п 2 ст 651 гк рф форма и государственная регистрация договора аренды
П 2 ст 651 гк рф форма и государственная регистрация договора аренды
Согласно общим правилам договор аренды заключается на срок, определенный договором (п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса РФ). При этом договор аренды, заключенный на срок более года
или, если хотя бы одна из сторон договора является юридическим лицом (независимо от срока), заключается в письменной форме (п. 1 ст. 609 ГК РФ).
Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ).
Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ).
Срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения п. 2 ст. 651 ГК РФ признан равным году. Если срок действия договора составляет ровно один год, данный договор в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ подлежит государственной регистрации и из-за отсутствия таковой не может считаться заключенным (п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).
Аналогичные правила применяются и в отношении договоров аренды земельного участка (п. 2 ст. 26 ЗК РФ).
Краткосрочным договором аренды недвижимого имущества может считаться договор, заключенный на срок менее чем календарный год. Такой договор регистрации не подлежит (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 15.05.2017 N Ф05-5301/2017 по делу N А41-39362/16). Данное правило также применяется в отношении договоров аренды земельных участков (п. 2 ст. 26 ЗК РФ).
Договор аренды, в частности, считается краткосрочным, если срок его действия определен с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до предпоследнего дня включительно предыдущего месяца следующего года (п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 27.01.2014 по делу N А10-1571/2013).
Таким образом, договор аренды недвижимости подлежит регистрации, если он заключен на срок не менее года.
Статья 651 ГК РФ. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения (действующая редакция)
1. Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.
2. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Комментарий к ст. 651 ГК РФ
В случае если такой документ составлен не будет, то есть договор аренды будет заключен в устной форме, такой договор будет являться недействительным.
На практике обычно возникают вопросы о том, что именно, какую форму, считать соблюдением письменной формы договора. Так, например, в Москве имело место судебное разбирательство по иску ООО «Инвестстройиндустрия» к Федеральной службе исполнения наказаний Минюста РФ, Департаменту имущества г. Москвы о признании недействительным в силу ничтожности договора на аренду нежилого помещения. Суд апелляционной инстанции заявленные требования отклонил, установив, что сторонами был составлен акт, по которому нежилое помещение передано ООО «Инвестстройиндустрия» ГУИН Минюста России. Суд оценил как соглашение сторон, направленное на расторжение договора аренды, поскольку обязанность арендатора возвратить арендованное имущество возникает после расторжения договора аренды. Поэтому письменная форма в данном случае соблюдена (см. Постановление ФАС Московского округа от 13.12.2006 по делу N КГ-А40/12236-06).
К договору аренды здания или сооружение предъявляется также и требование о его государственной регистрации в случае, если он заключен на срок более года, так как это свидетельствует о продолжительности нахождения здания или сооружения во владении и пользовании или во владении арендатора, что должно быть подтверждено актом органа государственной власти. Так, например, между ОАО «НИКА» (арендодатель) и ИП С.А. Осадчим (арендатор) подписан договор аренды, по условиям которого арендодатель передал арендатору во временное владение и пользование на срок 1 год помещение магазина «Продуктовый». Однако данный договор сроком на 1 год не прошел государственной регистрации, в связи с чем является незаключенным, но не может быть признан недействительным (см. Определение ВАС РФ от 29.11.2012 N ВАС-15800/12 по делу N А08-6538/2011).
2. Применимое законодательство:
— ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
3. Судебная практика:
— Определение ВАС РФ от 29.11.2012 N ВАС-15800/12 по делу N А08-6538/2011;
— информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59;
— информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66;
— информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53;
— Обзор судебной практики Второго арбитражного апелляционного суда по разрешению споров, связанных с арендой недвижимого имущества от 24.06.2008;
— Постановление ФАС Московского округа от 13.12.2006 по делу N КГ-А40/12236-06;
— Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 16.10.2014 N Ф06-15518/13 по делу N А55-28978/2013;
— Постановление Арбитражного суда Московского округа от 16.10.2014 N Ф05-10018/14 по делу N А40-180384/2013;
— Постановление ФАС Поволжского округа от 18.12.2008 N А55-4020/2008;
— Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 11.10.2007 N А43-6326/2007-13-147;
— Постановление ФАС Дальневосточного округа от 05.09.2011 N Ф03-3727/11 по делу N А51-19703/2010;
— Постановление ФАС Дальневосточного округа от 02.09.2011 N Ф03-3692/2011 по делу N А51-19704/2010.
Статья 651. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения
1. Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.
2. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Комментарий к ст. 651 ГК РФ
1. Законодатель установил особые требования к форме договора аренды здания и сооружения. В соответствии с п. 1 коммент. ст. независимо от срока действия и участников договор аренды здания и сооружения должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Таким образом, исключена возможность оформления договора путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной или иной связи, пусть даже и позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору, как это предусмотрено в общем правиле п. 1 ст. 609 ГК. В то же время ГК не требует нотариального удостоверения договора аренды здания и сооружения.
Несоблюдение правил об обязательной письменной форме договора аренды здания и сооружения путем составления одного документа, подписанного сторонами, влечет недействительность договора.
2. Пункт 2 коммент. ст. определяет условия государственной регистрации договора аренды здания или сооружения. Договор аренды здания и сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации. Отсюда для договоров, заключенных на срок менее одного года, достаточно соблюдения простой письменной формы. Эта норма является исключением из общего правила п. 2 ст. 609 ГК, согласно которому любой договор аренды недвижимого имущества независимо от срока, на который он заключен, подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация аренды здания и сооружения производится посредством государственной регистрации соответствующего договора аренды (п. 1 ст. 26 Закона о государственной регистрации) и имеет ряд особенностей, основанных на судебной практике.
Во-первых, не подлежат государственной регистрации договоры аренды здания и сооружения, заключенные менее чем на один год, даже если их действие распространено на предшествующие отношения сторон, превысившие один год (п. 8 письма ВАС N 59).
Во-вторых, при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации (п. 10 письма ВАС N 59).
В-третьих, договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации (п. 11 письма ВАС N 59).
В-четвертых, дополнительные соглашения к договору аренды здания и сооружения, в том числе об изменении размера арендной платы, указанного в договоре аренды, подлежащем регистрации, и о переводе долга также подлежат обязательной государственной регистрации, поскольку являются неотъемлемой частью договора аренды и изменяют содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды (пп. 9, 12 письма ВАС N 59).
В-пятых, срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения п. 2 ст. 651 ГК признан равным году (п. 3 письма ВАС N 66).
В-шестых, требования гражданского законодательства о регистрации договора аренды здания и сооружения распространяются также на договор субаренды (п. 19 письма ВАС N 66).
3. Несоблюдение правил об обязательной государственной регистрации договора аренды здания и сооружения сроком не менее года влечет признание этого договора незаключенным. Это является частным случаем нормы п. 3 ст. 433 ГК о несоблюдении порядка государственной регистрации договоров, которая, в свою очередь, является исключением из общего правила ст. 165 ГК о признании в таких случаях сделок недействительными. Если одна из сторон договора аренды здания и сооружения уклоняется от его государственной регистрации, другая сторона вправе на основании п. 3 ст. 165 ГК предъявить иск об обязании зарегистрировать договор. В этом случае договор будет зарегистрирован по решению суда.
Судебная практика по статье 651 ГК РФ
Принимая обжалуемые судебные акты, суды, руководствуясь положениями статей 307, 309, 310, 450, 606, 607, 609, 614, 620, 651, 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, установив, что спорное помещение передано предпринимателем по акту приема-передачи N 1 в удовлетворительном состоянии и принято обществом, которое ненадлежащим образом исполнило обязательства по внесению арендных платежей в период до возврата помещения, удовлетворили иск предпринимателя.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь статьей 3 Федерального закона от 07.12.2011 N 416-ФЗ «О водоснабжении и водоотведении», пунктом 44 Основ ценообразования в сфере водоснабжения и водоотведения, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.05.2013 N 406, принимая во внимание положения статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды пришли к выводу о том, что оспариваемое решение соответствует действующему законодательству.
В Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» указано, что, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают для третьих лиц после ее регистрации. Правила статьи 651 ГК РФ о моменте, с которого договор аренды недвижимости считается заключенным, означают, что договор аренды, существенные условия которого сторонами согласованы, но государственная регистрация не осуществлена, порождает не все последствия, на которые он направлен. Такой договор с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям влечет правовые последствия между ними. Сторона договора, не прошедшего государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность, игнорировать соглашение о размере арендной платы.
Административный истец, оспаривая установленный тариф в сфере холодного водоснабжения и водоотведения, не согласен с исключением органом регулирования из необходимой валовой выручки организации расходов понесенных обществом по арендной плате имущества водозабора в полном объеме, полагает, что административным ответчиком нарушены нормы пункта 44 Основ ценообразования и статей 651 и 433 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, проанализировав условия договора от 14.04.2008 N 1 и дополнительного соглашения к нему, руководствуясь статьями 309, 310, 606, 607, 609, 610, 614, 622, 650, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, приняв во внимание обстоятельства, установленные Арбитражным судом Республики Адыгея при рассмотрении спора N А01-184/2017, пришли к выводу о наличии оснований для взыскания с предпринимателя (арендатора) в пользу Общества (арендодателя) задолженности по арендной плате, поскольку факт использования предпринимателем в декабре 2016 года арендованного помещения по возобновленному на неопределенный срок договору от 14.04.2018 подтвержден представленными в материалы дела доказательствами.
Руководствуясь статьями 167, 433, 609, 651, 779, 781 Гражданского кодекса Российской Федерации, положениями Федерального закона от 26.03.2003 N 35-ФЗ «Об электроэнергетике», Правилами недискриминационного доступа к услугам по передаче электрической энергии и оказания этих услуг, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 27.12.2004 N 861, Основными положениями функционирования розничных рынков электрической энергии, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 04.05.2012 N 442, Правилами государственного регулирования (пересмотра, применения) цен (тарифов) в электроэнергетике, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 29.12.2011 N 1178, суды оценили представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ и пришли к выводу о необоснованности заявленных требований. Суды указали, что сетевая организация вправе претендовать на получение платы за услуги, оказанные посредством объектов электросетевого хозяйства, затраты на содержание и эксплуатацию которых учтены при утверждении тарифного решения. Поскольку в данном случае такие затраты не учтены при формировании тарифов, суды отказали истцу в удовлетворении его требований.
Принимая обжалуемые судебные акты, суды, руководствуясь положениями статей 607, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, положениями Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», разъяснениями, изложенными в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» и пункте 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.11.2016, исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, исходили из того, что сторонами в договоре аренды установлены необходимые для идентификации арендуемого объекта параметры, в том числе графическое изображение границ арендуемой части нежилого здания, в связи с чем пришли к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения исковых требований.
Суды трех инстанций, руководствуясь статьями 198, 200, 201 АПК РФ, статьями 609, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 25, Закона N 122-ФЗ, разъяснениями, изложенными в пунктах 10, 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», пришли к выводу о том, что у Управления Росреестра не было законных оснований для отказа в государственной регистрации права собственности города Москвы на спорные объекты недвижимости, признали оспариваемые отказы незаконными и обязали Управление Росреестра зарегистрировать право собственности города Москвы на указанные в заявлении Департамента объекты недвижимости.
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь статьями 198, 200, 201 АПК РФ, статьями 131, 606, 607, 650, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 8, 14, 26, 44, 51 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», разъяснениями, изложенными в пункте 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», в пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в пункте 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.11.2016, пришли к выводу о незаконности отказа управления в государственной регистрации договора от 17.02.2017 N 32А аренды части крыши здания, заключенного обществом (арендатором) с университетом (арендодателем) для размещения оборудования базовой станции, и обязали управление осуществить государственную регистрацию указанного договора.
Суды первой и апелляционной инстанций, оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь статьями 160, 161, 162, 434, 651, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, установив, что Предприниматель без правовых оснований пользовался принадлежащим Обществу имуществом, от чего получил доход, пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения иска, с чем впоследствии согласился суд округа.
Принимая обжалуемое постановление, апелляционный суд, руководствуясь положениями статей 309, 434, 606, 607, 651, 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации, исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, установив факт использования ответчиком помещения истца в период с 10.03.2015 по 31.12.2015, рассчитав размер неисполненного обязательства по внесению платы за пользование, удовлетворил иск частично.
Статья 650. Договор аренды здания или сооружения
1. По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
2. Правила настоящего параграфа применяются к аренде предприятий, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об аренде предприятия.
Комментарий к ст. 650 ГК РФ
1. В п. 1 коммент. ст. дано определение договора аренды здания или сооружения. По договору аренды здания и сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. Данный договор представляет собой договор аренды отдельного вида имущества и выделяется законодателем ввиду специфики его предмета: здания и сооружения имеют привязку к конкретному земельному участку, рассчитаны на длительный срок использования и имеют повышенную значимость для гражданского оборота.
Договор аренды здания и сооружения является возмездным, взаимным и консенсуальным и в этом смысле не отличается от классического договора аренды.
2. Правовое регулирование договора аренды здания и сооружения основывается на нормах § 4 гл. 34 ГК и, в субсидиарном порядке, общих положениях об аренде, содержащихся в § 1 гл. 34 ГК, причем из последних сначала должны применяться общие нормы о договоре аренды недвижимого имущества (п. 2 ст. 609 ГК о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, п. 2 ст. 617 ГК об особенностях перехода прав и обязанностей по договору аренды недвижимого имущества в случае смерти гражданина-арендатора и т.д.).
Есть разумные основания в законодательном порядке расширить сферу действия § 4 гл. 34 ГК до аренды всех объектов недвижимости, как это сделано в § 7 гл. 30 ГК относительно продажи недвижимости. Однако трудно согласиться с мнением о том, что уже сейчас правила об аренде здания и сооружения могут применяться к аренде иных видов недвижимого имущества (в том числе земельных участков и других природных ресурсов). То, что, например, в п. 2 ст. 22 ЗК содержится указание на то, что аренда земельных участков регулируется гражданским законодательством, еще не означает применения к ней норм § 4 гл. 34 ГК об аренде зданий и сооружений.
3. Объем прав арендатора, как видно из приведенного определения договора, не отличается от обычной аренды (см. коммент. к ст. 606 ГК) и включает в себя владение и пользование либо только пользование (примером последнего варианта является договор аренды линий электропередач).
4. Определение договора не ограничивает круг лиц, могущих быть его сторонами. Как арендодателем, так и арендатором могут быть любые субъекты гражданского права, с учетом некоторых ограничений, изложенных в коммент. к ст. 608 ГК. При этом ГК не оперирует термином «балансодержатель» применительно к вопросу о сторонах договора аренды здания и сооружения. Поэтому иногда встречающиеся на практике примеры замещения или дополнения стороны арендодателя, у которого имущество находится на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, некими балансодержателями следует признать не основанными на законе.
Важным представляется вопрос о том, входят ли нежилые помещения в предмет договора аренды здания и сооружения. С одной точки зрения, нежилые помещения технически входят в состав зданий и, следовательно, могут подпадать под действие норм § 4 гл. 34 ГК (см. информационное письмо Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. N 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» (Вестник ВАС. 2000. N 7), аргументация которого, при всей целесообразности итогового вывода, весьма спорна). С другой позиции, нежилые помещения юридически, как объекты гражданских прав, выделены из зданий, имеют собственные кадастровые номера в системе учета объектов недвижимости и характеризуются весьма опосредованной связью с земельными участками под зданиями. Это лишает их необходимой специфики для применения правил § 4 гл. 34 ГК и оставляет их аренду под действием общих норм § 1 гл. 34 ГК.
Наконец, аренда объектов незавершенного строительства вполне допустима, но в этом случае возникающие правоотношения не будут охватываться специальными правилами § 4 гл. 34 ГК, регулирующими аренду здания и сооружения.
7. Закон не содержит специальных норм о сроке договора аренды здания и сооружения, в частности не устанавливает предельного максимального или минимального срока в этой части и не придает соответствующему условию характера существенного. Договор аренды здания и сооружения может быть заключен как на определенный, так и на неопределенный срок.
Прекращение договора аренды здания и сооружения также осуществляется согласно общим правилам о договоре аренды.
8. Пункт 2 коммент. ст. подчеркивает применимость норм § 4 гл. 34 ГК к аренде предприятий (см. коммент. к ст. 656 ГК).
Судебная практика по статье 650 ГК РФ
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, проанализировав условия договора от 14.04.2008 N 1 и дополнительного соглашения к нему, руководствуясь статьями 309, 310, 606, 607, 609, 610, 614, 622, 650, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, приняв во внимание обстоятельства, установленные Арбитражным судом Республики Адыгея при рассмотрении спора N А01-184/2017, пришли к выводу о наличии оснований для взыскания с предпринимателя (арендатора) в пользу Общества (арендодателя) задолженности по арендной плате, поскольку факт использования предпринимателем в декабре 2016 года арендованного помещения по возобновленному на неопределенный срок договору от 14.04.2018 подтвержден представленными в материалы дела доказательствами.
Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из срочного характера договора аренды нежилых помещений от 06.08.2010 N 99-10 и отсутствия волеизъявления арендодателя на продолжение арендных отношений, суд, руководствуясь статьями 307, 309, пунктом 1 статьи 610, пунктами 1, 2 статьи 621, статьей 622, пунктом 1 статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации, в удовлетворении требований отказал.
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь статьями 198, 200, 201 АПК РФ, статьями 131, 606, 607, 650, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 8, 14, 26, 44, 51 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», разъяснениями, изложенными в пункте 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», в пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в пункте 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.11.2016, пришли к выводу о незаконности отказа управления в государственной регистрации договора от 17.02.2017 N 32А аренды части крыши здания, заключенного обществом (арендатором) с университетом (арендодателем) для размещения оборудования базовой станции, и обязали управление осуществить государственную регистрацию указанного договора.
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь статьями 307, 309, 330, 421, 614, 622, 650 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, приведенными в пункте 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», пункте 38 информационного письма Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики применении споров, связанных с арендной», приняв во внимание обстоятельства, установленные арбитражными судами при рассмотрении дела N А65-2585/2018, пришли к выводу об обоснованности иска.
Проверяя законность принятых судебных актов, суд округа, руководствуясь положениями Закона N 39-ФЗ, статей 407, 408, 425, 450, 453, 575, 606, 610, 650 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом разъяснений, изложенных в пунктах 4, 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 «О последствиях расторжения договора», пунктах 4, 6, 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», пришел к выводу о наличии оснований для их отмены в части отказа в удовлетворении требования общества «Каскад» на сумму 156 037 073,59 руб. Суд округа признал, что выводы судов об исполнении должником принятых обязательств по договору инвестирования в момент заключения договора аренды, предусмотренного договором инвестирования, не основаны на положениях закона, применимых к правоотношениям сторон, а также не соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным по делу доказательствам. При этом суд округа отметил, что факт досрочного расторжения договора аренды не освобождает должника от обязанности возвратить обществу «Каскад» как инвестору переданные денежные средства и не свидетельствует об отказе инвестора от истребования этих денежных средств.
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь статьями 157.1, 165.1, 623, 650, 651, 654, 1102, 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, приведенными в пункте 63 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», пункте 5 информационного письма Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2000 N 49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении», установив, что Общество произвело реконструкцию базы отдыха «Аракуль», принадлежащей ответчику на праве собственности, добровольно и намеренно при отсутствии какого-либо согласования или обязательства со стороны ответчика, пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.