вся сумма в дкп что это значит
Кто, сколько и за что платит на сделке купли-продажи?
Купля-продажа недвижимости всегда влечет за собой дополнительные траты — тут и государственные пошлины, и оплата работы риелтора, и оформление разных документов, без которых сделку могут не зарегистрировать или признать недействительной даже спустя много лет. Принято, что все расходы, связанные с покупкой, ложатся на плечи покупателя, но есть и исключения.
Мы выяснили столичный прейскурант на все необходимые и дополнительные расходы, сопутствующие сделке.
Оплата работы риелтора
Шанс заплатить у покупателя появляется практически сразу после того, как он осознал, что хочет приобрести недвижимость. Есть два пути — искать подходящий вариант самостоятельно или еще на этом этапе заключить договор с агентством, чтобы подбором занимался риелтор. Обычно это самая ощутимая графа расходов.
На московском рынке большинство разговоров о размере риелторской комиссии начинаются с 3%. У крупных агентств при этом существует дополнительная планка: 3%, но не менее, например, 200 тыс. рублей (хотя агентства поменьше просят от 100 тыс. рублей).
Раньше активно применялась такая схема: покупатель заявлял своему риелтору, что у него на покупку есть определенный бюджет, и гонораром агенту станет та сумма, которую риелтору удастся выторговать у продавца. Например, если покупатель готов купить дом за 10 млн рублей, и дом мечты именно за 10 млн и продается, риелтор может поторговаться и получить скидку в 100 тыс. — они-то и будут гонораром (покупатель при этом купит дом все за те же 10 млн рублей).
Со временем схема была предана анафеме, и сейчас риелторы получают комиссию в том размере, о котором договаривались на старте работы: по окончании сделки никаких надбавок они уже не требуют. И всё, что риелтору удастся выторговать, пойдет в карман его клиенту.
Подготовка к сделке
Есть несколько документов, которые необходимо правильно оформить до начала продажи своего объекта. Эти траты ложатся на плечи собственника:
Траты, которые придется понести покупателю недвижимости на этапе подготовки:
Составление договора
Перед выходом на сделку покупатель и продавец договариваются, какой договор они будут заключать. Один из вариантов — в простой письменной форме (даже бесплатно), но тем выше риски.
Другой способ — составить и заверить договор у нотариуса — это обязательно, если есть несовершеннолетние собственники, если сделка касается ренты или если продается доля квартиры.
Нотариально заверенный договор желателен, если есть хоть малейший риск, что сделка может быть оспорена, а такой риск есть почти всегда. Многие небезосновательно считают, что проведение сделки через нотариуса более надежно.
Оформление
Для составления договора в простой письменной форме воспользуйтесь предложением агентства или риелтора, которые при этом и сами нередко делегируют процесс юристам. Цена — около 3 тыс. рублей (все это заранее прописывается в авансовом соглашении).
Такая трата вполне обоснована: составлять договор будет грамотный человек, который фактически занимается этим целыми днями, — риск ошибки значительно снижается.
Нотариальный договор необязательно регистрировать с помощью нотариуса — допустимо сделать это и самостоятельно, через МФЦ.
Нотариально заверенный договор обойдется дороже — многие нотариусы работают за процент от стоимости объекта, в среднем по Москве их услуги обходятся примерно в 25–30 тыс. рублей. В эту сумму входит не только составление договора, но и его нотариальное заверение. Сумма рассчитывается исходя из стоимости квартиры.
За 2 тыс. рублей нотариус сам отправит договор на регистрацию — это удобно: участникам сделки не придется ехать в МФЦ. Договор будет зарегистрирован в электронном формате.
Оплата сделки
Существует несколько вариантов передачи денег от покупателя к продавцу: наличные, аккредитив и аренда банковской ячейки.
Регистрация сделки
Если сделка регистрируется в МФЦ, покупатель оплачивает госпошлину — 2 тыс. рублей.
Если это электронная регистрация, то она стоит уже 10,9 тыс. рублей.
Можно провести электронную регистрацию с помощью нотариуса (мы говорили об этом выше) — 2 тыс. рублей.
Сколько и за что платит покупатель
Покупка недвижимости по договору с агентством (включая подбор, юридическое сопровождение и оформление сделки) — от 100 тыс. рублей;
Работа оценщика — 5–6 тыс. рублей.
Страховка при оформлении ипотеки — около 0,2% суммы сделки.
Заключение договора у нотариуса — 25–30 тыс. рублей либо составление договора специалистом — около 3 тыс. рублей.
Аренда банковской ячейки — 6–7 тыс. рублей/Оплата аккредитива в банке — 2,3–3,4 тыс. рублей.
Регистрация в МФЦ (госпошлина) — 2 тыс. рублей/Электронная регистрация — 10,9 тыс. рублей/Электронная регистрация у нотариуса (если договор заключался у него) — 2 тыс. рублей.
Сколько и за что платит продавец
Согласие супруга или супруги на продажу квартиры — 2 тыс. рублей.
Доверенность на покупку (опционально) — 2 тыс. рублей.
Справки из диспансеров — 700–800 рублей (возможно, будет оплачивать покупатель).
Редакция благодарит за помощь в подготовке инструкции ведущего эксперта агентства «Миэль» Евгения Коноплева, руководителя «Агентства ФЛЭТ» Елену Толстикову и руководителя агентства «Вишня. Агентство безопасной недвижимости» Сергея Вишнякова.
Договор купли-продажи при покупке квартиры на вторичном рынке
Форма договора
Договоритесь о форме договора купли-продажи. Стандартный договор купли-продажи может иметь простую письменную форму, а может быть, по желанию, заверен у нотариуса. Если у квартиры несколько собственников, форма договора будет только нотариальной.
Почему шаблоны договоров не подходят
Договор, заключённый в простой письменной форме, — самый простой и дешёвый вариант заключения сделки, но очень важно составить его правильно. Если сделку попытаются оспорить, суд во многом будет опираться на пункты договора. Хотя все договоры купли-продажи квартир имеют ряд общих положений, каждый из них должен составляться с учётом конкретных условий сделки (например, сроков физического и юридического освобождения квартиры и иногда порядка расчётов). Использовать типовой шаблон нельзя, потому что в нём могут быть не полностью отражены права и обязанности сторон — если возникнет спорная ситуация, доказать свою правоту будет сложно. В этом случае риску подвергается именно покупатель — он может потерять деньги, — поэтому, выбирая простую письменную форму, доверьте составление договора профессионалу — юристу или риелтору.
Что делает нотариус
Составлять ДКП у нотариуса выгодно, прежде всего, покупателю. Нотариус отвечает за безошибочность оформления ДКП, за соблюдение в нём всех прав и обязанностей сторон договора, а также разъясняет нюансы его исполнения и вносит при необходимости дополнительные пункты в условия договора. Кроме того, нотариус проверяет наличие и правильность нужного для заключения сделки пакета документов и после подписания договора может взять на себя регистрацию перехода права собственности в Росреестре.
Сколько стоят услуги нотариуса
Если у квартиры несколько собственников, участие нотариуса в сделке обязательно. Стоимость его услуг фиксированная и зависит от города. Например, в Москве это 25 000 рублей. Если же стороны привлекают нотариуса по своему желанию, стоимость его услуг будет зависеть от размера госпошлины, а госпошлина — от кадастровой оценки квартиры. Если квартира стоит до 10 млн рублей включительно, стоимость услуг нотариуса рассчитывается по схеме: 7 000 рублей + 0,2% суммы, превышающей 1 млн рублей. Подробнее о ценах на услуги нотариусов можно почитать на сайте Федеральной нотариальной палаты. А ещё договоры, заключённые у нотариуса, обычно регистрируют быстрее — за 3–4 дня. Для договоров, составленных в простой письменной форме, этот срок больше — от 10 дней.
Что обязательно должно быть в договоре купли-продажи
В договоре, вне зависимости от того, какие у сделки нюансы, обязательно должны быть указаны:
В договоре обязательно указывается полная стоимость квартиры. Продавцы часто просят указать заниженную сумму, чтобы заплатить меньше налогов. Не соглашайтесь на это. Если что-то пойдет не так, и сделка будет оспорена, вернуть вы сможете только прописанную в договоре сумму.
Что ещё хорошо бы указать в договоре купле-продажи
Помимо обязательных, в договоре можно прописать любые дополнительные условия, которые помогут разрешить спор, если он возникнет. Такими условиями могут быть:
Когда подписывать договор
Если у договора купли-продажи простая письменная форма, то договор подписывают в банке во время закладки денег в ячейку. Если договор составлял нотариус, его подписывают заранее, до передачи денег, в офисе в присутствии нотариуса.
Когда договор вступает в силу
Авторы: команда Яндекс.Недвижимости и Гурам Базадзе. Иллюстратор: Таисия Смирнова
Риски занижения стоимости квартиры в договоре купли продажи: как оценить жилье самостоятельно и что значит полная стоимость и неполная сумма?
В непредвиденных ситуациях случается так, когда люди отказываются по своему собственному желанию от привлечения независимого оценщика.
Нельзя сказать, что такой шаг верный, но и нельзя говорить о том, что вы самостоятельно не сможете воспользоваться методом сравнительного анализа, чтобы оценить свою квартиру.
О том, к чему ведет занижение стоимости квартиры в договоре купли продажи квартиры и как оценить квартиру на продажу самостоятельно мы и поговорим в этой статье.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Как оценивать недвижимость?
Существует некий порядок оценки, если решили провести ее самостоятельно:
Какая цена оформления сделки купли-продажи квартиры с юридическим сопровождением и у нотариуса, читайте тут.
Что значит полная стоимость в договоре при покупке квартиры?
На сегодняшний день, сложилась такая ситуация, когда продавцы не согласны указывать в договоре купли – продажи полностью весь ценовой критерий продаваемой квартиры.
По этой же причине покупатели не могут приобрести понравившееся им жилье.
Данную ситуацию можно понять, когда продавец владеет собственностью меньше, чем три года, и при продаже должен заплатить государственный налог физического лица в размере 13% с суммы, если она превышает один миллион рублей.
Совершив такое действие, продавцы уходят от того, чтобы оплачивать этот немаленький налог. Но, это – не решение проблемы. Таким образом, все риски ложатся непосредственно на покупателей, и по большому счету им этого совсем не нужно.
Все проще при ситуации, когда недвижимость находится у продавца больше, чем три года. Тогда, никаких дополнительных налогов платить не нужно, но и продавцы не всегда готовы согласиться указать в договоре купли – продажи всю сумму сделки.
Вся суть вопроса заключается в том, что чем больше ценовой критерий за квартиру, тем больше вы должны будете оплатить нотариусу за оформление договора. Кому хочется отдавать дополнительную сумму нотариусу?
Где составляется, оформляется и подписывается договор купли-продажи квартиры, как получить копию документа, можно ли зарегистрировать сделку через МФЦ, читайте тут.
Специалисты считают, что он обезопасит себя в будущем от налоговой службы, которая его проконтролирует в случае приобретения чего-то очень дорогого и обезопасит покупателя тем, что у службы не будет к нему никаких претензий.
Договор купли продажи квартиры: цена вопроса
Гражданский кодекс РФ четко дает определение данной документации в пункте 1 статьи 454.
Вкратце, это – официальный документ, когда продавец и покупатель соглашаются на проведение сделки передачи и принятия товара за ранее договоренный ценовой критерий.
Это определение не менялось уже давно, так как оно целиком и полностью соответствует современному времени.
Его обязательными условиями являются:
Официальный документ, а именно договор, должен быть полностью проверен государственным лицом не только в вопросе правильного оформления, но и в том, были ли выполнены все пункты и соответствуют ли они действующему законодательству страны.
Цена договора купли продажи квартиры должна соответствовать действительности.
Завышение и занижение стоимости
Завышение стоимости квартиры в договоре купли продажи происходит почти всегда.
Продавцы стараются как можно дороже продать свою квартиру, чтобы выручить за нее хорошенькую сумму.
Клиенты, в свою очередь, имеют возможность поторговаться, ведь торг – всегда уместен.
Если покупатель заметил, что ценовой критерий завышен всего лишь на плюс-минус 10%, тогда следует просмотреть и такой вариант.
В нашей стране могут возникнуть ситуации, когда цену занижают на 10%, но покупатель настроен еще больше ее снизить. Эксперты предлагают не выторговывать лишние пару – тройку процентов, а купить и без того выгодное предложение. А если указана неполная стоимость в договоре купли продажи квартиры, риски есть?
Каковы риски занижения?
Занижение стоимости квартиры в договоре купли продажи, риски существуют или нет, в чем они заключаются?
Почему в договоре купли продажи квартиры ставится меньшая сумма?
При заключении договора купли – продажи, в соответствии с законодательством, оплачивается государственная пошлину и сбор в пенсионный фонд.
Эта сумма составляет не много и не мало – один процент от стоимости квартиры.
Поэтому, продавцы и прибегают к тому, что называется неполная сумма в договоре купли продажи квартиры и риски нередко не берутся во внимание.
А они таковы, что при неправильной стоимости недвижимости будет недоплачен сбор в бюджет, что повлечет за собой ответственность.
Однако, причины бывают разные, и может случиться так, что сделка будет признана недействительной. Тогда продавец обязан будет вернуть клиенту такую сумму, которая указана в договоре.
В этом кроется ответ на такой частый вопрос, как: продажа квартиры за 1 млн риски? Указанная сумма в договоре купли продажи квартиры и будет возвращена покупателю, и доказать что-либо через суд не получится.
Онлайн – калькуляторы
На сегодняшний день такая процедура – одна из самых распространенных. В случае если у вас не получилось оценить стоимость квартиры, то лучше прибегнуть к калькулятору, работающему в онлайн режиме.
Он, хотя бы, даст какой-то примерный, приблизительный ориентир на ценовую политику жилья. Только не ожидайте, что он покажет абсолютно достоверные результаты.
Для того чтобы узнать о точной оценке, лучше обратиться к профессиональному оценщику недвижимости.
При оценке рыночной стоимости квартиры эксперт должен учесть все особенности:
Стоит ли действовать самостоятельно?
Если вы решили самостоятельно дать оценку продаваемой квартире, тогда лучше следовать всем критериям и реальной рыночной стоимости такой недвижимости.
Если же вы видите, что не совсем справляетесь с данной задачей – лучше обратится к специалисту-оценщику, который поможет выполнить всю работу по поводу продажи жилья. В любом случае, хорошенько подумайте, какая цена квартиры в договоре купли продажи будет указана.
Не прогадать бы, или как рассчитать стоимость квартиры для продажи, а также другие сведения о сделке
Договор купли-продажи квартиры является главным документом во время проведения сделки, именно в нем прописываются все нюансы, включая цену недвижимости. Указание стоимости продаваемого жилья считается обязательным, к тому же, продавец и покупатель заинтересованы в том, чтобы зафиксировать эту важную характеристику документально.
Но как рассчитать правильную рыночную стоимость квартиры перед ее реализацией? Включать ли задаток и аванс в общую стоимость жилья? Законно ли вписывать в документ заниженную цену? Ответы на эти и другие вопросы вы найдете в нашем материале.
Что означает полная цена в договоре купли-продажи недвижимости?
В статье 555 Гражданского кодекса Российской Федерации сказано, что цена недвижимости должна быть указана в договоре купли-продажи (ДКП). Стоимость является существенным условием (то есть обязательным) и часто прописывается как “цена договора”. Под ценой понимается согласованная между сторонами сумма, которая выплачивается покупателем в адрес продавца в процессе покупки квартиры.
О полной стоимости жилья в соглашении идет речь, когда в договоре прописывается окончательная сумма, без всяческих вычетов, которые будут переданы позже. Какую сумму можно указать в договоре купли-продажи? Юристы советуют настаивать на отражении полной суммы в документе, поскольку только он является аргументом для сторон в случае начала судебного разбирательства.
Как определить?
Гражданский кодекс Российской Федерации в упомянутой выше статье 555 предусматривает право продавца устанавливать стоимость сделки самостоятельно. В пункте втором сказано, что цена недвижимого имущества может быть указана из расчета стоимости одного квадратного метра или другой величины.
При этом, окончательная стоимость объекта будет рассчитываться по фактической площади передаваемого покупателю жилья. В статье 555 также сказано, что установленная цена недвижимости, если договором не предусматривается иное, включает в себя и стоимость земельного участка. Эта норма актуальна только для сделок, в которых фигурируют отдельно стоящие постройки (частные дома).
Что будет, если она не указана?
Гражданский кодекс сообщает, что цена недвижимости в договоре купли-продажи должна быть прописана. Сделать это необходимо официально и в письменной форме. Документ, в котором отсутствует стоимость сделки или указано только, что оплата была согласована между сторонами устно, будет считаться юридически незаключенным.
Входит ли туда задаток/аванс?
Для начала предлагаем разобраться в сути понятий «задаток» и «аванс» во время купли-продажи квартиры, они отличаются друг от друга важными характеристиками. И задаток, и аванс считаются вариантами предоплаты, которую покупатель передает продавцу до момента окончательного расчета (какие есть способы передачи денег продавцу?). Как правило, перед или в процессе работы над договором. Термин «задаток» прописан в статьях 380 и 381 Гражданского кодекса РФ.
Статья 381 ГК РФ. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком
Он представляет собой денежную сумму, которая передается одной из сторон договоренности в качестве доказательства своих намерений и обеспечения исполнения контракта. Говоря простыми словами, под задатком понимается денежная страховка – покупатель выплачивает ее, подтверждая свои планы по покупке жилья.
Задаток налагает на каждую сторону финансовую ответственность. Например, если сделка не состоялась по вине покупателя, вышеуказанная денежная страховка остается у продавца. Однако, если договор не был заключен из-за действий продавца, он возвращает потенциальному покупателю сумму в двойном размере задатка. Поскольку выплата задатка является юридической процедурой, соглашение по его выплате необходимо заключить отдельно, при чем независимо от суммы страховки.
С авансом все проще, этот термин не расшифровывается в ГК, а лишь упоминается. В законе говорится, что предоплата по ДКП, не зафиксированная в письменном виде, будет считаться авансом. Обычно, стороны используют аванс с той же функцией подтверждения намерений, но без юридических последствий. На первичном рынке аванс возвращается покупателю, если сделка была разорвана по вине продавца без дополнительных компенсаций. Если же покупатель сам передумал – аванс остается у владельца недвижимости.
Задаток и аванс входят в стоимость квартиры, поскольку в случае успешного заключения сделки остаются у продавца как часть оплаты всей стоимости недвижимости. Однако, поскольку денежный транш передается отдельно, о задатке/авансе рекомендуется упомянуть в основном или предварительном договоре, а также составить по нему отдельное соглашение.
Как рассчитать, сколько стоит жилье?
Независимая экспертиза
Когда дело доходит до продажи квартиры и, соответственно, сделок с крупными суммами, многие владельцы задаются вопросом, как оценить недвижимость правильно и не прогадать? Подобные услуги на рынке стали востребованными уже очень давно, так что владелец жилья без труда сможет найти физическое лицо с сертификатом оценщика для определения рыночной стоимости квартиры.
Согласно положениям Федерального закона №135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», оценщики в РФ имеют возможность работать как по договору с юридическим лицом, так и занимаясь частной практикой. С оценщиком заключается договор, к которому прикладывается информация от владельца жилья:
Экспертиза жилья проходит по стандартной процедуре, оценщик фотографирует и изучает саму квартиру, подъезд, обращает внимание на расположение жилья, наличие инфраструктуры, задает вопросы.
После выполнения договора, владелец получает на руки отчет, в котором указываются все достоинства, недостатки недвижимости, повлиявшие на вердикт по рыночной стоимости квартиры.
Самостоятельно
Наиболее простым и не затратным способом оценки считается самостоятельный анализ через поиск аналогичных объектов недвижимости. Все, что понадобится хозяину квартиры – время и еще, пожалуй, усидчивость.
Не забывайте учитывать даже малозначимые на первый взгляд факторы, например, работающий лифт в подъезде, красивый вид из окна, тихий район, автобусную остановку в нескольких шагах от дома.
Через риэлтерское агентство
Риэлтерские компании выполняют оценочную экспертизу более основательно, однако и цена у таких услуг оказывается выше чем у частных оценщиков. Сама же процедура практически идентичная, только помимо визуального осмотра крупные компании выдают клиентам опросники. В них собраны вопросы, получив ответы на которые риэлтор сможет составить целостное представление о квартире. Также стремятся выполнить максимум работы самостоятельно, дабы предоставить клиенту полноценный отчет.
Об услугах риэлторов при купле-продаже квартиры говорится тут.
Через интернет-порталы
Помощь в выяснении истинной стоимости квартиры предоставляют и интернет-порталы, в которых на основе разнообразных алгоритмов, рассчитывается примерная стоимость. Предлагается заполнить небольшую анкету онлайн, и указать:
Система автоматически рассчитает рыночную стоимость жилья.
Рекомендуем использовать этот метод в комбинации с другими, интернет-ресурсы не являются надежными источниками информации о ценах, особенно в условиях динамических изменений на рынке российской недвижимости. Но могут дать ориентировочные данные.
Причины, по которым сумма снижается
Иногда продавцы предлагают указать в договоре заниженную стоимость, чтобы заплатить государству меньшие проценты налога на прибыль. Отмечаем, что российское законодательство предусматривает необходимость выплачивать процент только владельцам, которые являются держателями права собственности три (или пять для сделок с 2017 года) лет. Кроме этого, в силу с 2016 году вступили поправки, которые привязали налог на прибыль к кадастровой, а не рыночной стоимости.
Чем это опасно для сторон сделки?
Покупка жилья с заниженной ценой, указанной в договоре, чревата следующими последствиями. Покупатель в случае расторжения сделки не сможет доказать, что оплатил сумму выше, чем указанно в договоре. Продавец уже во время осуществления сделки не будет застрахован от получения суммы меньшей, чем было оговорено в устной форме. Советуем указывать в контракте настоящую стоимость сделки, это обезопасит стороны от возможных конфликтов.
Как законно занизить?
Государство не контролирует стоимость недвижимости при продаже квартиры, хозяин недвижимости имеет право единолично устанавливать сумму контракта. Теперь в России действуют нормы, по которым величина налоговых отчислений зависит от кадастровой, а не рыночной стоимости, поэтому правительство никак не заинтересовано в контроле за установкой рыночной цены.
Наши эксперты подготовили для читателей, которые интересуются темой купли-продажи квартиры, и другие полезные статьи:
Теперь, вы знаете, что сумма сделки является обязательным положением договора купли-продажи недвижимости. Передача задатка/аванса предусматривает заключения дополнительного соглашения. Советуем максимально четко прописывать все, что касается стоимости ДКП. А если вы продавец – воспользуйтесь советами, дабы определить стоимость правильно и получить