открытие эскроу счета в альфа банке

Что такое счета эскроу при инвестициях в недвижимость?

Инвестпривет, друзья! Тем, кто активно инвестирует в недвижимость, необходимо знать обо всем, что прямо связано с этой сферой. Одна из последних новаций, введенных правительством – эскроу-счета, который фактически заменили собой традиционную схему доверительного управления. Давайте рассмотрим дале, что это такое – эскроу-счета, как они работают, какую пользу несут дольщикам и что в связи с этим нужно делать инвестору.

Как работало долевое строительство и почему понадобились эскроу-счета

Долевое строительство распространилось в России в 2000-х годах в связи с тем, что ипотека стала более доступной, а из-за благоприятной экономической ситуации темпы строительства начали расти как на дрожжах. В конце 2004 года был принят закон о долевом строительстве №214-ФЗ, который определили правила «игры» на этом рынке.

Долевка проводилась по такой схеме:

Основное преимущество долевки – более низкая цена по сравнению с первичным и вторичным рынком. Причем дома на стадии котлована стоили на порядок меньше, чем уже начатое строительство. Поэтому многие покупатели предпочитали именно долевое строительство – так они значительно экономили.

Но то, что выглядело хорошо на бумаге, на деле оборачивалось целой серией проблем. Девелопер мог сдать дом позже положенного срока (есть случаи, когда люди ждали по 15-20 лет вместо обещанных 3), заморозить стройку, обанкротиться или вовсе оказаться мошенником. Бывало, что дом достроили, но не могли сдать из-за нарушений при формировании инфраструктуры. Особенно плохо было ипотечникам: застройщик обанкротился, денег нет, квартиры нет – а в банк ипотеку продолжаешь платить. Спрашивается, за что?

В итоге в 2017 году проблему дольщиков Правительство решило радикально, устранив их вообще. Ну, то есть не физически, конечно 🙂 С 1 июля 2019 года все новые сделки по купле-продаже недостроенной недвижимости производятся через эскроу-счета. Соответствующие изменения были внесены в закон №214-ФЗ, который теперь регулировал взаимоотношения дольщика и застройщика на новом уровне.

На сегодняшний день эскроу-счета пришли на замену привычной долевке, когда средства переводились напрямую девелоперу. Теперь деньги переводятся на счет банку, и тот отдает их застройщику только после того, как стройка будет завершена, а инвестору получат свои квартиры.

Такой переход на эскроу-счета помог избежать многих рисков, связанных с незавершенным строительством. Теперь, если что-то пойдет не так, инвесторы смогут получить назад свои деньги без прежних проблем. Потеряно будет только время.

Кстати, важно. Сейчас компании-застройщики по-прежнему заключают с инвесторами договоры долевого строительства, т.е. сама долевка никуда не исчезла. Иными словами, в долевом строительстве теперь используются счета эскроу, а не обыкновенные расчетные. Изменилась форма ДДУ – деньги переводятся не самого застройщику (или его подрядчику), а посреднику – банку. О новой схеме применения эскроу-счета подробнее – далее.

Что такое эскроу-счет

По своей сути эскроу-счет представляет отдельный защищенный банковский счет, где деньги дольщиков находятся в неприкосновенности до тех пор, пока застройщик не закончит свой проект. Как только последний инвестор получит ключи от квартиры, эскроу-счет будет «разморожен», и девелопер получит свои деньги. В этом плане эскроу-счета похожи на аккредитивы и банковские ячейки.

Но – подождите! На какие шиши девелопер строит? Очень просто. На банковский кредит. Средства, находящиеся на эскроу-счете, являются обеспечением этого кредита.

Таким образом, если говорить простыми словами, то эскроу-счета – это специальный счет, где находятся деньги инвесторов, вложившихся в покупку будущей недвижимости. Банк дает застройщику кредит на сумму, эквивалентную сумме на эскроу. Если девелопер не исполнит свои обязательства, то банк просто вернет средства инвесторам.

Применение эскроу-счетов имеет целый ряд особенностей:

Открытие счета эскроу производится по упрощенной схеме, в отличие от того же аккредитива. Да и самому инвестору не нужно делать лишних телодвижений – банк сам инициирует процедуру открытия спецсчета, проводит зачисление средств и расчет с застройщиком.

Как купить квартиру с помощью эскроу-счета

Итак, мы с вами разобрались, что такое эскроу-счет для покупки жилья. Давайте теперь разберемся, как производится использование эскроу-счетов на практике.

Допустим, вы – дольщик, у которого есть некая сумма для покупки квартиры. Вы нашли выгодное предложение от застройщика, который за 4 года обещает построить дом. Цена ниже рынка на 25%, так как квартира только на стадии котлована.

Давайте на примере разберемся, как работает эскроу-счет:

Таким образом, приобретение квартиры по эскроу-счету фактически ничем не отличается от покупки по прежней схеме, когда деньги переводились на счет застройщика. Добавился только банк в качестве посредника.

Если вы берете жилье в ипотеку, то банк переводит деньги на эскроу-счет самостоятельно. Схема покупки в ипотеку через эскроу ничем не отличается от стандартной. Только в банке вы подпишите еще один договор, помимо трехстороннего – на ипотеку.

Плюсы и минусы счета эскроу

Нововведение, конечно, предусматривает наличие главного плюса: защищенность депонента (инвестора-физлица). Вне зависимости от того, как сложится судьба покупаемого объекта, инвестор останется при своих: либо получит деньги обратно, либо квартиру.

Но во всех этой бочке мёда есть немало ложек дегтя. Главный недостаток эскроу счетов заключается в том, что их введение спровоцировало рост цен на жилье. Так, застройщику нет смысла давать скидки при участии в долевом строительстве, ведь свои деньги он получает только после окончания постройки. Кроме того, для него обслуживание эскроу-счета не бесплатное, а требует дополнительных затрат.

Но новая главная статья расходов – проценты по кредиту. Застройщик теперь вынужден брать в банке кредит (под сумму на эскроу) и платить по нему проценты. Погасить кредит получится только после окончания строительства и получения суммы с эскроу-счета.

Естественно, все эти расходы легли на плечи конечного потребителя – покупателя жилья. С 1 июля 2019 года по 1 января 2020 года цены на первичную недвижимость выросли по России в среднем на 10%. А иногда – и на 25-30%.

Есть еще минусы введения эскроу-счетов:

Также нужно отметить, что к застройщикам, которые имеют право работать по схеме с эскроу счетами, предъявляются определенные требования. И многие просто уходят с рынка, так как им не соответствуют. За счет уменьшения конкуренции крупные девелоперы еще сильнее взвинчивают цены.

Где можно открыть счет эскроу

Как только застройщик получает разрешение на строительство, он может выбрать банки, с которыми будет работать по схеме эскроу-счетов. Открыть такой счет можно не в абы каком банке, а только в том, который получил аккредитацию от Центробанка на ведение такой деятельности.

По состоянию на февраль 2020 года в списке находится 95 банков, в числе которых:

Актуальный список банков, работающих со счетами эскроу, можно найти на сайте Центробанка в разделе «Информация по кредитным организациям» по ссылке: https://cbr.ru/credit/.

Требования к застройщику

Чтобы застройщик мог получить средства на проектное финансирование со счета эскроу, он (и объект строительства) должен соответствовать определенным требованиям:

Данные меры призваны еще сильнее защитить заемщиков при покупке квартиры.

На схему работы с эскроу-счетами перешли многие крупные девелоперы, в том числе ПИК и ЛСР. Но мелкие застройщики вынуждены были уйти с рынка.

Что будет при банкротстве застройщика

Со счетами эскроу приобретение недвижимости становится менее рискованным, ведь в случае банкротства застройщика инвестор получит все вложенные средства обратно. Будет, конечно, потеряно время. К тому же часть сбережений съест инфляция, так как возвращены будут ровно те деньги, которые указаны в договоре ДУ.

Печальнее всего будет ипотечникам. Они получат назад только деньги, вложенные в квартиру, проценты по ипотеке им не компенсируют. Например, если квартира стоит 7 млн рублей, а переплата составляет 2 млн, то вы получите на руки только 7 млн, а 2 млн как бы сгорят.

С другой стороны, без эскроу счетов деньги бы сгорели полностью. Так что нет худа без добра. Лучше вернуть хоть что-то, чем вообще ничего.

Что будет при банкротстве банка

Есть риск, что обанкротится банк, в котором открыт эскроу-счет. Что в таком случае произойдет с деньгами инвесторов? По сути, ничего. Если сумма инвестиций не превышает 10 млн рублей. Дело в том, что на счета эскроу распространяется страховка от Агентства по страхованию вкладов.

В общем, если банк – держатель эскроу-счета – обанкротится или будет проходить санацию, то все инвесторы получат возмещение в АСВ в пределах 10 млн рублей.

Что будет при ипотеке? Всё просто. Обязательно определится банк, который возьмет на себя обязательства и активы обанкротившегося «коллеги», куда и будет перенесена ипотека. Застройщик и квартира останутся теми же.

Последствия введения эскроу-счетов

Главными последствиями введения счетов эскроу являются:

Что всё это значит для инвесторов?

Во-первых, порог входа в инвестиции в недвижимость станет выше, так как цена объектов вырастет. Во-вторых, недвижимость начнет расти в цене, значит, вложения в бетон снова станут иметь смысл (последние несколько лет цены либо падали, либо стояли на одном месте). В-третьих, стоит закупаться акциями застройщиков – ЛСР, ПИК, Группа Эталон.

Учитывайте еще дешевеющую ипотеку, которая будет поддерживать спрос на недвижимость. Чем ниже ключевая ставка, тем ниже проценты по ипотеке и кредитам – тем больше возможностей у населения покупать (в том числе недвигу).

Конечно, так сразу эскроу-счета на цены на новостройки и акции девелоперов не повлияют, это, скорее, долгосрочный тренд. Но учитывать это просто необходимо, особенно, при многолетних вложениях.

Итак, теперь вы знаете, что такое эскроу-счета и как они влияют на цены на недвижимость, как вообще они работают и для чего нужны. Если вы инвестор, примите информацию к сведению: теперь вы знаете, как покупать квартиру с помощью новых спецсчетов и что будет при банкротстве застройщика либо банка. Также знаете о долгосрочных тенденциях на рынке недвижимости и можете вносить корректировки в свой инвестиционный план. Удачи, и да пребудут с вами деньги!

Источник

Что такое счет эскроу

И где его используют

Эскроу — это специальный банковский счет, который используют, чтобы снизить риски при оформлении какой-либо сделки. Одна сторона сделки вносит на счет эскроу деньги. Они замораживаются или, если говорить на банковском языке, депонируются. Эти деньги вторая сторона сделки получит только после того, как выполнит свои обязательства. Например, передаст право собственности, растаможит груз, переоформит машину.

Скажем, человек приобретает квартиру, но боится, что продавец обманет. Покупатель может открыть счет эскроу в банке — продавец получит деньги только после того, как у жилья сменится собственник.

Чтобы открыть такой счет, обе стороны сделки и банк заключают специальное соглашение — договор счета эскроу. В нем прописано, на каких основаниях банк должен перевести деньги получателю. Договор счета эскроу не следует путать с договором эскроу — о нем мы уже подробно рассказывали.

На счете эскроу можно депонировать не только деньги, но и другое движимое имущество — например, ценные бумаги. Недвижимость депонировать нельзя.

Кто участвует в сделке с использованием эскроу-счета

Эскроу-агент — независимая сторона, которая выступает гарантом сделки, контролирует ее и определяет, выполнены ли требования договора между депонентом и бенефициаром. Что именно является доказательством выполнения этих требований, обычно решают сами стороны сделки.

Открывать счета эскроу в России имеют право только банки. Если у гаранта нет официального статуса кредитной организации, то он имеет право депонировать деньги или ценные бумаги, только открывая специальные номинальные счета.

ст. 926.6 ГК РФ — особенности депонирования бездокументарных ценных бумаг и безналичных денежных средств

Плюсы и минусы счета эскроу

Эскроу, банковская ячейка или аккредитив — что лучше

Помимо счета эскроу для гарантированных расчетов часто используют другие два финансовых инструмента — аккредитив и банковскую ячейку.

Банковская или депозитарная ячейка — это сейф в банке, который можно арендовать. По желанию клиента к ячейке может получить доступ и другой человек, предъявив определенные документы. Поэтому такие сейфы используют при покупке недвижимости. Покупатель арендует ячейку и кладет туда деньги. Когда договор купли-продажи зарегистрируют, продавец предъявит его сотрудникам банка и заберет деньги.

Аккредитив — это обязательство банка перевести деньги клиента получателю после того, как тот выполнит какое-то оговоренное заранее условие. Аккредитивы часто используют в торговых сделках, когда продавец и покупатель не особо друг другу доверяют. Банк выступает посредником. Вот как это работает: покупатель перечисляет деньги на счет, банк его замораживает. Когда продавец подтвердит поставку, ему перечислят деньги.

Банковская ячейка используется для расчетов наличными, а счет эскроу — всегда безналичный платеж. Если одна из сторон сделки — юридическое лицо, то использовать банковскую ячейку не получится. Нужны безналичные формы гарантийных расчетов — например, аккредитив или счет эскроу.

И в случае со счетом эскроу, и в случае с аккредитивом бенефициар получает деньги только после того, как выполнит условия сделки.

Несмотря на то что и банковскую ячейку, и аккредитив, и счет эскроу используют, чтобы снизить риски в сделках, эти три формы расчетов кое-чем отличаются.

Различия аккредитива, счета эскроу и ячейки

Для каких видов сделок применяется счет эскроу

Счет эскроу применяют в сделках, где есть риск, что одна сторона не выполнит свои обязательства, если получит деньги вперед. Еще такие счета используют, когда между платежом и передачей товара проходит долгий срок — например, надо провести перерегистрацию собственности.

Чаще всего счета эскроу применяют:

Схема действия счета эскроу

Кому принадлежат деньги на счете эскроу

По закону пока бенефициар не выполнил условия сделки, деньги, которые находятся на счете эскроу, принадлежат депоненту, но распоряжаться ими он не может. Как только бенефициар предоставил необходимые документы, он становится владельцем денег.

ст. 860.7 ГК РФ — договор счета эскроу

Банк-агент не имеет права брать в счет своего вознаграждения деньги со счета эскроу, если об этом не написано в договоре.

Открытие счета эскроу

Подписывать договор на открытие счета эскроу должны вместе все три стороны сделки: депонент, бенефициар и представитель банка. Исключение — договор долевого строительства: здесь бенефициар — это застройщик, который договаривается с банком заранее.

В договоре на открытие счета должны быть указаны все существенные условия сделки: какой товар продается или какая услуга предоставляется, кем, кому и в какие сроки.

Кроме того, в документах обязательно указывают, как бенефициар докажет, что выполнил условия сделки. Например, если речь о покупке квартиры, можно указать, что банк-агент переводит деньги только после того, как продавец предоставит в банк выписку из ЕГРН, что новым собственником жилья стал покупатель.

Документы для открытия счета. В разных банках пакет документов, которые нужны, чтобы открыть счет, может отличаться. Но всегда клиент должен написать заявление на открытие счета и предоставить документ, подтверждающий личность.

У представителя юрлица попросят нотариально заверенные копии устава или учредительного договора, документа, подтверждающего полномочия — например, доверенность, а также сведения о финансовом положении компании. Это могут быть годовая бухгалтерская отчетность, аудиторское заключение и справка об отсутствии долгов по налогам.

Индивидуальный предприниматель должен предоставить копию паспорта, бухгалтерскую отчетность и справку об отсутствии долгов по налогам.

В некоторых банках клиента, открывающего счет эскроу, попросят заполнить специальную анкету — вопросник банка.

Особенности работы с эскроу-счетами при долевом строительстве

ст. 15.4 ФЗ № 214-ФЗ — привлечение застройщиками средств участников долевого строительства через счета эскроу

Вот как это работает: покупатель открывает счет эскроу в банке, с которым работает застройщик, потом регистрирует договор долевого участия и вносит на счет деньги. Банк кредитует застройщика. Когда дом введут в эксплуатацию, покупатель получит квартиру, застройщик — деньги со счета, а банк — свои платежи.

Страхование счетов эскроу. Деньги на счете эскроу застрахованы, только если это сделка купли-продажи недвижимости. Срок страховки истекает через три рабочих дня после перехода права собственности к покупателю.

Если речь о договоре долевого участия, то деньги дольщика застрахованы на весь срок строительства — пока не сдадут квартиру.

Если у банка отзовут лицензию, то деньги переведут на счет эскроу в другом банке. Правда, компенсируют не более 10 миллионов рублей, даже если один дольщик открыл несколько счетов эскроу в этом банке.

Применение эскроу-счета при приобретении недвижимости

Счет эскроу можно использовать как способ расчета при покупке жилья и на вторичном рынке. Например, продавец настаивает на предоплате, так как боится, что не получит деньги после перехода собственности на квартиру. А покупатель в свою очередь боится платить вперед, потому что кругом мошенники.

Источник

Документы для открытия расчётного счёта

Здесь вы найдете документы, которые могут понадобиться вам для открытия счета, подключения новых продуктов, изменения данных о компании и проведения операций.

Открыть счет

Документы, необходимые для открытия счета

Юридическим лицам — резидентам

Юридическим лицам — нерезидентам

Специальные банковские счета

Документы для заполнения при открытии счета

Сведения о физическом лице, которое прямо или косвенно владеет Юридическим лицом/ контролирует действия ИП

Сведения о лице, к выгоде которого действует компания / ИП, в том числе на основании договора или иного документа

Приложения к Договору РКО и Правилам РКО

Договор об осуществлении расчетов по переводам денежных средств посредством банкоматов с функцией cash-in

Расчетный счет без визита в банк

Заполните заявку, и мы приедем к вам, подберем наиболее выгодный тариф, быстро откроем счет и бесплатно выпустим карту для внесения и снятия наличных!

Специальные счета

Специальные брокерские счета

Специальные счета в целях формирования и использования фонда капитального ремонта МКД

Банковское сопровождение контракта (в соответствии с законом № 44-ФЗ)

Банковское сопровождение счета застройщика (в соответствии с законом 214-ФЗ)

Счета доверительного управления

Специальные счета участников закупки (в соответствии с законом 44-ФЗ и 223-ФЗ)

Специальные счета эскроу (в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ)

Условия открытия и обслуживания счета эскроу в валюте Российской Федерации для расчетов по договору участия в долевом строительстве (заключаются только с ГК Seven Suns).

Заявление (оферта) об открытии Счета эскроу (заключаются только с ГК Seven Suns).

Подтверждающие документы — предоставляемые Бенефициаром в Банк в целях подтверждения возникновения оснований для перевода Депонированной суммы Бенефициару

Специальные счета платежных агентов/банковских платежных агентов/поставщиков (в соответствии с законом 161-ФЗ и 103-ФЗ)

Специальные счета в целях размещения средств компенсационного фонда СРО

Счет участника торгов

Счета индивидуальных предпринимателей-страховых агентов

Публичные депозитные счета нотариусов

Специальные (транзитные) банковские счета

Специальный счет банкрота

Тарифы на РКО

Заявление на смену пакета услуг

Услуга «Идентификация комиссий РКО»

Операции по счету

Операции с наличными

Списание комиссии с другого счета

Полезно
знать

Интернет-банк

Подключение/отключение компании к интернет-банку

Подключение/отключение пользователя, изменение регистрационных данных, выдача электронного ключа

Руководство пользователя интернет-банком

Валютный контроль

Документы для учета контрактов (постановка на учет/внесение изменений/снятие с учета)

Постановка на учет

Документы для представления в банк при платежах (вместе с документами, связанными с проведением операций)

Платежи в иностранной валюте:

Поступление иностранной валюты:

Поступление рублей от нерезидента (только при расчетах по стоящему на учете контракту или при необходимости скорректировать код валютной операции)

Справка о подтверждающих документах

Полезно
знать

Инкассация

Самоинкассация

Для клиентов, заключивших Договор о расчетно-кассовом обслуживании в АО «АЛЬФА-БАНК»

Для клиентов, заключивших Договор банковского счета в валюте РФ

Полезно
знать

Доверенность по форме банка на предоставление/получение документов/банковских карт

Карты для бизнеса

Торговый и интернет-эквайринг

Условия предоставления услуг эквайринга (правила, договоры, тарифы)

Приложения к договору эквайринга и правилам предоставления услуг эквайринга, формы заявлений

Документы для подключения торгового эквайринга

Архив тарифов АО «АЛЬФА-БАНК» на обслуживание юридических лиц, индивидуальных предпринимателей по эквайрингу

Архив договоров и правил по торговому эквайрингу

Архив договоров по интернет-эквайрингу

Договоры, тарифы для осуществления переводов с применением интернет-ресурса АО «Альфа-Банк»

Актуализация сведений о компании

Не нашли нужный документ?
Напишите нам об этом.

Переводы в Системе быстрых платежей Банка России

Условия предоставления переводов в Системе быстрых платежей Банка России

Правила заключаются только с предприятиями крупного и среднего бизнеса.

Архив тарифов по переводам в Системе быстрых платежей Банка России

Архив договоров по переводам в Системе быстрых платежей Банка России

Кредитные продукты

Услуга расчетов «Emoney2Card»

Открыть счет и подключить интернет-банк

Не все предприниматели точно знают, какие документы нужны для открытия расчетного счета в банке. Как правило, перечень необходимых документов можно найти в интернете. Для этого требуется ввести в поисковике соответствующий запрос и название банка, с которым планируете сотрудничать. Обычно перечень первичной документации, нужной для оформления счета можно найти на банковском сайте.

Примерный список документов для открытия расчетного счета в Альфа-Банке:

Дополнительно банк может запросить и другие документы.

Сегодня каждый 5-й предприниматель в нашей стране заключает договор на расчетно-кассовое обслуживание с Альфа-Банком, чья надежность подтверждена 28-летней историей успеха на российском рынке финансовых услуг. Клиентов банка — индивидуальных предпринимателей и владельцев компаний малого и среднего бизнеса — привлекает широкий спектр услуг для юридических лиц и привлекательные тарифы на обслуживание.

Кроме того, здесь предлагается целый ряд бесплатных операций в мобильном и интернет-банке: открытие и ведение расчетного счета, переводы бизнес-клиентам банка, платежи в бюджет и переводы на свой счет в банке до 100 000 руб./ мес., а также подключение эквайринга и аренда терминалов и выпуск карты Alfa-Cash для работы с наличными.

В банке действует удобный операционный день: круглосуточно внутри банка. Кроме того, здесь можно получать дополнительный доход — на остаток денежных средств на счете.

Источник