габ что это такое в недвижимости
Как не ошибиться при выборе ГАБ
Вложение денежных средств в недвижимость для их сохранения и приумножения остается одним из самых популярных и надежных способов инвестирования. И тому есть простое объяснение – качественная недвижимость практически не дешевеет даже в период экономических кризисов и потрясений, а в некоторых категориях даже продолжается стабильный рост стоимости квадратных метров.
Как правило инвесторы, которые хотят просто сохранить свои сбережения вкладывают их в покупку жилой недвижимости, которая стабильно дорожает, но не приносит дополнительный доход. Те же, кто хочет не только сохранить, но и преувеличить свои денежные средства предпочитают вкладывать в «готовый арендный бизнес» (ГАБ). Такой вид вложения позволяет помимо прочего получать дополнительный ежемесячный доход в виде арендных платежей. Но при таком виде инвестирования нужно очень тщательно подходить к критериям оценки ГАБ, т.е. помещение с арендаторами должно отвечать определенным требованиям, таким как большой автомобильный и особенно пешеходный трафик, видимость с проезжей части, качество внутренней и внешней отделки помещения. Все эти факторы напрямую влияют на стоимость аренды и соответственно ежемесячный доход инвестора.
Но в период экономической нестабильности очень немаловажным критерием при выборе ГАБ является надежность арендатора, который ведет свою деятельность в помещении. Предпочтение естественно отдается стабильным сетевым торговым организациям, т.к. их бизнес меньше подвержен колебаниям на финансовом рынке и вероятность их «съезда» из арендованного помещения достаточно мала, а соответственно и мала вероятность простоя помещения и потеря прибыли от аренды. Так же немаловажен сам договор аренды, заключаемый с арендатором. Идеален вариант заключения долгосрочного договора аренды со взаимными штрафными санкциями за досрочное расторжение.
При правильном подходе к выбору готового арендного бизнеса он может проработать без проблем много лет и обеспечить стабильным высоким доходом своего обладателя.
Почему готовый арендный бизнес стал хитом?
Поскольку доходность от сдачи коммерческих помещений в аренду выше ставок по ипотеке на их покупку, кредитные займы «дешевле» собственных средств. Аналитики Sminex на реальном примере рассказывают, как при использовании ипотечного кредита обеспечить доходность собственных вложений в ГАБ до 23% годовых.
Управление готовым арендным бизнесом не требует от владельца предпринимательского опыта и постоянного контроля. Если у арендатора заключен договор с управляющей компанией, которая берет на себя обслуживание помещений, контролирует оплату арендатором коммунальных и эксплуатационных услуг, владелец ГАБ освобожден от решения этих вопросов. Такая практика разработана и применяется в проектах Sminex. Таким образом, собственник ГАБ только получает арендный доход и платит налоги.
Возможности инвестиций в готовый арендный бизнес
По итогам 2018 г. доля инвестиций в коммерцию составила 47% от общего объема инвестиций в недвижимость, а продажи коммерческих площадей выросли в два раза (Knight Frank). Одно из самых перспективных направлений для инвестиций — готовый арендный бизнес (ГАБ). По данным Sminex, показатели доходности ГАБ в проектах достигают 18% годовых в рублях, средний срок окупаемости — 8 лет. В 2018 г. количество сделок по продажам ГАБ в проектах Sminex увеличилось в 4,5 раза по сравнению с 2017 годом.
Ключевое преимущество инвестиций в готовый арендный бизнес в том, что инвестор покупает офис или ретейл сразу с арендатором, не тратит время на его поиск, согласование и регистрацию договора и с первого же дня начинает получать доход. Дополнительное преимущество — это управление ГАБ, которое не требует предпринимательского опыта и постоянного контроля «на месте».
При покупке ГАБ, кроме определения ликвидности помещения, нужно уделять внимание изучению истории арендатора и условий договора аренды. Грамотный договор страхует собственника ГАБ от большинства возможных рисков, связанных со взаимоотношениями с арендаторами. К примеру, в проектах Sminex арендаторы подписывают договор, который предусматривает уведомление о досрочном расторжении не менее чем за 3 месяца и сохранение арендной ставки при изменении организационно-правовой формы арендодателя (чтобы избежать ситуации, когда сумма арендной платы сокращается на 20% НДС). Благодаря этому владелец ГАБ получает арендные платежи в одинаковом размере, предусмотренном договором, независимо от того, кто его арендатор: индивидуальный предприниматель, физическое или юридическое лицо.
Сколько стоит ГАБ?
Средняя стоимость готового арендного бизнеса начинается от 8–10 млн руб. С привлечением ипотечных средств можно приобрести ГАБ с относительно небольшим первоначальным взносом — от 4 млн руб., что сопоставимо с вложениями в покупку аналогичной по площади квартиры.
Рассмотрим покупку в ипотеку ГАБ площадью 63,8 кв. м стоимостью 14 310 000 руб. в одном из проектов Sminex. При первоначальном взносе 30% (4 293 000 руб.) сумма кредитных средств составит 10 017 000 руб. по ставке банка 14,5%. Таким образом, размер ежемесячного ипотечного платежа будет равен 158 556 руб., арендной ставки — 136 200 руб. в месяц. Если арендные платежи будут направлены на погашение ипотеки, с учетом ежегодной индексации арендной ставки 8% через 4 года собственник начнет получать доход, который сможет направить на досрочное погашение ипотеки, чтобы максимально быстро выйти в чистую прибыль. Срок окупаемости в этом случае составит 11 лет 3 месяца.
Доходность ГАБ рассчитывается от стоимости собственных средств, вложенных в проект. К примеру, если бы этот ГАБ купили за 100% собственных средств, доходность составила бы 17,7% годовых, срок окупаемости — 8 лет 1 месяц. В случае привлечения ипотечного кредитования доходность составит 23,6% годовых, поскольку ипотечная ставка меньше процента доходности ГАБ.
Одним из наиболее простых, эффективных и прибыльных способов инвестирования в недвижимость остается покупка готового арендного бизнеса (ГАБ) – приобретение помещения формата стрит-ритейл с уже имеющимся арендатором. При правильном выборе объекта инвестиций можно рассчитывать на долгосрочный и стабильный пассивный доход в размере от 8 до 17-18% годовых.
Как изменился сегмент готового арендного бизнеса на фоне пандемии? Какой порог входа для инвестора в столице? Как правильно выбирать объекты для вложения средств? На эти и многие другие вопросы в эксклюзивном материале журнала «Рентавед» ответит Елена Земцова, управляющий партнер компании Delta estate.
Ликвидность инвестиций в ГАБ зависит от ряда факторов, в первую очередь, от правильного выбора арендатора и локации. На эти факторы, конечно же, свое влияние оказала пандемия.
Арендаторы
После принудительных карантинных мер круг надежных арендаторов помещений стрит-ритейла, которые способны обеспечивать стабильным доходом инвестора, существенно сузился. На сегодня самыми надежными стали сетевые супермаркеты, в особенности дискаунтеры − «Пятерочка», «Дикси», «Магнит», «Верный». Чему есть несколько причин.
Во-первых, продукты питания и товары первой необходимости востребованы даже в кризис и карантин, в чем мы убедились во втором квартале 2020 года. Во многих супермаркетах, расположенных в районах плотной жилой застройки, с момента объявления карантина зафиксирован рост показателей продаж. Так было, например, в «Магните» на улице Юности в Мытищах или «Пятерочке», расположенной в Ивантеевке в комплексе «Голландский квартал».
Этому есть вполне логичное объяснение – магазины взяли на себя часть потребительского спроса, ранее приходившегося на центр города, гипермаркеты и рестораны.
Во-вторых, федеральные торговые сети ориентированы на длительные арендные отношения. Такой арендатор дает инвестору гораздо больше гарантий на получение стабильного дохода в течение всего срока аренды, что снижает риски простоя помещения и потерь на его содержание в случаях, когда арендатор неожиданно съезжает.
В спальных районах супермаркеты сегодня работают весьма успешно. Как следствие, снижения арендных ставок на помещения наблюдается редко, соответственно, не падает и доходность инвестиций в покупку готового арендного бизнеса.
Важно понимать, что ритейлеры предъявляют жесткие требования к подбору помещений для открытия магазинов, поэтому изначально открываются в локациях, которые перспективны с точки зрения трафика и благоприятной конкурентной среды.
Помимо продуктовых супермаркетов стабильными арендаторами являются сетевые аптеки, алкомаркеты, а также пункты-выдачи интернет-заказов крупных компаний – Ozon, Wildberries. Из заведений общепита доход в условиях карантина смогут приносить сети фаст-фуда – KFC, McDonald’s, Domino’s Pizza.
Локация
Из востребованных локаций, в которых следует искать помещения для инвестиций в ГАБ, сегодня можно выделить 2 направления:
За время пандемии розничный товарооборот (РТО), определяющий прибыль заведения, также увеличился в поселковых застройках.
Доходность арендного бизнеса зависит от локации – чем дальше объект расположен от Москвы, тем выше доходность.
В области и в спальных районах столицы есть интересные предложения с доходностью 10-15% годовых. Нечасто можно найти предложения до 17-18%, но такие объекты – это «штучный» товар, который, как правило, реализуются в закрытой продаже вне рынка. Внутри Садового кольца доходность ГАБ-инвестиций составляет порядка 8-10% годовых за счет более высоких арендный ставок.
Бюджет покупки сетевого супермаркета начинается от 30 млн рублей на объекты в области, от 50 млн – в Москве. В бюджете до 30 млн можно найти предложения с несетевым продуктовым магазином формата «у дома» площадью до 200 кв. м на окраинах города.
Ниже представлены наиболее интересные предложения ГАБ в разных ценовых сегментах по соотношению цена/доходность :
Также необходимо отметить, что после карантина на столичном рынке недвижимости появилась новая тенденция – начинает возрождаться спрос инвесторов на стрит-ритейл в ЦАО, серьезно просевший за время самоизоляции.
Центр Москвы – это в первую очередь интенсивный пешеходный и туристический трафик, поэтому в структуре уличной торговли здесь основную долю занимает общепит. Инвесторам, приобретающим помещения в ЦАО, важны статус и визуальная составляющая, престижное расположение, красивые исторические фасады, высокие потолки и витрины.
Бюджетных предложений в ЦАО практически нет, до 60 млн рублей можно купить торговое помещение до 150 кв. м в не самых топовых локациях и преимущественно с несетевым арендатором. На основных пешеходных улицах – Покровка, Пятницкая, Арбат, Бульварное кольцо – стоимость арендного бизнеса начинается от 80-100 млн руб.
Примеры ГАБ, доступных в ЦАО, приведены ниже:
Доходность
Если оценивать доходность инвестиций в покупку арендного бизнеса в контексте ситуации с карантином, то в отношении супермаркетов картина практически не изменилась. По-прежнему на рынке существуют предложения с высокой доходностью от 13-15% годовых. Есть объекты, которые реализуются по «стрессовым» ценам с дисконтом, т.к. у собственников существуют финансовые проблемы.
Супермаркеты в спальных районах и области в большинстве себя прекрасно чувствовали в карантин, увеличивая показатели РТО, и арендные ставки не снижали. Те, кто испытывали трудности, брали арендные каникулы на 3-6 месяцев, если удавалось договориться с собственником. Но в целом по сегменту супермаркетов арендные ставки и доходность остались практически неизменными.
Чуть хуже ситуация сложилась в центральном округе, здесь действительно выросла вакансия, закрылись многие рестораны и кафе, например, на Арбате, Тверской, Садовом кольце. Но опять же это во многом связано с тем, что собственники помещений не пошли на снижение арендной платы. Поэтому говорить о том, что арендные ставки как-то серьезно просели не стоит.
Кроме того
при принятии решения о покупке арендного бизнеса важно ориентироваться не только на арендатора и текущую доходность, но и обязательно оценивать параметры самого помещения. Не секрет, что далеко не все продавцы добросовестны, поэтому при продаже могут умолчать о намерении арендатора съехать или понизить ставку аренды, что снижает эффективность бизнеса.
Поэтому, каким бы стабильным ни был арендатор, необходимо всегда смотреть на перспективу и скорость нахождения альтернативных арендаторов. Чтобы избежать рисков, помещение изначально должно отвечать требованиям большинства сетевых арендаторов:
Также преимуществом будет наличие специализированной зоны разгрузки, особенно важно для супермаркетов.
Сдать такое помещение в аренду на выгодных условиях не составит труда.
ГАБ: что за фрукт и с чем его едят?
«Дорожки» частных инвесторов всё чаще ведут к готовому арендному бизнесу. Почему «пакетные» продукты девелоперов стали в последние 3 года ультрапопулярны в Москве? ⠀ Эксперты SM2 объясняют восходящий тренд новым циклом инвестирования: долгосрочный контракт аренды – не бремя для владельца, а пассивный доход.⠀
Что нужно знать о ГАБ прежде, чем подписать договор купли-продажи? ⠀
1. ГАБ дороже офиса или ритейла без арендаторов, но «переплата» оправдана. «Пустое» помещение площадью 100 м² на 300-350 тыс. руб. дешевле, чем с уже «заехавшими» резидентами. Средний ежемесячный тариф за такой вакантный объект составляет 192 тыс. руб. Отклонив предложение с ГАБом, новый собственник сэкономит 1,5 месяца рентных платежей ⠀ Это время уйдёт на рекламу площадки и поиск «жильцов». Брокер «добавит» к издержкам на сдачу в аренду ещё 70-100% от ставки. ⠀
2. В 6-7 случаях из 10 ГАБ, по опросам строительных компаний, предлагают в жилых комплексах на 1-2 этажах и районных БЦ «Торговые», складские и деловые метры наполняются пулами арендаторов заранее, а лот изначально позиционируется как выгодный арендный бизнес. Застройщики оборудуют помещения, возводят отдельный вход, подбирают арендаторов, рассчитывают окупаемость и продают объекты с ГАБ. Рентабельность инвестпроектов варьируется от 9 до 17% годовых. ⠀
3. В формате до 150 м² «господствуют» продуктовые супермаркеты, магазины алкогольной продукции, аптеки, фермерские фуд-холлы, экспресс-обслуживание, операторы общепита, офисные блоки. Самые востребованные точки расположены вблизи остановок метро, хорошего транспортного и пешеходного трафика. ⠀
4. Безубыточная стратегия – покупка нескольких объектов небольшого размера. Даже если один арендатор съедет, денежный поток не иссякнет до нуля. Это жизненно важно, когда недвижимость была взята в ипотеку. Просторное помещение привлечёт крупного «клиента», у площади «1000 м² плюс» выше доходность, зато комплект из мелких лотов в разы ликвиднее. ⠀
Что такое ГАБ
Инвестиции в коммерческую недвижимость остаются перспективным направлением, которое привлекает большое количество россиян. Они быстро окупаются, не подвержены существенному влиянию экономических факторов, поэтому остаются привлекательным вариантом пассивного дохода.
Эксперты сферы недвижимости заявляют, что доходность ГАБ составляет 18%, что позволяет за 8 лет легко окупить собственные вложения. Об этой аббревиатуре предлагаем поговорить более подробно.
С арендным бизнесом в сфере коммерческой недвижимости знакомы многие. Как правило, для большинства россиян данный вид деятельности подразумевает покупку недвижимого имущества с дальнейшей передачей его или отдельных помещений в аренду. Часто начинающие предприниматели забывают о ГАБ. Расшифровка этой аббревиатуры – готовый арендный бизнес.
Это объект коммерческой недвижимости, который обременен арендным договором. Простыми словами, готовый арендный бизнес предусматривает покупку коммерческого помещения с действующими договорами аренды. Арендаторами могут быть:
● парикмахерские или салоны красоты;
● магазины товаров первой необходимости, одежды, аксессуаров;
● офисы, склады юридических лиц.
Уровень инвестиций в ГАБ составляет практически 47-49% от общих показателей в сферу недвижимости. Если сравнивать нестабильный рынок аренды квартир, жилых домов и других идентичных объектов, сфера коммерческой недвижимости имеет доходность выше, чем жилье. При этом ведение такого бизнеса не нуждается в операционном вмешательстве собственника или инвестора.
Выгода готового арендного бизнеса
Эксперты сферы недвижимости заявляют, что доходность инвестиций в ГАБ равна приблизительно 15-19%. Поэтому инвесторы могут окупить вложения в течение 7-12 лет с момента заключения сделки купли-продажи. Для входа в данный бизнес потребуется от 15 миллионов в национальной валюте. Такого бюджета достаточно, чтобы подобрать небольшое имущество со стабильными арендаторами.
Инвестиционные аналитики считают ГАБ хорошим направлением для получения стабильного пассивного дохода, при этом с минимальными рисками. Например, если бизнес-проект не способен принести ожидаемой прибыли, владелец может в любой момент продать его, вернув 100%-ную сумму инвестиции.
Популярными остаются объекты коммерческой недвижимости с долгосрочными арендными договорами, например, на 5 и более лет. Как правило, в таких соглашениях прописаны все необходимые условия:
● индексация стоимости аренды каждый год;
● принцип и порядок выплат арендной платы;
● причины расторжения договора, а также прочие аспекты.
Покупка ГАБ с долгосрочными соглашениями обеспечивает инвесторам стабильность получения прибыли, возможность корректно прогнозировать финансовые поступления, а также определить скорость окупаемости инвестиции.
Юридические нюансы ГАБ
Операции с недвижимостью могут сопровождаться разными рисками. Эксперты отрасли готового арендного бизнеса считают, что главные риски покупки коммерческой недвижимости с договорами аренды включают:
● возможность оспаривания сделки;
● истребование объекта у нового собственника;
● ненадежность арендатора или бывшего владельца.
Чтобы минимизировать все возможные риски, покупателю понадобится тщательно изучить документы на имущество. Рекомендуем проанализировать пакет документов продавца для подтверждения его прав владения и распоряжения недвижимостью, технические акты, а также договоры с управляющей компанией. Это позволит новому собственнику избежать разных неприятностей, которые связаны с покупкой и пользованием недвижимостью.
Обязательно рекомендуем изучить арендаторов: наличие арендных договоров и их условий, регистрационные документы, акты передачи, правомерность заключения сделки. Финансовая стабильность и порядочность арендаторов проверяются по справке об отсутствии долгов перед государством. Тщательная проверка документов и репутации арендаторов – залог стабильного пассивного дохода при покупке ГАБ.