поиск сделок в области ломбардного финансирования
Ломбардам меняют правила
Что изменится в деятельности ломбардов в связи с изменениями в Федеральном законе «О ломбардах»?
Изменения Федеральный закон от 19.07.2007 № 196-ФЗ «О ломбардах» вступают в силу в три этапа. Большая часть из них уже действует – с 12 октября 2020 г.
Например, увеличилось время, в течение которого ломбард может принимать вещи в залог. Если раньше это можно было сделать с 08:00 до 20:00, то теперь – до 23:00.
Изменения коснулись и размера займа – он ограничен суммой оценки закладываемой вещи, согласовать ее должны обе стороны – ломбард и заемщик.
Установлен прямой запрет на привлечение ломбардами средств физических лиц и индивидуальных предпринимателей. Исключение сделано только для акционеров и участников ломбарда.
В то же время перечень услуг, которые может оказывать ломбард, расширен. Теперь ломбард может сдавать в аренду или субаренду недвижимое имущество, находящееся у него в собственности или в пользовании на правах аренды или субаренды. Также ломбард теперь сможет выполнять функции банковского платежного агента, т.е. по договору с банком выполнять ограниченный круг операций, например, принимать деньги для расчета с поставщиками товаров и услуг.
Уточнено, в течение какого периода на сумму займа, взятого в ломбарде, начисляются проценты. Это период с даты предоставления займа до даты его возврата и уплаты процентов за пользование займом включительно. Исключения составляют случаи погашения займа в день его выдачи или продажи ломбардом заложенной вещи.
И если раньше ломбард должен был реализовать невостребованную вещь через публичные торги, если сумма ее оценки превышала 30 тыс. руб., то теперь планка поднята до 300 тыс. При этом термин «публичные торги» заменен на «открытые торги».
Отныне ломбарды обязаны предоставлять в Банк России не только отчетность, но и иную информацию в соответствии с федеральными законами и нормативными актами Банка России.
С начала 2021 года изменится порядок допуска организаций на ломбардный рынок. Сегодня, чтобы попасть в реестр ломбардов, достаточно выполнения двух условий: наличия слова «ломбард» в названии компании и обозначение соответствующего вида экономической деятельности (ОКВЭД) (указанные сведения имеются в ФНС России).
С первого рабочего дня нового года для получения статуса ломбарда и вхождения в государственный реестр необходимо будет пройти специальную процедуру, установленную Банком России. В частности, организации, претендующие на включение в государственный реестр, обязаны будут представить определенный пакет документов.
Регулятор будет вправе исключить ломбард из реестра, если в течение года тот неоднократно нарушал законодательство или фактически не вел деятельность: не заключал договоры займа или хранения, а также в иных случаях (поступление в Банк России заявления ломбарда об исключении сведений о нем из реестра; внесение в ЕГРЮЛ записи о ликвидации ломбарда или прекращении деятельности ломбарда в результате реорганизации, за исключением реорганизации в форме преобразования).
Ломбарды будут обязаны информировать Банк России об изменениях данных, содержащихся в реестре. Действующие ломбарды, которые не перерегистрируются в течение полугода после вступления в силу поправок, не будут иметь права выдавать новые займы и продлевать сроки договоров с клиентами, пока не войдут в новый реестр. Через девять месяцев после вступления в силу поправок такие ломбарды будут исключены из реестра и в течение месяца обязаны будут сменить название.
Третья часть изменений вступит в силу в середине 2021 года. Они коснутся документов, которые выдаются заемщику. Сегодня клиент получает на руки два документа – залоговый билет и индивидуальные условия договора потребительского займа. В будущем останется только залоговый билет, где будут отражены все необходимые условия. При этом форма залогового билета утрачивает статус бланка строгой отчетности. Его форма будет устанавливаться нормативным актом Банка России. При этом залоговый билет должен будет соответствовать Федеральному закону от 21.12.2013 № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)».
«Вредная шпаргалка» – стоит ли покупать облигации по Ломбардному списку ЦБ?
За высокими-превысокими стенами Банка России в бронированном-перебронированном сейфе хранятся ценные бумаги Ломбардного списка. То есть, бумаги, которые регулятор берёт у банкиров в залог, когда одалживает толику денежек. Некоторые полагают, что Ломбардный список ЦБ – «шпаргалка для умников» – негласная инструкция, какие облигации покупать, а какие – нет. Но иногда быть слишком хитрым – не только полезно, но и вредно. То, что годится ЦБ, не обязательно должно подходить вам, и наоборот. Рассказываем, почему.
Сквозь тернии по вскопанному
Допустим, какая-нибудь кредитная компания собрала пасьянс из облигаций «Газпрома», Кемской волости и векселей ночного ларька в Бирюлёво. И вот эта компания обращается в ЦБ с запросом: а нельзя ли под такое бумажное обеспечение взять немножко денег? Конечно, с возвратом.
И ЦБ отвечает: «Газпром» и «волость» берем, а ларьковые бумажки – нет. Потому как к таковым отсутствует доверие.
Дальше – больше. Чтобы разные банки лишний раз не совались и не отвлекали всяким «бумажным мусором», Банк России регулярно обновляет свой Ломбардный список. То есть перечень бумаг, которые готов принять в залог. И публикует этот список на сайте ЦБ.
Свою идеологию касательно списка ЦБ не скрывает. Когда у банкиров становится туговато с наличностью, список расширяется, чтобы ребята могли подзанять лишний рубль. А когда «бабла» – завались, список сокращается.
При структурном профиците ликвидности Банк России сокращает принимаемые им в обеспечение классы ценных бумаг в Ломбардном списке, в том числе путем усиления требований к их качеству. При возникновении и росте структурного дефицита ликвидности, сопровождающегося нехваткой обеспечения, Банк России смягчает требования к его качеству, увеличивает число принимаемых им в обеспечение классов ценных бумаг в Ломбардном списке, – сугубо официальным тоном поясняется на сайте ЦБ
Что дозволено Юпитеру, не дозволено частному инвестору
Тут у особо осторожных граждан и возникает соблазн воспользоваться «советом» Банка России. Дескать, куплю-ка я с прицелом на счастливую старость именно эти облигации. Ведь им доверяет не кто попало, а сам регулятор.
Профессионалы так поступать не советуют.
Эксперт уточняет, что в список попадают компании, имеющие национальный кредитный рейтинг «А+». Это является высоким рейтингом и свидетельствует о достаточно высоком качестве инструмента, но рыночные риски не снимает. Проще говоря, на бумаги из Ломбардного списка можно ориентироваться как на критерий качества, но не брать этот фактор за основополагающий.
К этому добавим: с учётом того, что Банк России выбирает только «супер-пупер» надежные бумаги, доходность по ним оказывается «не Ойстрах».
В общем, если бы ЦБ со своим списком сунулся на биржу, то быстро отстал бы по доходам от опытных брокеров. Тот еще инвестор. Так что не ищите шпаргалки в тёмных комнатах государственных учреждений, особенно если их тем нет.
«Бизнес, в котором к заемщику минимальные требования, будет развиваться»
— Как развивается рынок залогового кредитования? Где остается поле для внебанковского сектора?
— Банковское кредитование и внебанковские займы — это совершенно разные продукты. В банке никому за десять минут не дадут денег, тем более что мы наблюдаем рост закредитованности населения и ужесточения скоринговых моделей в банках. На рынке банковского потребкредитования определенная стагнация. При этом Ассоциация ломбардов утверждает, что их сегмент на протяжении трех последних лет показывает рост чуть ли не 30% ежегодно, Центробанк дает более скромную цифру — порядка 18–20%.
В любом случае рынок автоломбардов растет именно потому, что в этих организациях человек может быстро получить, скажем, 300–400 тыс. руб. — сумму, доходящую до 80% оценочной стоимости транспортного средства. И при этом продолжать пользоваться транспортным средством.
— В каких случаях автомобиль все же придется оставить в ломбарде?
— Заем в размере от 30 до 60% стоимости автомобиля мы даем с правом пользования автомобилем. В ломбарде, как и в банках при автокредитовании, клиент оставляет ПТС. Скоро, кстати, в этом отпадет необходимость, когда начнем использовать электронную базу ПТС. Если клиент хочет получить по максимуму — 65–80%, то автомобиль ставится на охраняемую стоянку ломбарда до тех пор, пока клиент не исполнит взятые на себя обязательства.
— В чем разница между обращениями в автоломбард и в микрофинансовую организацию?
— У этих организаций совершенно разная целевая аудитория. В МФО, как правило, средний чек — порядка 10 тыс. руб. В автоломбарде средняя сумма сделки под залог ПТС — 175–180 тыс. руб., а с постановкой машины на стоянку — порядка 350–400 тыс. руб.
Клиент автоломбарда — представитель среднего класса. Часто обращаются бизнесмены, которым срочно необходимо перехватить денег для покрытия кассовых разрывов, выплаты зарплаты сотрудникам. Как правило, эти клиенты являются постоянными и занимают деньги примерно на месяц. Если рассматривать картину в общем, то средний срок жизни займа — четыре месяца.
— Очевидно, что и процентные ставки у вас выше, чем в банках, но меньше, чем в МФО?
— Да. Средняя по рынку процентная ставка под залог — 6,5–7% в месяц, но она зависит от развития данного сектора бизнеса в каждом конкретном регионе и в первую очередь регулируется здоровой конкуренцией. В Москве и Санкт-Петербурге, где наблюдается высокая насыщенность рынка аналогичными предложениями, это порядка 5–5,5%.
— Какие автомобили лучше всего с точки зрения залога, массовые или премиальные?
— Все зависит от ликвидности автомобиля. Чем выше ликвидность, тем этот автомобиль интереснее для нас в качестве обеспечения. Наиболее популярные — это модели среднего ценового сегмента таких производителей, как Toyota, Hyundai, Ford и т.д., начинают появляться автомобили отечественного производства последних моделей. Как правило, старых дешевых автомобилей в автоломбардах нет, это связано с ограничением по минимальной сумме финансирования — не менее 50 тыс. руб., а также ограничением по возрасту авто — не более 12 лет. Основу кредитного портфеля составляют машины среднего класса.
— А бывает, что люди приезжают в ломбард на дорогих автомобилях?
— Конечно, в городах с населением не менее 300–400 тыс. человек, а особенно в миллионниках, около 30% автомобилей в залоге — премиальные. В Москве и Санкт-Петербурге есть отдельно направление по приему люксовых автомобилей.
— Какой самый дорогой автомобиль закладывали на вашей памяти?
— Около 30 млн стоил, Rolls-Royce. Такие клиенты любят конфиденциальность, и с ними работают, как правило, на базе отдельного офиса, отдельного паркинга. Это премиум-сегмент, и процедуры проведения таких сделок соответствующие.
— Человеку всегда хочется выкупить свой автомобиль, потому что сумма займа не доходит до 100% его цены?
— Верно. Ассоциация ломбардов приводит статистику по России — «фатал», то есть невыкуп, составляет 28% всех залогов. У нас — порядка 20%. Как правило, не в состоянии выкупить залог оказываются люди с низкой финансовой грамотностью. Они не спланировали, не разобрались, что зарплата не позволяет им брать заем. Но ситуации бывают разные, и в этом деле не обойтись без индивидуального подхода.
— Как автоломбард получает автомобиль, если на нем ездит клиент и не хочет его отдавать?
— Через судебное взыскание. Автомобиль легко найти, поскольку при выдаче займа на него в обязательном порядке устанавливается телеметрическое оборудование, которое отслеживает перемещение. Бывают, конечно, случаи мошенничества — когда выкидывают блоки телеметрии, уезжают в другие регионы.
Вообще, активизировались страховые мошенники. Закладывают автомобиль в ломбард с правом пользования, страхуют и начинают его бить и получать страховые выплаты.
— Как с этим бороться?
— Помогут общие базы страховых компаний. Если в банковском секторе уже давно есть бюро кредитных историй, то интеграция на рынке страхования на сегодняшний день, скажем так, на коленке.
И на рынке автоломбардов на сегодняшний день нет профессиональных программных продуктов. Получается, что кроме каких-то бесплатных источников информации, таких как базы ГИБДД, инструментов для проверки объектов залога нет. Для нас же самое главное — юридическая чистота транспортного средства. Если автомобиль технически неисправен, то мы просто снижаем его оценочную стоимость. Нам важно, чтобы на залог не было судебных взысканий, каких-либо сторонних сделок с ним и т.д. Например, как вы помните, в 2012–2013 годах были массовые отзывы лицензий банков. У этих банков в кредитных портфелях были залоговые автомобили. Они и сейчас ездят. Проверяя такую машину через бесплатные базы, вы увидите, что она чистая. Истинную информацию предоставит только бюро кредитных историй. Нам приходится содержать программный комплекс, который интегрирован с четырьмя основными бюро.
— Ваша сеть существует с 1999 года. Как изменились бизнес и потребительское поведение за эти годы?
— Бренд Finline появился в 2009 году, до этого автоломбарды тех же собственников назывались по-другому. В любом случае рынок стал более цивилизованным по сравнению с «нулевыми». Тогда, наверное, не более половины ломбардов действительно ориентировались на обслуживание клиента, остальные были нацелены на получение сверхприбыли за счет изъятия и последующей реализации имущества. Для этого использовались любые поводы — допустим, если клиент допустил просрочку на три-четыре дня. Мы на такие просрочки, конечно, закрываем глаза — в некоторых случаях, если клиент на связи и четко все объясняет, мы даже не начисляем пени и штрафы. Конечно, это не касается клиентов, которые бросают трубку и начинают скрываться.
В 2013–2014 году начали появляться сетевые компании, они стали заходить в регионы, конкурировать друг с другом уровнем сервиса.
— Что вы берете в залог помимо автомобилей?
— Основной продукт, порядка 80% всего объема кредитного портфеля, — займы под залог ПТС. В крупных городах — Москва, Санкт-Петербург, Казань, Нижний Новгород, Новосибирск — мы развиваем выдачу займов под залог швейцарских часов. Ни золото, ни драгоценности не рассматриваем. Плюс на франчайзинговых точках при желании наших партнеров можно развивать направление займов под залог недвижимости. Они менее рентабельны, это долгие деньги. И здесь для полноценной работы нужно гораздо больше оборотных средств.
— Какие ноу-хау ваша компания предлагает своим франчайзи?
— Ноу-хау — это сама модель кредитования, это программный комплекс собственной разработки, о котором я ранее говорил, и опыт, основанный на большом сроке самостоятельной работы. Мы, по сути, изучили все ошибки, которые допускали, упаковали процессы в определенные регламенты. На сегодняшний день человек, имеющий достаточный капитал, может получить за один месяц бизнес с отработанными инструментами привлечения клиента и скоринга. Это самое важное, поскольку автоломбардное кредитование — довольно конкурентный рынок.
— У вашей сети существуют два предложения франшизы — для начинающих и для более опытных предпринимателей. Чем они различаются?
— Скорее, речь о том, что одно из предложений адресовано действующим игрокам финансового рынка. Мы видим стагнацию микрофинансового рынка: этот бизнес уходит в онлайн, офлайновые точки сетевые компании стараются закрывать или перепрофилировать. Нам приходило огромное количество предложений: «Мы, в принципе, все бизнес-процессы понимаем, нам нужна договорная база, нам нужны ваши регламенты и инструмент по оценке рисков. Но мы не готовы покупать франшизу в полном объеме». Для таких партнеров и разработали такой пакет, который действует по принципу CTRL+C — CTRL+V. Мы даем им пакет документов, базовое обучение в режиме Skype на базе нашего офиса, которое занимает один день. Также к нам часто обращаются классические ломбарды, работающие с золотом и бытовой техникой, они хотят расширять свой бизнес.
— То есть ряд ваших партнеров остается под своим брендом?
— Да. Есть, например, в Республике Татарстан ломбард, который там присутствует уже более 20 с лишним лет. У них довольно известный бренд на рынке. Зачем им менять марку, когда они могут просто на базе своего отделения внедрить новый продукт.
Вторая схема — полноценный франчайзинг, когда мы даем все инструменты, необходимые для работы, начиная от необходимой документации для регистрации юридического лица, подготовки договорной базы и модели финансирования и заканчивая маркетингом с привлечением клиента «под ключ» и обучением персонала. В регион запуска проекта для этого выезжает специалист-практик, один из руководителей нашего проекта.
Вообще, большинство наших партнеров — это, как правило, уже опытные бизнесмены, которые понимают, что ломбардный бизнес дает определенные гарантии в виде залога, то есть все инвестиции, по сути, застрахованы. Но есть люди, которые вообще ранее не занимались бизнесом и просят, чтобы мы их обучили и помогали им. Кредитный портфель — в зависимости от продуктовой линейки: от 2,5 млн руб., ну и почти до бесконечности.
Стоимость трех пакетов франшизы — это 550 тыс. руб, 850 тыс. руб. и 1, 2 млн руб. Отличие пакетов, по сути, в программном обеспечении — чем выше пакет, тем у вас более профессиональный интерфейс, глубже интеграция. При приобретении максимального пакета мы внедряем платежную систему, чтобы уйти от наличности и связанной с ней кассовой дисциплиной. Выдача и погашение займа в этом случае происходит через платежные агрегаторы — «Золотая корона», «Юнистрим», «Контакт» и т.д.
— Сколько у вас собственных отделений и партнеров-франчайзи?
— Франчайзи в России и СНГ порядка 50, под нашим брендом работают 39 из них. Собственных отделений на сегодняшний день 35. Три года назад их было 54. Руководство решило развивать именно франчайзинг, оставить в самой компании только те отделения, что расположены в собственных помещениях. На базе наших франчайзинговых партнеров мы можем развивать все наши продукты и наработки.
— Как, по-вашему, связано развитие автоломбардного бизнеса с экономической ситуацией в целом?
— С 2014 года число запросов этих услуг в интернете, например, выросло минимум втрое. Люди привыкли жить в кредит: зарплата не повышается, жизнь дорожает. По данным той же Ассоциации ломбардов, больше половины трудоспособного населения в стране имеет негативную кредитную историю. Соответственно, таким людям просто закрыта дорога к банковскому кредиту. В этой ситуации бизнес, в котором к заемщику минимальные требования, потому что обеспечением выступает ликвидный залог, неизбежно будет развиваться.
Как работает ломбардное кредитование
Среди множества ипотечных программ, существующих в России в настоящее время, развивается и так называемое ломбардное кредитование, или кредитование под залог имеющегося у заемщика недвижимого имущества.
В понимании западного жителя любая незаложенная недвижимая собственность означает замороженные деньги. «Любая недвижимость может приносить своему собственнику деньги, и такой возможностью люди предпочитают пользоваться», — говорит Александр Черняк, генеральный директор компании «АТТА Ипотека». Граждане современной России не спешат заложить свою недвижимость «в ломбард». И далеко не все банки готовы предоставить услуги по ломбардному кредитованию. Тем не менее эксперты отмечают рост количества таких сделок на рынке российской недвижимости. Например, в Городском ипотечном банке на сегодняшний день доля такого рода кредитов составляет около 20%. А в банке DeltaCredit отмечают, что «ломбардная ипотека уже активно применяется на рынке новостроек».
По оценке Аниты Берзиной, начальника отдела потребительского и ипотечного кредитования Хансабанка, доля этого сегмента на рынке кредитования по сравнению с классической ипотекой составляет примерно 30%.
Простая схема
Схема ломбардного кредитования проста. «Передал в залог кредитору свою недвижимость — получил за это деньги, вернул деньги — получил собственность назад, не расплатился — залог остается у кредитора», — объясняет Наталья Кирпиченко, генеральный директор «Миэль-Брокеридж».
Обладатели столичных квадратных метров год от года становятся богаче, но многим это не слишком облегчает решение квартирного и иных насущных вопросов даже с помощью классической ипотеки, хотя могло бы. Ведь у потенциального заемщика уже есть недвижимость. И эта недвижимость, по словам пресс-секретаря Городского ипотечного банка Екатерины Правдиной, на самом деле является замороженными деньгами.
Система ломбардного кредитования позволяет деньги разморозить — под залог собственной недвижимости заемщик получает определенную сумму денег, которую может потратить на свои нужды, постепенно выплачивая кредитору сумму залога и проценты. Чаще всего цель кредита оговаривается с банком.
На что потратить?
Василий Белов, генеральный директор компании «Фосборн Хоум», выделяет два типа кредитов под залог недвижимости, которые существенно различаются по степени своей рискованности для банка. «Наименее рисковые из них — на нецелевые расходы под залог имеющейся недвижимости: в этом случае заемщик берет кредит, как правило, на небольшой процент от стоимости своей недвижимости, например на 20—30%, чтобы потратить его на любые свои цели», — говорит эксперт.
Другой тип кредита — выдача под залог недвижимости крупного кредита (до 100% от стоимости залога) «на становление или развитие бизнеса хозяина недвижимости». В данном случае банк в какой-то мере кредитует предпринимательские риски, ведь нет гарантии, что бизнес пойдет. В случае неудачи бизнесмена перед банком встанет вопрос реализации недвижимости для взыскания кредита. А по словам Марии Базяевой, руководителя департамента оформления кредитов компании «Контакт — Элитная недвижимость», процесс «отторжения» недвижимости отнюдь не является целью банка. «Цель банка — получение прибыли за счет платежей по кредиту», — уточняет она. Ввиду высокой степени риска редкие банки идут на ломбардное кредитование бизнеса.
В основном в России ломбардное кредитование распространяется либо на нецелевые расходы (отдых, образование), либо на приобретение новой квартиры, ремонт старой, строительство загородной недвижимости. «Например, можно заложить квартиру и пойти поиграть в казино, а можно купить другую квартиру», — говорит Наталья Кирпиченко. По мнению Натальи Ветлугиной, руководителя аналитической службы компании «Новый город», в основном к ломбардному кредиту прибегают для того, чтобы купить вторую квартиру, не расставаясь с первой.
Нужен ли контроль
Есть компании, в рамках программ которых четко ограничивается целевое использование кредита. Например, рефинансирующая компания «АТТА Ипотека», работающая более чем со 100 банками, в 2005 г. вышла на российский рынок с ипотечным продуктом «Ремонтный». «Физические лица под залог имеющегося у них жилья получают деньги, которые они могут использовать на ремонт как заложенной квартиры, так и любого другого жилого помещения», — объясняет суть предложения Александр Черняк. А другой продукт компании — «Новая квартира — 2» позволяет банкам выдавать кредит только на покупку новой квартиры. «Нецелевое использование выданной суммы полностью исключается», — говорит Черняк.
«Целевое использование кредитных средств банк может проверить, обязав клиента предоставить договор с подрядной организацией об оказании услуг, договор купли-продажи недвижимости, договор о долевом участии в строительстве жилья и т. д.», — подтверждает Анита Берзина.
Если, например, клиент закладывает квартиру с целью приобрести другую недвижимость и четко оговаривает это с банком, то банк может попросить предъявить соответствующие документы. «К примеру, для покупки новостройки требуется предъявить договор инвестирования или договор купли-продажи, — объясняет Мария Базяева. — Но, на мой взгляд, контроль нужен не всегда. Ведь если в залоге у банка имеется ликвидная квартира, в которой никто не прописан и с реализацией которой у банка не возникает проблем, то нет смысла в контролирующих документах».
Например, в банке DeltaCredit, по словам вице-президента DeltaCredit Аллы Цытович, «при выдаче ломбардного кредита от заемщика не требуется подтверждения целевого использования кредитных ресурсов». Так и во многих других банках: заложенная недвижимость является гарантом того, что так или иначе кредитные средства будут возвращены. Тем не менее за кредитором всегда остается право на проверку целевого использования кредита.
Круг сужается
К закладываемой недвижимости предъявляется ряд требований. Прежде всего недвижимость должна находиться в собственности заемщика — это обязательное условие всех банков. Другое условие — количество прописанных в квартире людей. Некоторые банки (например, Сбербанк РФ) берут в качестве залога только «чистую» квартиру, т. е. такую, в которой никто не прописан. Другие банки допускают прописку в закладываемой квартире заемщика, но не допускают прописку несовершеннолетних детей. Как говорят в компании «Контакт — Элитная недвижимость», можно найти кредитную программу, когда разрешается прописка несовершеннолетних детей, но без права собственности.
Многие эксперты отмечают общую тенденцию смягчения требований к объекту залога в условиях жесткой конкуренции. «Контакт — Элитная недвижимость», по словам Марии Базяевой, «работает с банками, которые оформляют в залог квартиру, где прописаны не только дети, но и внуки, имеется неузаконенная перепланировка, не выписаны предыдущие собственники».
Еще одно условие — это место расположения объекта недвижимости. Приемлемость местоположения определяют кредиторы. В «Контакт — Элитная недвижимость» рассматривают в качестве залога объекты недвижимости, расположенные на территории Москвы и Московской области, не далее 50 км от МКАД. Банк DeltaCredit предоставляет кредит под залог квартиры, расположенной в Москве и Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области, Нижнем Новгороде, Самаре, Тольятти и ряде других городов, где реализуются программы банка. Некоторые банки допускают залог объекта, находящегося по месту работы или проживания клиента, в другом городе, если там есть их филиалы.
Что касается самого закладываемого объекта, то это может быть любая недвижимость: квартира в многоквартирном доме, таун-хаусе или коттедж, земельный участок. Но необходимо, чтобы рыночная стоимость объекта была сравнительно высокой, а сам объект — ликвидным.
Кроме того, учитывая, что сумма кредита составляет не более 70% от стоимости залога (есть проценты и выше, но в основном в банках, работающих с элитной недвижимостью), при закладывании маленькой квартиры полученной суммы хватит разве что только на ее ремонт.
Поэтому имеет смысл закладывать недвижимость, которая будет интересна банку.
Как говорит Наталья Кирпиченко, «на практике легче всего заложить жилую городскую недвижимость». По словам Аллы Цытович, немногие банки предоставляют кредиты под залог коммерческой недвижимости (офисы, склады) и загородной недвижимости (дома, коттеджи, земельные участки). «В случае с загородной недвижимостью банк может иметь свои представления о стоимости объекта, которые не всегда будут соответствовать реалиям рынка», — говорит Наталья Кирпиченко.
По словам Олега Репченко, руководителя аналитического центра IRN.ru, «при оценке загородной недвижимости существует гораздо больше параметров, которые могут сделать недвижимость неликвидной. Это связано с гораздо большим количеством критериев оценки, чем, например, при оценке квартиры».
Основные критерии, по которым оценивается загородная недвижимость, — это место расположения, коммуникации, инфраструктура, наличие всех необходимых документов, а также сами параметры домов, которые в отличие от квартир более индивидуальны, а поэтому менее ликвидны. Если, например, на загородном участке, находящемся в собственности заемщика, идет строительство дома, то предметом залога может стать земельный участок. Но на кредитование под залог земельного участка идут немногие банки.
«Пока недостаточно проработано законодательство в этой сфере, и банки практически не кредитуют строительство под залог земли», — объясняют аналитики Mirax Group. Хотя введение в оборот находящихся в собственности граждан земельных участков должно подтолкнуть в первую очередь строительство частных домов.
Впрочем, в «Фосборн Хоум» к сезону запустили программу «Дачное предложение» — от 9% годовых на 20 лет с пониженными дополнительными выплатами в рамках преференций банков, говорится в пресс-релизе. Кредитный брокер «Фосборн Хоум» сотрудничает с 27 банками, большинство из которых предоставляют ему преференции. Кредит предоставляется под залог не только квартиры (до 90% от рыночной стоимости), но и земельного участка (до 65% от рыночной стоимости). По сообщению компании, программа рассчитана также на частных застройщиков.
В Хансабанке напоминают, что «согласно статье 5 федерального закона N «Об ипотеке (залоге недвижимости)» земельный участок, права на который зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, может быть предметом ипотеки, в том числе и участок садового товарищества».
Довольно настороженно банки относятся и к объектам, находящимся в процессе строительства. Например, не все банки возьмутся выдать кредит под квартиру в новостройке (в незавершенной стадии строительства).
«Сложность заключается в том, что объект строительства не может быть рассмотрен в качестве залога, пока он не оформлен юридически как существующий», — объясняет Кирпиченко. Как говорят в «Контакт — Элитная недвижимость», «новостройка не может быть объектом залога, так как в этом случае отсутствуют документы на право собственности».
Если в собственности заемщика находится не одна, а, например, две квартиры, то он имеет право предоставить обе в качестве залога, тем самым увеличив сумму кредита. В «Миэль-Брокеридж» говорят, что клиент может заложить «все, что угодно, ведь все риски ложатся на него». Поэтому предоставление в качестве обеспечения кредита не одной, а, например, двух квартир не возбраняется, а только приветствуется. Конечно же, при условии, что клиент является собственником и той и другой квартиры.
Слово оценщикам
Помимо определения текущей стоимости недвижимости оценщики предоставляют свой прогноз стоимости объекта как минимум на ближайший год, что особенно важно в ситуации роста цен. В компании поясняют, что «именно исходя из этого банк и закладывает определенный коэффициент, т. е. кредитует не на все 100%, а на меньшую сумму».
Но банк может и недооценить стоимость недвижимости. В этом случае, советует Наталья Ветлугина, нужно обращаться к риэлторам. «Однако все же следует понимать, что ни один банк не даст за квартиру 100% ее стоимости и даже 90%. Обычная цифра тут — 60—70%», — предупреждает она.
Вот и договорились
После проведения процедуры оценки между банком и клиентом заключается договор. Прежде всего определяется максимальная сумма возможного кредита. Из опыта компании «Контакт — Элитная недвижимость», сферой деятельности которой является городская и загородная элитная недвижимость, максимальная сумма кредита может составить 85% от оценочной стоимости. А в банке DeltaCredit согласно программе «Delta Инвест» по ломбардному кредитованию максимальный размер кредита составляет 70% от стоимости квартиры, если она используется как основное жилье. А в случае, если имеющаяся квартира используется для сдачи в аренду, максимальный кредит составит 50% от ее стоимости. Учитывая, что кредит дается на 10 лет, заемщик имеет право сдавать в аренду как заложенную, так и приобретаемую недвижимость, частично покрывая расходы на ежемесячные выплаты.
Следующей ступенью является обсуждение сроков кредитования. В DeltaCredit максимальный срок — 10 лет, в Городском ипотечном банке — 25 лет. «Сроки везде разные. Они зависят от возраста заемщика и от его пожелания», — говорит Базяева. Чем больше срок кредитования, тем ниже ежемесячный платеж. Поэтому, например, клиенты пенсионного возраста заинтересованы, чтобы сроки погашения кредита были возможно больше. «Удобнее брать кредит на максимальное количество лет, даже если планируется погасить его через год, так как ежемесячные платежи будут меньше», — советует Мария Базяева.
Процентная ставка по всем банкам колеблется в интервале от 9% до 15% годовых в рублях. В DeltaCredit процентная ставка составляет 11,25%, если кредит выдается в долларах США, а если в рублях — то 12,5%. В Городском ипотечном банке минимальная процентная ставка по кредитам в долларах составляет 9,9%, а в рублях — 12,25%. В компании «Фосборн Хоум», которая работает более чем с 30 банками, в числе которых Альфа-банк, минимальная процентная ставка по кредиту на 10 лет (на покупку квартиры или загородной недвижимости) — 9%. Кроме того, процентная ставка зависит от предоставленной заемщиком справки — по форме 2-НДФЛ или по форме банка.
Все банки требуют от клиента подтверждения доходов справкой с места работы по форме 2-НДФЛ или справкой с места работы по форме банка. «Это обязательная процедура, так как, даже если у банка есть в залоге объект недвижимости, он должен быть уверен в платежеспособности клиента», — говорят в компании «Контакт — Элитная недвижимость».
Непредвиденные ситуации
В Городском ипотечном банке советуют: «Если с погашением кредита возникают временные трудности, надо сразу обращаться в банк, чтобы согласовать взаимоприемлемое решение вопроса. Это может быть пересмотр графика выплат кредита или продажа заложенной квартиры».
«Сейчас многие банки, идя навстречу заемщику, предлагают выбрать альтернативную квартиру меньшей стоимости. В этом случае на квартиру, находящуюся в залоге у банка, ищется покупатель. На сделке деньги закладываются в две ячейки: в одной — сумма долга, в другой — оставшаяся сумма, которая идет заемщику. Часто банки идут на временные рассрочки. Известны случаи, когда с возникновением у заемщика серьезных проблем банк по заявлению заемщика пошел на отсрочку и в течение нескольких месяцев не взимал платежи», — рассказывает Базяева.
В DeltaCredit подтверждают: «Если заемщик предупреждает банк об ухудшении своего финансового положения или наступлении других неблагоприятных обстоятельств, препятствующих своевременному погашению задолженности, банк идет навстречу клиенту и предлагает различные пути устранения просроченной задолженности во внесудебном порядке (например, через новый график выплат). В любом случае клиенту выгоднее изначально договориться и все согласовать с банком в индивидуальном порядке, чем потом в результате судебных процедур потерять еще больше».
У заемщика также есть определенный, хотя и маловероятный риск, что уже у банка могут возникнуть неприятности и тогда заложенная недвижимость может, по словам Натальи Кирпиченко, «подвиснуть» на неопределенный срок. Поэтому многие банки сразу советуют клиентам лишний раз не рисковать и не оформлять в залог единственную квартиру.
Кому это нужно
По словам Аллы Цытович, «ломбардные кредиты берут владельцы ликвидных квартир, которые хотели бы приобрести вторую квартиру, например, для родителей или детей». В «Миэль-Брокеридж» говорят, что «заемщиками в основном являются люди среднего достатка, которые решили заняться бизнесом и им не хватает собственных средств и средств партнеров».
В компании Soho Realty добавляют, что для покупки дополнительной недвижимости к ломбардному кредитованию прибегают в двух случаях: «Первый — когда покупатель не готов изымать средства из бизнеса (стоимость дорогой квартиры всегда составляет весьма внушительную сумму) и ему выгоднее прибегнуть к заемным средствам, оформив квартиру в залог. Учитывая темпы роста цен на дорогое жилье, покупка в кредит существенно улучшает показатели доходности сделки. Второй случай — когда средств на желаемую квартиру оказывается недостаточно».
Но в большинстве случаев люди просто боятся прибегнуть к такого рода кредитованию. Как объясняют в DeltaCredit, «пока сделок немного. В первую очередь это связано с психологическим барьером, который есть у заемщиков. Все-таки тяжело закладывать свое единственное жилье».
В Городском ипотечном банке отмечают постепенный рост сделок по ломбардным кредитам. Александр Черняк, в свою очередь, уверен, что ломбардное кредитование в России, как и рынок кредитования вообще, будет расти. Будут уменьшаться ставки кредитования, увеличиваться его сроки, пополнится число первичных кредиторов, предоставляющих такой продукт. «Общественные стереотипы в отношении каких бы то ни было долговых обязательств будут также преодолены», — добавляет он.
«На Западе недвижимость заложена-перезаложена. В современной России такой практики пока нет отсутствия юридической базы. Когда она появится, то залоги могут стать колоссальным рынком, — прогнозирует Наталья Кирпиченко. — Это даст людям большую степень свободы и облегчит выход из различных жизненных ситуаций. Ведь обстоятельства бывают разные — не обязательно дефолт».
Наталья Ветлугина тоже говорит о том, что «далеко не всем банкам это интересно». Потому что одно дело, когда выдается целевой кредит на приобретение недвижимости, и совсем другое — ломбардное кредитование: велик риск того, что заемщик потратит деньги на еще. «Хотя есть совершенно четкое ощущение, что этот рынок растет», — уверена она.