бы по ⅓ доле от половины квартиры. То есть ваша тетя получила бы ⅙ долю. Но в обязательной доле наследуется не менее половины того имущества, что причиталось бы наследнику по закону, значит, ⅙ надо разделить пополам.
Супруга покойного в вашем случае тоже может претендовать на обязательную наследственную долю, если она нетрудоспособна. Но при желании она может отказаться от этого права, тогда все наследство достанется вашей маме, как и хотел дедушка.
Как переоформить оставшуюся часть квартиры
Завещание. Если ваша бабушка оформит завещание и напишет, что оставляет свое имущество одной из своих дочерей, ваша мама станет единственной наследницей. Но право на имущество возникнет у нее только после смерти бабушки и оформления свидетельства. Почитайте нашу статью о том, как оформить завещание на имущество.
В этом случае у вашей мамы могут снова возникнуть разногласия с сестрой. Вполне вероятно, она опять захочет пойти в суд.
Дарение. Бабушка может подарить свою половину квартиры вашей маме. Право собственности на недвижимость у мамы возникнет, когда Росреестр зарегистрирует отчуждение имущества.
Договор купли-продажи. Бабушка может продать полквартиры одной из своих дочерей. Ваша мама станет собственницей имущества с момента регистрации в Росреестре. Учтите, что договор купли-продажи должен быть реальным: половина квартиры за деньги. Если подпишете такой договор, а денег бабушке не заплатите, сделка будет фиктивной.
Договор пожизненного содержания с иждивением. По этому договору бабушка передаст принадлежащую ей недвижимость вашей маме в обмен на содержание и уход. Плательщик ренты получит право собственности после регистрации отчуждения в Росреестре, но на нем будет обременение. Обременение — это ограничение возможности распоряжаться имуществом. В данном случае оно значит, что пока бабушка жива, продать, подарить, обменять эту половину квартиры можно будет только с ее официального согласия.
Если хотите лучше разобраться в вопросах наследства и узнать, что делать, если получили в наследство недвижимость, читайте Т—Ж.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.
Юрист Адвокатского бюро «Леонтьев и партнеры» Тамази Мстоян
В соответствии с нормами действующего законодательства РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является совместной собственностью супругов. При разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами (ст. 39 Семейного кодекса РФ).
В случае смерти одного из супругов, его имущество (доля в имуществе) включается в общую наследственную массу. То есть в состав наследства включается не вся квартира, приобретенная супругами в период брака, а только ½ доли в праве собственности на квартиру. При этом право наследовать ½ доли имеют переживший супруг, и другие наследники первой очереди (родители и дети наследодателя) в равных долях.
Для вступления в наследство в отношении квартиры, приобретенной в период брака, наследникам необходимо обратиться к нотариусу по месту жительства наследодателя с заявлениями о вступлении в наследство и необходимыми документами.
Каждый из наследников самостоятельно обращается к нотариусу. Нотариус от каждого принимает соответствующее заявление и документы, подтверждающие степень родства для вступления в наследство (например, свидетельство о рождении). То, что квартира зарегистрирована только на мужа, не имеет никакого значения для наследования (по аналогии, когда происходит раздел имущества, нажитого в период брака, неважно на кого из супругов зарегистрировано, главное, чтобы в период брака).
Нотариус устанавливает при открытии наследства, когда была приобретена данная квартира мужем (в период брака или нет). Для этого он запрашивает документы от мужа (свидетельство, договор, выписку из ЕГРП). Если квартира была приобретена в период брака, то нотариус в силу закона определяет, что квартира принадлежит по ½ доли каждому супругу. Если муж, допустим, продаст квартиру, в момент, когда оформляются наследственные права, то другие наследники первой очереди могут оспорить данную сделку в судебном порядке.
По общему правилу принять наследство можно в течение шести месяцев со дня открытия наследства (п. 1 ст. 1154 ГК РФ). Днем открытия наследства является момент смерти наследодателя. Наследственные права на имущество умершего супруга наследуется наследниками по общим правилам наследования.
Как получить часть дома, если ее не принял наследник?
— Ситуация: дом в деревне на двух хозяев. Хозяйка одной половины умерла, единственная наследница не сподобилась вступить в наследство (ей это не надо). Получается, что половина дома осталась ничья. Как оформить эту половину в собственность? Что для этого нужно?
Отвечает адвокат, управляющий партнер компании Sdelky.ru Денис Вольнов:
Если наследство не было принято наследниками, оно считается выморочным и переходит в государственную или муниципальную собственность (в зависимости от состава наследства и места его нахождения). Только после оформления права собственности, как выморочного, оно может быть объектом правоотношений и переходить в собственность третьих лиц.
Отвечает директор юридической службы «Единый центр защиты» (edin.center) Константин Бобров:
В данном случае имущество является выморочным, поскольку единственный наследник своим поведением выражает отказ от наследования доли. Это означает, что часть дома перейдет в собственность муниципального образования (сельского поселения), в пределах которого находится дом, в соответствии со статьей 1151 Гражданского кодекса РФ. Однако, исходя из статьи 250 названного закона, долевой собственник владеет преимущественным правом покупки доли в праве общей собственности. То есть если перед муниципалитетом встанет вопрос, кому продать долю — собственнику другой доли или третьему лицу, то он должен принять решение в пользу первого. В случае нарушения преимущественного права администрацию возможно обязать соблюдать его в судебном порядке (путем подачи соответствующего заявления).
Для того чтобы приобрести часть дома, нужно обратиться в администрацию сельского поселения, поскольку порядок отчуждения муниципального имущества устанавливается там. При этом приобрести долю будет возможно только за плату, размер которой определяется также местным самоуправлением. Основанием перехода права собственности на часть дома будет являться договор, заключенный с администрацией.
Отвечает руководитель проекта «Истринская долина» Михаил Африканов:
Если наследник в течение шести месяцев с момента смерти владельца не заявил о своем желании унаследовать полагающуюся ему собственность, он утрачивает свое право на половину дома, но оставляет за собой право обжаловать в суде этот вопрос. Если было составлено завещание на эту долю, то в наследство могут вступить правопреемники, которые также указаны в завещании. Если хозяйка завещания не составила, то половина дома будет распределяться по закону, то есть между наследниками первой очереди, второй и т. д.
Но возможен вариант, когда наследников или нет вообще, или они не желают вступать в наследство. Тогда половина дома перейдет в собственность муниципалитета по истечении полугода с даты смерти владельца. В таком случае со всеми вопросами по приобретению и оформлению половины дома в собственность необходимо обратиться в органы муниципального самоуправления Вашей территории.
Отвечает директор МКУ «ЦОУ» Николай Яблоков:
«Ничьего» имущества у нас в стране нет.
Если был произведен раздел дома, то есть соседи живут на разных земельных участках, дом является многоквартирным (то есть на две «квартиры»), то любыми способами нужно уговорить наследницу оформить вступление в наследство. В противном случае квартира умершей становится выморочным имуществом и переходит в собственность муниципального образования, на территории которого расположено имущество. Есть еще вариант, что муниципальное образование оформит в собственность квартиру умершей как бесхозяйное имущество. При этом освободившаяся площадь должна быть предоставлена кому-то нуждающемуся в улучшении жилищных условий или включена в маневренный фонд.
Если весь дом — коммунальная квартира, то есть дом одноквартирный, доля умершей перешла к администрации, то соседи могут просить местную администрацию об улучшении жилищных условий —предоставлении им освободившегося жилого помещения.
Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):
Если прямые наследники не обратились за оформлением наследства в течение полугода после смерти Вашей соседки и при этом фактически наследство не приняли, то имущество становится выморочным. Фактическое принятие наследства означает, что наследник пользуется этим домом, оплачивает коммунальные платежи и т. д. Выморочное имущество принадлежит соответствующему муниципальному образованию — сельскому поселению. Вы можете обратиться в администрацию района за приобретением (за плату) половины дома. Но при этом у Вас должна быть уверенность, что наследница фактически наследство не приняла, иначе придется решать вопрос с ней.
Отвечает директор департамента частного обслуживания «3В Консалтинг» Рустам Исмайлов:
Поскольку совладелец жилого дома не является наследником, то нет никаких законных оснований получить в собственность вторую половину дома, собственница которой умерла. Закон не предполагает такой возможности. Вероятно, через 15 лет фактического владения и пользования домом можно обратиться с иском о признании права собственности в порядке приобретательной давности в соответствии со статьей 234 Гражданского кодекса РФ, но даже сейчас практика применения этой статьи очень неоднозначна.
В качестве еще одного допустимого варианта получения в собственность второй половины дома можно предположить переход ненаследованной половины дома как выморочного имущества в собственность муниципалитета и последующий выкуп этой доли у муниципалитета. Но опять же закон не предполагает обязанности муниципалитета оформить выморочное имущество. Никаких сроков оформления выморочного имущества также нет.
Отвечает генеральный директор компании «Удача» Дмитрий Степанов:
Текст подготовила Мария Гуреева
Не пропустите:
Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!
Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.